Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Фахретдинова Т.Р., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романенко М.Ю., при участии:

от истца: представитель Селиванова А.А. по доверенности от 12.03.2026 (онлайн-участие);

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.03.2026 по делу N А32-14186/2024

по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300523057, ИНН 2301027017)

к индивидуальному предпринимателю Калайчевой Элладе Александровне (ОГРНИП 315230100005384, ИНН 230135651403)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН 1027809237796, ИНН 7825706086), публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест" (ОГРН 1026100001949, ИНН 6163011391),

об обязании,

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Калайчевой Элладе Александровне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Калайчева Э.А.) об обязании привести нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0602001:4967, площадью 1469,8 кв. м, количеством этажей - 2, в том числе подземных 0, годом завершения строительства - 2023, расположенное по адресу: ст. Гостагаевская, ул. Урожайная, 63, в соответствие с разрешением на строительство N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022; о запрете ответчику и/или другим лицам эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 до получения акта ввода в эксплуатацию; о признании отсутствующим в ЕГРН права собственности Калайчевой Э.А. на нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0602001:4967; об указании, что решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0602001:4967; в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ИП Калайчевой Э.А. в пользу администрации судебную неустойку в размере 40 000 руб. ежедневно до полного исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2026 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что заключением эксперта от 23.05.2025 N 4595/10-3-24, N 32/5-3-25 установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 не соответствует разрешению на строительство от 11.07.2022 N 23-301000-41-2022, которое выражаются в несоответствии площади на первом этаже между помещениями 101 "зал магазина" и помещением 110 "зона хранения и сортировки" - демонтирована перегородка, в результате этого площадь торгового зала, а, следовательно, и всего магазина увеличилась с 74,6 кв. м до 426,5 кв. м; в техническом подполье демонтированы перегородки, в результате чего площадь технического подполья увеличилась с 380,6 кв. м до 555,3 кв. м. Эксплуатация спорного объекта без разрешительной документации нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает потенциальную опасность жизни и здоровью граждан. В рассматриваемом случае при строительстве коммерческого объекта застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке. Возведение объекта, не соответствующего параметрам, приведенным в разрешении на строительство, противоречит положениям статьи 51 ГрК РФ.

В отзывах на апелляционную жалобу ИП Калайчева Э.А., ПАО Банк "Центр-инвест" и ООО "Агроторг" просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения; ПАО Банк "Центр-инвест" заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

Ответчик и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:37:0602001:2966, площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: ст. Гостагаевская, ул. Урожайная, 63, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "магазины, спорт", принадлежит на праве собственности ИП Калайчевой Э.А., о чем сделана соответствующая запись в ЕГРН N 23:37:0602001:2966-23/228/2021-2 от 03.08.2021. В границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:37:0602001:4967.

Администрацией выданы разрешения на строительство магазина с залами для физкультуры N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022 и на ввод объекта в эксплуатацию N 23-37-33-2023 от 03.07.2023.

На основании представления Анапской межрайонной прокуратуры от 18.07.2023 N Прдр-20030014-443-23/6245-20030014, приложение от 19.06.2023 к разрешению на строительство от 11.07.2022 N 23-301000-41-2022, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.07.2023 N 23-37-33-2023, выданные в отношении объекта "Магазин с залами для физкультуры по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Гостагаевская, ул. Октябрьская/ул. Урожайная, 27/63", отменены постановлением администрации от 15.09.2023 N 2313 "Об отмене приложения от 19.06.2023 к разрешению на строительство от 11.07.2022 N 23-301000-41-2022, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 3.07.2023 N 23-37-33-2023". Из представления следует, что предпринимателем допущены существенные отступления от проектной документации при выполнении строительства здания.

