Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анашкиной И.А.,

судей Романовой М.А., Севастьянова Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ к К.Г. о признании самовольной постройкой, демонтаже нежилого здания,

по кассационной жалобе ответчика К.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 января 2026 года,

Заслушав доклад судьи Анашкиной И.А., представителя ответчика К.Г. - Варакуту А.А., поддержавшего кассационную жалобу, представителя администрации г. Горячий Ключ З., возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

администрация муниципального образования город Горячий Ключ обратилась в суд с иском к К.Г., в котором просила признать самовольной постройкой нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, признать отсутствующим право собственности К.Г. на нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>; указать, что настоящее решение суда является основанием для прекращения в ЕГРН записи с номером государственной регистрации N от 1 апреля 2015 года о праве собственности за К.Г. на нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, указать, что настоящее решение суда является основанием для снятия с кадастрового учета нежилого здания - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; обязать К.Г. в течение 20 календарных дней после вступления в силу судебного решения демонтировать нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>; в случае неисполнения судебного решения, разрешить сторонним организациям осуществить демонтаж нежилого здания - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с последующим взысканием расходов с К.Г.; в случае неисполнения судебного решения взыскать с К.Г. судебную неустойку в пользу администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения, начиная с 21 календарного дня с даты вступления в силу судебного решения и до даты исполнения судебного решения.

Решением Горячеключевского городского суда от 22 мая 2024 года в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Горячий Ключ к К.Г. о признании самовольной постройкой, демонтаже нежилого здания отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 января 2026 года решение Горячеключевского городского суда Краснодарского края от 22 мая 2024 года отменено. Принято по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования город Горячий Ключ к К.Г. о признании нежилого здания самовольной постройкой и демонтаже нежилого здания удовлетворены. Признано самовольной постройкой нежилое здание кафе "Молодежное", с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>. Признано отсутствующим право собственности К.Г. на нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>. Указано, что апелляционное определение является основанием для прекращения в ЕГРН записи с номером государственной регистрации N от 1 апреля 2015 года о праве собственности за К.Г. на нежилое здание - кафе "Молодежное", с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, а также для его снятия с кадастрового учета. На К.Г. возложена обязанность в течение 20 календарных дней после вступления в силу судебного решения демонтировать нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>. В случае неисполнения апелляционного определения разрешено сторонним организациям осуществить демонтаж нежилого здания - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, с последующим взысканием расходов с К.Г. На случай неисполнения апелляционного определения с К.Г. взыскана судебная неустойка в пользу администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения, начиная с 21 календарного дня с даты вступления в силу судебного решения и до даты исполнения судебного решения.

В кассационной жалобе ответчик К.Г., ссылаясь на незаконность и необоснованность вышеуказанного апелляционного определения, просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В возражениях на кассационную жалобу администрация муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 января 2026 года оставить без изменения, кассационную жалобу К.Г. - без удовлетворения.

Представитель ответчика К.Г. - Варакута А.А. в судебном заседании поддержал кассационную жалобу.

Представитель администрации г. Горячий Ключ З. возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела, с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещена надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного гражданского дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления главы города Горячий Ключ Краснодарского края от 1 марта 2001 года N К.И. и Г.А. для строительства и дальнейшей эксплуатации кафе "Молодежное" предоставлен в аренду земельный участок сроком на 49 лет, общей площадью 67 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> (территория, прилегающая к остановке "Слава труду"), в том числе: К.И. - 33,50 кв. м; Г.А. - 33,50 кв. м.

1 марта 2001 года между администрацией города Горячий Ключ и К.И. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N, согласно которому К.И. предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 33,50 кв. м, сроком до 1 марта 2050 года, расположенный по адресу: <адрес> (территория, прилегающая к остановке "Слава труду"), с целевым назначением - для строительства и дальнейшей эксплуатации кафе "Молодежное".

