Дело N 2-1785/2024 35RS0010-01-2023-015486-72
Судья Думова Е.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Ермалюк А.П.,

судей Балаевой Т.Н., Кяргиевой Н.Н.,

при секретаре А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания" на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 07 марта 2024 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Ермалюк А.П., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания" ФИО11, представителя ФИО6 ФИО19, судебная коллегия

ФИО20 30 ноября 2023 года обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания" (далее - ООО "ЦУК", общество) о признании права отсутствующим, возложении обязанности.

Исковые требования мотивировала тем, что является добросовестным приобретателем нежилого помещения N 8 с кадастровым номером ... площадью 71,4 кв. м, находящегося на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> в котором выполнены строительные работы по перепланировке и переустройству, в результате чего вход, предусмотренный проектной документацией со стороны улицы, утрачен и передан с собственность общества, а вход в нежилое помещение со стороны подъезда дома по решению суда ликвидирован. Ссылаясь на то, что принадлежащее обществу помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (далее - МКД), просила признать отсутствующим право собственности ООО "ЦУК" на нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 13,3 кв. м, признав его общим имуществом собственников помещений этого МКД, возложив на общество обязанность в течение трех дней освободить его.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 07 марта 2024 года признано отсутствующим право собственности ООО "ЦУК" на нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> и возложена на общество обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить это нежилое помещение.

Нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, признано общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. В остальном в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "ЦУК" ФИО7 и дополнениях к ней, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Отмечает, что решение, поступившее в адрес ООО "ЦУК" подлежит безусловной отмене, поскольку подписано оно судьей Качаловой Н.В., в то время как дело рассмотрено единолично судьей Думовой Е.Н. Поскольку помещение существует с 2002 года, а действующее в то время законодательство не предусматривало такой категории как "общее имущество многоквартирного дома", спорное помещение не может быть признано общедомовым на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01 марта 2005 года, так как оно уже не являлось таковым и не отвечало его признакам (принадлежало муниципалитету, не было предназначено для обслуживания МКД). Полагает, что требование истца является виндикационным, так как ни один из собственников помещений дома не имеет доступа к помещению, права на владение они лишены как минимум с 2002 года; требование истца о признании права ООО "ЦУК" на помещение отсутствующим (негаторный иск) - ненадлежащий способ защиты ее прав. Кроме того, ссылается на пропуск срока исковой давности, который начал исчисляться с 2002 года, когда о нарушении права узнал первоначальный собственник спорного помещения ФИО9, а также недобросовестное поведение ФИО6, которое выразилось в попытке обойти решение суда о частном сервитуте.

В отзыве представитель ООО "Газснаб" ФИО10 поддерживает доводы апелляционной жалобы, просит ее удовлетворить.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда Вологодской области от 19 сентября 2024 года решение Вологодского городского суда Вологодской области от 07 марта 2024 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания" - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 февраля 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда Вологодской области от 19 сентября 2024 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда Вологодской области от 19 сентября 2024 года, кассационный суд указал, что суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить, с какого момента у истца утрачено фактическое владение спорным помещением, для разрешения вопроса о применении срока исковой давности. Кроме того, суд апелляционной инстанции не указал мотивы, по которым пришел к выводу о том, что спорное помещение обладает признаком общего имущества многоквартирного дома.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции при новом апелляционном рассмотрении представитель ответчика ООО "ЦУК" по доверенности ФИО11 доводы апелляционной жалобы поддержала, дополнительно представила письменную позицию, в которой указала, что срок исковой давности истцом пропущен, согласно заключению судебной экспертизы объект является самостоятельным.

Истец ФИО20 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО19 просил в удовлетворении жалобы отказать, также представил дополнительную письменную позицию, согласно которой спорный объект площадью 13,3 кв. м не может быть признан самостоятельным, так как не является изолированным, поскольку служит единственным входом/выходом для помещения истца. Второй вход/выход, о котором указывает эксперт в судебном заключении, истцом не может быть использован, так как по вступившему в законную силу решению суда от 21 октября 2021 года истцу запрещено им пользоваться. Настаивает на том, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, а на спорные правоотношения исковая давность не распространяется, спорное помещение находится во владении истца.

Представитель ООО "Газснаб", надлежаще извещенный, не явился, представил заявление, в котором поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, несмотря на надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, с учетом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, при новом апелляционном рассмотрении приходит к следующему.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, введенной в действие с 01.01.1995) собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, назначение, перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть, разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании Решения Малого Совета Вологодского городского совета народных депутатов от 05 ноября 1992 года N 201 "Об утверждении перечня муниципальной собственности по состоянию на 01 октября 1992 года жилой дом по <адрес> включен в перечень муниципальной собственности (приложение N 2) (т. 2 л.д. 127-128).

