Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гаиткуловой Ф.С.,

судей Рипка А.С. и Серебряковой О.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ф.О., Ф.Т. на решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 13 ноября 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 26 февраля 2026 г. по гражданскому делу N 2-1105/2025 по иску Ф.О., Ф.Т. к администрации г. Орска, КУИ администрации г. Орска, КАиГ администрации г. Орска, К., Л., УЖКДХиТ администрации г. Орска об устранении реестровой ошибки, установлении границ, признании права.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Гаиткуловой Ф.С., судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

Ф.О., Ф.Т. обратились с исковым заявлением к администрации г. Орска об устранении реестровой ошибки, установлении границ, признании права.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи истцам принадлежит объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером N по адресу <адрес>. При заключении договора продавец передал истцам разрешение на строительство от 4 июня 2010 г. N, кадастровый паспорт объекта, из которого видно как располагался ОНС на земельном участке, технический паспорт 2010 г., в котором указан год строительства 2004. Из технического паспорта следует, что продавец изначально приобрел в 2003 г. старый дом и земельный участок, в связи с чем, возможно, старый дом был снесен началось строительство нового. Право продавца ОНС площадью 209,6 кв. м зарегистрировано в Росреестре, но без указания границ объекта. В 2013 г. истцы окончили строительство дома, однако, право на оконченный строительством жилой дом не зарегистрировали. В результате чрезвычайной ситуации, сложившейся на территории <адрес> во время прохождения весеннего паводка 2024, жилой дом истцом пострадал и был признан подлежащим ремонту. Обратившись с заявлением на получение выплаты на капитальный ремонт, истцы получили отказ, так как по данным ЕГРН за ними на праве собственности числился объект ОНС, хотя фактически с 2013 г. истцы пользовались именно жилым домом.

В 2024 г. истцы начали оформление документов на оконченный строительством жилой дом и поскольку земельный участок находится у них в собственности они решили зарегистрировать свое право на дом, оказалось, что жилой дом выходит за границы земельного участка.

Из кадастрового паспорта 2010 г. следует, что объект недвижимости располагался в границах участка, в связи с чем, при проведении межевых работ, кадастровым инженером допущены ошибки в установлении границ земельного участка, которые в настоящее время проходят по жилому дому, в результате чего дом располагается на нескольких земельных участках.

Истцы просили установить наличие реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером N 1 по адресу <адрес> - <адрес>, исправить реестровую ошибку в описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> <адрес>; установить границы земельного участка с кадастровым номером N 1 по адресу <адрес> - <адрес> <адрес> по фактическому землепользованию, признать за Ф.О., Ф.Т. право собственности по 1/2 доли каждому на жилой дом по адресу <адрес> - <адрес> <адрес> площадью 232, 5 кв. м.

Уточнив исковые требования, истцы просили установить наличие реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> - <адрес>, <адрес> земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес>; исправить реестровую ошибку в описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N по адресу <адрес> - <адрес> <адрес> земельного участка с кадастровым номером N адресу <адрес>, исключив из ЕГРН сведения о координатах поворотных точек 3, 4, 5, 6, 7, 8 и внести координаты характерных точек н.2, н.3, н.4, н5, н.6, н.7; установить границы земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N по адресу <адрес> по фактическому землепользованию; признать установление границ и постановку на кадастровый учет дороги в районе <адрес> в <адрес> незаконной и исключить сведения о ней из ЕГРН; признать за ФИО2, ФИО1 право собственности по 1/2 доли каждому на жилой дом по адресу <адрес> площадью 232, 5 кв. м, признать установление границ и постановку на кадастровый учет дороги в районе <адрес> в <адрес> незаконной и исключить сведения о ней из ЕГРН, установить смежную границу между двумя смежными участками с кадастровым номером N по адресу <адрес> -<адрес> <адрес> земельного участка с кадастровым номером N по адресу <адрес> по координатам характерных точек, указанных в заключении кадастрового инженера: точки: Н2 Х 365761,31 Y3338037,97, н3 Х 365768,37 Y3338045,79, н4 Х 365767,67 Y 3338046,44, н5 Х 365772,67, Y3338052,02, н6 Х 365771,86, Y 3338052,76, н7 365779,33, Y 3338060,96; обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены КУИ администрации г. Орска, КАиГ администрации г. Орска, УЖКДХиТ администрации г. Орска, К., Л., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены ООО "РВК - Орск", АО "Газпром газораспределение Оренбург".

