Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алимардановой А.Г.,

при участии:

от истца: представитель не явился, надлежащим образом извещен; от ответчика: представитель Ячков В.А. по доверенности от 04.02.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малхасьян Аси Семеновны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2026 по делу N А32-60026/2024

по иску Администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края (ИНН: 2301027017, ОГРН: 1022300523057)

к индивидуальному предпринимателю Малхасьян Асе Семеновне (ИНН: 230104674665)

о запрете эксплуатации объекта капитального строительства, об освобождении территории общего пользования,

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Малхасьян Асе Семеновне (далее - предприниматель) о запрете эксплуатации объекта капитального строительства в коммерческих целях, об освобождении территории общего пользования.

Исковые требования мотивированы тем, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение объектов коммерческого назначения - гостевого дома и столовой.

Предприниматель возведением забора ограничила доступ на территорию общего пользования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2026 исковые требования удовлетворены частично. Суд запретил индивидуальному предпринимателю Малхасьян Асе Семеновне и иным лицам эксплуатировать в коммерческих целях объект капитального строительства количество этажей 3 (в том числе подземных 1) с кадастровым номером <...>, площадью 385,6 кв. м, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: г. Анапа, ул. Пролетарская, 17б.

На случай неисполнения решения суда в установленные сроки определена судебная неустойка в размере 30 000 руб. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения.

Распределены судебные расходы. В оставшейся части в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что по итогам проведения экспертизы установлено существенное нарушение пожарной безопасности. Также подтверждена эксплуатация жилого дома в коммерческих целях.

Индивидуальный предприниматель Малхасьян Ася Семеновна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

Администрация не представила доказательств того, каким образом деятельность Малхасьян А.С. на земельном участке и в здании, расположенном на нем, используются с нарушением целевого назначения земельного участка, а также не представила доказательств того, что использование Малхасьян А.С. земельного участка и здания создает или может создать угрозу жизни или здоровью человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, либо этим использованием нарушаются публичные интересы (права других лиц).

Судом первой инстанции при вынесении судебного акта не учтены результаты судебной экспертизы. Эксперт пришел к выводу, что исследуемый гостевой дом соответствует установленной зоне застройки условному виду разрешенного использования земельного участка, соответствует в части этажности, расположения на земельном участке и максимальному проценту застройки. Трехэтажное здание с кадастровым номером <...>, по функциональному назначению фактически используется в настоящее время - "гостевой дом" и соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> под жилую застройку индивидуальную. Исследуемый объект соответствует требованиям безопасности зданий и сооружений, согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в части механической безопасности, безопасности зданий и сооружении при сложных природных условиях, санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности пользования зданием и требования безопасного уровня, воздействии зданий и сооружений на окружающую среду, в связи с чем эксперт приходит к выводу, что по техническому состоянии" конструкции объекта не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлены существенные несоответствия требованиям пожарной безопасности на период эксплуатации левой обособленной части здания с целью сдачи комнат дня проживания граждан (гостевой дом), в части отсутствия системы сигнализации, отсутствия световых указателей, в части хранения газовых баллонов.

Однако по объемно-планировочному решению нарушений не установлено, а связи с чем эксперт приходит к выводу, что по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы считает недоказанным наличие опасности эксплуатации спорного объекта, создания им угрозы причинения вреда в будущем. Размещение в указанном здании организации, осуществляющей деятельность по предоставлению гостиничных услуг, не противоречит Правилам и соответствует условному виду разрешенного использования земельных участков в зоне Ж1.1.

Судом первой инстанции не установлено, являются ли указанные экспертом несоответствия, устранимыми.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель предпринимателя Малхасьян А.С. дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя Малхасьян А.С., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью - 343 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "под жилую застройку индивидуальную", земельный участок, расположен по адресу: г. Анапа, ул. Пролетарская, 17 б, принадлежит на праве собственности Малхасьян Асе Семеновне состоит на государственном кадастровом учете с уточненной площадью, данные о границах и поворотных точках внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее - П33), утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года N 424 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа" указанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж 1.1.