Однако в перечнях к данному решению о передаче объектов, оформленных приложениями NN 1-5, конкретной информации, указывающей на спорные нежилые помещения N 9 и N 10, площадью 13,3 кв. м, с указанием индивидуализирующих признаков, не содержится.

В жилом доме по адресу: <адрес> порядке приватизации на основании договора от 23 января 1992 года первой в собственность граждан была передана квартира N 9 (т. 1 л.д. 164).

По экспликации к поэтажному плану на жилой дом по данным техинвентаризации по состоянию на 1969 год, 1974 год вход в подъезд N 2 осуществлялся с двух сторон, помещение N 9 является лестничной клеткой, помещение N 10 - тамбуром (т. 1 л.д. 223-227).

Следовательно, на момент приватизации первой квартиры в указанном жилом доме 23 января 1992 года спорные помещения N 9 и N 10 являлись лестничной клеткой и тамбуром, являлись нежилым помещением вспомогательного назначения, использовались в качестве общего имущества домовладельцами и не являлись самостоятельными объектами гражданских прав.

29 октября 2001 года ФИО9 по договору купли-продажи приобрел жилое помещение - квартиру N 8, расположенную на первом этаже трехэтажного многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В 2001 году ФИО9 инициировал процедуру перепланировки/переоборудования квартиры, а именно перевод ее из жилого помещения в нежилое согласно проекту, подготовленному под ООО КДЦ "Эскувер", который был утвержден заключением от 07 декабря 2001 года N 337 (т. 1 л.д. 20 - 26).

В соответствии с данным проектом самостоятельный отдельный вход во вновь образованное нежилое помещение ФИО9 предусматривался через лестничную клетку и тамбур, которые являлись запасным сквозным выходом из подъезда на сторону <адрес> и имели единый проход с межэтажной лестницей, ведущей к квартирам в подъезде со двора дома, что подтверждается сведениями технических паспортов на жилой <адрес>, составленных в 1969, 1974 годах.

В связи с произведенными ФИО9 работами по переводу жилого помещения в нежилое на основании постановления главы города Вологды от 02 октября 2002 года N 2895 "О переводе жилого помещения по адресу: <адрес>" (т. 2 л.д. 80), акта от 20 ноября 2002 года N 54 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, постановления главы города Вологды от 25 ноября 2002 года N 3437 "Об утверждении акта государственной приемочной комиссии по приемке законченного строительством объекта" (т. 2 л.д. 81) были изменены технические характеристики объекта недвижимого имущества, которое стало представлять собой нежилое помещение общей площадью 84,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-10 (технический паспорт на жилой дом по состоянию на 17 ноября 2006 года), согласно которому нежилые помещения N 9 и N 10 остались лестничной клеткой и тамбуром, вспомогательного назначения, и не образовали самостоятельного объекта недвижимости (т. 1 л.д. 226-227).

Вместе с тем, 31 января 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Вологды и ФИО9 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 9, 10 общей площадью 13,3 кв. м для использования под коридор и тамбур офиса. Дополнительным соглашением от 20 декабря 2006 года срок договора аренды установлен с 01 февраля 2005 года по 01 декабря 2007 года (т. 2 л.д. 93-100).

Далее, администрацией города Вологды на основании решения Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05 ноября 1992 года N 201 зарегистрировано за муниципальным образованием "Город Вологда" право собственности на нежилые помещения N 9 и 10, имеющие назначение по техническому паспорту как вспомогательные, общей площадью 13,3 кв. м. Свидетельство о государственной регистрации права от 26 июля 2007 года (т. 2 л.д. 102, 106, 108).

Кроме того, 27 сентября 2007 года Вологодской городской Думой принято решение, согласно пункту 1 которого раздел 3 "Перечень объектов нежилого фонда, подлежащих приватизации" Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Вологды на 2007 год, утвержденного решением Вологодской городской Думы от 29 декабря 2006 года N 300 (с последующими изменениями), дополнен пунктом 23 следующего содержания: "нежилые помещения по адресу: <адрес>, площадью 13,3 кв. м, аукцион, III квартал, обремененный договором аренды". Вологодская городская Дума также решила продать нежилые помещения (N 9,10 по экспликации к плану помещений) общей площадью 13,3 кв. м путем продажи на аукционе, открытом по форме подачи предложений о цене имущества, с условием их обременения договором аренды, заключенным сроком до 01 декабря 2007 года с использованием под коридор и тамбур офиса (т. 2 л.д. 101).