В ходе осмотра Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966 установлено, что к объекту капитального строительства с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 пристроена металлическая конструкция (разгрузо-погрузочная площадка), а также металлическое ограждение, ограничивающее доступ сторонних лиц к системе кондиционирования. Кроме того, торговая площадь объекта значительно увеличена по сравнению с торговой площадью, указанной в проектной документации, послужившей основанием для выдачи разрешения на строительство объекта - магазина с залами для физкультуры N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022. В этой связи ИП Калайчевой Э.А. допущены нарушения действующего законодательства.

По мнению администрации, в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0602001:4967, расположенного по адресу: ст. Гостагаевская, ул. Урожайная, 63, присутствует такой квалифицирующий признак самовольной постройки как возведение объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Вышеизложенные обстоятельства послужили администрации основанием обращения с исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

В рассматриваемой ситуации, истцом избран способ защиты права, основанный на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявлено требование о сносе самовольно возведенного объекта. Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частно-правовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление ВС РФ N 44), правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник (пользователь) земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В пункте 2 Постановления ВС РФ N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; - возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 5 Постановления ВС РФ N 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления ВС РФ N 44, с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции. Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому администрация наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных норм при установленной доказанности факта нарушения земельного законодательства.

При этом пунктом 13 Постановления ВС РФ N 44 предусмотрено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (части 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09). О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, администрацией выданы разрешения на строительство магазина с залами для физкультуры N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022. Далее, ИП Калайчевой Э.А. за счет собственных средств возведено нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0602001:4967, которое на основании разрешения N 23-37-33-2023 от 03.07.2023 введено в эксплуатацию.

Однако постановлением администрации от 15.09.2023 N 2313 приложение от 19.06.2023 к разрешению на строительство от 11.07.2022 N 23-301000-41-2022, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.07.2023 N 23-37-33-2023 отменены. Вместе с тем, апелляционный суд отмечает, что отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта в порядке самоконтроля органом, уполномоченным на их выдачу, либо судом не свидетельствует о том, что такой объект является самовольной постройкой (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В обоснование иска указано, что ответчиком увеличена торговая площадь по сравнению с торговой площадью, указанной в проектной документации, послужившей основанием для выдачи разрешения на строительство; к объекту капитального строительства с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 пристроена металлическая конструкция (разгрузо-погрузочная площадка), а также металлическое ограждение, ограничивающее доступ сторонних лиц к системе кондиционирования, которые отсутствуют в проектной документации разрешения на строительство.

Возражая против исковых требований, ИП Калайчевой Э.А. указано, что спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0602001:2966, принадлежащем ей на праве собственности. Предпринимателем получены разрешения на строительства и ввод в эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 и после регистрации за ним права собственности принято решение о перепланировке нежилого здания. В ходе перепланировки нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 осуществлены: демонтаж ненесущей блочной перегородки до уровня пола; демонтаж ненесущей блочной перегородки с дверным блоком до уровня пола; демонтаж ненесущей блочной перегородки до уровня пола; демонтаж оконного блока, закладка оконного проема блоком; устройство перегородки с дверным блоком от уровня пола на высоту помещения; устройство перегородки от уровня пола на высоту помещения; демонтаж дверного блока, закладка дверного проема блоком; устройство витражного остекления. Соответственно, при перепланировке нежилого здания произведены изменения, которые не затрагивают несущие конструктивные элементы и другие характеристики его надежности и безопасности, что не создает негативных последствий, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции), установленные градостроительным регламентом. В результате обследования основных строительных конструкций помещений в здании установлено, что несущие ограждающие стены и перегородки помещений отвечают требованиям СП 63.13330.2018. Перепланировка в нежилом здании с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 не снизила несущую способность конструкций здания в целом и не уменьшила его эксплуатационный срок; помещения в здании безопасны для нахождения в них граждан (техническое заключение от 29.09.2023, том 3 л.д. 46-60).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, является реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов).

Согласно пункту 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в здании, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого здания (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией (пункт 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023).