20 апреля 2001 года между администрацией города Горячий Ключ и Г.А. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N, согласно которому Г.А. предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 33,50 кв. м, сроком до 1 марта 2050 года, расположенный по адресу: <адрес> (территория, прилегающая к остановке "Слава труду"), с целевым назначением - для строительства и дальнейшей эксплуатации кафе "Молодежное".

В настоящее время вышеуказанные договоры аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения от 1 марта 2001 года N и от 20 апреля 2001 года N являются действующими, в установленном порядке не расторгнуты и не признаны недействительными, арендатором добросовестно исполняются обязанности по внесению арендной платы.

Согласно постановлению главы города Горячий Ключ Краснодарского края от 19 апреля 2001 года N 1613 "О регистрации акта ввода в эксплуатацию летнего кафе "Мороженое" по <адрес>. Заказчик: К.И. и Г.А." зарегистрирован акт ввода в эксплуатацию летнего кафе "Мороженое" по адресу: <адрес>, площадь застройки 49,9 кв. м, общая площадь по внутренним размерам 49,6 кв. м, стоимость строительства 51 588 руб.

Постановлением главы города Горячий Ключ Краснодарского края от 20 апреля 2001 года N 1649 внесены изменения в постановление главы города Горячий Ключ от 19 апреля 2001 года N 1613 "О регистрации акта ввода в эксплуатацию летнего кафе "Мороженое" по <адрес>", а именно в заголовке и в тексте постановления слова "летнего кафе "Мороженое" заменены словами "кафе "Молодежное".

4 марта 2002 года между К.И., Г.А. (продавцы) и Г.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, по условиям которого Г.О. приобрела в собственность нежилое здание кафе "Молодежное".

18 марта 2015 года Г.О. направила главе администрации муниципального образования город Горячий Ключ уведомление о передаче права аренды на земельный участок.

19 марта 2015 года между Г.О. (продавец) и К.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости и передачи прав и обязанностей аренды по договорам аренды земельных участков, согласно которому К.Г. приобрела право собственности на нежилое помещение "кафе "Молодежное", расположенное по адресу: <адрес>, а также права арендатора на два земельных участка общей площадью 67 кв. м до 2050 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному 1 апреля 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, К.Г. принадлежит на праве частной собственности кафе "Молодежное", назначение - нежилое; площадь 49,6 кв. м, этажность 1, кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности за К.Г. зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимости и передачи прав и обязанностей аренды по договорам аренды земельных участков от 19 марта 2015 года.

Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Горячий Ключ при проведении выездной проверки установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресному ориентиру: <адрес>, территория прилегающая к остановке "Слава труду", предназначенных для строительства и эксплуатации кафе "Молодежное", принадлежащих на праве аренды К.Г., расположен металлический навес, бетонная площадка и одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером N, совмещенное с металлическим навесом. Указанное одноэтажное нежилое здание, согласно сведениям ЕГРН, принадлежит на праве собственности К.Г.

Как следует из искового заявления, администрация муниципального образования город Горячий Ключ полагает, что спорное строение - кафе имеет признаки самовольной постройки, поскольку реконструировано ответчиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие необходимых разрешений и согласований, в связи с чем ответчик обязан демонтировать спорный объект недвижимости.

Разрешая спор и отказывая администрации муниципального образования город Горячий Ключ в удовлетворении заявленных требований, судом первой инстанции в основу решения было положено экспертное заключение ООО "Центр Экспертизы" от 20 декабря 2022 года N 190.41, выполненное в рамках рассмотрения иного гражданского дела N 2-41/2023 по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ к К.Г. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание кафе "Молодежное", демонтаже нежилого здания. Суд первой инстанции, применив преюдицию, указал, что решением Горячеключевского городского суда от 28 февраля 2023 года по указанному гражданскому делу администрации муниципального образования город Горячий Ключ было отказано в удовлетворении иска к К.Г. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание кафе "Молодежное", демонтаже нежилого здания.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, полагая их незаконными и необоснованными, исходя из следующего.