На основании договора купли-продажи от 01 февраля 2008 года, заключенного между Фондом муниципального имущества г. Вологды и ООО "Стройка35" 27 февраля 2008 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения N 9 и 10, площадью 13,3 кв. м (т. 1 л.д. 141).

Право собственности на объект общей площадью 84,6 кв. м было зарегистрировано на имя ФИО9 путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 апреля 2009 года на основании постановления главы города Вологды от 02 октября 2002 года N 2895 "О переводе жилого помещения по адресу: <адрес>".

Затем, постановлением главы города Вологды от 06 июля 2009 года N 3494 "О внесении изменения в постановление главы города Вологды от 25 ноября 2002 года N 3437" в связи с допущенной технической ошибкой внесены изменения в постановление главы города Вологды от 25 ноября 2002 года N 3437 "Об утверждении акта государственной приемочной комиссии по приемке законченного строительством объекта" заменены цифры "84,5 кв. м" на "71,2 кв. м" (т. 2 л.д. 82).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 12 января 2010 года по делу N А13-14562/2009 прекращено право собственности ФИО9 на нежилые помещения N 9 и 10, площадью 13,3 кв. м, в связи с принятием главой города Вологды постановления от 06 июля 2009 года N 3494 о внесении изменений в общую площадь нежилого помещения, принадлежащего ФИО9 (т. 1 л.д. 41 - 45).

ООО "ЦУК" по договору купли-продажи от 30 сентября 2022 года, заключенному с ООО "Газснаб", принадлежит на праве собственности спорное нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м, запись в ЕГРП внесена 05 октября 2022 года.

В соответствии с актуальным техническим паспортом на многоквартирный дом по адресу: <адрес> по состоянию на 19 января 2015 года спорные помещения N 9 и N 10, площадью 13,3 кв. м имеют вспомогательное назначение, наименование - лестница (т. 3 л.д. 228-229).

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 12 октября 2021 года исковые требования администрации города Вологды удовлетворены, на прежних собственников ФИО12, ФИО13, ФИО14 возложена обязанность заложить в нежилом помещении 8, расположенном в <адрес> вход со стороны подъезда 2 и устроить отдельный вход со стороны <адрес> в соответствии с проектной документацией, то есть через спорные помещения N 9 и N 10.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 22 марта 2023 года в пользу ФИО14, ФИО12, ФИО13 установлен частный сервитут (право ограниченного пользования) для беспрепятственного прохода к нежилому помещению площадью 71,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, через нежилое помещение площадью 13,3 кв. м, принадлежащее ООО "ЦУК", с ежемесячной оплатой в размере 20 000 рублей.

С 19 сентября 2023 года собственником нежилого помещения N 8 с кадастровым номером ... площадью 71,4 кв. м, находящегося на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, является ФИО20

В настоящее время помещение ответчика ООО "ЦУК" является смежным, не изолированным по отношению к помещению истца ФИО6 имеет вспомогательное назначение - лестница и служит входом/выходом в ее помещение.

Удовлетворяя исковые требования, заявленные ФИО6, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 246, 289, 290, 304 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", установив, что нежилое помещение площадью 13,3 кв. м, которое в настоящее время принадлежит ответчику на праве собственности, обладает признаками общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, так как по проектной документации было предназначено для обслуживания всего дома, являлось неизолированным, относилось к вспомогательным, пришел к обоснованному выводу, что право муниципальной собственности на него возникнуть не могло и как следствие не могло быть самостоятельным предметом договора.

При этом суд указал, что добросовестность общества при заключении договора купли-продажи спорного объекта для разрешения заявленных требований правового значения не имеет, так как при заключении этого договора помещения истца площадью 71,4 кв. м и ответчика площадью 13,3 кв. м являлись смежными, в связи с чем, действуя осмотрительно, ООО "ЦУК" могло предвидеть неблагоприятные последствия в виде организации прохода в нежилое помещение истца, а без такого прохода перевод принадлежащего истцу помещения в нежилое, был бы невозможен.

