Докладчик Спиридонов А.Е. УИД 21RS0025-01-2025-000163-38
Судья Сапожникова Н.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Спиридонова А.Е.,

судей Арслановой Е.А., Николаева М.Н.,

при секретаре судебного заседания Я.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску К. к администрации города Чебоксары о признании права собственности на здание, поступившее по апелляционной жалобе администрации города Чебоксары на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 9 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия

К. обратилась в суд с иском к администрации города Чебоксары, мотивировав свои требования тем, что на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 1 февраля 2006 года N ... ЖСК "ВУЗ-КОТТЕДЖ" для строительства группы ...-этажных сблокированных одноквартирных жилых домов предоставлен земельный участок, общей площадью ... кв. м, расположенный в ... 7 июня 2006 года между администрацией города Чебоксары и ЖСК "ВУЗ-КОТТЕДЖ" заключен договор аренды земельного участка N ..., а в последующем подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10 декабря 2010 года, согласно которому срок аренды земельного участка установлен до 1 февраля 2011 года, назначение - для строительства группы сблокированных одноквартирных жилых домов, в составе предмета договора - земельный участок с кадастровым номером ... Основанием для выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 11 декабря 2001 года N ... для строительства 22 жилых домов в ЖСК "ВУЗ-КОТТЕДЖ" являлась проектная документация, разработанная ПИ "Чувашгражданпроект". К. являлась членом ЖСК, в связи с чем ей в субаренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ..., с 15 апреля 2011 года на срок 11 месяцев с правом пролонгации, о чем имелось разрешение от администрации города Чебоксары от 12 июля 2011 года N ... В последующем, на основании договора аренды земельного участка от 2 октября 2018 года N ..., земельный участок предоставлен К. в аренду сроком до 12 сентября 2021 года. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 2 октября 2018 года N ... срок аренды продлен до 22 августа 2024 года. В период действия договора аренды на земельном участке К. возведен индивидуальный жилой дом, площадью ... кв. м 22 января 2025 года К. обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом в упрощенном порядке. Однако действия по государственной регистрации права собственности приостановлены Росреестром по причине отсутствия действующего договора аренды, и в связи с запросом на представление администрацией города Чебоксары действующего разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако администрация города Чебоксары чинит истцу препятствия в постановке жилого дома на кадастровый учет и в регистрации права собственности на жилой дом. Вместе с тем, спорный жилой дом не является самовольной постройкой, возведен на законных основаниях владельцем отведенного для этих целей земельного участка. То обстоятельство, что действие договора аренды земельного участка не было в установленном порядке продлено, не свидетельствует об отсутствии у истца прав на спорный объект недвижимости, поскольку для строительства имелись законные основания, земельный участок с момента его предоставления уполномоченным органом находился в фактическом владении истца, истребован у него не был. Владение жилым домом и земельным участком в период возведения жилого дома никем, в том числе органом местного самоуправления, не оспаривалось. На основании изложенного К. просила суд признать право собственности на здание: жилой дом, площадью ... кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., согласно техническому плану от 22 января 2025 года, выполненному ООО "КБ Согласие".

В суде первой инстанции участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.

Решением Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 9 июля 2025 года постановлено:

"Признать за К., ... года рождения, паспорт гражданина РФ ..., право собственности на здание: жилой дом блокированной застройки, площадью ... кв. м, год постройки (ввод в эксплуатацию) - декабрь ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., согласно техническому плану от 22.01.2025 года, выполненному ООО "КБ Согласие".

Решение обжаловано администрацией города Чебоксары, которая в апелляционной жалобе поставила вопрос об отмене решения по тем мотивам, что срок действия разрешения на строительство спорного объекта истек; срок аренды земельного участка истек; доказательств соответствия спорного объекта требованиям законодательства не представлено.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации города Чебоксары - Я.М. апелляционную жалобу поддержал. Представители К. - Б. и Г. просили оставить обжалуемое судебное постановление без изменения. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 1 февраля 2006 года N ... ЖСК "ВУЗ-КОТТЕДЖ" для строительства группы ...-этажных сблокированных одноквартирных жилых домов предоставлен земельный участок, общей площадью ... кв. м, расположенный в ...

7 июня 2006 года между администрацией города Чебоксары и ЖСК "ВУЗ-КОТТЕДЖ" заключен договор аренды земельного участка N ..., а в последующем подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10 декабря 2010 года, согласно которому срок аренды земельного участка установлен до 1 февраля 2011 года, назначение - для строительства группы сблокированных одноквартирных жилых домов, в составе предмета договора - земельный участок с кадастровым номером ...

