Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2026 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дудариковой О.В.,

Судей Поротикова А.И., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой Е.С.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Халилова Юсифа Расула Оглы: Шлабович С.В., представитель по доверенности от 01.03.2025, предъявлено удостоверение адвоката, Алиев Э.Ф. Оглы, представитель по доверенности от 15.05.2025, предъявлен паспорт гражданина РФ;

от Администрации городского округа город Воронеж: Казакова Ольга Владимировна, представитель по доверенности N 202/2025 от 24.12.2025, предъявлен паспорт гражданина РФ;

от Прокуратуры Воронежской области: старший прокурор Жаркова В.Н., предъявлено служебное удостоверение N 352123;

от Управления федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ООО "Газпром газораспределение Воронеж": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Мещерякова А.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ИП Маклакова П.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Халилова Юсифа Расула Оглы на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2025 по делу N А14-13422/2022 по исковому заявлению Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) к Халилову Юсифу Расулу Оглы (ОГРНИП 317366800094923, ИНН 366400311985) о сносе самовольной постройки, по встречному исковому заявлению Халилова Юсифа Расула Оглы (ОГРНИП 317366800094923, ИНН 366400311985) к Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) о признании права собственности на самовольную постройку,

третьи лица: 1. Управление федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360); 2. Управление по охране объектов культурного наследия Воронежской области (394000, г. Воронеж, ул. Феоктистова, 1А); 3. Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069); 4. открытое акционерное общество "Газпром газораспределение Воронеж", Воронеж (ОГРН 1023601560036, ИНН 3664000885); 5. Мещеряков Александр Александрович, г. Воронеж; 6. ИП Маклаков Павел Анатольевич,

Администрация городского округа город Воронеж (далее - истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Халилову Юсифу Расулу Оглы (далее - Халилов Ю.Р.О., ответчик), в котором просит:

1. Признать нежилое здание - 2-этажный гараж площадью 334,4 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...>, самовольной постройкой и обязать Халилова Юсифа Расул Оглы снести его за счет собственных средств.

2. В случае неисполнения Халиловым Юсифом Расул Оглы в 30 - ти дневный срок с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу предоставить администрации городского округа г. Воронеж право самостоятельно осуществить действия по сносу нежилого здания - 2-этажного гаража площадью 334,4 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...>, с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

3. Признать 2-этажное нежилое здание площадью 1256,6 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...>, самовольной постройкой.

4. Привести самовольную постройку, расположенную на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...>, - 2-этажное нежилое здание площадью 1256,6 кв. м с кадастровым номером <...> в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, а также в соответствие с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 12.09.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, Управление по охране объектов культурного наследия Воронежской области, Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, открытое акционерное общество "Газпром газораспределение Воронеж", Мещеряков Александр Александрович, ИП Маклаков Павел Анатольевич.

Определением суда от 13.12.2022 производство по делу приостановлено, ввиду назначения судебной экспертизы.

Определением суда от 23.05.2023 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 09.08.2023 производство по делу приостановлено, ввиду назначения судебной экспертизы.

Определением суда от 28.01.2025 производство по делу возобновлено.

В порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты уточнения исковых требований, в которых истец просил признать единое строение, состоящее из нежилого здания - 2-этажного гаража площадью 334,4 кв. м с кадастровым номером <...>, 2-этажного нежилого здания площадью 1256,6 кв. м с кадастровым номером <...> и 2-этажной хозяйственной постройки площадью 256 кв. м с кадастровым номером <...>, расположенное на земельных участках по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...> и по ул. Енисеевская, 3 с кадастровым номером <...>, самовольной постройкой и обязать ИП Халилова Ю.Р. снести его за счет собственных средств в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

В целях совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями, Определением суда от 08.04.2025 принят встречный иск Халилова Ю.Р.О. о признании за ним права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1 690,1 +/-8, 2 кв. м, расположенную на земельном участке кадастровый номер <...> по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 и земельном участке 36:34:0402020:1935, Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2025 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своего несогласия с обжалуемым судебным актом заявитель ссылается на добросовестность действий ответчика при возведении спорного объекта, согласовании перевода жилого дома в нежилое здание.

Как указывает заявитель, построенное здание не создает угрозу жизни и здоровью людей, находящихся в этих помещениях, не противоречат требованиям противопожарной безопасности, а отсутствие разрешения на реконструкцию построенного ранее объекта недвижимости не может служить основанием для признания строения самовольной постройкой и его сноса. Также, считает возможным рассмотреть вопрос о приведении объекта постройки в соответствие с параметрами объекта - нежилого здания площадью 1690,1 кв. м с учетом вида разрешенного использования земельного участка кадастровый номер: 36:34:0402020:1249, адрес: т. Воронеж, ул. Енисеевская, Зв, 5 - предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц не явились.

