Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Барановой Ю.И., Илюшина Р.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романенко М.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Кейсинова А.А. (до перерыва): представителя Луговского А.В. по доверенности от 10.03.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2026 по делу N А32-68582/2023

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148)

к индивидуальному предпринимателю Кейсинову Аскеру Анатольевичу

(ОГРНИП 321237500339124, ИНН 070107954935), обществу с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (ОГРН 1022302931430, ИНН 2320081161)

при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

(ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540)

о признании самовольной постройкой,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича

к обществу с ограниченной ответственностью "Южбурстрой", администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "СМУ-6"

об устранении реестровой ошибки,

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кейсинову Аскеру Анатольевичу (далее - ИП Кейсинов А.А., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (далее - ООО "Южбурстрой", общество), в котором просила:

- признать объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, а также на земельном участке из состава земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0301013, самовольной постройкой;

- обязать ИП Кейсинова А.А., ООО "Южбурстрой" снести объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, а также на земельном участке из состава земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0301013, за свой счет;

- признать отсутствующим право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, путем аннулирования записей о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-3 от 23.09.2020, N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-2 от 23.09.2020;

- исключить сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная;

- обязать Кейсинова А.А. и ООО "Южбурстрой" освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, путем демонтажа металлических вагончиков, навесов, строений, и привести части земельного участка, которые заняты указанными объектами, в первоначальное состояние с вывозом отходов;

- при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5 000 руб. в день, за каждый день просрочки исполнения;

- в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить право администрации муниципального образования городской округ город курорт Сочи Краснодарского края по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Определением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.11.2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2023 исковое заявление принято е производству суда. Делу присвоен номер А32-68582/2023.

ИП Кейсинов А.А. также обратился в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к ООО "Южбурстрой", администрации, в котором просил:

- признать реестровой ошибкой сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 общей площадью 8 631 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная;

- считать утвержденной и согласованной в установленном законом порядке схему корректировки границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 общей площадью 8 631 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, подготовленную кадастровым инженером Геталло С.С.;

- указать, что решение суда по заявлению Кейсинова А.А. является для органов государственного кадастрового учета основанием, не требующим предоставления дополнительной документации, в целях осуществления государственного кадастрового учета изменения местоположения характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, общей площадью 8 631 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, в соответствии с представленным согласно схемы корректировки границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 на кадастровом плане территории, выполненной кадастровым инженером Геталло С.С. согласно описанным в ней характерным точкам границ уточняемого земельного участка без истребования иных документов и согласований, акт согласования местоположения границ считать согласованным.

Принятое по результатам рассмотрения иска предпринимателя решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.06.2021 отменено Краснодарским краевым судом, дело передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2024 исковое заявление принято е производству суда. Делу присвоен номер А32-5778/2024.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2025 дела N А32-5778/2024 и N А32-68582/2023 объединены в одно производство.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общество с ограниченной ответственностью "СМУ-6".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2026 в удовлетворении иска администрации отказано. Встречный иск удовлетворен. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в части местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 общей площадью 8 631 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, признаны реестровой ошибкой. Суд указал, что решение является основанием для исправления реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, привел в резолютивной части решения координаты земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы. Судебный акт мотивирован тем, что стороны ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявили, денежные средства на депозит суда не внесли. Суд принял во внимание заключение N 1034-03-24 от 15.03.2024, выполненное ООО "Эксперт Консалтинг", и пришел к выводу о том, что объект исследования не подвергался реконструкции, конструктивно не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при его эксплуатации не затрагиваются права и законные интересы третьих лиц. Истец не обосновал, каким образом снос объекта может привести к восстановлению нарушенного права и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса спорной постройки. Из заявленного иска и представленных истцом доказательств не следует, в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих муниципальному образованию, и каким образом снос объекта может привести к восстановлению нарушенного права. На основании заключений судебных экспертиз суд пришел к выводу о наличии реестровой ошибки, в результате которой объект недвижимости оказался за границами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 30.01.2026 отменить. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что представила достаточные доказательства наличия у спорного объекта признаков самовольной постройки: разрешение на строительство не выдавалось, объект частично расположен за границами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, на земельном участке расположены объекты, используемые под станцию технического обслуживания автомобилей. Только при проведении судебной строительно-технической экспертизы возможно установить безопасность возведенного объекта, такую экспертизу суд не назначил. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что площадь здания не изменялась. У предпринимателя и общества отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, следовательно, заявление об уточнении границ земельного участка противоречит действующему законодательству. Администрация и собственники смежных участков не согласовывали уточнение границ земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебном заседании представитель предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании 04.05.2026 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 18.05.2026. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".