Решением Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 13 ноября 2025 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 26 февраля 2026 г., в удовлетворении исковых требований Ф.О., Ф.Т. отказано.

В кассационной жалобе заявители ставят вопрос об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неверное определение значимых обстоятельств по делу.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом извещены, не возражали рассмотрению дела без их участия.

Судом кассационной инстанции удовлетворено ходатайство Ф.Т. об участии в судебном заседании суда кассационной инстанции с использованием системы видеоконференц-связи.

В судебное заседание, организованное с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Советского районного суда г. Орска, заявители явку не обеспечили, причину неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Ф.О., Ф.Т. на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством жилого дома и земельного участка от 28 июня 2010 г. принадлежит на праве собственности (по 1/2 доли в праве) земельный участок с кадастровым номером N., категория земель: земли поселений, общая площадь 408,4в.м., адрес объекта: <адрес>, а также объект незавершенного строительства - жилой дом, назначение жилое, 1 -этажный, площадь застройки 273, 7 кв. м, степень готовности 67%, по адресу: <адрес>.

На основании постановления Администрации г. Орска "О предоставлении Л. земельного участка в собственность" N-п от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 296 +/-6 кв. м, а также жилого дома, площадью 45,1 кв. м, расположенных по адресу <адрес>.

На основании договора аренды земельного участка от 26 аперля 2018 г. землепользователем земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, является К., которому на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 68,9 кв. м, расположенный по адресу <адрес>,

По данным ЕГРН об объекте недвижимости от 25 июня 2025 г. земельный участок с кадастровым номером N, площадью 26108 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов находится, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования для размещения автомобильной дороги, находится в собственности муниципального образования <адрес>, передан в постоянное бессрочное пользование 26 марта 2022 г. Управлению жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Администрации г. Орска.

Заключением судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы от 21 августа 2025 г. N установлено, что земельный участок с кадастровым номером N принадлежит на праве собственности Ф.О., Ф.Т. на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - жилой дом и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Сведения, позволяющие определить описание местоположение границ, в данном документе отсутствуют. Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> является не сформированным, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, не закреплен на каком-либо праве за конкретными лицами, правоустанавливающие (подтверждающие право) документы на земельный участок отсутствуют.

Таким образом, определить описание местоположения границ смежной границы между земельными участками с кадастровым номером N расположенным по адресу: <адрес> земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, исходя из сведений, содержащимся в документе, подтверждающим право на земельный участок не представляется возможным.

Для земельного участка с кадастровым номером N 1 документом об образовании земельного участка являлись: материалы по формированию земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; распоряжение администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N-р от ДД.ММ.ГГГГ "О предоставлении земельных участков в собственность для эксплуатации индивидуальных жилых домов"; распоряжение администрации <адрес> N-р от ДД.ММ.ГГГГ "Об уточнении площади земельного участка"; описание земельных участков от ДД.ММ.ГГГГг.

Координаты границ земельного участка с кадастровым номером N, содержащихся в ЕГРН (на стр. 13 заключения) идентичны координатам границ земельного участка, согласно сведениям, содержащимся в документе об образовании земельного участка.

Сведения о границах исследуемого земельного участка внесены в ЕГРН в соответствии с нормативной точностью определения координат угловых и поворотных точек установленной действующими на момент выполнения землеустроительных работ по межеванию данного участка Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 г.), которая превышает установленную нормативную точность на сегодняшний момент.

