Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2026

Постановление изготовлено в полном объеме 30.06.2026

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Нарусова М.М.,

судей Переверзева А.В., Попова А.А.,

при участии в заседании

от истца:

Администрации городского округа г. Воронеж Пожидаев А.Ю. - представитель по доверенности от 10.11.2025;

Казакова О.В., представитель по доверенности от 24.12.2025;

от ответчика:

Халилова Юсиф Расул оглы Шлабович С.В. - представитель по доверенности от 01.03.2025;

Алиев Э.Ф.о. - представитель по доверенности от 16.02.2026;

от Прокуратуры Воронежской области Жаркова В.Н. - прокурор на основании удостоверения;

от третьих лиц:

Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области Олейник Е.А. - представитель по доверенности от 22.01.2026;

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Халилова Юсиф Расул оглы на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2026 по делу N А14-13422/2022,

Администрация городского округа город Воронеж (далее - истец, Администрация, Администрация ГО г. Воронеж) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Халилову Юсифу Расулу оглы (далее - ИП Халилов Ю.Р.о., ответчик, заявитель) о признании единого строения, состоящего из нежилого здания - 2-этажного гаража площадью 334,4 кв. м с кадастровым номером (далее - КН) 36:34:0402020:1934, 2-этажного нежилого здания площадью 1256,6 кв. м с КН 36:34:0402020:1933 и 2-этажной хозяйственной постройки площадью 256 кв. м с КН 36:34:0402020:1949, расположенных на земельных участках по ул. Енисеевская, 3в, 5 с КН 36:34:0402020:1249 и по ул. Енисеевская, 3 с КН 36:34:0402020:1935, самовольной постройкой и обязать ИП Халилова Ю.Р.о. снести его за счет собственных средств в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, Управление по охране объектов культурного наследия Воронежской области, Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, открытое акционерное общество "Газпром газораспределение Воронеж", Мещеряков Александр Александрович, ИП Маклаков Павел Анатольевич.

Определением суда от 08.04.2025 принят встречный иск Халилова Ю.Р.о. о признании за ним права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1 690,1 +/-8, 2 кв. м, расположенную на земельном участке с КН 36:34:0402020:1249 по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 и земельном участке с КН 36:34:0402020:1935, Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская,3.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2026, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ИП Халилов Ю.Р.о. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворить. В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов действительности и противоречащим материалам дела. Не согласен с отказом судов двух инстанций в назначении судебной экспертизы по делу. Подробно доводы изложены в кассационной жалобе (с учетом дополнительных пояснений).

В судебном заседании представители ИП Халилова Юсиф Расул оглы поддержали доводы кассационной жалобы (с учетом дополнительных пояснений).

Представители истца, Прокуратуры Воронежской области, Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах (с учетом дополнительных пояснений).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, Халилову Ю.Р.о. принадлежали на праве собственности следующие земельные участки: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли запаса (неиспользуемые), площадь: 1 393 +/- 13 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, КН: 36:34:0402020:343, документы-основания: договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС), площадь: 800 +/- 9,9 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 5, КН 36:34:0402020:335, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи, площадь: 631 +/- 9 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3, КН 36:34:0402020:1935, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 27.04.2021 г., передаточный акт, выдан 27.04.2021 г., соглашение о перераспределении земель, находящихся в государственной собственности и земельного участка, находящегося в частной собственности N 73/21спз, выдан 22.09.2021 г. Указанные земельные участки являлись смежными.

25.06.2019 г. ответчиком было принято решение об объединении земельных участков с КН 36:34:0402020:343 и 36:34:0402020:335.

25.06.2019 г. было зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ИЖС, площадь: 2 193 +/- 16 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5, КН 36:34:0402020:1249, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г., договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г., решение об объединении земельных участков выдано 25.06.2019 г.

12.09.2019 в Администрацию ГО г. Воронеж от Халилова Ю.Р.о. в порядке ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) поступило уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС по ул. Енисеевская, 3в, 5, в результате рассмотрения которого Администрацией ГО г. Воронеж выдано уведомление от 17.09.2019 N 404 о соответствии, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, объекта ИЖС параметрам объекта ИЖС.