От предпринимателя поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными (пункт 5 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Между тем, в суде первой инстанции предприниматель не заявлял ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

На основании изложенного, учитывая, что ИП Кейсинов А.А. ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде первой инстанции не заявил, заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Кроме того, заявляя ходатайство о проведении судебной экспертизы, предприниматель вопросы эксперту не сформулировал, не внес денежные средства на депозитный счет апелляционного суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 8 631 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования "проектирование производственной базы по изготовлению металлоконструкций и железобетонных изделий" принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации права от 27.02.2015 N 23-23/050-23/019/801/2015-3453/1.

В границах указанного земельного участка зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 (назначение нежилое, наименование нежилое здание, площадь 717,8 кв. м, этажность 3, в том числе подземных 0), который принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "Южбурстрой" (общая долевая собственность 9/10 от 23.09.2020 N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-3) и Кейсинову А.А. (общая долевая собственность 1/10 от 23.09.2020 N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-2), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2023 N КУВИ-001/2023-62900610.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края уведомление, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 отсутствует. Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 в департаменте архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на рассмотрении не находится.

При проведении выездного обследования без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, ряд металлических вагончиков, навесы, трансформаторная подстанция, а также строения, используемые под станцию технического обслуживания автотранспортных средств.

Согласно сведений публичной кадастровой карты, размещенной на сайте https://pkk.rosreestr.ru/, объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 располагается частично в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, а частично на части территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0301013.

Ссылаясь на наличие у вышеназванного объекта признаков самовольной постройки, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суд первой инстанции указал, что истец не обосновал, каким образом снос объекта может привести к восстановлению нарушенного права и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса спорной постройки. Из заявленного иска и представленных истцом доказательств, не следует, в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и каким образом снос объекта может привести к восстановлению нарушенного права.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44).

Таким образом, правообладатель земельного участка является лицом, управомоченным на иск о признании расположенной на данном участке постройки самовольной и возложении на построившее такой объект лицо, либо на лицо, право которого на объект зарегистрировано, обязанности устранить выявленное нарушение.

Градостроительным кодексом Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности отнесены: проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений (пункт 7 части 1 статьи 8).

Как ранее действовавшим Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", так и Федеральным законом от 20.03.2025 N 33-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти" к вопросам местного значения отнесены выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, осуществление муниципального земельного контроля, осуществление осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений, направление уведомления о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке, о соответствии (несоответствии) параметров построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, принятие решения о сносе самовольной постройки.

Администрация, являясь исполнительно-распорядительным органом муниципального образования г. Сочи, наделена полномочиями по решению вопросов местного значения.

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последней направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о недоказанности того, какое право публично-правового образования будет защищено в результате сноса спорной постройки, является ошибочным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 постановления Пленума N 44 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума N 44 лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания самовольной постройки достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В пункте 25 постановления Пленума N 44 разъяснено, что возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В этом смысле вынося решение о признании самовольной постройки в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Материалами дела подтверждается факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, находящемся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, трехэтажного объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 площадью 717,8 кв. м. Объект поставлен на кадастровый учет 25.09.2013.

Указанный объект капитального строительства принадлежит на праве общей долевой собственности ИП Кейсинову А.А. (1/10) и ООО "Южбурстрой" (9/10).

Тот факт, что спорное строение было возведено не ответчиками, не освобождает их от доказывания факта строительства данного объекта в установленном Законом порядке.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума N 44, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункт 8 постановления Пленума N 44).

Если нарушение носит длящийся характер, новый собственник участка вправе требовать его устранения независимо от того, кем и когда оно было допущено. В данном случае иск направлен не на возмещение прошлого вреда, а на устранение существующего нарушения права. Следовательно, правовое значение имеет не момент возникновения нарушения, а факт его существования на момент обращения в суд. Наличие зарегистрированного права на объект не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В данном случае ответчиками по первоначальному иску не предоставлено доказательств возведения спорного здания в соответствии с требованиями градостроительного законодательства на земельном участке, отведенном для целей строительства.

Из материалов регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 (представлено в материалы дела в электронном виде - т. 3 л.д. 36) следует, что права ООО "Южбурстрой" на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 зарегистрированы на основании соглашения об отступном от 26.01.2015, заключенного с ООО "СКФ-6".