Также земельный участок расположен: - в границе 4, 5, 6, 7 подзоны ПАТ; - в границе третьей зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

Постановлением главы города - курорта Анапа Краснодарского края от 29 декабря 2001 года N 1234 Малхасьян А.С. разрешено разделить домовладение по ул. Шевченко, 269/Пролетарской, 17 на два самостоятельных, закрепить за домом лит. "А" земельный участок площадью 400 кв. м по ул. Шевченко, 269, за домом лит. "Б" закрепить земельный участок площадью 330 кв. м и присвоить адрес - ул. Пролетарская, 17б.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка расположены:

- объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, назначение - жилое, наименование - жилой дом, количество этажей 3 (в том числе подземных 1) площадью - 385,6 кв. м, год завершения строительства - 2000, снят с кадастрового учета 03.10.2022,

- объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, назначение - жилое, наименование - жилой дом, количеством этажей 1, площадью - 45,6 кв. м, год завершения строительства - 1961, принадлежит на праве собственности Малхасьян А.С., основание регистрации: договор купли-продажи дома от 24.10.1989.

В ходе проведенного визуального осмотра с использованием технического паспорта Филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г-к Анапа установлено, что в границах осматриваемого земельного участка фактически расположены следующие объекты: двухэтажный капитальный объект с подвалом (лит. Б), эксплуатируется, как гостевой дом "Ася", столовая, что подтверждается информацией, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; навес (лит. Г1) размерами (ориентировочно) 12,8 x 2,8 м; беседка (лит. Г). Также в ходе проведенного осмотра, с использованием данных публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/), интернет-ресурса "Анапа. Геоинформационная система" (http://195.19.97.18/anapa-map) установлено, что собственник занял территорию общего пользования путем установки забора площадью (ориентировочно) 4 кв. м.

Администрация полагает, что своими действиями ответчик нарушает земельное законодательство, по следующим основаниям. Установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение объектов коммерческого назначения. Соответственно, земельный участок используется с нарушением установленного вида разрешенного использования.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 25.06.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" отдел по городу-курорту Анапа, эксперту Гавриловой Наталье Сергеевне.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Расположен ли спорный объект - трехэтажное жилое здание с кадастровым номером <...>, площадью 385,6 кв. м, в границах земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: г. Анапа, ул. Пролетарская, 17б?

Описать его расположение в границах земельного участка, на котором он расположен, с указанием отступов от границ и, при наличии, заступов.

Представить графическую схему расположения объекта и подробный фотоматериал.

2. Установить точные технико-экономические показатели спорного объекта: размеры, площадь, площадь застройки, год постройки, высоту, этажность, материал стен, перегородок, перекрытий, конструкций (в том числе фактический износ конструкций), фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид проведенных коммуникаций, наличие и вид внутренней отделки. Представить фото-таблицу.

Является ли спорный объект объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к соответствующим выводам.

Если некапитальный, то установить стоимость перемещения спорного объекта в целях определения соразмерности или несоразмерности затрат и ущерба назначению при перемещении (п. 1 ст. 130 ГК РФ) с учетом наличия внутренней отделки, коммуникаций и т.д. относительно стоимости строительства новых аналогичных объектов.

3. Соответствует ли спорный объект выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)?

Если соответствуют, составить сравнительную таблицу соответствия технических показателей по указанным документам и фактически существующих у спорных объектов.

Если не соответствуют, то установить данные несоответствия и возможность их приведения в соответствие с указанными параметрами.

4. Соответствует ли спорный объект разрешительной, проектной и технической документации (при наличии), градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Анапа, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)?

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства?

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, возможность приведения в соответствие и каким образом.

5. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ смежных земельных участков. Составить схему их размещения на земельных участках с указанием кадастровых номеров земельных участков, объектов и расстояний.

