Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 марта 2026 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Коньшиной С.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца по первоначальному иску, Администрации города Екатеринбурга, Рачева К.В., паспорт, доверенность от 03.06.2025, диплом;

от ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Слим и Ко", Залаева Ю.Н., паспорт, доверенность от 05.08.2024, диплом;

от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Мира-групп", Попова Н.А., паспорт, доверенность от 25.01.2025, диплом;

при неявке иных лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании с использованием систем веб-конференции

апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Слим и Ко",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2025 года

по делу N А60-24150/2023

по первоначальному иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бистро" (ИНН 6670386103, ОГРН 1126670029133), обществу с ограниченной ответственностью "Слим и Ко" (ИНН 6670062719, ОГРН 1046603517322)

о сносе или приведении в соответствие установленным требованиям самовольной постройки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Слим и Ко" (ИНН 6670062719, ОГРН 1046603517322)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)

третьи лица: Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН 6670169564, ОГРН 1076670011131), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960), общество с ограниченной ответственностью "Мира-групп" (ИНН 6670497413, ОГРН 1206600064417)

о признании права собственности,

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бистро" (далее - ООО "Бистро"), обществу с ограниченной ответственностью "Слим и Ко" (далее - ООО "Слим и Ко") о возложении обязанности по приведению в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки - здание магазина с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а, в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

ООО "Слим и Ко" обратилось в суд с встречным иском к Администрации города Екатеринбурга о признании права собственности на объекты: павильон 1в, площадью 47,8 кв. м и павильон 1д, площадью 48,5 кв. м, (площади и нумерация согласно технической документации, выполненной ООО "КадастрГрупп" от 21.07.2023) (с учетом уточнения встречных исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство), общество с ограниченной ответственностью "Мира-групп" (далее - ООО "Мира-групп").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2025 исковые требования Администрации удовлетворены. На ООО "Слим и Ко" возложена обязанность привести в соответствие с установленными требованиями самовольную постройку - здание магазина с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении исковых требований к ООО "Бистро" отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Слим и Ко" отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Слим и Ко" обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Администрации отказать. Встречный иск ООО "Слим и Ко" о признании права собственности на самовольные постройки удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что ООО "Слим и Ко" является собственником помещения с кадастровым номером <...> площадью 1 157,1 кв. м, (из которых 833 кв. м - 1 этаж и 324,1 кв. м - подвал) и помещения с кадастровым номером <...> площадью 61,5 кв. м (1 этаж), расположенных в нежилом здании с кадастровым номером <...>. Ссылается на то, что суд первой инстанции указывает на реконструкцию объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания с подвальным этажом, посредством выполнения указанным обществом одноэтажных пристроев в количестве 2-х штук общей площадью около 170 кв. м. Между тем, по результатам проведенной по делу экспертизы экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России Щаниным П.Г. факт реконструкции объекта не подтвержден. Установлено, что функционально спорные пристрои не соединены со зданием с кадастровым номером <...>. Указывает, что ООО "Слим и Ко" в материалы дела предоставило технический паспорт, выполненный ООО "КадастрГрупп", в котором зафиксировано, что спорные пристрои являются торговыми помещениями; согласно обследования конфигурация подвального помещения (границы, входы и выходы) полностью соответствуют конфигурации помещения на момент приобретения помещений у Администрации.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, павильоны являются отдельно-стоящими и могут эксплуатироваться без угрозы разрушения конструкций, а также не противоречат требованиям строительных норм и правил, не имеется угрозы жизни и здоровью людей, что подтверждается выводами судебной экспертизы ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России. В данном случае ООО "Слим и Ко" ссылается на наличие оснований для признания права собственности на спорные пристрои. Кроме того, заявитель апелляционный жалобы указывает, что из обжалуемого судебного акта непонятно какие именно действия, в каких помещениях здания необходимо совершить ООО "Слим и Ко" в целях исполнения решения суда, с учетом того, что указанное общество не является собственником всего здания с кадастровым номером <...>, а является собственником помещений в нем площадью 1 157, 1 кв. м и 61,5 кв. м.

ООО "Мира-групп" направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (третье лицо) в отзыве на жалобу поддерживает требования Администрации, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, а также рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, ООО "Слим и Ко", настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители истца по первоначальному иску и ООО "Мира-групп" против удовлетворения апелляционной жалобы возражают, просят оставить апелляционную жалобу ООО "Слим и Ко" без удовлетворения, постановленное по делу решение - без изменения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Слим и Ко" является собственником помещений с кадастровыми номерами <...>, находящихся в нежилом здании торгового центра с кадастровым номером <...>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а.