По условиям указанного соглашения ООО "СКФ-6" в счет исполнения обязательств перед ООО "Южбутстрой" по договорам подряда на сумму 52 831 352,58 руб. передало последнему движимое и недвижимое имущество, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301009:110, хозяйственно-бытовой блок 618 кв. м.

Права ООО "СКФ-6" на указанное здание зарегистрированы 08.07.2013 на основании декларации об объекте недвижимости от 20.05.2013, в которой отражено, что хоз. блок расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301009:110.

В техническом паспорте указана площадь земельного участка, на котором расположен данный объект - 5 000 кв. м, что соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:110, ранее принадлежавшего ООО "СКФ-6" на праве аренды по договору от 17.09.2012 N 4900007945.

При этом фактически объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 и частично на землях неразграниченной государственной собственности.

Из представленных в материалы дела документов следует, что постановлением администрации г. Сочи от 18.02.1994 N 179/12 принято решение о проектировании арендным строительным предприятием N 6 арендной фирмы "Сочистрой" производственной базы по изготовлению металлоконструкций и железобетонных изделий по ул. Водораздельной в Хостинском районе г. Сочи, на основании которого земельный участок площадью 1 га передан данному предприятию в постоянное бессрочное пользование.

В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:110 площадью 5 000 кв. м и 23:49:0301013:1054 площадью 8 631 кв. м между администрацией и ООО "СКФ" заключены договоры аренды от 17.09.2012 N 4900007945 и от 27.02.2015 N 4900009807.

Между тем, доказательств того, что спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 2013 году как часть комплекса производственной базы по изготовлению металлоконструкций и железобетонных изделий, возведенной в соответствии с разрешительной документацией в пределах предоставленного на основании постановления от 18.02.1994 N 179/12 земельного участка, в материалах дела отсутствуют. Сведения о том, по отношению к каким объектам данный хоз. блок являлся вспомогательным, в материалы дела также не представлены.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 постановления Пленума N 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Материалами дела, в том числе, заключением землеустроительной экспертизы, подтверждается, что спорный объект капитального строительства частично расположен за границами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 на земельном участке, относящимся к неразграниченным землям.

Судом также установлено, что согласно техническому паспорту на объект - литера А хозблок, составленному по состоянию на 07.09.2015, площадь данного объекта составляет 618,5 кв. м, год постройки - 2013.

При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 его площадь составляет 717,8 кв. м.

С учетом того, что площадь объекта после приобретения его ООО "Южбурстрой" у ООО "СКФ-6" увеличилась, данное обстоятельство свидетельствует о проведении в отношении спорного объекта реконструкции, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что спорный объект не подвергался реконструкции, является ошибочным.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собственники спорного объекта недвижимости не представили доказательств получения в установленном порядке разрешения на реконструкцию здания. Иное документальное обоснования изменения площади спорного объекта ответчиками также не приведено.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие безопасность спорного объекта, его соответствие требованиям противопожарных норм и правил, а также отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р включена в Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р.

Согласно пояснительной записке к данному распоряжению, необходимость проведения судебных экспертиз в государственных экспертных организациях была обусловлена во избежание по указанной категории дел договорных заключений, на основании которых могут быть признаны самовольные постройки законными, которые могут привести впоследствии к нанесению ущерба жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления обстоятельств наличия возможности либо невозможности сохранения самовольной постройки, однако данным правом лица, участвующие в деле, не воспользовались.

Изложенный в заключении ООО "Эксперт Консалтинг" N 1034-03-24 от 15.03.2024 вывод эксперта о том, что объект исследования конструктивно не создает угрозу жизни и здоровью граждан не может быть принят во внимание судом, поскольку сделан без исследования на предмет соответствия объекта требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил. Указание экспертом на отсутствие дефектов (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.д.), снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций; повреждений несущих конструкций, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, дефектов в конструктивных элементах объекта исследования, позволяющие признать их аварийными, не является достаточным для вывода о том, что спорная постройка не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Соблюдение правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством экспертом не проверялось.

Кроме того, в определении от 25.12.2025 суд предлагал собственникам спорного объекта представить проектную, разрешительную, техническую документацию, письменную позицию относительно обстоятельств возведения объекта, относительно расхождения площади объекта в свидетельстве от 08.07.2013 (618,5 кв. м) и в выписке из ЕГРН (717,8 кв. м).