Вопрос о том, были ли произведена реконструкция или перепланировка, является правовым, разрешается судом по результатам оценки всех доказательств, в том числе заключения эксперта (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению Новороссийскому филиалу федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение экспертов поставлены вопросы:

1. Описать расположение спорного объекта в границах соответствующего земельного участка (соответствующих земельных участков), установить отступы (при наличии заступы) от спорного объекта до границ земельного участка (земельных участков), территории общего пользования, объектов, расположенных на смежных земельных участках, а также установить процент застройки соответствующего земельного участка (соответствующих земельных участков). Какие еще объекты (капитального и некапитального строительства) расположены в границах соответствующего земельного участка (соответствующих земельных участков)? Представить графическую схему расположения объекта и подробный фотоматериал.

2. Каковы технико-экономические показатели нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0602001:4967, площадью - 1469,8 кв. м, количеством этажей - 2, в том числе подземных 0, годом завершения строительства - 2023, расположенного по адресу: ст. Гостагаевская, ул. Урожайная, 63?

3. Установить функциональное назначение и фактическую эксплуатацию (использование) спорного объекта. Является ли спорный объект вспомогательным объектом и по отношению к какому объекту и (или) земельному участку? Почему эксперт пришел к тому или иному выводу?

4. Соответствует ли спорный объект разрешению на строительство N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022, выданному администрацией муниципального образования городкурорт Анапа? В случае отрицательного ответа, указать, в чем именно выражены такие несоответствия?

5. Определить, возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022, выданным администрацией муниципального образования город-курорт Анапа? В случае положительного ответа, указать какие именно работы необходимо выполнить для приведения такого объекта в соответствие с технической и разрешительной документацией? Указать возможный срок выполнения работ.

6. Соответствует ли расположение спорного объекта правилам землепользования и застройки муниципального образования, генеральному плану муниципального образования и не находится ли спорный объект в охранных зонах, в случае если таковые расположены в границах земельного участка (земельных участков)?

7. Соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости?

8. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заключение экспертов N 4595/10-3-24, N 32/5-3-25 от 23.05.2025.

При ответе на первый вопрос эксперты установили, что расположение исследуемого объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966 относительно сторон света и указанному направлению севера описано экспертами в приложении N 1:

- с северной стороны контур объекта расположен на расстоянии 3,02, 3,13 метров до границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2967;

- с восточной стороны контур объекта расположен на расстоянии 4,54, 4,75 метров до границы земельного участка и земель общего пользования со стороны улицы Урожайная;

- с южной стороны контур объекта расположен на расстоянии 5,35, 8,96 метров до границы земельного участка и земель общего пользования со стороны улицы Октябрьская;

- с западной стороны контур объекта расположен на расстоянии 4,47, 5,04 метров до границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:46. Расстояние до объекта на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0602001:2967, расположенном с северной стороны от исследуемого объекта составляет 5,70 метров.

В связи с тем, что объект (объекты), расположенный на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0602001:46, не является объектом (объектами) исследования и допуск к нему не обеспечен, а сведения в ЕГРН об объекте (объектах) в координатах отсутствуют - определить расстояние от объекта (объектов) до объекта исследования не представляется возможным.

Площадь застройки исследуемого объекта (двухэтажное нежилое здание прямоугольной конфигурации) составила 587 кв. м (приложение N 1). Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966 составил: исследуемым объектом - 49%. Общий процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966 составил 49%.

Сопоставив полученные данные фактического местоположения исследуемого объекта (двухэтажное нежилое здание прямоугольной конфигурации) с данными местоположения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966, по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Анапа, станица Гостагаевская, улица Урожайная, дом 63, экспертами определено, что объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966. Иные объекты (капитального и некапитального строительства) в границах соответствующего земельного участка не расположены.