Соглашением от 2 октября 2018 года договор аренды земельного участка N ... от 7 июня 2006 года расторгнут в отношении земельного участка с кадастровым номером ...

2 октября 2018 года между администрацией города Чебоксары (арендодатель) и К. (арендатор) заключен договор N ... аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ..., для строительства группы ...-этажных сблокированных одноквартирных жилых домов. Срок аренды установлен до 12 сентября 2021 года.

Согласно справке ООО "Чуваштехкадастр" от 15 августа 2018 года, выданной К., на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ..., находится объект капитального строительства - незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности ориентировочно 99%.

Дополнительным соглашением от 30 марта 2021 года к Договору аренды земельного участка от 2 октября 2018 года N ..., срок аренды земельного участка установлен до 2 августа 2024 года.

22 января 2025 года К. обратилась в Управление Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на жилой дом блокированной застройки на основании технического плана от 22 января 2025 года, составленного кадастровым инженером ФИО в связи с созданием здания, расположенного по адресу: ...

28 января 2025 года Управление Росреестра по Чувашской Республике направило К. уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с непредставлением разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после завершения строительства.

6 февраля 2025 года администрация города Чебоксары направила К. уведомление N ... об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием документов: 1) разрешения на строительство объекта капитального строительства "...-этажный сблочен. дом, ...-этаж (дом блокированной застройки)" по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером ...; 2) акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией; 3) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; 4) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти, выдаваемое в случаях, предусмотренных ч. 5 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

15 января 2025 года администрация города Чебоксары обратилась в суд с иском к К. об изъятии незавершенного строительством объекта в кадастровом квартале ..., площадью ... кв. м, степенью готовности 99%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года N ..., мотивируя тем, что земельный участок с кадастровым номером ... находится в распоряжении администрации города Чебоксары, не является частной собственностью, и предоставлен К. в аренду до 22 августа 2024 года, срок договора аренды истек, письмом от 25 апреля 2024 года арендодатель сообщил К. о прекращении договора аренды земельного участка, в связи с чем договор аренды между администрацией города Чебоксары (арендодатель) и К. (арендатор) N ... от 2 октября 2018 года считается расторгнутым. Строительство объекта недвижимости К. не завершено, объект в эксплуатацию не введен, в связи с чем подлежит изъятию на основании ст. 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, как следует из представленной суду справки-заключения ООО "Чуваштехкадастр" от 11 апреля 2025 года, при натурном обследовании в августе 2018 года объекта капитального строительства, представляющего собой блок жилого дома блокированный застройки, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., было установлено, что объект фактически эксплуатировался по своему функциональному назначению, находился в исправном и пригодном для эксплуатации в соответствии нормативно-техническими требованиями состоянии, не создавая угрозу жизни и здоровью людей и не затрагивая законных прав и интересов третьих лиц. Земельный участок с кадастровым номером ... находился в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) Чебоксарского городского округа и эксплуатировался в соответствии со своим назначением "для строительства группы ...-этажных сблокированных одноквартирных индивидуальных жилых домов". На момент обследования для признания данного объекта объектом завершенного строительства заказчику необходимо было предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ввиду того что такое разрешение не было предоставлено, было принято решение о выдаче справки N... от 15 августа 2018 года как незавершенный строительством жилой дом со степенью готовностью 99%, т.к. исследуемый объект в целом был пригоден к эксплуатации, но документы, подтверждающие его завершение отсутствовали.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), ст. ст. 218 - 219, ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - также ГК РФ), ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - также ГрК РФ), ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и исходил из того, что строительство жилого дома К. окончено в декабре 2018 года.

Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ) (п. 1).

Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") (п. 3).

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (п. 16).

Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной (п. 17).

Как указано выше, на день разрешения настоящего спора, срок аренды земельного участка с кадастровым номером ... истек.

В то же время, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При этом в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 N 305-ЭС23-16057 по делу N А41-64746/2022).

Таким образом, отказ уполномоченного органа заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по мотивам отсутствия договора аренды земельного участка не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

Представленные суду технический план в совокупности с градостроительным планом земельного участка, справка-заключение специалиста ООО "Чуваштехкадастр" подтверждают, в отсутствие доказательств обратного, что объект недвижимости, возведенный к 2018 году на земельном участке с кадастровым номером ..., не противоречит требованиям строительного и градостроительного законодательства, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Тем самым доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 9 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 октября 2025 года.