Кроме того, суд не принял во внимание наличие у спорного объекта обременения в виде сервитута, так как оно установлено в отношении конкретного собственника и не порождает право владения, пользования, распоряжения объектом у всех собственников помещений многоквартирного дома.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции руководствовался статьей 208 ГК РФ, согласно которой иск о признании права отсутствующим является негаторным иском, к которому положения статей 196, 199, 200 ГК РФ не применяются.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции верными, соответствующими обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2018 N 301-ЭС18-6983).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент спорное помещение жилого дома было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, а также указаний суда кассационной инстанции и пояснений сторон по делу, данных ими в суде апелляционной инстанции 26 марта 2025 года и 09 апреля 2025 года, определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 09 апреля 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Вологодская ЛСЭ Минюста России.

Из заключения эксперта ФБУ Вологодская ЛСЭ Минюста России от 01 сентября 2025 года N 1150/3-2-25 следует, что в помещении N 10 (тамбур) площадью 4,5 кв. м установлены сантехнические приборы (умывальник, унитаз), которые подключены к стоякам (вертикальные трубопроводы, расположенные в канале для прокладки сантехнических стояков) систем холодного и горячего водоснабжения и канализации дома, в данном помещении отсутствуют элементы инженерных систем с запорно-регулирующей арматурой. Также имеется: электроснабжение, отопление, вытяжная вентиляция и датчик дымоуловителя. В помещении N 9 (лестница) площадью 8,8 кв. м имеется: электроснабжение, отопление, кабель для сплит-системы, распределительный щит данных помещений.

Эксперт отметил, что по данным поэтажного плана и экспликации помещений по состоянию на 1969 год вход в подъезд N 2 осуществлялся с двух сторон. Нежилое помещение служило дополнительным входом в подъезд N 2 многоквартирного жилого <адрес> со стороны <адрес>. Нежилые помещения литера "9,10" общей площадью 13,3 кв. м фактически были созданы в 2001-2002 годах путем возведения кирпичной перегородки, когда проводились работы по переводу квартиры N 8 в нежилое помещение, так как служили для него отдельным оборудованным входом, на основании проекта о перепланировке. Поставлены на государственный кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости с присвоением ему кадастрового номера N...

Эксперт указал, что в соответствии с методическими рекомендациями ключевыми признаками, позволяющими отнести помещения к категории самостоятельных, являются:

- помещение не является частью пути эвакуации людей из здания;

- отсутствие в помещении элементов инженерных систем с запорно-регулирующей арматурой, обслуживающих более одного помещения в здании и требующих регулярного доступа к нему эксплуатирующего персонала в целях контроля их функционирования и наладки, предусмотренных инструкциями (иными регламентирующими доку ментами) по их эксплуатации;

- помещение является обособленным;

- помещение не является помещением общего пользования - лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;

- помещение является изолированным от других помещений, в том числе жилых;

- помещение не препятствует использованию других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании.

С учетом приведенных положений нормативно-регламентирующих источников и данных, отраженных в материалах дела, эксперт пришел к выводу, что нежилое помещение с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, до 2002 года относилось к объекту общего имущества многоквартирного дома, а с 2002 года и по настоящее время является самостоятельным объектом недвижимости.

Приходя к такому выводу, эксперт исходил из того, что из помещения с литерами "9, 10" с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м имеется вход в нежилое помещение N 8 с кадастровым номером ... общей площадью 71.4 кв. м, у которого имеется еще один вход/выход, оборудованный дверным блоком с выходом на лестничную площадку подъезда N 2, ведущую из подъезда во двор, который на момент осмотра закрыт.

Отвечая на третий вопрос, имеются ли нарушения противопожарных норм, эксперт указал, что нежилые помещения литера "9,10", расположенные по адресу: <адрес> не отвечают положениям и требованиям:

- глава 4 пункт 5 СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009";

- статья 5 частично не соблюдены, статьи 52, 60 частично не соблюдены Федеральный закон N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Перегородка возведена в соответствии с проектной документацией и данная реконструкция не является нарушением строительных норм и правил.

Статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу части 2 статьи 187 ГПК РФ заключение эксперта (в том числе заключение судебной экспертизы) исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с доводами и возражениями участвующих в деле лиц, по правилам статей 67, 68 ГПК РФ, в том числе заключение эксперта ФБУ Вологодская ЛСЭ Минюста России от 01 сентября 2025 года N 1150/3-2-25 оснований не доверять которому не имеется, поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, согласуется с другими доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что помещение с литерами "9, 10" с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м не относится к категории самостоятельных объектов, несмотря на заключение эксперта, так как не является изолированным, является частью пути эвакуации людей из здания, помещения истца, препятствует использованию помещением истца, нарушает требования пожарной безопасности.