Установить в какой зоне и подзоне расположен объект трехэтажное жилое здание с кадастровым номером <...>, площадью 385,6 кв. м.

Установить, соответствует ли объект трехэтажное жилое здание с кадастровым номером <...>, площадью 385,6 кв. м требованиям предъявляемым к установленной зоне (подзоне).

Если не соответствует, подробно описать почему эксперт пришел к таким выводам.

6. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым спорный объект может быть использован, а также в соответствии с которым данный объект фактически используются в настоящее время.

Установить соответствует ли фактическое использование объекта виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>.

7. Создает ли объект, по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно экспертному заключению N 29-09/2025 от 26.09.2025 в ходе натурного исследования, экспертом установлено, что исследуемое здание является объектом капитального строительства, на основании зафиксированных характеристик, представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную (стены из блока керамзитобетонного) и подземные (фундаменты) части, имея прочную связь с землей конструктивные характеристики которые не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению, и без изменения основных характеристик.

Согласно представленного (том 1 л.д. 30) технического паспорта, составленного Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г-к Анапа, по состоянию на 07.09.2010 исследуемый объект, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пролетарская, 17б, отражен со следующими характеристиками:

Литер "Б" - жилой дом, 2000 года постройки, стены из блока, общая площадь 385,6 кв. м, возведен в количестве 2 надземных этажей, и 1 подземный (подвал), общей этажностью - 3, площадью застройки - 159,6 кв. м.

По результатам проведенного исследования экспертом установлено соответствие исследуемого трехэтажного здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пролетарская, 176, техническому паспорту, составленному по состоянию на 07.09.2010 в части этажности, площади застройки.

Экспертом установлено несоответствие техническому паспорту, составленному по состоянию на 07.09.2010 в части уменьшения общей площади с 385,6 кв. м, до 376,7 кв. м, которая заключается в выполненных строительных работах, по перепланировке (заключающейся в изменении конфигурации перегородок не выходя за пределы наружных стен).

Установлено несоответствие исследуемого здания (при эксплуатации в целях гостевой дом) требованиям пожарной безопасности: СП 3.13130.2009 в части отсутствия системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, планов эвакуации людей, световых оповещателей "Выход", отсутствуют поэтажные планы эвакуации людей, отсутствуют световые оповещатели. Нарушения являются существенными, вариант устранения: оборудовать здание системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, планами эвакуации людей, световыми оповещателями "Выход".

При детальном исследовании объекта экспертизы путем соотнесения его фактического состояния на момент осмотра с требованиями, действующими на дату экспертного заключения и дату возведения, установлено соответствие санитарно-гигиеническим нормам, и в части обеспечения сейсмобезопасности, установлено несоответствие строительным нормам только части отсутствия водоотвода с кровли (п. 9.1 СП 17.13330.2017 "Кровли". Актуализированная редакция СНиП II-26-76).

Установлено несоответствие исследуемого здания (при эксплуатации в целях гостевой дом) требованиям пожарной безопасности: СП 3.13130.2009 в части отсутствия системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, планов эвакуации людей, световых оповещателей "Выход", отсутствуют поэтажные планы эвакуации людей, отсутствуют световые оповещатели.

В номерах и на этажах отсутствуют планы эвакуации на случай пожара, п. 84 Постановления Правительства РФ от 16 сентября 2020 года N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации".

Зафиксирована в зоне кухни переносная газовая плита, на первом этаже с подключением к ней газового баллона, расположенного в ящике под мойкой, что не соответствует п. 86 Постановления Правительства РФ от 16 сентября 2020 г. N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации".

Нарушения являются существенными, вариант устранения выполнить водоотвод с кровли в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017, оборудовать здание системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, планами эвакуации людей, световыми оповещателями "Выход", убрать с зоны кухни газовые баллоны с последующим хранением их в соответствии с ПР РФ N 1479, либо заменить на электрические плиты.

