Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2026 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего судьи Яцкевич Ю.С., судей Кушнаревой Н.П., Тютриной Н.Н.,

при участии в судебном заседании явившихся в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа представителя администрации города Иркутска Костенко А.Ю. (доверенность от 06.03.2026, служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании), предпринимателя Лаптева Сергея Анатольевича (паспорт)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 августа 2025 года по делу N А19-17162/2024, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2026 года по тому же делу,

администрация города Иркутска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лаптеву Сергею Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель) об обязании привести самовольно перепланированное помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Марата, д. 31, с кадастровым номером 38:36:000034:15985 в первоначальное состояние в течение 2-х месяцев со дня вступления в законную силу решения суда; о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения суда в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем по истечении 2 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 13 сентября 2024 года на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя к администрации о сохранении самовольно перепланированного помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Марата, д. 31, с кадастровым номером 38:36:000034:15985 в перепланированном состоянии.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Восточное управление жилищно-коммунальными системами".

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 августа 2025 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2026 года, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что в данном случае произведенные ответчиком работы несут изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, а соответственно, являются реконструкцией, а не перепланировкой, и данные работы требуют получение разрешения на строительство. Кроме того, заявитель указывает, что в результате произведенной предпринимателем самовольной реконструкции произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений в данном доме.

В представленном отзыве на кассационную жалобу ответчик с доводами кассационной жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представитель администрации доводы кассационной жалобы поддержал.

Предприниматель в судебном заседании подтвердил, что согласие собственников помещений в МКД на производство спорных работ по монтажу дверного проема с целью оборудования отдельного входа в помещение предпринимателя им получено не было.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru). На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и возражениях на них, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенной проверки службой государственного жилищного и строительного надзора по Иркутской области выявлено и в акте выездного обследования от 07.07.2023 зафиксировано, что со стороны подъездов многоквартирного жилого дома N 31 по ул. Марата в городе Иркутске в нежилом помещении с кадастровым номером 38:36:000034:15985, принадлежащем Лаптеву С.А., осуществлена его перепланировка в виде устройства дверного проема взамен оконного проема.

Предприниматель до выполнения работ по перепланировке принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером 38:36:000034:15985, за согласованием в орган местного самоуправления не обращался.

Администрация направила в адрес собственника требование о приведении самовольно перепланированного помещения в первоначальное состояние, невыполнение которого послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера проведенных им работ по монтажу дверного проема в принадлежащем ему помещении и полагая, что это помещение в перепланируемом виде соответствует действующим нормам и правилам, угроза для жизни и здоровья граждан отсутствует, обратился к администрации со встречным иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

При рассмотрении спора, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению судебно-экспертного учреждения федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области (эксперт Кашин А.Н.). Согласно выводам поступившего заключения эксперта, демонтаж части наружной стены под оконным проемом и устройство на его месте дверного проема не влечет изменения параметров объекта капитального строительства, в частности общей площади здания, высоты, количества этажей и качестве инженерно-технического обеспечения. Указанные работы не повлекли уменьшение общего имущества, поскольку в результате их производства не изменился порядок использования данными конструкциями другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Также работы по разбору подоконной части никак не сказались на несущей способности стены в целом.

Кроме того, в целях проверки соответствия перепланированного помещения с кадастровым номером 38:36:000034:15985 нормам пожарной безопасности, апелляционным судом была назначена судебная пожарно-техническая экспертиза, проведение которой также поручено эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области. Согласно заключению пожарно-технической экспертизы N 538/2-3 эксперт сделал вывод о несоответствии перепланированного помещения требованиям пожарной безопасности, поскольку имеются следующие нарушения: размещение помещения для ремонта и проверки оборудования для майнинга в многоквартирном жилом доме не допускается и является нарушением требования п. 5.2.8 СП 4.13130.2013; требования п. 4.2.14 СП 1.13130.2020 не выполняются, в связи с тем, что из помещений по ремонту и проверки оборудования для майнинга отсутствует доступ ко второму эвакуационному выходу; у выхода из помещений банка имеется перепад высот (фото N 5) высотой менее 0,45 см не оборудованный тремя ступенями, либо пандусом с уклоном 1:6, что является нарушением требования п. 4.3.5 СП 1.13130.2020; на пути эвакуации к рассматриваемому выходу загроможден различными предметами, мебелью (стеллажи для хранения, шкафы), что является нарушением п. п. "б" п. 27 Правил противопожарного режима в РФ; отсутствует проектная документация на систему пожарной сигнализации, что является отступлением от требований части 1 статьи 83 Федерального закона N 123-ФЗ; отсутствие сигналов о неисправностях линий связи между отдельными техническими средствами является нарушением части 5 статьи 83 указанного Закона; система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не создает необходимый уровень звука, что является нарушением части 4 статьи 84 Закона.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции и поддержавший его суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 25, 26, 29, 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, и установив, что перепланировка принадлежащего предпринимателю помещения не повлекла уменьшения общего имущества многоквартирного дома, не затронула права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как сохранение спорного нежилого помещения в перепланированном состоянии в результате демонтажа части наружной стены под оконным проемом и устройства на его месте дверного проема не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации об обязании привести самовольно перепланированное помещение в первоначальное состояние, удовлетворив встречные исковые требования.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, рассмотрев доводы жалобы, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным выше Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено нижестоящими судами, предприниматель в принадлежащем ему нежилом помещении, расположенном на первом этаже многоквартирного жилого дома, осуществил устройство дверного проема взамен оконного проема, а именно, осуществил оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены.