В связи с наличием доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

В судебном заседании от представителя Халилова Ю.Р.О. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, либо объявлении перерыва в судебном заседании для оформления ходатайства о назначении по делу судебно-строительной экспертизы, внесения денежных средств на депозит суда.

На основании ст. ст. 158, 184, 266, 268 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, на основании следующего.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

По смыслу указанных норм, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно представлять доказательства, заявлять ходатайства, делать заявления. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, могут привести к предусмотренным Кодексом неблагоприятным последствиям для этих лиц.

Ответчик не обосновал невозможность подачи ходатайства в письменном виде о назначении судебной строительно-технической экспертизы в заседание суда апелляционной инстанции 13.01.2026.

При этом, суд учитывает, что ответчик располагал необходимым временем для подачи дополнительных пояснений, заявления ходатайств и их оформления по делу (Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2025 апелляционная жалоба была принята, возбуждено производство по делу, судебное заседание назначено на 13.01.2026).

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции были проведены судебные экспертизы, в связи с чем ответчик был ознакомлен с порядком подачи и заявления ходатайства о назначении экспертизы.

Также, представитель Халилова Ю.Р.О. в судебном заседании предложил Администрации городского округа город Воронеж рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения.

Согласно ст. 138 АПК РФ примирение сторон осуществляется на основе принципов добровольности, сотрудничества, равноправия и конфиденциальности.

Представитель Администрации против доводов заявителя апелляционной жалобы возражал, просил оставить без изменения оспариваемый судебный акт.

При этом, в силу п. 4 ст. 138 АПК РФ примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иным федеральным законом.

С учетом вышеизложенного, оснований для отложения судебного разбирательства, объявления перерыва в судебном заседании, суд не усматривал.

От Халилова Ю.Р.О. поступило устное ходатайство о назначении по делу судебно-строительной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае суд апелляционной инстанции с учетом характера спорных отношений, собранных по делу доказательств и круга обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, ранее проведенных судебных экспертиз, пришел к выводу, что оснований для удовлетворения заявленного ходатайства о проведении по делу экспертизы отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что, вопреки требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" ст. 82 АПК РФ фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом, не представлены; денежные средства на депозит суда для производства судебной экспертизы не перечислены.

От Администрации городского округа город Воронеж поступили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым истец ссылается на законность и обоснованность обжалуемого решения, указывает на то, что ответчиком при строительстве объекта допущены нарушения требований Земельного кодекса РФ, требования организации дорожного движения, Правил благоустройства территории городского округа г. Воронеж, нарушены предельные параметры разрешенного строительства, что подтверждается представленными доказательствами и является существенным при разрешении вопроса о признании строения самовольной постройкой и ее сносе.

Заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации городского округа город Воронеж возражал против доводов апелляционной жалобы, просил суд оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Прокуратуры Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил суд оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Халилову Ю.Р.о. принадлежали на праве собственности следующие земельные участки:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли запаса (неиспользуемые), площадь: 1 393 +/- 13 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, кадастровый номер: 36:34:0402020:343, документы-основания: договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадь: 800 +/- 9,9 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 5, кадастровый номер: 36:34:0402020:335, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи, площадь: 631 +/- 9 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3, кадастровый номер: 36:34:0402020:1935, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 27.04.2021 г., передаточный акт, выдан 27.04.2021 г., соглашение о перераспределении земель, находящихся в государственной собственности и земельного участка, находящегося в частной собственности N 73/21спз, выдан 22.09.2021 г. Указанные земельные участки являлись смежными.

25.06.2019 г. ответчиком было принято решение об объединении земельных участков с кадастровыми номерами <...>.

15.07.2019 г. (т. 4, л.д. 19) было зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, площадь: 2 193 +/- 16 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5, кадастровый номер: 36:34:0402020:1249, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г., договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г., решение об объединении земельных участков, выдано 25.06.2019 г.

12.09.2019 в администрацию городского округа город Воронеж от Халилова Юсиф Расул Оглы в порядке ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ поступило уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства ул. Енисеевская, 3в, 5.

По результатам рассмотрения уведомления о строительстве объекта администрацией городского округа город Воронеж выдано уведомление от 17.09.2019 N 404 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.

На момент рассмотрения вышеуказанного уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, земельный участок с кадастровым номером <...> имел вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство".

Уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства по ул. Енисеевская, 3в, 5 в администрацию городского округа город Воронеж не поступало.