Так, суд апелляционной инстанции указал, что исковые требования по гражданскому делу N 2-41/2023 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание, демонтаже нежилого здания были основаны на положениях статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и на признании спорного объекта некапитальным, в то время как настоящие исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на установлении факта самовольной реконструкции спорного объекта.

Более того, судом первой инстанции при исследовании заключения экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-41/2023, не принято во внимание установление экспертом, что в отношении спорного объекта была произведена самовольная реконструкция (металлические стены заменены на газобетонные), и объект не соответствует изначальным параметрам.

Поскольку при разрешении настоящего спора судебная экспертиза судом первой инстанции не назначалась, суд апелляционной инстанции для разрешения спора по существу, в целях установления существенных обстоятельств по делу, определением от 29 мая 2025 года назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Согласно экспертному заключению ФКУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 19 сентября 2025 года N, N нежилое строение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей.

Нежилое строение с кадастровым номером N имеет следующие технико-экономические показатели: этажность - 1; общая площадь составляет 46,3 кв. м; площадь застройки составляет 60,4 кв. м.

Объект с кадастровым номером N по своим параметрам не имеет признаков объекта индивидуального жилого дома (отсутствует необходимый набор помещений).

Определение наличия признаков объекта коммерческого назначения не может быть определено экспертом-строителем, так как понятие коммерческого объекта в строительстве отсутствует и связано с осуществлением какой-либо коммерческой деятельности, которая может осуществляться в зданиях различного функционального назначения.

Определить, фактически признаками объекта какого назначения обладает объект с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, не представляется возможным в связи с тем, что на момент проведения натурного осмотра исследуемое строение не эксплуатируется, строительно-монтажные работы не завершены в полном объеме, в том числе работы по прокладке внутренних инженерных коммуникаций, установки оборудования.

В соответствии с предоставленными документами объект с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, имеет назначение здания - нежилое; наименование - кафе "Молодежное".

Одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером N расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами N и N по адресу: <адрес>, территория, прилегающая к остановке "Слава труду", за исключением части контура строения со стороны переднего фасада, которая выходит за границы земельного участка конструкцией кровли (карнизный свес); площадь заступа определена с использованием программного продукта "Bricscad" (Windows) VII Platinum и составляет 1,9 кв. м.

Одноэтажный нежилой объект с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в той части, которая позволяет произвести сопоставление по параметрам, определенным на момент проведения натурного осмотра, действующим требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, сейсмических нормам и правилам, правилам землепользования настройки:

Объект соответствует в следующих параметрах:

- высота и этажность строения соответствует СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (п. 4.5, п. 4.6); СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6.7.1); градостроительными регламентами не устанавливается (часть 2 статьи 41 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Горячий Ключ);

- высота и этажность строения по сейсмическим нормам не превышают нормативные значения для выполненной конструктивной схемы, предусмотренные в таблице 6.1 п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*" и соответствуют требованиям ТСН 22-302-2000* Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края" (п. 2.1.28);

- высота помещения на момент осмотра (отделочные работы не выполнены) соответствует требованиям СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (п. 4.26);

- исходя из назначения помещений, отраженных в техническом паспорте (торговый зал и зал отдыха в строении с наименованием - кафе), коэффициент естественного освещения для которых гигиеническими нормативами не установлен, то есть исследуемые помещения допускается проектировать без естественного освещения, в связи с чем с учетом указанных назначений помещений, исследуемый объект соответствует п. 7.5, п. 7.7 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-062009", таблица 5.54 СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий; дополнительно отмечается, что на момент осмотра объект имеет естественное освещение, так как ограждающие конструкции стен выполнены не по всему периметру и не на всю высоту;

- обеспеченность помещений инсоляцией не требуется в соответствии с п. 7.9 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 3106-2009";

- в случае полного выполнения ограждающих конструкций стен, существующее расстояние между колоннами, составляющее до 2,73 м, позволяет устроить проем входа (выхода) непосредственно на улицу, габаритные размеры которого будут соответствовать требованиям п. 4.2.18, п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", согласно которым высота эвакуационных выходов к свету с учетом п. 4.1.5 должна быть не менее 1,81 м, ширина эвакуационного выхода для данного случая - не менее 0,76 м; п. 6.8 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009";