При ответе на второй вопрос эксперты указали, что нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0602001:4967 имеет следующие технико-экономические показатели: назначение - магазин с залами для физкультуры; год завершения строительства (по данным ЕГРН) - 2023; общая площадь - 1621,4 кв. м; общая высота - 7,25 м; площадь застройки - 587 кв. м; фундамент - монолитный, железобетонный ленточный; несущие конструкции - монолитные железобетонные колонны прямоугольного сечения 500 мм х 500 мм; наружные стены - блочные, из керамзитоблоков; перекрытия - монолитные железобетонные, выполнены в виде жестких горизонтальных дисков; перегородки - из газоблока, а также из ГКЛ листов по металлическому каркасу; крыша - односкатная, покрытие из металлических профилированных листов; отделочные работы - стены оштукатурены, окрашены, на полах выполнено устройство цементно-песчаной стяжки, выполнено устройство керамогранита; инженерные системы - электроснабжение - скрытая проводка, канализация - местная, водоснабжение - от городской сети.

При ответе на третий вопрос эксперты установили, что вопросу эксперты отметили, что функциональное назначение и фактическая эксплуатация спорного объекта - магазины с залами для физкультуры, спорный объект не является вспомогательным, так как иные объекты капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966 отсутствуют.

При ответе на четвертый вопрос эксперты указали, что спорный объект частично не соответствует разрешению на строительство N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022, выданному администрацией, выявленные несоответствия выражаются в следующем: - на первом этаже между помещениями 101 зал магазина и помещением 110 зона хранения и сортировки (см. план помещений т. 2, л.д. 20) демонтирована перегородка, в результате чего площадь торгового зала, а, следовательно, и всего магазина увеличилась с 74,6 кв. м до 426,5 кв. м; - в техническом подполье демонтированы перегородки, в результате чего площадь технического подполья увеличилась с 380,62 до 555,3 кв. м.

При ответе на пятый вопрос эксперты указали, что выявленные несоответствия разрешению на строительство N 23-301000-41-2022 от 11.07.2022 являются устранимыми, для устранения выявленных несоответствий необходимо возвести перегородки в помещении торгового зала в соответствии с проектной документацией, возвести перегородки в техническом подполье в соответствии с проектной документацией. Для определения возможного срока выполнения строительно-монтажных работ необходима разработка календарного графика производства работ с указанием состава строительной бригады, а также методов производства работ, разработка графиков производства работ осуществляется проектными организациями и не входит в компетенцию эксперта.

При ответе на шестой вопрос эксперты установили, что расположение спорного объекта соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0602001:2966 на котором находится спорный объект, расположен в границе 5, 6, 7 подзоны ПАТ (приаэродромная территория).

При ответе на седьмой вопрос эксперты отметили, что спорный объект с кадастровым номером 23:37:0602001:4967, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Гостагаевская, ул. Урожайная, 63 соответствует требованиям п. п. 6.1.5, 6.2.2, 6.3.1, 6.5.1, 6.5.3, 6.5.4, 6.5.5, 6.8.1, 6.8.18 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах", п. п. 4.4, 4.8 СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации", п. 4.13 СП 4.13130.2013 Свод правил "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространений пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", п. 6.7.1 СП 2.13130.2020 Свод правил "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты", п. п. 4.2.7, 4.2.9, 4.3.3, 4.2.18, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4 СП 1.13130.2020 Свод правил "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", п. 5.1 СП 52.13330.2016 Свод правил "Естественное и искусственное освещение", таблице 5.58 СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания", п. п. 4.27, 5.1 СП 118.13330.2022 Свод правил "Общественные здания и сооружения".

При ответе на седьмой вопрос эксперты указали, что спорный объект на момент проведения исследования угрозу жизни и здоровью граждане не создает, вопрос в части "нарушает ли права и законные интересы третьих лиц" носит оценочно-правовой характер и не входит в компетенцию эксперта.

К материалам дела также приобщены пояснения экспертов по вопросам истца относительно проведенной судебной экспертизы, из которых следует, что ширина пожарного проезда со стороны главного фасада составляет от 5,3 м до 8,9 м в соответствии с требованиями п. 8.1.4. В спорном объекте имеется система оповещения о пожаре. Спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, со второго этажа имеется два эвакуационных выхода через эвакуационные лестницы. Ширина эвакуационных выходов (входных дверей) составляет 1,2 м.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение экспертов N 4595/10-3-24, N 32/5-3-25 от 23.05.2025, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентными экспертами, непротиворечивы, эксперты ответили на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, даны расписки экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для признания экспертного заключения N 4595/10-3-24, N 32/5-3-25 от 23.05.2025 недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется. Результаты проведенной экспертизы участвующими в деле лицами не оспаривались, ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы заявлено не было (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Непосредственно термин реконструкция означает: "комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания. "СП 13-102-2003 Правила обследования зданий и сооружений".