Согласно представленной (том 1 л.д. 20) Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.05.2023 N КУВИ-001/2023-115117058 земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 343 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. пролетарская, 176, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную.

По результатам проведенного исследования представленных сведений справочной информации из правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 21.02.2023 N 586 и генерального плана городского округа город-курорт Анапа, в редакции от 28.12.2021 N 262, действующей на момент проведения экспертизы, земельный участок с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, 2. Анапа, ул. Пролетарская, 176 расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж1.1, которая выделена для обеспечения правовых, социальных, культурных, бытовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов усадебного типа с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, а также с минимально разрешенным набором услуг местного значения.

Основным видом разрешенного использования земельного участка является: - индивидуальное жилищное строительство, условно разрешенным видом использования земельного участка является: - гостиничное обслуживание.

По результатам проведенного исследования экспертом установлено, что обособленная правая часть здания состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, однако по своему архитектурно-планировочному решению левая обособленная часть здания, имеет на первом этаже 3 номера, два однокомнатных с общим санузлом в коридоре, и один двухкомнатный с отдельным санузлом, кухню, втором этаже семь обособленных спальных комнат, шесть из них однокомнатные оборудованное каждый отдельным санузлом, и один номер двухкомнатный, также с отдельным санузлом, на этаже кухня.

Также вывод об эксплуатации в коммерческих целях, помимо архитектурно-планировочного решения, подтверждается наличием знаков дополнительной информации на этажах.

Таким образом, трехэтажное (в том числе, 1 подземный) здание, расположенное на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пролетарская, 76, является гостевым домом, возведенным на участке, предоставленном под жилищное строительство, предназначенное для отдыхающих и (или) туристов с количеством 10 номеров, с отдельным входом от части для проживания семьи.

На основании проведенного исследования эксперт приходит к выводу, что исследуемое трехэтажное здание с кадастровым номером <...>, по функциональному назначению фактически используется в настоящее время "гостевой дом", и соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> под жилую застройку индивидуальную.

По результатам проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемый объект соответствует требованиями безопасности зданий и сооружений согласно Федеральному закону от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в части механической безопасности, безопасности зданий и сооружений при сложных природных условиях, санитарно-эпидемиологические, требованиям безопасности пользования зданием, и требования безопасного уровня воздействий зданий и сооружений на окружающую среду, в связи с чем эксперт приходит к выводу что по техническому состоянию конструкции объекта не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлены существенные несоответствия требованиям пожарной безопасности на период эксплуатации левой обособленной части здания с целью сдачи комнат для проживания граждан (гостевой дом), в части отсутствия системы сигнализации, отсутствия световых указателей, в части хранения газовых баллонов.

Однако по объемно-планировочному решению нарушений не установлено, в связи с чем эксперт приходит к выводу что по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дела судебная коллегия учитывает следующее правовое регулирование.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Законом Краснодарского края от 21.07.2008 N 1540-КЗ "Градостроительный кодекс Краснодарского края" и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 24.06.2009 утверждены Нормативы градостроительного проектирования Краснодарского края (далее - Нормативы), действовавшие до 31.12.2014, которые учитывались при подготовке, согласовании и утверждении схемы территориального планирования Краснодарского края, схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, а также распространяются на планировку, застройку и реконструкцию территорий городских округов, городских и сельских поселений Краснодарского края в пределах их границ.

Согласно пункту 2.2.3 Нормативов в жилых зонах могут располагаться жилые дома коммерческого назначения, которые подразделяются на гостевые и доходные дома.

Гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов (далее - гостевой дом) - строение этажностью не более 5 этажей, возведенное на участке, предоставленном под жилищное строительство или строительство объектов рекреационного назначения в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15. Расчет территории и вместимость гостевого дома необходимо принимать в соответствии с таблицей 89 Нормативов. Гостевой дом должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям (сооружениям, строениям, пожарным отсекам и частям зданий, сооружений, строений - помещениям или группам помещений, функционально связанных между собой) класса функциональной пожарной опасности Ф 1.2.