- расположение строения относительно ближайшего объекта по <адрес> не влияет на его инсоляцию (не регламентируется для торговых объектов, назначение принято согласно общедоступным данным геоинформационного портала (https://nspd.gov.ru)) и освещенность и в данной части соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*";

- расположение строения обеспечивает возможность подъезда пожарных автомобилей по существующим подъездным путям, высота которого не превышает 13 м, а существующее на момент осмотра планировочное решение обеспечивает его необходимыми эвакуационными путями, что соответствует требованиям СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. п. 7.1, 8.1.1, 8.1.4, 8.1.5, 8.1.6), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. 4.2.9, п. 4.3.2, п. 4.3.3); Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (статья 80 "Требования пожарной безопасности при проектировании, реконструкции и изменении функционального назначения зданий и сооружений");

- расположение исследуемого строения относительно ближайшего объекта, расположенного на земельном участке по <адрес> (кадастровый номер N), обеспечивает соблюдение требований к противопожарным расстояниям, что соответствует требованиям п. 7.1, п. 15.7 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" при условии, что иные объекты, расположенные в пределах квартала вблизи объекта по <адрес>, имеют противопожарные разрывы;

- фактическое техническое состояние исследуемого объекта соответствует требованиям, отраженным в статье 7 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений;

Объект не соответствует в следующих параметрах:

- расположение объекта за пределами границ отведенных земельных участков с кадастровыми номерами N и N не соответствует п. 4.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (см. Приложение N 1 к заключению эксперта);

- расположение объекта на земельных участках с кадастровыми номерами N и N относительно границ участка, расстояние до которых составляет с заступом от 0,16 м до 0,20 м и с отступами до 0,82 м (см. схему приложения N 1 к настоящему заключению) не соответствует градостроительным регламентам (часть 2 статьи 41 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Горячий Ключ), согласно которым минимальный отступ составляет 2,0 м.

Экспертом отмечено, что соблюдение данного параметра при ширине земельных участков, составляющей 4,54-5,75 м, для строительства кафе невозможно;

- расположение объектов, а именно: исследуемого строения и сооружения подземного газопровода низкого давления относительно друг друга не соответствует требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (п. 12.35, таблица 12.5), СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-012002" (приложение В, таблица В.1*), так как прокладка газопровода от фундаментов зданий по вертикали запрещена, при условии, что сооружение действующее.

Размещение исследуемого объекта в зоне подтопления требует обеспечения инженерной защиты объекта от затопления, подтопления и оборудования сооружениями для сточных вод. Определение мероприятий по инженерной защите от затопления и выбор необходимого типа сооружения не входит в компетенцию эксперта.

Сопоставление градостроительным требованиям (часть 2 статьи 41 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Горячий Ключ) в части максимального процента застройки земельного участка не произведено, в связи с наличием противоречий в параметрах (разместить объект капитального строительства с максимальным процентом застройки, равным 0%, невозможно).

Одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию на момент проведения натурного осмотра угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Несоответствие объекта п. 4.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" в части его расположения за пределами границ отведенных земельных участков с кадастровыми номерами N и N является устранимым путем выполнения строительных работ (демонтажных и монтажных) по изменению конструкции кровли, так как за пределами границ отведенных земельных участков расположена только часть конструкции кровли (карнизный свес) со стороны переднего фасада.

Несоответствие объекта градостроительным регламентам 4 части 2 статьи 41 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Горячий Ключ) в части его расположения относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами N и N, является неустранимым, так как строительство кафе с нормативными минимальными отступами в размере 2,0 м при ширине земельных участков, составляющей 4,54-5,75 м, невозможно, следовательно, устранение невозможно.