16.08.2021 г. государственный кадастровый учет и регистрация права собственности ответчика на объекты: жилой дом, площадью 1 256, 6 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, д. 3в, 5, кадастровый номер: 36:34:0402020:1933, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г., договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., решение об объединении земельных участков, выдан 25.06.2021 г.; гараж, площадью 334, 2 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, д. 3в, 5, кадастровый номер: 36:34:0402020:1934, документы-основания: договор купли-продажи, выдан 11.06.2019 г., передаточный акт, выдан 08.04.2019 г., договор купли-продажи земельного участка, выдан 08.04.2019 г., решение об объединении земельных участков, выдан 25.06.2021 г., были осуществлены 16.08.2021 в упрощенном порядке в соответствии со ст. 70 ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на основании технического плана объекта и декларации об объекте недвижимости.

24.09.2021 на основании заявления ответчика и предоставленных материалов по переводу жилого дома в нежилое здание приказом управления жилищных отношений администрации городского округа г. Воронеж от N 906 жилой дом по ул. Енисеевская, 3в, 5 общей площадью 1256,6 кв. м переведен в нежилое здание.

06.10.2021 было зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 1 256, 6 кв. м, количество этажей 2, в том числе подземных 0, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, д. 3в, 5, кадастровый номер: 36:34:0402020:1933.

После перевода жилого дома в нежилое здание ответчик обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка кадастровый номер: 36:34:0402020:1249, адрес: т. Воронеж, ул. Енисеевская, Зв, 5 с "индивидуальное жилищное строительство" на "предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д., о чем были внесены соответствующие изменения в ЕГРН".

По результатам проверки управлением по охране объектов культурного наследия Воронежской области в администрацию городского округа г. Воронеж направлено уведомление от 28.02.2022 N 2 о выявлении самовольной постройки на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...>.

Как следует из акта осмотра (обследования) объекта расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 (т. 1, л.д. 24-27), в управление административно-технического контроля из управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области поступило уведомление от 28.02.2022 N 2 о выявлении самовольной постройки по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5, согласно которому управлением установлен факт возведения объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <...> без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом проверки от 25.02.2022 N 8.

Ведущим экспертом отдела по осуществлению контроля в сфере строительного законодательства управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж Гавриловой К.А. 03.03.2022 проведен визуальный осмотр земельного участка по ул. Енисеевская, 3в, 5 в процессе которого проведены мероприятия по фотофиксации с использованием фотоаппарата "SAMSUNG" WB35F.

В ходе визуального осмотра установлено, что в рассматриваемом нежилом здании проводятся внутренние отделочные работы. Объект не эксплуатируется.

Администрация указывает, что возведенные здания расположены в нарушение установленного градостроительным регламентом трехметрового отступа от границ земельного участка. При этом согласно уведомлению о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 12.09.2019 возведение жилого дома планировалось отступами от границ земельного участка, превышающими 3 м, запланированный к строительству жилой дом имел иную конфигурацию с меньшей площадью застройки.

В соответствии с Генеральным планом городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской Думы от 25.12.2020 N 137-V "Об утверждении Генерального плана городского округа город Воронеж на 2021-2041 годы", земельный участок по ул. Енисеевская, 3в, 5 расположен в функциональной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-11 (далее ПЗЗ), рассматриваемый земельный участок по ул. Енисеевская, 3в, 5, расположен в территориальной зоне с индексом Ж2 - "Зона малоэтажной смешанной застройки". Предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д. относятся к основному виду разрешенного использования.

В соответствии с Приказом управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области от 18.08.2016 N 71-01-07/162 земельный участок но ул. Енисеевская, 3в, 5 расположен в границах выявленного объекта культурного наследия - "Культурный слой г. Воронежа", в связи с чем установлен особый режим использования земель, где проведение земляных, строительных и иных работ осуществляется только при условии обеспечения сохранности выявленного объекта археологического наследия в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". По информации управления главного архитектора, согласно материалам отраслевого картографического фонда М:1500 рассматриваемый земельный участок ограничен в пользовании в отношении охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения. К указанному участку подходят водопровод, газопровод и воздушная линия электропередач.

В связи с проведенной проверкой прокуратурой г. Воронежа по факту строительства объектов на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 отделом подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства Халилову Ю.Р.о. была направлена информация о необходимости соблюдения требований ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ от 22.12.2021 N 18015577.

По информации управления разрешительной документации в области строительства уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 в порядке, предусмотренном ст. 55 ГК РФ не поступало.

Ссылаясь на допущенные нарушения при возведении спорных строений, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В свою очередь, полагая соблюденными требования действующих норм, ответчик обратился со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1 690,1 +/-8, 2 кв. м, расположенную на земельном участке кадастровый номер <...> по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 и земельном участке 36:34:0402020:1935, Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская,3.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Законодателем предусмотрен механизм признания права собственности на самовольную постройку при условии, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Обращаясь с настоящими требованиями, Администрация ссылается на допущенные ответчиком нарушения при строительстве объекта, в частности, ответчиком не было получена соответствующая разрешительная документация для возведения спорного объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом частью 1 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта 9 капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44)).