Для сезонного отдыха в таблице 89 предусмотрены гостевые дома для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территории малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края. Для круглогодичного отдыха предусмотрены комплексы курортных гостиниц, малые гостиницы, мотели, комплексы туристических гостиниц и туристических баз, туристические гостиницы в крупных городах и общественных центрах, которые согласно пунктам 2.3.7 и 5.2.81 Нормативов размещаются в общественно-деловых зонах и в зоне организации туризма.

Аналогичные по сути положения содержались в пункте 4.2.3 и таблице 120 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78 (в редакциях до 17.11.2020).

Приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 14.05.2020 N 126 "О внесении изменений в приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края" пункт 4.2.3 названных нормативов дополнен предложением о том, что на территории индивидуальной жилой застройки количество надземных этажей гостевого дома должно быть не более чем 3 этажа, а его высота не более двадцати метров.

Приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 14.12.2021 N 330 пункт 4.2.3 этих же нормативов исключен.

Пунктом 2 приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 N 123 "Об утверждении методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края" (далее - Методические рекомендации, действовавшие до 26.08.2021) органам местного самоуправления муниципальных образований рекомендовано руководствоваться утвержденными методическими рекомендациями при решении вопросов выдачи разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию жилых домов и помещений для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки.

Согласно пункту 1.4 Методических рекомендаций следует считать эксплуатацию гостевых домов одной из форм предпринимательской коммерческой деятельности. Лица, предполагающие строительство гостевых домов или построившие такие объекты, а также реконструировавшие существующие здания для размещения отдыхающих, должны регистрироваться в установленном порядке как субъекты предпринимательской деятельности в налоговых органах Краснодарского края по месту нахождения гостевых домов.

Среди основных требований к обустройству гостевого дома, земельного участка и прилегающей территории в пункте 2.3 Методических рекомендаций указаны в частности следующие: 1) площадь застройки под зданием не должна превышать от общей площади земельного участка до 5 соток - 50%, до 7 соток - 55%, до 9 соток - 60% и так далее; 2) объект должен быть обеспечен пожарным подъездом; 3) высота здания должна быть не более 4 этажей, включая цокольный, надземные и мансардный этажи.

В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 Методических рекомендаций в органах местного самоуправления проводится отдельная регистрация гостевых домов по методике, изложенной в приказе Госстроя РФ от 31.03.1998 N 17-71. Проживание в гостевом доме большего числа человек, чем указано в проектной документации и зарегистрировано в налоговых органах, не допускается.

При этом в пункте 1.3 Методических рекомендаций специально оговорено, что строения большей вместимости и с большим количеством номеров должны строиться и приниматься в эксплуатацию по государственным нормам, установленным для гостиниц с соответствующим изменением вида разрешенного использования земельного участка.

26.12.2013 решением Совета муниципального образования "город-курорт Анапа" N 424 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "город-курорт Анапа" (далее - Правила землепользования, в редакции от 26.12.2013), согласно которым зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1.1) предназначена для размещения индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, объектов обслуживания жилой застройки, объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, культурно-досуговой деятельности, спорта, территорий общего пользования.

Таким образом, на территории Краснодарского края действует правовое регулирование, допускающее строительство на предоставленном под жилищное строительство земельном участке, в том числе на территории индивидуальной жилой застройки, жилых домов коммерческого назначения в виде гостевых домов, предназначенных как для постоянного проживания одной семьи, так и для сезонного размещения отдыхающих.

В части запрета эксплуатации гостевого дома ввиду несоответствия установленному виду разрешенного использования земельного участка "под жилую застройку индивидуальную", судебная коллегия указывает на следующее.

Администрация указывает, что размещение коммерческого объекта - гостевого дома - противоречит указанному выше разрешенного использования земельного участка "под жилую застройку индивидуальную".