Несоответствие объекта требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (п. 12.35, таблица 12.5), СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы/ Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002" (приложение В, таблица В.1*) в части расположение объектов, а именно: исследуемого строения и сооружения подземного газопровода низкого давления относительно друг друга является устранимым путем выноса действующих инженерных сетей из пятна застройки объекта.

Исследования в части угрозы третьим лицам не входят в компетенцию эксперта, в связи с чем исследования по нему не проводились, а снос (демонтаж) объекта выполняется с обязательной разработкой специализированной организацией проектов организации строительства (ПОС), организации работ (ПОР) и производства работ (ППР), которыми также определяются возможные варианты осуществления сноса (демонтажа). Разработка указанных проектов не входит в компетенцию экспертов.

Разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 42, пунктом 1 статьи 72, частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 51, частью 1 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент строительства спорных объектов капитального строительства), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение ФКУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 19 сентября 2025 года N, N, признал спорный объект самовольной постройкой, право собственности К.Г. на него отсутствующим, обязал К.Г. в течение 20 календарных дней после вступления в силу судебного решения демонтировать его, а в случае неисполнения апелляционного определения разрешил сторонним организациям осуществить его демонтаж, а также в случае неисполнения апелляционного определения взыскал с К.Г. судебную неустойку в пользу администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения начиная с 21 календарного дня с даты вступления в силу судебного решения и до даты исполнения судебного решения.

Приходя к указанным выводам, суд апелляционной инстанции указал, что с учетом выводов экспертного заключения ООО "Центр Экспертизы" от 20 декабря 2022 года N, выполненного в рамках рассмотрения гражданского дела N 2-41/2023 по иску администрации муниципального образования город Горячий Ключ к К.Г. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание кафе "Молодежное", демонтаже нежилого здания, и экспертного заключения ФКУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 19 сентября 2025 года N, N, выполненного в рамках рассмотрения настоящего дела, выявлен факт нарушения при реконструкции ответчиком спорного объекта градостроительных, строительных норм и правил, а именно: расположение объекта за пределами границ отведенных земельных участков с кадастровыми номерами N и N; несоответствие спорного объекта капитального строительства Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Горячий Ключ в части его расположения относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами N и N, что является неустранимым нарушением, поскольку строительство кафе с установленными экспертом минимальными отступами на указанных земельных участках невозможно.

Кроме того, под земельными участками с кадастровыми номерами N и N проходит подземный газопровод низкого давления ДУ 100, расположенный по адресу: <адрес>. Размещение объектов в охранных зонах газопровода, а тем более непосредственно над линией газопровода, действующим законодательством запрещено.

Расположение спорного строения и сооружения подземного газопровода низкого давления относительно друг друга, не соответствует требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (п. 12.35, таблица 12.5), СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-012002", что также подтверждается письмом директора филиала АО "Газпром газораспределение Краснодар" от 1 декабря 2025 года, в связи с чем АО "Газпром газораспределение Краснодар" обратилось в суд с самостоятельным иском к К.Г. о демонтаже спорного объекта, при этом администрация муниципального образования город Горячий Ключ была привлечена к участию данного дела в качестве третьего лица.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2024 года решение Горячеключевского городского суда об отказе в удовлетворении исковых требований АО "Газпром газораспределение Краснодар" отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований АО "Газпром газораспределение Краснодар" к К.Г. о приведении земельного участка в соответствие с условиями договора аренды путем демонтажа возведенных строений (кафе "Молодежное"), поскольку суд установил, что факт расположения спорного объекта в охранной зоне газопровода (непосредственно на подземной газовой трубе), нарушает требования к эксплуатации газопроводов, представляет угрозу жизни и здоровью третьим лицам и препятствует надлежащему обслуживанию газовой трубы.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доводы администрации муниципального образования город Горячий Ключ о том, что спорный объект капитального строительства возведен (реконструирован) с нарушением градостроительных, строительных норм и правил, в результате чего представляет угрозу для жизни и здоровья неопределенного круга лиц, что в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания квалифицировать спорный объект в качестве самовольной постройки, нашли свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судами апелляционной инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам по делу, согласуются с нормами материального права.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепил три ее признака: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Доказательств, подтверждающих получение разрешительной документации на реконструкцию или согласование с уполномоченным органом проекта реконструкции, равно как и доказательств, подтверждающих получение разрешения на ввод объекта эксплуатацию, материалы дела не содержат.