15.11.2022 Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области по факту обращения N 29-01-01-21243/1 от 25.10.2022, в соответствии с заданием на проведение мероприятий от 14.11.2022 N 29-17-38/71 проведено выездное обследование, по результатам которого установлено, что к объекту капитального строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а возведены одноэтажные пристрои в количестве 2 штук, общей площадью примерно 170 кв. м, обустроен вход в подвальное помещение, в отсутствие необходимых разрешений на строительство (акт по результатам выполнения задания на проведение выездного обследования от 18.11.2022 N 29-17-39/71).

Ссылаясь на то, что в результате реконструкции здания торгового центра, выразившейся в возведении к нему пристроев, здание является самовольной постройкой, поскольку реконструировано в отсутствие разрешения на строительство (фактически существенно изменены параметры здания), с нарушением градостроительных норм и правил, что в свою очередь создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также в отсутствие согласия всех собственников помещений в здании на реконструкцию, земельный участок под строительство указанных пристроев в установленном порядке не предоставлялся, Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу, указав в качестве ответчиков ООО "Слим и Ко" и ООО "Бистро".

ООО "Слим и Ко", в свою очередь, обратилось в суд с встречным иском о признании права собственности на объекты: павильон 1в, площадью 47,8 кв. м и павильон 1д, площадью 48,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Первоначально в обоснование встречных требований указав, что спорные помещения пристроев существуют с 2012 года; с указанного периода времени претензий в отношении пристроев никто не предъявлял; техническое обследование ООО "Слим и Ко" с целью составления технического паспорта выявило наличие пристроев в количестве 2-х единиц и входа в подвал, общей площадью 138, 3 кв. м, имеющих центральное водо- и теплоснабжение; пристрои обладают признаками составной части здания - частями нежилого помещения.

По результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы ООО "Слим и Ко" уточнило основания иска указав, что установлено возведение двух павильонов, согласно технической документации ООО "КадастрГрупп" от 21.07.2023. Согласно выводам эксперта павильоны являются отдельно стоящими, не противоречат требованиям строительных норм и правил, возможна дальнейшая эксплуатация без угрозы разрушения строительных конструкций, причинения вреда зданию с кадастровым номером <...>, механическая безопасность несущих конструктивных элементов обеспечена.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал доказанным факт самовольной реконструкции здания магазина с кадастровым номером <...> на земельном участке с кадастровым номером <...> посредством возведения ООО "Слим и Ко" двух пристроев к зданию, организации из одного из пристроев входа в подвал и изменения планировочных решений здания в части расположения перегородок и частичного демонтажа несущей стены в отсутствие какой-либо проектной документации и разрешения на строительство таких объектов; возложил на ООО "Слим и Ко" обязанность привести в соответствие с установленными требованиями здание магазина с кадастровым номером <...>, в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, при этом отказав в признании права собственности ООО "Слим и Ко" на самовольную постройку (пристрои). Кроме того, суд не нашел оснований для удовлетворения иска к ООО "Бистро", исходя из того, что ООО "Бистро" является собственником помещения, расположенного с противоположной стороны здания и оно не осуществляло работы по реконструкции одноэтажного здания с подвальным этажом.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Как следует из пункта 1 Постановления N 44 собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В пункте 2 Постановления N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 16 Постановления N 44 постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

В соответствии с абзацами 1, 3 пункта 20 Постановления N 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

На основании пункта 10 Постановления N 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ) (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, Администрация указала на факт самовольной реконструкции объекта капитального строительства - здания магазина с кадастровым номером <...> посредством выполнения к нему пристроев и обустройства входа из одного из пристроев в подвальное помещение (фактически осуществлен частичный демонтаж наружной стены здания для организации входа, обустроена лестница из одного из пристроев в подвал) в отсутствие необходимых разрешений.

В результате исследования обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для признания не соответствующими, либо ошибочными выводов суда первой инстанции, с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 9 325 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а расположено здание магазина (торгового центра) с кадастровым номером <...>, общей площадью 5 376,2 кв. м.

28.11.2018 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и АО "КБН" (арендатор) заключен договор аренды N Т-506 с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0705001:2168, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13а, площадью 9 325 кв. м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, с разрешенным использованием - объекты торговли (общей площадью до 30 000 кв. м), сроком с 04.09.2018 по 03.09.2067.

В материалы дела предоставлено дополнительное соглашение (дата неразборчива) к договору аренды земельного участка от 28.11.2018 N Т-506, согласно которому ООО "Слим и Ко" вступило в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, исходя из площади принадлежащих ему на праве собственности помещений с кадастровым номером <...>, площадью 1 146,2 кв. м, и с кадастровым номером <...> площадью 61,5 кв. м.

Согласно условиям пунктов 5.1.1, 5.2., 5.2.11. договора аренды земельного участка, арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором; обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора и требования действующего законодательства, предъявляемые к хозяйственному использованию участка; не осуществлять на участке работы, для проведения которых требуется разрешение (решение) соответствующих компетентных органов, без такого разрешения (решения).