При этом экспертом не было учтено наличие вступившего в законную силу решения суда от 21 октября 2021 года, которым истцу запрещено пользоваться вторым входом в нежилое помещение N 8 с кадастровым номером ... общей площадью 71.4 кв. м, через подъезд N 2, который на момент проведения экспертом осмотра был закрыт.

Спорное помещение являлось частью второго подъезда дома - лестницей и тамбуром, и в настоящее время в соответствии с технической документацией является лестницей, помещением вспомогательного назначения, является частью пути эвакуации (входа/выхода) из нежилого помещения, следовательно, не могло быть выделено для самостоятельного использования по функциональному назначению, не связанного с обслуживанием жилого дома и не может в настоящее время быть использовано как самостоятельный объект, поэтому оно правомерно признано судом первой инстанции общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Как следует из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18 сентября 2017 года N 305-ЭС17-12140, коридоры по своему функциональному назначению не могут участвовать самостоятельно в гражданском обороте, являются частью здания, многоквартирного дома, эти помещения являются техническими, вспомогательного назначения по отношению к другим помещениям объекта, а потому требуют постоянного открытого доступа для эксплуатации расположенных в объекте помещений, принадлежащих собственникам. Целевое назначение и технические характеристики помещений придают им признаки общего имущества, спроектированного для обслуживания всех помещений в здании, так как являются коридорами, через которые собственники помещений имеют возможность проходить в свои помещения, а также являются путями эвакуации при возникновении аварийных ситуаций.

С учетом изложенного заключение специалиста ООО "Гортехинвентаризация" от 17 сентября 2024 года N 24/1092, представленное ответчиком в суд апелляционной инстанции, не может быть принято во внимание апелляционной коллегией, так как подтверждает лишь факт нахождения инженерных коммуникаций в помещении площадью 13,3 кв. м. Какой-либо информации о наличии в тамбуре либо на лестничной площадке отдельно оборудованного санузла в актуальном техническом паспорте на многоквартирный дом по состоянию на 19 января 2015 года не содержится, не вносилось таких изменений в технический паспорт и в настоящее время.

Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) был введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

По настоящему делу требования истца основаны на разъяснениях, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64), согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", из которого следует, что в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона пользование жилыми и нежилыми помещениями, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество многоквартирного дома является, безусловно, нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

Данная правовая позиция выражена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2024 года N 305-ЭС24-13782, от 25 июля 2025 года N 305-ЭС25-2385.

Таким образом, с учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в МКД по существу не требуется.

В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу, что, несмотря на наличие решения Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05 ноября 1992 года N 201, нежилые помещения под номерами N 9 и N 10 как самостоятельные объекты в муниципальной собственности муниципального образования "Город Вологда" значится не могли, поскольку в жилом доме по адресу: <адрес> порядке приватизации на основании договора от 23 января 1992 года первой в собственность была передана квартира N 9 (т. 1 л.д. 164), следовательно, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, тамбуры по состоянию на 05 ноября 1992 года без согласия иных собственников многоквартирного дома, в частности собственника квартиры N 9, передаче в муниципальную собственность как самостоятельные объекты не подлежали.

Поэтому с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Таким образом, правовой режим лестничных площадок, лестниц, коридоров, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент такие помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для обслуживания жилого дома и использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, вопрос о передаче муниципальному органу спорного нежилого помещения площадью 13,3 кв. м как самостоятельного объекта впервые был разрешен не в 2002 году, а на основании принятого решения Вологодской городской Думы от 27 сентября 2007 года, которое в силу вышеперечисленных обстоятельств, по мнению судебной коллегии, не может быть признано соответствующим нормам статьи 290 ГК РФ и статей 36, 37 ЖК РФ, в редакциях, действовавших на тот момент, так как собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Спорному объекту впервые был присвоен учетный условный номер 35-35-01/073/2007-003 в 2007 году, на кадастровый учет данный объект поставлен 18 марта 2014 года с присвоением ему кадастрового номера ... (т. 1 л.д. 158).

Однако, 01 февраля 2008 года Фонд муниципального имущества города Вологды продал с аукциона спорное нежилое помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, ООО "Стройка35" по договору купли-продажи и переход права собственности зарегистрирован 27 февраля 2008 года.

Анализируя вышеприведенные нормы права, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, а также фактические обстоятельства дела, требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истец был вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим.