Возможность возведения объекта недвижимости без получения разрешения на строительство допускается лишь в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, к каковым спорный объект не относится.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В пункте 24 того же Постановления Пленума разъяснено, что судам необходимо учитывать, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 9 статьи 36 ГрК РФ). В связи с этим требования о сносе по основанию несоответствия разрешенному использованию земельного участка самовольной постройки, возведенной (созданной) в результате реконструкции объекта недвижимости, использование которого в силу абзаца четвертого пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, части 8 статьи 36 ГрК РФ допускалось без приведения в соответствие с градостроительным регламентом, подлежат удовлетворению, если не будет установлена возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом, действующим на день обращения в суд (абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

Установив факт нарушения при реконструкции ответчиком спорного объекта капитального строительства градостроительных, строительных норм и правил, а также, что под земельными участками с кадастровыми номерами N и N проходит подземный газопровод низкого давления ДУ 100, расположенный по адресу: <адрес>, при этом размещение объектов в охранных зонах газопровода, а тем более непосредственно над линией газопровода, действующим законодательством запрещено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что вышеуказанные нарушения являются существенными и исключают возможность сохранения самовольной постройки, в связи с чем, в целях устранения выявленных нарушений действующего законодательства, согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы от 19 сентября 2025 года N, N, К.Г. обязана демонтировать нежилое здание - кафе "Молодежное" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>.

Доводы кассационной жалобы о том, что результаты проведенной строительно-технической экспертизы не содержит выводов о том, что ответчиком грубо нарушены строительные нормы, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, правам и интересам третьих лиц, и являются, как указано экспертом, во всех случаях устранимыми, отклоняются судебной коллегией суда кассационной инстанции, поскольку установленные судом апелляционной инстанции нарушения при возведении (реконструкции) спорного объекта недвижимости в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самостоятельными основаниями для признания объекта самовольной постройки, подлежащей сносу.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы несоответствие объекта градостроительным регламентам 4 части 2 статьи 41 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город Горячий Ключ) в части его расположения относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами N и N, является неустранимым, так как строительство кафе с нормативными минимальными отступами в размере 2,0 м при ширине земельных участков, составляющей 4,54-5,75 м, невозможно, следовательно, устранение невозможно.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции не установил, были ли заявлены исковые требования истцом в публичных интересах и в чем такие интересы выражались, признаются судебной коллегией суда кассационной инстанции несостоятельными.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Из положений статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных округов, городских округов в области градостроительной деятельности относится утверждение правил землепользования и застройки муниципальных округов, городских округов.

Таким образом, в силу возложенных на администрацию полномочий по решению вопросов местного значения, обращение в суд с настоящим иском к К.Г. является реализацией исполнения этих полномочий с целью защиты публичного интереса.

С учетом вышеизложенного, поскольку ответчиком допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а равно нарушены публичные интересы, применение крайней меры гражданско-правовой ответственности, такой как снос здания, является обоснованной, соразмерной самому нарушению, не создает дисбаланса между публичным и частным интересом.

Фактически доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с принятым судебным актом и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда апелляционной инстанции или опровергали бы правильность выводов принятого по делу судебного акта и поэтому не могут служить основанием к его отмене.

По смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен. Нарушения правил оценки доказательств, предусмотренных статьями 67, 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судами не установлено.

Нарушений норм материального или процессуального права, указанных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении настоящего спора судом апелляционной инстанции не допущено, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного постановления суда апелляционной инстанции в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 января 2026 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика К.Г. - без удовлетворения.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня составления настоящего определения в окончательной форме.

Определение составлено в окончательной форме 1 июля 2026 г.