В пункте 2 Постановления N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Материалами дела подтверждается, что 12.09.2019 в администрацию городского округа город Воронеж Халиловым Ю.Р. было направлено уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС на земельном участке по ул. Енисеевская, 3в, 5 с кадастровым номером <...>, согласно которому на рассматриваемом земельном участке планировалось строительство 2-этажного индивидуального жилого дома площадью застройки 407 кв. м.

По результатам рассмотрения вышеуказанного уведомления Халилову Ю.Р. было выдано уведомление от 17.09.2019 N 404 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.

При этом на момент выдачи уведомления от 17.09.2019 N 404 земельный участок по ул. Енисеевская, Зв, 5 с кадастровым номером <...> был учтен в Едином государственном реестре недвижимости с разрешенным использованием "индивидуальное жилищное строительство".

Государственный кадастровый учет и регистрация права собственности Халилова Ю.Р. на индивидуальный жилой дом площадью 1256,6 кв. м были осуществлены 16.08.2021 в упрощенном порядке в соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Приказом управления жилищных отношений администрации городского округа г. Воронеж от 24.09.2021 N 906 жилой дом по ул. Енисеевская, 3в, 5 общей площадью 1256,6 кв. м переведен в нежилое здание.

Возражая по существу требования необходимости получения разрешения на строительства объекта ответчик ссылается на часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, указывая, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Вместе с тем, указанная позиция ответчика судом отклоняется, по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2025 N 306-ЭС25-218 по делу N А72-15352/2023, в соответствии с действующим градостроительным законодательством для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства в настоящее время также не требуется получения разрешения на строительство за исключением случаев, установленных статьей 51.1 Градостроительного кодекса. В целях строительства указанного объекта необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции, содержащее сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства и об отступах от границ земельного участка (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан.

При этом отсутствие в законодательстве требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации (статья 51 Градостроительного кодекса).

По смыслу статей 55 и 55.24 Градостроительного кодекса эксплуатация построенного здания, сооружения осуществляется в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) и допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса указано, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 данной статьи.

Установленный действующим законодательством порядок возведения объектов капитального строительства направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, необходимости достижения целей создания комфортной среды для проживания населения на территории муниципального образования, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей смежных земельных участков и объектов капитального строительства, а также гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций возведенного объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

В силу пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 данного Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

В силу ст. 49 ГрК РФ рассматриваемый объект подлежит прохождению экспертизы проектной документации, т. к. общая площадь превышает 1500 кв. м. Доказательств прохождения экспертизы проектной документации в материалы дела не представлено.

Поскольку спорное здание возведено без подготовки разрешительной документации, то есть без контроля уполномоченных градостроительным законодательством органов, право собственности на них зарегистрировано как на жилые здания, при переводе таких объектов в нежилые здания требуется исследование вопроса о соответствии данных объектов строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом их использования неограниченным кругом лиц.

Следует отметить, что с учетом различного разрешительного порядка строительства данных объектов процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Изменение параметров и назначения объектов индивидуального жилищного строительства для использования в качестве нежилых, как правило, невозможно без проведения работ по реконструкции либо переустройству или перепланировки объектов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса, а перепланировка или переустройство жилых помещений - по правилам жилищного законодательства, согласно которым перепланировка или переустройство могут быть проведены только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также на основании подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переводимых помещений.

Исходя из положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, и поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам.

При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.

Иной подход нарушает принцип равенства прав участников гражданского оборота, приведет к необоснованному освобождению лиц, построивших жилые дома по упрощенной процедуре, но имеющих намерение эксплуатировать их в качестве нежилых зданий, от соблюдения ряда процедур, необходимость которых предусмотрена законом для ввода в эксплуатацию нежилых зданий.

Указание предпринимателем в заявлениях о переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания на отсутствие необходимости проведения работ по реконструкции и перепланировке объектов с целью их перевода в нежилые здания может свидетельствовать об изначальном строительстве в отсутствие разрешительной документации именно нежилых зданий, введенных в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объектов индивидуального жилищного строительства.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обращении в уполномоченный орган с заявлением о переводе, предусматривающим необходимость проведения реконструкции исходя для целей приведения жилого объекта в нежилое здание с целью использования "предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д.", общей площадью более 1500 кв. м.

Между тем требования градостроительного законодательства, пожарной безопасности, предъявляемые к нежилым капитальным объектам, различаются в зависимости от их назначения и цели использования. Отсутствие указания конкретной цели использования объекта после перевода не позволяет уполномоченному органу оценить соответствие данного объекта необходимым требованиям действующего законодательства, разрешить вопрос о необходимости реконструкции или перепланировки объекта для использования по соответствующему назначению.