Координаты границ земельного участка с кадастровым номером N (в части смежной границы с земельным участком по а <адрес>), согласно сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании с учетом нормативной точности не соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРН. Координаты границ земельного участка с кадастровым номером N согласно сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании с учетом нормативной точности не соответствуют фактическим границам земельного участка на местности, так как часть объекта недвижимости жилого дома расположена за пределами земельного участка с кадастровым номером N

При проведении исследования экспертом установлена реестровая ошибка, которая выразилась в несоответствии описания местоположения смежной границы земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес> - <адрес> <адрес> земельным участком, расположенным по адресу <адрес>, которые внесены в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании с учетом нормативной точности. Сведения о границе земельного участка, внесенные в ЕГРН, не соответствуют сведениям о данной границе, отображенным в документах об образовании. Поскольку неправильные сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером N (о характерных точках смежной границы с земельным участком по адресу <адрес>) были воспроизведены в ЕГРН, по смыслу ч. 3 ст. 61 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения о характерных точках смежной границы являются реестровой ошибкой. Каталог координат границ земельного участка с кадастровым номером N согласно сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании с учетом нормативной точности: 1 Х 365761,85, Y 3338038, 99; 2 Х 365749, 97, Y 3338050, 70; 3 Х 365768, 87, Y 3338070,13; 4 Х 365769, 68, Y 3338069, 32; 5 Х 365779, 48, Y 3338060, 84; 6 Х 365771,09, Y 3338051, 97; 7 Х 365769,96, Y 3338050,72; 8 Х 365770,94, Y 3338049,83.

Даже в случае внесения достоверных координат об угловых и поворотных точек исследуемого земельного участка с ЕГРН, размер "Заступа" жилого дома по адресу <адрес> - <адрес>, <адрес> на территорию земельного участка по адресу <адрес> составит 0,5 ... 1,7 м.

При проведении исследования выявлено три области несоответствия границ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> -N, <адрес> по данным документов об образовании земельного участка и фактическим границам данного земельного участка: область N (по левой меже) размер несоответствия составляет 0,5 ... 1,7 м; область N (по передней меже) размер несоответствия составляет 1.0 м; область N (по правой меже) размер несоответствия составляет 2.6 м. Причиной несоответствия границ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> - <адрес>, отраженным в ЕГРН, фактическим границам данного участка является: реестровая ошибка, указанная ранее, умышленные или неумышленные действия застройщика - собственника, выражающиеся в следующем: сознательное увеличение площади своего участка за счет муниципальной земли и территории смежного участка, несоблюдение градостроительных норм и правил (отступов от границ земельного участка (красных линий), халатное отношение к требуемым параметрам разрешенного строительства и возможности юридического оформления законченного строительством жилого дома.

Возведенное строение по адресу <адрес> - <адрес> не соответствует разрешительной документации (разрешению на строительство N N от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании проведенного обследования строительных конструкций и объемно-планировочного решения объекта исследования требованиям строительно-технических норм и правил установлено, что общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Нарушений строительных норм и правил, влияющих на прочность и конструктивную надежность строительных конструкций и здания в целом, а также, влияющие на их техническую безопасность, отсутствуют. По результатам проведенных исследований повреждений и существенных дефектов строительных конструкций здания, нарушений не выявлено. Угроза обрушения и потери устойчивости отсутствуют. Строительные конструкции объекта исследования соответствуют требованиям, к ним установленным в ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ. На основании проведенного обследования исследуемого жилого дома требованиям пожарной безопасности сделаны выводы об отсутствии существенных норм пожарной безопасности, предъявляемых для объекта исследования. На основании анализа фактических параметров характеризующих противопожарную безопасность объектов экспертизы, не обеспечено соблюдение ст. 60 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", отсутствуют первичные средства пожаротушения.