Истребуемые судом документы не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет проверки соответствия строительства и реконструкции спорного объекта установленным требованиям и возможности его сохранения в реконструированном состоянии либо приведения в соответствии с техническим паспортом от 07.09.2015 не заявлено, в связи с чем, ООО "Южбурстрой" и ИП Кейсинов А.А. несут риск несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчиками по первоначальному иску не доказан как факт возведения спорного объекта недвижимости, так и факт его реконструкции в установленном Законом порядке, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования администрации подлежат удовлетворению.

В ходе проверки администрацией также установлено, что на спорном земельном участке имеются металлические вагончики, навесы, строения, используемые под станцию технического обслуживания.

Поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 у ответчиков отсутствуют, суд считает требование администрации об обязании ответчиков демонтировать указанные строения обоснованным и соответствующим положениям статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку судом установлено наличие правовых оснований для сноса объекта с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, требование администрации о признании отсутствующим права собственности ИП Кейсинова А.А. и ООО "Южбурстрой" на данное нежилое здание путем аннулирования записей о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-3 от 23.09.2020, N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-2 от 23.09.2020 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В рамках настоящего дела администрация также просила взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 5 000 руб. в день в случае неисполнения решения суда в установленный срок.

По правилам статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Поскольку обязательность исполнения судебных решений является неотъемлемым элементом права на судебную защиту, неисполнение судебного акта или неправомерная задержка его исполнения рассматривается как нарушение права на справедливое правосудие в разумный срок.

Согласно статье 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления N 7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Из приведенных разъяснений следует, что размер ответственности должен быть обременительным для должника, стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки.

С учетом вышеприведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить солидарную ответственность ответчиков за неисполнение судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день до дня фактического исполнения настоящего постановления.

Статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускается возложение исполнения решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, на истца или иное лицо, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока. В этом случае исполнение судебного акта производится за счет ответчика.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" разъяснено, что при неисполнении ответчиком обязанности совершить действия по сносу объекта истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, требование администрации в случае неисполнения постановления суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право привлечь иную (стороннюю) организацию для осуществления фактического сноса самовольно возведенных строений за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ИП Кейсинова А.А. и ООО "Южбурстрой" понесенных расходов, суд апелляционной инстанции считает подлежащим удовлетворению.

Обращаясь в суд с иском к администрации об устранении реестровой ошибки, предприниматель ссылается на то обстоятельство, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301013:1054, а при формировании участка допущена реестровая ошибка, в результате которой объект частично оказался за пределами данного земельного участка.

Поскольку в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избранный истцом способ защиты права должен повлечь восстановление нарушенных прав, а в рамках настоящего дела судом удовлетворены требования администрации о сносе объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, у истца отсутствует право на иск об устранении реестровой ошибки.

Поскольку администрация освобождена от оплаты государственной пошлины, государственная пошлина по иску в сумме 6 000 руб. (с учетом подачи иска 13.12.2023) подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

В части возврата предпринимателю денежных средств с депозитного счета суда решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2026 по делу N А32-68582/2023 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича.

Обязать индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича (ИНН 070107954935, ОГРНИП 321237500339124) и общество с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (ИНН 2320081161, ОГРН 1022302931430) в месячный срок со дня принятия настоящего постановления снести объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 площадью 717,8 кв. м, а также демонтировать металлические вагончики, навесы, строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, а также на земельном участке из состава земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0301013.

В случае неисполнения настоящего постановления в течение установленного срока, взыскать с индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича (ИНН 070107954935, ОГРНИП 321237500339124) и общества с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (ИНН 2320081161, ОГРН 1022302931430) в пользу администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5 000 руб. солидарно за каждый день просрочки до дня фактического исполнения настоящего постановления.

В случае неисполнения постановления суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право привлечь иную (стороннюю) организацию для осуществления фактического сноса самовольно возведенных строений за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича и общества с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" понесенных расходов.

Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича и общества с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" на нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0301009:1595, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0301013:1054 по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, путем аннулирования записей о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-3 от 23.09.2020, N 23:49:0301009:1595-23/236/2020-2 от 23.09.2020.

Постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича и общества с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" на объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0301009:1595 и снятия его с государственного кадастрового учета.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича (ИНН 070107954935, ОГРНИП 321237500339124) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южбурстрой" (ИНН 2320081161, ОГРН 1022302931430) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Кейсинова Аскера Анатольевича об устранении реестровой ошибки отказать.

В остальной части решения суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.