В материалах дела отсутствуют надлежащие документы, подтверждающие соответствие спорного объекта, расположенного на едином земельном участке, требованиям градостроительных, нормативных и технических регламентов.

Одной из главных задач судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Однако данная задача правосудия не может достигаться путем нарушения публичных прав и законных интересов других лиц.

В исследуемых обстоятельствах, на момент обращения в администрацию городского округа город Воронеж Халиловым Ю.Р. (12.09.2019) с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС, предпринимателем не принимались меры для строительства объекта ИЖС, а был построен коммерческий объект.

Следовательно, Халилов Ю.Р. изначально, при строительстве объекта не имел намерений по его возведению в соответствии с установленными параметрами и определенной допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с разрешенным использованием, указанным в уведомлении (площадь застройки первоначальная - 407 кв. м, площадь застройки итоговая (единое строение) - соответственно 1690,1 кв. м).

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" определено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, осуществившем самовольное строительство, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в соответствующие органы за получением необходимой документации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5698/12 от 25.09.2012).

Таким образом, отсутствие действий по получению надлежащей разрешительной документации до начала самовольного строительства не свидетельствует о добросовестности поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство (самовольная реконструкция).

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не принимал действий по исполнению установленных законом требований (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 N 306-ЭС20-118).

Разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом изложенного, ожидаемым правомерным поведением лица, имеющего намерение создать новый объект недвижимости, является его предварительное обращение в уполномоченные органы за получением разрешительной документации и только после такого обращения - начало строительства.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Возведение самовольной постройки коммерческого назначения без принятия надлежащих мер по получению разрешения на строительство, в отсутствие проектной документации, является явным и намеренным недобросовестным поведением (статья 10 Гражданского кодекса).

Доказательств, подтверждающих, что спорный объект в соответствии с нормативными актами относится к объектам, не требующим разрешения на строительство, равно как и доказательств получения разрешения на строительство, ИП Халиловым Ю.Р.о. в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Как следует из пункта 29 постановления Пленума N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

При этом, отказ в удовлетворении первоначальных требований о сносе самовольной постройки и одновременно отказ в признании права на нее не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование, поскольку вопрос о правовой судьбе постройки не разрешен.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, суды выясняют, учтены ли при возведении самовольной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и местоположения объекта.

В целях разрешения вопросов соответствия реконструируемого нежилого здания установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, градостроительным регламентам, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным правилам и нормативам, а также выявления нарушений, допущенных при реконструкции нежилого здания, в том числе угроза жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц,

Определением суда от 13.12.2022 и Определением суда от 09.08.2023 по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно поступившим выводам заключения эксперта N 48 от 23.03.2023 г., установлено, что указанные выше строения (гараж и нежилое строение) пристроены к строению, расположенному на смежном земельном участке N 3 по ул. Енисеевская, между строениями имеется сообщение, выполнены в едином архитектурном стиле т.е. гараж, нежилое строение и строение на смежном земельном участке представляют собой единое строение, предназначенное для пребывания большого количества людей (кафе, бар, ночной клуб ит.д.), кроме того в помещениях указанного строения установлены газовые котлы, в непосредственной близости со строениями проложены газовые трубы для питания данных отопительных котлов, а следовательно для безопасной эксплуатации данных строений необходимо дополнительно произвести обследование данных строений на соответствие противопожарным нормам и правилам, а также проверить безопасность использования газового оборудования соответствующими службами.

Имеющиеся конструктивные элементы гаража площадью 334,4 кв. м с кадастровым номером <...> и нежилого здания площадью 1256,6 кв. м с кадастровым номером <...> по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 не противоречат требованиям строительных норм и правил (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим), предъявляемым к нежилым зданиям в части конструктивного исполнения, архитектурно-планировочных решений, расположение данных строений соответствует градостроительным требованиям, правилам землепользования и застройки, параметрам по планировке территории, региональным нормативам градостроительного проектирования, за исключением расположения данных строений относительно межевых границ земельного участка.

Решение вопросов о соответствии противопожарным нормам и правилам, а также решение вопросов безопасности использования газового оборудования, экспертом не решался, т.к. не входит в компетенцию эксперта строителя.

По техническому состоянию и конструктивному исполнению объекты относятся к категории, характеризующейся отсутствием дефектов и повреждений влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, а именно на момент осмотра какие-либо конструкции здания, находящиеся в аварийном техническом состоянии отсутствуют, отсутствует опасность их обрушения, разрушения, следовательно, указанный объект не создает угрозу жизни и здоровью.