На момент рассмотрения вышеуказанного уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС, земельный участок с КН 36:34:0402020:1249 имел вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство".

Уведомление об окончании строительства объекта ИЖС по ул. Енисеевская, 3в, 5 в Администрацию не поступало.

16.08.2021 г. государственный кадастровый учет и регистрация права собственности ответчика на объекты: жилой дом, площадью 1 256, 6 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, д. 3в, 5, КН 36:34:0402020:1933, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г., договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., решение об объединении земельных участков, выдан 25.06.2021 г.; гараж, площадью 334, 2 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, д. 3в, 5, КН 36:34:0402020:1934, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г., договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., решение об объединении земельных участков, выдан 25.06.2021 г., были осуществлены 16.08.2021 в упрощенном порядке в соответствии со ст. 70 ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на основании технического плана объекта и декларации об объекте недвижимости.

24.09.2021 на основании заявления ответчика и предоставленных материалов по переводу жилого дома в нежилое здание приказом управления жилищных отношений администрации ГО г. Воронеж от N 906 жилой дом по ул. Енисеевская, 3в, 5 общей площадью 1256,6 кв. м переведен в нежилое здание.

06.10.2021 было зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 1 256, 6 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, д. 3в, 5, КН 36:34:0402020:1933.

После перевода жилого дома в нежилое здание ответчик обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка КН 36:34:0402020:1249, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 с "индивидуальное жилищное строительство" на "предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д., о чем были внесены соответствующие изменения в ЕГРН".

По результатам проверки управлением по охране объектов культурного наследия Воронежской области в Администрацию ГО г. Воронеж направлено уведомление от 28.02.2022 N 2 о выявлении самовольной постройки на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с КН 36:34:0402020:1249.

Как следует из акта осмотра (обследования) объекта расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5, в управление административно-технического контроля из управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области поступило уведомление от 28.02.2022 N 2 о выявлении самовольной постройки по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5, согласно которому управлением установлен факт возведения объекта капитального строительства на земельном участке с КН 36:34:0402020:1249 без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом проверки от 25.02.2022 N 8.

Ведущим экспертом отдела по осуществлению контроля в сфере строительного законодательства управления административно-технического контроля администрации городского округа г. Воронеж Гавриловой К.А. 03.03.2022 проведен визуальный осмотр земельного участка по ул. Енисеевская, 3в, 5 в процессе которого проведены мероприятия по фотофиксации с использованием фотоаппарата "SAMSUNG" WB35F.

В ходе визуального осмотра установлено, что в рассматриваемом нежилом здании проводятся внутренние отделочные работы. Объект не эксплуатируется.

Администрация указывает, что возведенные здания расположены в нарушение установленного градостроительным регламентом трехметрового отступа от границ земельного участка. При этом согласно уведомлению о планируемом строительстве объекта ИЖС от 12.09.2019 возведение жилого дома планировалось отступами от границ земельного участка, превышающими 3 м, запланированный к строительству жилой дом имел иную конфигурацию с меньшей площадью застройки.

В соответствии с Генеральным планом ГО г. Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 25.12.2020 N 137-V "Об утверждении Генерального плана городского округа город Воронеж на 2021-2041 годы", земельный участок по ул. Енисеевская, 3в, 5 расположен в функциональной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-11 (далее - ПЗЗ), рассматриваемый земельный участок по ул. Енисеевская, 3в, 5, расположен в территориальной зоне с индексом Ж2 - "Зона малоэтажной смешанной застройки". Предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д. относятся к основному виду разрешенного использования.