Поскольку истец является сособственником общей долевой собственности МКД, его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений, существующего в силу закона, самостоятельно и без привлечения иных лиц, не ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права. О праве собственника помещений в МКД единолично предъявлять такой иск в отсутствие волеизъявления других лиц, и это не должно приводить к утрате его права, как ранее было указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2020 года N 305-ЭС19-20516(5).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53 Постановления Пленума N 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право. Между тем поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается по таким искам в качестве ответчика.

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в МКД, на общее имущество является иск к ООО "ЦУК" о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав и прав иных собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности общества на спорный объект.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2024 года N 305-ЭС22-4220(4).

Вопреки доводам ответчика, суд первой инстанции верно указал, что наличие у объекта обременения в виде сервитута не защищает право собственников помещений многоквартирного дома, так как обременение установлено в отношении конкретного юридического лица и не порождает право владения, пользования, распоряжения объектом у всех собственников помещений многоквартирного дома.

Заявленные истцом требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения прав собственников многоквартирного дома, в том числе и законодательно закрепленных прав истца на беспрепятственное, безопасное и безвозмездное пользование общим имуществом: лестницей и тамбуром подъезда N 2 для прохода в свое помещение путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Кроме того, ООО "Газснаб", продавая 30 сентября 2022 года помещение с кадастровым номером ... площадью 13,3 кв. м по договору купли-продажи ответчику ООО "ЦУК", зная о наличии решения Вологодского городского суда Вологодской области от 12 октября 2021 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 08 февраля 2022 года, которым собственников помещения с кадастровым номером ... площадью 71,4 кв. м по иску Администрации города Вологды обязали восстановить проход к своему помещению со стороны <адрес>, ранее существовавший через помещение площадью 13,3 кв. м, должно было уведомить ответчика об использовании их помещения в качестве прохода в помещение истца, который предусматривался проектной документацией с 2001 года.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы собственники многоквартирного дома выразили свое согласие на возврат помещений площадью 13,3 кв. м в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, о чем в суд апелляционной инстанции представлено соответствующее заявление. В данном случае увеличение площади общего имущества не происходит, так как исковые требования направлены на возврат общего имущества МКД его собственникам, поэтому разрешение данного вопроса путем голосования не требуется.

При признании спорного помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в силу статей 40 и 44 ЖК РФ собственники смогут на общем собрании принять решение о порядке пользования данным помещением по своему усмотрению.

Отклоняя доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, судебная коллегия принимает во внимание положения статьи 208 ГК РФ, согласно которой иск о признании права отсутствующим является негаторным иском, к которому положения статей 196, 199, 200 ГК РФ не применяются.

Кроме того, в силу части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, истец, став собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу указанных норм права приобрела долю в праве собственности на общее имущество МКД, независимо от государственной регистрации права на указанную долю.

Как следует из акта приема-передачи недвижимого имущества от 07 сентября 2023 года ООО "ЦУК" передало прежнему собственнику помещения N 8 ФИО12 на основании решения Вологодского городского суда от 22 марта 2023 года спорное помещение и ключи (т. 1 л.д. 56).

Истец ФИО20 приобрела нежилое помещения N 8 по адресу: <адрес>, 19 сентября 2023 года и с этого момента пользуется в владеет спорным помещением, являющимся общим имуществом, то есть истец на момент подачи иска и в настоящее время не лишена владения спорным помещением и общим имуществом в этом доме в целом. Однако регистрация права собственности на это имущество за ООО "ЦУК" нарушает ее право и право остальных собственников на беспрепятственное, безвозмездное пользование общим имуществом, нарушает требования пожарной безопасности.

С учетом установленных обстоятельств собственник помещения в многоквартирном доме, не лишенный владения общим имуществом в этом доме в целом, вправе обратиться с требованием на основании статьи 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года.

Ссылки общества на добросовестность при заключении договора купли-продажи, а также на состоявшиеся решения Арбитражного суда Вологодской области и Вологодского городского суда об установлении сервитута, не могут являться основанием для отказа истцу в иске, поскольку доказательств того, что приобретенное им имущество относилось к самостоятельному объекту прав, обладая всеми признаками нежилого помещения, функционально поименованного как офис, не представлено. А при рассмотрении ранее заявленных споров ни Арбитражным судом Вологодской области, ни Вологодским городским судом не разрешался вопрос о признании спорного помещения общим имуществом собственников МКД.

Поскольку иск разрешается в порядке статьи 304 ГК РФ, то признание сделок купли-продажи незаконными не требуется.

Нарушений норм гражданского процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, а именно подпункта 5 пункта 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Иных правовых доводов, влекущих отмену решения, а также ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 07 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания" - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2025 года