В целях установления данных значимых по делу обстоятельств судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, с постановкой на разрешение эксперта, в том числе, следующих вопросов: являются ли проведенные в спорном помещении работы работами по перепланировке помещения либо работы, в результате которых фактически осуществлена реконструкция дома? затронули ли работы общедомовое имущество собственников многоквартирного дома - как самого здания, так и земельного участка собственников помещений дома, не привели ли к уменьшению общедомового имущества?

Согласно выводам экспертного заключения, проведенные в спорном помещении работы являются работами по перепланировке помещения; проведенные работы по перепланировке не затронули общедомовое имущество собственников многоквартирного дома - как самого здания, так и земельного участка собственников помещения дома, и не привели к уменьшению общедомового имущества.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Признавая достоверными результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя о сохранении перепланированного помещения, поскольку перепланировка принадлежащего предпринимателю помещения не повлекла уменьшения общего имущества МКД, не затронула права и законные интересы собственником помещений в МКД, нежилое помещение в существующем после перепланировки состоянии соответствует действующим строительным и противопожарным нормам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначает экспертизу.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение, о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

Исходя из абзаца второго пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление N 23) вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Суд не может свои процессуальные полномочия по оценке представленных в дело доказательств перекладывать на эксперта, и ставя перед экспертом вопросы, должен установить, что они не находятся в области права, а для ответа на данные вопросы требуются знания в области науки, техники, искусства и других областях.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

В рассматриваемом случае, вопрос об отнесении затронутого проведенными работами имущества к общему имуществу собственников МКД, как и вопрос об отнесении произведенных предпринимателем работ к реконструкции либо перепланировке, фактически являются вопросами права и применения положений Гражданского, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, правовой оценки доказательств, представленных в материалы дела, что относится к непосредственной компетенции суда, а не эксперта.

Таким образом, суд округа приходит к выводу, что вопросы, поставленные судом на разрешение эксперту, носят правовой характер и должны были быть разрешены посредством правовой оценки.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как указано в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023 (далее Обзор), изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности (пункт 4).

Судами установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в результате проведенных работ в принадлежащем предпринимателю нежилом помещении был реконструирован фасад многоквартирного жилого дома, в частности, увеличен оконный проем путем устройства дверного проема, за счет разрушения части внешней стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть в результате таких работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, находящегося в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

Таким образом, вывод судов, основанные на заключении эксперта, сославшегося на тот факт, что в результате проведенных предпринимателем работ уменьшение общего имущества не произошло, поскольку порядок пользования общим имуществом не изменился, противоречат указанным выше нормам права и разъяснениям, данным Верховным судом Российской Федерации в Обзоре.

Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) содержит разъяснения о том, что проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Между тем, разрешительная документация на проведение реконструкции спорного объекта недвижимости не была получена, соответствующие меры не предпринимались.

Доказательств принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме о проведении реконструкции в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в материалах дела также не имеется.

Указанные обстоятельства являются существенными с целью определения последующей судьбы спорной постройки, однако в нарушение части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса не были включены в предмет исследования при разрешении настоящего спора.

Таким образом, суд округа не может согласиться с выводами нижестоящих судов согласно которым, произведенные предпринимателем работы являются перепланировкой и не повлекли уменьшения общего имущества многоквартирного дома, не затронули права и законные интересы собственником помещений в многоквартирном доме.

В пункте 5 постановления N 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Вместе с тем вопрос о возможности или невозможности устранения указанного нарушения, в том числе, наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию спорного помещения, на использование части земельного участка с целью оборудования отдельного входа в нежилое помещение, судами на обсуждение участвующих в деле лиц не поставлен и не разрешен.

Указанные обстоятельства являются существенными с целью определения отсутствия при проведенной реконструкции нарушений, прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также возможности устранения данных нарушений путем приведения спорного помещения в первоначальное состояние, однако в нарушение части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не были включены в предмет исследования при разрешении настоящего спора.

С учетом изложенного выше, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что принятые судами первой и апелляционной инстанции судебные акты постановлены с существенным нарушением норм материального права и с неполным выяснением всех обстоятельств дела, необходимых для разрешения спора.

В силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции входит проверка законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, правильности применения норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

На основании вышеизложенного, поскольку выводы, содержащиеся в судебных актах как первой, так и апелляционной инстанций, сделаны без установления всех обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора, нормы права, подлежащие применению, не применены, принятые по настоящему делу судебные акты арбитражного суда первой инстанции и апелляционного суда не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, достоверно установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела: наличие либо отсутствие согласие всех собственников МКД на проведение работ, влекущих уменьшение общего имущества дома (внешней стены, земельного участка), в случае наличия такого согласия и установления того факта, что сохранение реконструированного помещения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, разрешить вопрос о возможности сохранения спорного помещения в существующих параметрах (при отсутствии нарушений), либо с целью устранения нарушений (в случае выявления таковых) возможности приведения спорного нежилого помещения к ранее существующим параметрам, то есть установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, по результатам чего разрешить имеющийся спор по существу.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 августа 2025 года по делу N А19-17162/2024, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2026 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.