В соответствии с Приказом управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 18.08.2016 N 71-01-07/162 земельный участок по ул. Енисеевская, 3в, 5 расположен в границах выявленного объекта культурного наследия - "Культурный слой г. Воронежа", в связи с чем установлен особый режим использования земель, где проведение земляных, строительных и иных работ осуществляется только при условии обеспечения сохранности выявленного объекта археологического наследия в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - ФЗ N 73-ФЗ). По информации управления главного архитектора, согласно материалам отраслевого картографического фонда М:1500 рассматриваемый земельный участок ограничен в пользовании в отношении охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения. К указанному участку подходят водопровод, газопровод и воздушная линия электропередач.

В связи с проведенной проверкой прокуратурой г. Воронежа по факту строительства объектов на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 отделом подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства Халилову Ю.Р.о. была направлена информация о необходимости соблюдения требований ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ от 22.12.2021 N 18015577.

По информации управления разрешительной документации в области строительства уведомление об окончании строительства объекта ИЖС на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 в порядке, предусмотренном ст. 55 ГК РФ не поступало.

Ссылаясь на допущенные нарушения при возведении спорных строений, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В свою очередь, полагая соблюденными требования действующих норм, ответчик обратился со встречным иском о признании права собственности на спорную самовольную постройку.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно руководствовались следующим.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Законодателем предусмотрен механизм признания права собственности на самовольную постройку при условии, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Администрация, обращаясь с настоящими требованиями, ссылается на допущенные ответчиком нарушения при строительстве объекта, в частности, ответчиком не была получена соответствующая разрешительная документация для возведения спорного объекта.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 Постановления N 44.

Из материалов дела установлено, что 12.09.2019 в Администрацию Халиловым Ю.Р.о. было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с КН 36:34:0402020:1249, согласно которому на рассматриваемом земельном участке планировалось строительство 2-этажного индивидуального жилого дома площадью застройки 407 кв. м, по результатам рассмотрения которого Халилову Ю.Р.о. было выдано уведомление от 17.09.2019 N 404 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. При этом на момент выдачи уведомления от 17.09.2019 N 404 земельный участок по ул. Енисеевская, Зв, 5 с кадастровым номером 36:34:0402020:1249 был учтен в ЕГРН с разрешенным использованием "индивидуальное жилищное строительство".

Государственный кадастровый учет и регистрация права собственности Халилова Ю.Р.о. на индивидуальный жилой дом площадью 1256,6 кв. м были осуществлены 16.08.2021 в упрощенном порядке в соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Приказом управления жилищных отношений администрации ГО г. Воронеж от 24.09.2021 N 906 жилой дом по ул. Енисеевская, 3в, 5 общей площадью 1256,6 кв. м переведен в нежилое здание.

Ссылка ответчика на часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, согласно которой по мнению последнего до 01.03.2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика, обоснованно отклонена судами с применением правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2025 N 306-ЭС25-218 по делу N А72-15352/2023, верно указав на то, что действующим законодательством предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан. При этом отсутствие в законодательстве требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации (статья 51 ГрК РФ).

Руководствуясь статьями 55 и 55.24, частью 2 статьи 48, частью 1, пунктом 4 части 2 статьи 49 ГрК РФ, суды пришли к правомерному выводу о том, что спорный объект подлежит прохождению экспертизы проектной документации, т. к. его общая площадь превышает 1500 кв. м. Между тем доказательств прохождения экспертизы проектной документации в материалы дела не представлено.

Поскольку спорное здание возведено без подготовки разрешительной документации, то есть без контроля уполномоченных градостроительным законодательством органов, право собственности на них зарегистрировано как на жилые здания, при переводе таких объектов в нежилые здания требуется исследование вопроса о соответствии данных объектов строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом их использования неограниченным кругом лиц.

При этом суды верно отметили, что учитывая различный разрешительный порядок строительства данных объектов процедура перевода объектов ИЖС в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных ГрК РФ.

Изменение параметров и назначения объектов ИЖС для использования в качестве нежилых, как правило, невозможно без проведения работ по реконструкции либо переустройству или перепланировки объектов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется по правилам статьи 51 ГрК РФ, а перепланировка или переустройство жилых помещений - по правилам жилищного законодательства, согласно которым перепланировка или переустройство могут быть проведены только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также на основании подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переводимых помещений.