Согласно выводам заключения эксперта N 5728/6-3 от 25.11.2024 г., установлено, что исследуемый объект, расположенный на земельных участках по ул. Енисеевская, 3в, 5, Енисеевская, 3, по этажности и по высоте здания относительно фактического планировочного уровня соответствует параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 12.09.2019 (т. 1 л.д. 72-75), т.к. здание является двухэтажным, высота не превышает 11 м.

По остальным параметрам здание не соответствует параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 12.09.2019 (см. т. 1 л.д. 72-75).

На момент осмотра исследуемый объект является нежилым зданием, используется как ресторан, не является индивидуальным жилым домом, что не соответствует виду разрешенного использования объекта в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуальною жилищного строительства от 12.09.2019 (см. т. 1 л.д. 72-75).

Площадь застройки зданием с кадастровым номером <...> по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 исходя из предоставленных в выписке от 06.03.2022 г. координат (см. т. 1 л.д. 38-41) составляет 555 кв. м, что превышает указанную (407 кв. м) в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 12.09.2019 (см. т. 1 л.д. 73). Фактически площадь застройки здания составляет более 555 кв. м, т.к. фактически здание увеличено относительно данных, отраженных в предоставленных в материалах дела документах.

Отступы от северной, восточной и южной границ земельного участка составляют менее указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от 12.09.2019 с кадастровым номером <...>, согласно схеме N 1 (см. приложение к заключению), составленной по координатам, предоставленным в выписках из ЕГРН (т. 1 л.д. 30-37, 38-41), а именно: отступы от границ земельного участка с кадастровым номером <...>: с северной стороны - от 0,72 м до 4,84 м, с восточной (фасадной) -от 4,50 м до 5,78 м, с южной - 18,34 м, с западной - от 0,23 м до 3,37 м.

При этом, исходя из сопоставления состояния здания на момент осмотра с данными предоставленных в материалах дела документов, установлено, что конфигурация и габариты исследуемого здания (а, следовательно, площадь застройки и расположение относительно западной границы) не соответствуют параметрам, отраженным в выписке из ЕГРН от 06.03.2022 г. (т. 1 л.д. 30,37, 38-41) и в техническом паспорте по состоянию на 16.04.2021 г. (т. 1 л.д. 45-54).

Фактически исследуемое здание, относительно данных, отраженных в предоставленных документах, увеличено в сторону земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3, следовательно, с западной стороны фактически выходит за границу земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская 3в, 5, т.е. расположено без отступа от западной границы земельного участка.

Исходя из взаимного расположения зданий на земельных участках 36:34:0402020:1249 и 36:34:0402020:1935 (см. публичную кадастровую карту), произведена реконструкция здания с частичным размещением на месте здания с кадастровым номером <...>. Фактически исследуемый объект частично расположен на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская. Зв, 5 и частично на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская. 3.

Ширина лестничных площадок внутренней лестничной клетки составляет менее ширины маршей, что не соответствует п. 4.4.2 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", т.к. ширина лестничных площадок должна быть не менее ширины марша.

Нижний марш внутренней лестницы имеет две ступени, что не соответствует п. 4.3.5, 4.4.4, СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", т.к. на путях эвакуации при перепаде высот менее 0,45 м следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трех; число подъемов в одном марше между площадками (за исключением криволинейных лестниц) должно быть не менее 3 и не более 16.

Лестничные марши внутренней лестницы имеют разные параметры высоты и глубины ступеней в пределах марша: глубина проступей составляет - 0,25-0,30 м, высота подступенок составляет - 0,14-0,18 м, что не соответствует п. 4.3.6 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", т.к. на путях эвакуации, как правило, не допускается устройство ступеней с различной шириной проступи и различной высоты в пределах лестницы.

Высота ограждения наружной металлической лестницы составляет 1,03-1,14 м, что не соответствует и. 4.3.5. СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", п. 6.12 СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009, т.к. при высоте лестниц (в том числе размещенных в лестничных клетках) более 45 см следует предусматривать ограждения с поручнями. Высота ограждений наружных балконов, лоджий, галерей, лестниц 3-го типа по [3], террас, эксплуатируемых кровель должна быть не менее 1,2 м. В местах опасных перепадов более 1,0 м высота указанных ограждений должна предусматриваться не менее 1,2 м. Ограждения должны быть непрерывными, оборудованы поручнями и рассчитаны на восприятие нагрузок не менее 0,3 кН/м."

Расстояние от здания на земельном участке по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в,5 до зданий на соседних земельных участках составляет более минимально допустимых 6,0 м согласно СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от 24.04.20 1 3 N 288)".

В качестве устранения выявленных нарушений экспертом указано на проведение следующих мероприятий:

- изменить назначение исследуемого объекта с нежилого здания на индивидуальный жилой дом;

- выполнить частичный демонтаж частей здания на величину, удовлетворяющую параметрам уведомления.