Судебная коллегия в части указанного довода обращает внимание на следующее.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Администрация в обоснование исковых требований ссылается на эксплуатацию предпринимателем жилого дома в коммерческих целях (не разделяя понятий "гостиница" и "гостевой дом").

Вместе с тем, представляется необходимым проанализировать содержание указанных понятий, с учетом того, что, как суд указывал выше, гостевой дом - это объект ИЖС.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса).

Условия перевода жилого помещения в нежилое определены в статье 22 Жилищного кодекса, а порядок перевода - в статье 23 Жилищного кодекса.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в данном кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства названным кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В статье 1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" при определении понятий, используемых в указанном законе, под гостиницей понимается тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Положения о классификации средств размещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2024 N 1951, гостиница относится к типу средств размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения.

Из приведенных правовых норм следует, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения - к жилым помещениям. Жилые помещения и гостиницы имеют различный правовой статус и отличаются между собой как по функциональному назначению, так и по правовому регулированию.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 постановления N 14, законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 Жилищного кодекса, пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 Жилищного кодекса, пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса.

Поскольку жилые помещения должны использоваться по назначению, то есть для проживания в них граждан, то собственники в соответствии с положениями части 1 статьи 288 Гражданского кодекса должны осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2020 г. N 922/пр утвержден "Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования. СП 257.1325800.2020", в пункте 4.2 которого установлено, что гостиницы размещают в отдельно стоящем здании; в помещениях общественных и многофункциональных зданий; в отдельных секциях смежных с секциями жилых многоквартирных зданий; во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях общественного назначения (в нежилых помещениях) в цокольном и на первом - третьем этажах жилых многоквартирных зданий в соответствии с СП 54.13330.2016 (пункт 4.10) с учетом 8.2 и 10.1.

В пунктах 5.1 - 5.2 указанных правил предусмотрено, что размещение гостиниц должно соответствовать требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, СП 42.13330.2016 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", генеральным планам и проектам планировки и застройки территорий населенных пунктов.

В составе земельного участка гостиниц, кроме зоны размещения гостиницы, по заданию на проектирование предусматривают: стоянку легковых автомобилей и автобусов; велопарковку; хозяйственную зону; досуговые площадки; спортивные и физкультурно-оздоровительные площадки; детские игровые площадки; внутренние проезды и пешеходные тротуары.

Соответственно при использовании объекта индивидуального жилищного строительства в качестве гостевого дома к нему не могут предъявляться требования, установленные нормативными актами для зданий (помещений) гостиниц.

Таким образом, действующее правовое регулирование вопросов строительства и эксплуатации здания гостиницы не может применяться к обороту и использованию жилых помещений, расположенных в индивидуальных жилых домах, принадлежащих гражданам, или его части, в которых существуют помещения вспомогательного характера, использующиеся для временного размещения гостей, в том числе с целью оказания услуг питания, бытового обслуживания, обеспечения отдыха.

Как следует из заключения эксперта, объект экспертизы не обладает признаками объекта гостиничного обслуживания (гостиницей), регламентированного нормами СП 257.1325800 "Здания гостиниц. Правила проектирования". Эксперт указал, что трехэтажное (в том числе 1 подземный) здание, расположенное на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Пролетарская, 76, является гостевым домом, возведенным на участке, предоставленном под жилищное строительство, предназначенное для отдыхающих и (или) туристов с количеством 10 номеров, с отдельным входом от части для проживания семьи.

Согласно частям 1 и 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 названной статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 55.26 Градостроительного кодекса, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

На эксплуатацию жилого дома в качестве гостиницы (со статусом нежилого объекта), что прямо запрещено частью 3 статьи 17 Жилищного кодекса, администрация не ссылается.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования для эксплуатации гостевого дома с "под жилую застройку индивидуальную" на условно разрешенный вид 4.7 "гостиничное обслуживание" не требуется.