Исходя из положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, и поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам. При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.

Иной подход нарушает принцип равенства прав участников гражданского оборота, приведет к необоснованному освобождению лиц, построивших жилые дома по упрощенной процедуре, но имеющих намерение эксплуатировать их в качестве нежилых зданий, от соблюдения ряда процедур, необходимость которых предусмотрена законом для ввода в эксплуатацию нежилых зданий.

Указание предпринимателем в заявлениях о переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания на отсутствие необходимости проведения работ по реконструкции и перепланировке объектов с целью их перевода в нежилые здания может свидетельствовать об изначальном строительстве в отсутствие разрешительной документации именно нежилых зданий, введенных в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объектов индивидуального жилищного строительства.

Судами установлено, что в материалах дела доказательства, свидетельствующие об обращении в уполномоченный орган с заявлением о переводе, предусматривающим необходимость проведения реконструкции для целей приведения жилого объекта в нежилое здание с целью использования "предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д.", общей площадью более 1500 кв. м отсутствуют.

Между тем требования градостроительного законодательства, пожарной безопасности, предъявляемые к нежилым капитальным объектам, различаются в зависимости от их назначения и цели использования. Отсутствие указания конкретной цели использования объекта после перевода не позволяет уполномоченному органу оценить соответствие данного объекта необходимым требованиям действующего законодательства, разрешить вопрос о необходимости реконструкции или перепланировки объекта для использования по соответствующему назначению.

Судами двух инстанций установлено, что в материалах дела отсутствуют надлежащие документы, подтверждающие соответствие спорного объекта, расположенного на едином земельном участке, требованиям градостроительных, нормативных и технических регламентов.

Одной из главных задач судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Однако данная задача правосудия не может достигаться путем нарушения публичных прав и законных интересов других лиц.

Из представленных доказательств, суды первой и апелляционной инстанций установив, что на момент обращения в Администрацию Халиловым Ю.Р.о. (12.09.2019) с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС, предпринимателем меры для строительства вышеуказанного объекта ИЖС не предпринимались, а был построен коммерческий объект, пришли к правомерному выводу о том, что Халилов Ю.Р.о. изначально, при строительстве объекта не имел намерений по его возведению в соответствии с установленными параметрами и определенной допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с разрешенным использованием, указанным в уведомлении (площадь застройки первоначальная - 407 кв. м, площадь застройки итоговая (единое строение) - соответственно 1690,1 кв. м).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 Постановления N 44).

Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, осуществившем самовольное строительство, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в соответствующие органы за получением необходимой документации. Таким образом, отсутствие действий по получению надлежащей разрешительной документации до начала самовольного строительства не свидетельствует о добросовестности поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство (самовольная реконструкция).

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не принимал действий по исполнению установленных законом требований.

Разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из вышеизложенного следует, что ожидаемым правомерным поведением лица, имеющего намерение создать новый объект недвижимости, является его предварительное обращение в уполномоченные органы за получением разрешительной документации и только после такого обращения - начало строительства.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Возведение самовольной постройки коммерческого назначения без принятия надлежащих мер по получению разрешения на строительство, в отсутствие проектной документации, является явным и намеренным недобросовестным поведением (статья 10 ГК РФ).

Доказательств, подтверждающих, что спорный объект в соответствии с нормативными актами относится к объектам, не требующим разрешения на строительство, равно как и доказательств получения разрешения на строительство, ИП Халиловым Ю.Р.о. в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Как следует из пункта 29 Постановления N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

В целях разрешения вопросов соответствия реконструируемого нежилого здания установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, градостроительным регламентам, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным правилам и нормативам, а также выявления нарушений, допущенных при реконструкции нежилого здания, в том числе угроза жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, определениями суда от 13.12.2022, от 09.08.2023 по делу назначена судебные экспертизы.