Устранение выявленных противопожарных нарушений возможно путем приведения эвакуационных путей и выходов в соответствие с нормативными требованиями.

Таким образом, экспертами выявлены нарушения действующих норм и правил, при возведении спорного объекта.

Представленные в материалы дела экспертные заключения являются ясными и полными, какие-либо противоречия в выводах эксперта отсутствуют, сомнений в их достоверности, а также в компетенции эксперта у суда не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанное экспертное заключение содержит недостоверные сведения и о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки обстоятельств события привели к неправильным выводам, ответчиком представлено не было. Какое-либо подтверждение необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, материалы дела также не содержат.

Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Несогласие ответчика с примененными экспертами методиками само по себе не свидетельствует о неполноте исследования и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование своей правовой позиции по делу Администрация также указывала на выявленные нарушения при строительстве объекта, установленные при проведении контрольных мероприятий уполномоченных органов.

Согласно ответу управления Росреестра по Воронежской области от 12.12.2024 N 15-20975-РИ/24 управлением были проведены контрольные (надзорные) мероприятия.

По результатам данных мероприятий было установлено, что к фасадной меже вышеназванного земельного участка прилегают дополнительные земельные участки, находящиеся на землях, государственная собственность на которые не разграничена. На дополнительных земельных участках расположена подпорная стена и ступеньки, в связи с чем в адрес собственника обследуемого земельного участка было направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований земельного законодательства с предложением использовать земельный участок в границах своей территории и с учетом координат характерных точек.

ОГБУ ВО "Управление природных ресурсов" проведено выездное обследование земельного участка и в результате натурного обследования и геодезической съемки установлено, что на земельном участке расположено следующее:

1) здание, расположено на фундаменте, площадь контура составляет 795 кв. м, из них:

- 586 кв. м расположено в границах земельного участка с кадастровым номером <...>;

- 2 кв. м на территории, собственность на которую не разграничена; 2 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером <...> (ул. Енисеевская, 1д, собственник - Мещеряков А.А.);

- 205 кв. м в границах земельного участка с кадастровым номером <...>;

2) гараж на фундаменте, площадь контура составляет 190 кв. м; 3) металлическое ограждение N 1 протяженностью 64,2 м;

4) металлическое ограждение N 2 протяженностью 3,5 м.

Из-за сложности рельефа (перепад высот) вокруг здания возведена возвышающаяся площадка, площадью контура 469,1 кв. м, по периметру которой расположена подпорная стена, частично отделанная декоративным кирпичом.

В результате обследования установлено, что часть входной группы (площадь контура 5 кв. м) расположена за границами участка с кадастровым номером <...>, на муниципальном земельном участке с кадастровым номером <...>.

По результатам контрольных замеров управлением имущественных и земельных отношений было установлено, что часть входной группы располагается на муниципальном земельном участке с кадастровым номером <...>, часть подпорной стены и часть ограждения располагаются на землях, государственная собственность на которые не разграничена.

06.12.2024 комиссией в составе ведущего инженера отдела обеспечения безопасности дорожного движения и мониторинга за состоянием объектов улично-дорожной сети управления дорожного хозяйства и государственного инспектора отдела Госавтоинспекции УМВД России по г. Воронежу был составлен акт обследования улично-дорожной сети по выявлению недостатков в районе стр. N 3в по ул. Енисеевская.

Согласно данному акту по результатам обследования было установлено, что на территории, прилегающей к строению, расположенному по ул. Енисеевская, 3в, существующие парковочные карманы, границы которых обозначены горизонтальной дорожной разметкой, не оборудованы дорожными знаками 6.4 "Парковка" и отсутствуют места для парковки инвалидов, а также отсутствуют дорожные знаки приоритета.

Учитывая данные факты, в настоящее время существующая организация дорожного движения на рассматриваемом земельном участке не соответствует требованиям ГОСТ Р 52289-2019, а также не соблюдены требования ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 N 191-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации".

17.12.2024 сотрудниками управления дорожного хозяйства в результате визуального осмотра сетей ливневой канализации по адресу: г. Воронеж, ул. Енисеевская д. 3В обнаружена незаконная врезка хозбытовой фекальной канализации в муниципальный коллектор сетей ливневой канализации.

В соответствии с п. 11.2 Правил благоустройства территории городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 19.06.2008 N 190-11, юридические, должностные лица и граждане обязаны: не допускать сброс сточных вод, в том числе жидких бытовых отходов, на рельеф местности, в водные объекты и в иные неустановленные места, а также сброс промышленных и хозяйственно-бытовых стоков в сети ливневой канализации.