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, которая подтвердила частичное несоответствие спорного объекта разрешению на строительство от 11.07.2022 N 23-301000-41-2022 (увеличение площади торгового зала и технического подполья за счет демонтажа перегородок), при этом действия по демонтажу перегородок не затронули несущие конструкции самого здания (монолитные железобетонные колонны), тем самым параметры объекта капитального строительства (высота, количество этажей, площадь, объем) не изменены, спорный объект соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, строительным нормам и правилам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем ответчиком осуществлена перепланировка помещений внутри спорного объекта. В исследуемом случае признаков проведения комплексных работ, направленных на изменение конструктивных характеристик здания, строительного объема, изменений условий эксплуатации (реконструкция объекта) не выявлено.

Относительно металлического ограждения, ограничивающего доступ сторонних лиц к системе кондиционирования, апелляционный суд отмечает, что данное ограждение является улучшением земельного участка, благоустройством прилегающей к нежилому зданию территории, выполненным с целью ограничения доступа неопределенного круга лиц к частной собственности. Касательно пристроенной к спорному объекту металлической конструкции (разгрузо-погрузочная площадка) суд также отмечает, что данная конструкция не относится к конструктивным элементам объекта капитального строительства и не является целостным и неотъемлемым элементом здания, следовательно, работы по возведению разгрузо-погрузочной площадки не могут быть квалифицированы как реконструкция объекта капитального строительства. Более того, экспертами установлено, что спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0602001:2966. Истцом не представлены достаточно полные и убедительные доказательства факта проведения реконструкции указанного объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отнесения произведенных ответчиком работ к реконструкции объекта недвижимости, что позволило бы признать объект самовольной постройкой применительно к нормам статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации получение разрешения на строительство не требуется, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4); в случае капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе в случае, указанном в части 11 статьи 52 настоящего Кодекса (пункт 4.1).

ИП Калачаевой Э.А. осуществлена перепланировка внутренних помещений спорного объекта, которая не затронула конструктивные характеристики, а также надежность и безопасность здания, соответственно, оснований для получения разрешения на строительство не имелось.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, и в условиях, когда допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, такое нарушение может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

С учетом выводов экспертизы, суд первой инстанции указал, что незначительное превышение допустимого расхождения в разрешительных документах (в части площади за счет перепланировки помещений, не затрагивающей несущие конструкции (монолитные железобетонные колонны) существующего строения, не может являться основанием для защиты прав муниципального образования путем приведения в соответствие с разрешительной документацией строения, расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Несмотря на наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск в силу факта формального нарушения этого порядка - отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию), положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии доказательств наличия у ответчика прав на земельный участок и соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, подлежат применению в совокупности при наличии доказательств нарушения прав и интересов истца. Однако, с учетом установленных обстоятельств администрация не обосновала каким образом удовлетворение иска приведет к восстановлению нарушенных прав администрации.

С учетом того, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком осуществлена перепланировка внутренних помещений спорного объекта, которая не затронула конструктивные характеристики, а также надежность и безопасность здания, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что доводы администрации, положенные в основу иска, не могут бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки (приведения в соответствие) гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство (реконструкцию), а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Оценив в совокупности представленные в дело доказательства с заключением судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает, что основания для защиты прав муниципального образования путем удовлетворения заявленных требований в отношении строения, расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, отсутствуют, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права (аналогичный правовой подход содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.2017 N 41-КГ17-15).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, поскольку заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2026 по делу N А32-14186/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.