Согласно представленных заключений экспертов N 48 от 23.03.2023, N 5728/6-3 от 25.11.2024 г., которые признаны надлежащими доказательствами, следует, выявлены нарушения действующих норм и правил при возведении спорного объекта.

В обоснование своей правовой позиции по делу Администрация также указывала на выявленные нарушения при строительстве объекта, установленные при проведении контрольных мероприятий уполномоченных органов, указанных в ответе управления Росреестра по Воронежской области от 12.12.2024 N 15-20975-РИ/24.

В силу п. 2.2. ст. 49 ГрК РФ в случае, если объекты капитального строительства, указанные в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной. Критерии отнесения объектов капитального строительства, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, к объектам массового пребывания граждан утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Учитывая, что общая площадь спорного единого объекта составляет более 1500 кв. м, а также возможно одновременное пребывание в объекте 50 и более человек, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данное строение относится к объектам массового пребывания граждан, в результате чего застройщиком должна быть подготовлена проектная документация на объект и осуществлена ее экспертиза.

Между тем, в нарушение норм статьи 65 АПК РФ, доказательств приведения спорного строения в соответствии с действующими нормами ответчиком не представлено. Надлежащих мер по устранению нарушений с момента регистрации права собственности объекта (16.08.2021) ответчиком также не принималось.

Правовой позицией, сформулированной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и от 04.06.2013 N 874-О, установлено, что обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

На основании вышеизложенного, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в материалах настоящего дела имеются достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что ИП Халилов Ю.Р.о, изначально, направляя уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС на ул. Енисеевская, Зв, 5 не планировал возводить объект ИЖС по указанному адресу, архитектурные и конструктивные решения возведенного с вышеуказанными нарушениями норм объекта недвижимости подтверждают направленность действий ответчика на возведение коммерческого объекта недвижимости в обход установленного законом порядка получения соответствующих и достаточных разрешений на строительство объекта такого типа. Изменение функционального назначения объекта, указанного в уведомлении о строительстве, является способом возведения и введения в гражданский оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных ГрК РФ процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию).

ИП Халилов Ю.Р.о привлекался к административной ответственности (постановление N 152/2025 от 25.03.2025) за совершение правонарушения, предусмотренного ст. 33.1 Закона Воронежской области от 31.12.2003 N 74-ОЗ "Об административных правонарушениях на территории Воронежской области", а именно за несоблюдение правил благоустройства территории муниципального образования, установленных нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления.

Привлечение ответчика к административной ответственности было обусловлено тем, что эксплуатация спорного объекта недвижимости в коммерческих целях, предполагающая одновременное нахождение в нем большого количества лиц, в силу конструктивных его особенностей приводит к нарушению санитарно-эпидемиологической обстановки, ввиду того, что спорное строение оборудовано только сливной ямой, не имеет подключения к хозбытовой фекальной канализации, сливная яма не рассчитана на отвод стоков для кафе, была предназначена для индивидуального жилого дома. Следствием этого является периодический излив стоков на рельеф местности.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, учитывая результаты судебных экспертиз, установив существенный характер допущенных нарушений при строительстве ответчиком спорного объекта, в том числе противоречивость и недобросовестность его действий, отсутствие необходимой разрешительной документации для целей строительства объекта, суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Аргумент заявителя о том, что суды неправомерно отказали в назначении судебной экспертизы, подлежит отклонению, поскольку в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Кроме того, отказ судов в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы является правомерным и обусловлен отсутствием необходимости ее проведения для рассмотрения спора по существу с учетом имеющихся в деле доказательств и проведенных экспертиз.

По существу доводы заявителя жалобы уже являлись предметом исследования и оценки арбитражных судов двух инстанций, их необоснованность отражена в оспариваемых судебных актах с изложением соответствующих мотивов. Несогласие кассатора с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств, установленных на основе имеющихся в материалах дела доказательств, не свидетельствует о неправильном применении ими норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом округа не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2026 по делу N А14-13422/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.