Вместе с тем, материалами дела установлено следующее.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. В силу абзаца третьего данной статьи одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность (пункт 2 указанной статьи).

Обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дел о пресечении действий, нарушающих право, является установление факта нарушения ответчиком права, принадлежащего истцу, либо угрозы такого нарушения. Истец должен доказать реальность наступления такой опасности в результате осуществления ответчиком деятельности, нарушающей установленные требования, и необходимость запрещения соответствующей деятельности.

По итогам проведенной экспертизы установлено несоответствие исследуемого здания (при эксплуатации в целях гостевой дом) требованиям пожарной безопасности в части отсутствия системы сигнализации, отсутствия световых указателей, в части хранения газовых баллонов. Подробно допущенные нарушения изложены выше, также экспертом установлены способы устранения допущенных нарушений. Нарушение требований пожарной безопасности является косвенной причиной создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Об устранении выявленных нарушений предприниматель Малхасьян А.С. ни суду первой инстанции, ни апелляционному суду не сообщала.

Изложенные выводы экспертного заключения в части несоответствия объекта требованиям противопожарной безопасности свидетельствуют об использовании ответчиком спорного объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении общественных интересов, поскольку использование объекта недвижимости как гостевого дома опасно для жизни и здоровья человека ввиду его несоответствия требованиям противопожарных норм, что является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчику и иным лицам надлежит запретить эксплуатацию спорного объекта в качестве гостевого дома до устранения недостатков, установленных в заключении эксперта. В обжалуемом решении суда указаны нарушения, ссылки на нормы и правила, требования которых нарушены, а также экспертом предложены возможные способы устранения допущенных нарушений, которые также приведены в решении. Поэтому устранение допущенных нарушений ввиду отсутствия неясностей или неточностей в судебном акте надлежит осуществить предпринимателю.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 указанной статьи).

На основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Кодекса), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 указанного постановления).

При определении размера присуждаемой денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства (определение Верховного Суда РФ от 15.03.2018 N 305-ЭС17-17260).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за неисполнение судебного акта с ответчика подлежит взысканию судебная неустойка за неисполнение настоящего решения в заявленном администрацией размере, а именно 30 000 руб. за каждый день нарушения.

Судебная неустойка в рассматриваемом случае подлежит взысканию с ответчика в случае неисполнения решения суда и осуществления фактической эксплуатации спорного объекта в качестве гостевого дома до устранения недостатков, установленных в заключении эксперта по настоящему делу, в связи с чем довод предпринимателя Малхасьян А.С. о том, что размер судебной неустойки явно завышен и подлежит снижению, с учетом коммерческого характера использования объекта, судом апелляционной инстанции отклоняется.

По смыслу статей 308.3 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная неустойка направлена на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления для него неблагоприятных материальных последствий.

В данном случае неустойка выполняет обеспечительную функцию как инструмент правового воздействия на участников гражданского оборота.

Ответственность за неисполнение судебного акта в форме судебной неустойки, присужденной по правилам статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет производный характер от обеспечиваемого такой неустойкой основного требования, направлена на стимулирование должника к совершению определенных действий или воздержанию от них и не может быть отделена от основного обеспечиваемого требования.

Начисленная по статье 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная неустойка неотделима от предмета, присужденного в судебном порядке к принудительному исполнению обязательства.

Более того, установленный размер неустойки в 30 000 руб. за каждый день нарушения соразмерен последствиям неисполнения судебного акта и будет стимулировать предпринимателя к исполнению судебного акта, не являясь при этом карательной мерой.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Каких-либо иных доводов по существу настоящего спора предпринимателем Малхасьян А.С. в апелляционной жалобе не приведено.

В части отказа в иске судебный акт не обжалуется предпринимателем, апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется. Все поставленные судом при производстве экспертизы вопросы касаются требования о запрете эксплуатации, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы обоснованно отнесены на предпринимателя Малхасьян А.С. в полном объеме.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2026 по делу N А32-60026/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.