Объект исследования не соответствует требованиям градостроительных регламентов в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, от красной линии в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. Объект исследования частично расположен за пределами границ отведенного земельного участка с кадастровым номером N (в границах земельного участка с кадастровым номером N и частично на землях неразграниченной государственной собственности. Требованиям санитарно-эпидемиологических, экологических норм и правил соответствует.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь статьями 130, 141.2, 222, 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установив, что жилой дом, возведенный истцами не соответствует выданной разрешительной документации на строительство, имеет место увеличение площади земельного участка истцов за счет муниципальной земли и территории смежного участка, несоблюдение градостроительных норм и правил (отступов от границ земельного участка (красных линий), размер "заступа" спорного жилого дома на территорию земельного участка по адресу <адрес> составляет от 0,5 до 1,7 м, отсутствует отступ от границ земельного участка по адресу <адрес> <адрес> <адрес>, имеется выступ на земли общего пользования, дом расположен за пределами установленных красных линий, строение, приобретенное истцами, обладает признаками самовольного строения, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2

При разрешении спора судом первой инстанции учтено, что доказательства реестровой ошибки не представлены, согласно заключению судебной экспертизы даже в случае внесения достоверных координат об угловых и поворотных точек исследуемого земельного участка в ЕГРН, размер "заступа" жилого дома по адресу <адрес> - <адрес>, <адрес> на территорию земельного участка по адресу <адрес> составит 0,5 ... 1,7 м, что не приведет к защите прав истцов.

Суд апелляционной инстанции с приведенными выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав, что регистрация права собственности истцов на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство не свидетельствует о возникновении права на жилой дом, объект незавершенного строительства возведен в нарушение выданной разрешительной документации, доказательств обращения в администрацию города Орска, КУИ администрации г. Орска, органы уполномоченные предоставлять земельные участки, по вопросу предоставления земельного участка в занимаемых границах истцами не предоставлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований не согласиться с такими выводами судов, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия отмечает, что судом иск рассмотрен в пределах заявленных требований, что соответствует положениям ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение (создание) постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным основанием для признания ее самовольной.

Доводы кассационной жалобы о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на жилой дом, часть жилого дома располагается на дороге, которая была поставлена на учет уже после возведения спорной постройки, Л. отказалась произвести перераспределение земельного участка, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку заключением судебной экспертизы подтверждается, что спорное строение не соответствует разрешительной документации (разрешению на строительство N N от 4 апреля 2010 г.), причиной несоответствия границ земельного участка, расположенного по адресу <адрес> <адрес>, отраженным в ЕГРН, фактическим границам данного участка является, в том числе умышленные или неумышленные действия застройщика - собственника, выражающиеся в сознательном увеличение площади своего участка за счет муниципальной земли и территории смежного участка, несоблюдение градостроительных норм и правил (отступов от границ земельного участка (красных линий), халатное отношение к требуемым параметрам разрешенного строительства.

Вопреки доводам кассационной жалобы, доказательств расположения строения на земельном участке, принадлежащем истцам на праве собственности, не представлено. Напротив, судом достоверно установлено, что жилой дом истцов частично расположен за пределами имеющегося у них в собственности земельного участка, с нарушением при строительстве жилого дома красных линий и границ земельного участка Л.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, строительство жилого дома за пределами предоставленного истцам земельного участка не порождает реестровой ошибки и не свидетельствует о возникновении права на землю в занимаемых границах.

Разрешая заявленные требования, суд, вопреки позиции кассатора, правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Существенных нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, также не установлено.

В частности, утверждение о том, что доводы, приводимые в обоснование своей позиции по делу, оставлены судом апелляционной инстанции без внимания, судебная коллегия кассационного суда признает несостоятельным, поскольку оно опровергается содержанием обжалуемых судебных актов, отвечающих требованиям части 4 статьи 198, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть включающих в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

При этом, как указано выше, несогласие стороны с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не подпадает под приведенный в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

Признав, что ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационного суда не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Советского районного суда г. Орска Оренбургской области от 13 ноября 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 26 февраля 2026 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Ф.О., Ф.Т.- без удовлетворения.

Мотивированное определение кассационного суда общей юрисдикции изготовлено 5 июня 2026 г.