Согласно п. 7.1.1 СП 32.13330.2012 "Канализация. Наружные сети и сооружения" отведение поверхностного стока с промышленных площадок и жилых зон через дождевую канализацию должно исключить поступление в нее хозяйственно-бытовых сточных вод и промышленных отходов.

При повторных обследованиях коллектора ливневой канализации 23.12.2024, 03.02.2025 было установлено, что указанная незаконная врезка растампонирована неустановленными лицами. В связи с чем сотрудниками МБУ "ГДС" проведены повторные мероприятия по ликвидации незаконной врезки на рассматриваемом участке.

Спорное строение не имеет подключения к хозбытовой фекальной канализации, сливная яма предназначена для индивидуального жилого дома.

В силу п. 2.2. ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если объекты капитального строительства, указанные в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной. Критерии отнесения объектов капитального строительства, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, к объектам массового пребывания граждан утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Учитывая, что общая площадь спорного единого объекта составляет более 1500 кв. м, а также возможно одновременное пребывание в объекте 50 и более человек, данное строение относится к объектам массового пребывания граждан, в результате чего застройщиком должна быть подготовлена проектная документация на объект и осуществлена ее экспертиза.

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства приведения спорного строения в соответствии с действующими нормами.

При этом, суд учитывает, что надлежащих мер по устранению нарушений с момента регистрации права собственности объекта (16.08.2021) ответчиком не принималось.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и от 04.06.2013 N 874-О, обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В материалах настоящего дела имеются достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что ИП Халилов Ю.Р.о, изначально, направляя уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на ул. Енисеевская, Зв, 5 не планировал возводить объект индивидуального жилищного строительства по указанному адресу, архитектурные и конструктивные решения возведенного с вышеуказанными нарушениями норм объекта недвижимости подтверждают направленность действий ответчика на возведение коммерческого объекта недвижимости в обход установленного законом порядка получения соответствующих и достаточных разрешений на строительство объекта такого типа.

В данном случае изменение функционального назначения объекта, указанного в уведомлении о строительстве, является способом возведения и введения в гражданский оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию).

ИП Халилов Ю.Р.о привлекался к административной ответственности (постановление N 152/2025 от 25.03.2025) за совершение правонарушения, предусмотренного ст. 33.1 Закона Воронежской области от 31.12.2003 N 74-ОЗ "Об административных правонарушениях на территории Воронежской области", а именно за несоблюдение правил благоустройства территории муниципального образования, установленных нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления.

Привлечение ответчика к административной ответственности было обусловлено тем, что эксплуатация спорного объекта недвижимости в коммерческих целях, предполагающая одновременное нахождение в нем большого количества лиц, в силу конструктивных его особенностей приводит к нарушению санитарно-эпидемиологической обстановки, ввиду того, что спорное строение оборудовано только сливной ямой, не имеет подключения к хозбытовой фекальной канализации, сливная яма не рассчитана на отвод стоков для кафе, была предназначена для индивидуального жилого дома. Следствием этого является периодический излив стоков на рельеф местности.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установив существенный характер допущенных нарушений при строительстве ответчиком спорного объекта, в том числе противоречивость и недобросовестность его действий, отсутствие необходимой разрешительной документации для целей строительства объекта, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования о признании спорного объекта самовольной постройки и его сносе, в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на данный объект отказал.

При этом, суд учитывает, что в качестве устранения выявленных нарушений экспертом указано на проведение следующих мероприятий: изменение назначения исследуемого объекта с нежилого здания на индивидуальный жилой дом; выполнение частичного демонтажа частей здания на величину, удовлетворяющую параметрам уведомления.

При заявлении требования встречного иска истцом заявлено о признании за ним права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1 690,1 +/-8, 2 кв. м, расположенную на земельном участке кадастровый номер <...> по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская, 3в, 5 и земельном участке 36:34:0402020:1935, Воронежская обл., г. Воронеж, ул. Енисеевская,3, также из содержания апелляционной жалобы и пояснений представителей истца по встречному иску, в том числе в отношении довода о вынесении судом альтернативного решения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, следует, что его материально-правовой интерес направлен на приведение объекта постройки в соответствие с параметрами объекта - нежилого здания площадью 1690,1 кв. м с учетом вида разрешенного использования земельного участка - предприятия общественного питания: рестораны, столовые, кафе, закусочные, бары и т.д., а не в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении на строительство жилого дома от 17.09.2019. Суд исходил их пределов предмета заявленного требования, существа материально - правового спора.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованное лицо в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

По смыслу статей 9, 12 ГК РФ, пункта 4 части 2 статьи 125 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца (заявителя).

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с п. п. 19 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в сумме 10 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2025 по делу N А14-13422/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Халилова Юсифа Расула Оглы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.