В вышеуказанном здании, общей площадью 5 376,2 кв. м находятся нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности, в том числе: ООО "Бистро" - помещение с кадастровым номером <...>, площадью 319 кв. м; ООО "Слим и Ко" - помещение с кадастровым номером <...>, площадью 1 146,2 кв. м, и помещение с кадастровым номером <...> площадью 61,5 кв. м; АО "КБН" - помещение с кадастровым номером <...>, площадью 1345,2 кв. м; индивидуальному предпринимателю Костылеву Ивану Александровичу - помещение с кадастровым номером <...>, площадью 49,8 кв. м; муниципальному образованию "г. Екатеринбург", общей площадью 2 511,8 кв. м, включая часть помещения общей площадью 1 368,8 кв. м, арендуемое ООО "Мира-групп".

При исследовании обстоятельств дела судом установлено, что 25.10.2022 в адрес Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области поступило обращение ООО "Мира-групп" N 29-01-01-21243/1, содержащее информацию о незаконном производстве работ ООО "Бистро", ООО "Слим и Ко" по реконструкции объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13 а.

В соответствии с уведомлением от 18.11.2022 Департаментом 15.11.2022 проведена проверка по факту возведения (создания) одноэтажных пристроев к зданию без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом по результатам выполнения задания на проведение выездного обследования от 18.11.2022 N 29-17-39/71.

Согласно акту 18.11.2022 по результатам выездного обследования установлено, что по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 13 а находится одноэтажное нежилое здание с подвальным этажом используемое под коммерческие цели. При визуальном осмотре выявлено, что к объекту капитального строительства выполнены одноэтажные пристрои в количестве 2 штук общей площадью примерно 170 кв. м, обустроен вход в подвальное помещение. При проведении визуального осмотра и сравнении выкопировки из поэтажного плана подвала, предоставленного ООО "Мира-групп", установлено несоответствие планировочных решений в части расположения перегородок, количестве помещений, вследствие чего были изменены технико-экономические показатели здания.

Исходя из письма Администрации г. Екатеринбурга от 02.11.2022 N 18922 следует, что разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу не выдавалось.

Из протокола осмотра, составленного Департаментом 15.11.2022 следует, что по ул. Новгородцевой, д. 13 а в г. Екатеринбурге находится одноэтажное нежилое здание с цокольным этажом используемое под коммерческие цели, а также в части здания расположен теплопункт с кадастровым номером <...>. При визуальном осмотре выявлено, что к объекту капитального строительства выполнены одноэтажные пристрои в количестве 2-х штук, обустроен вход в подвальное помещение, выполнены внутренние перегородки. Доступ в здание свободный, строительно-монтажные работы не ведутся.

Таким образом, материалами дела подтверждается, ООО "Слим и Ко" не опровергнуто и фактически подтверждено подачей встречного искового заявления, что им произведена реконструкция объекта капитального строительства - одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером <...> с подвальным этажом, посредством выполнения двух одноэтажных пристроев и обустройством входа из одного из пристроев в подвальное помещение (фактически осуществлен частичный демонтаж наружной стены здания для организации входа, обустроена лестница из одного из пристроев в подвал) в отсутствие необходимых разрешений.

Исходя из доводов первоначально заявленного встречного искового заявления ООО "Слим и Ко" следует, что спорные помещения существуют с 2012 года, с данного периода времени никто претензий в отношении пристроев не предъявлял; кроме того, произведено обследование и выявлено наличие у пристроев центрального водо - и теплоснабжения, постройки обладают признаками составной части здания, в связи с чем ООО "Слим и Ко" просит признать право собственности на объект с кадастровым номером <...> общей площадью 1 284,5 кв. м.

При этом помещение с кадастровым номером <...>, принадлежащее ООО "Слим и Ко" на праве собственности, согласно сведениям ЕГРН, имеет площадь 1 146,2 кв. м.

Из уточненного встречного иска от 10.01.2025 следует, что ООО "Слим и Ко" просит признать право собственности на объекты: павильон 1в, площадью 47,8 кв. м и павильон 1д, площадью 48,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а.

В соответствии с технической документацией, выполненной ООО "КадастрГрупп" 21.07.2023 на часть нежилого помещения с кадастровым номером <...>, общая площадь пристроя N 2 на 1 этаже составляет 138,3 кв. м, состоящее из трех помещений (помещение 47,8 кв. м, лестничная клетка 42 кв. м, помещение 48,5 кв. м) (том 1, л.д. 97-99).

Из приобщенного в материалы дела заключения кадастрового инженера Критской О.В. усматривается наличие в границах земельного участка с кадастровым номером <...> пристроя с координатами н1, н2, н3, н4, н5, н6, н7, н8, н9 к зданию, расположенном на земельном участке (том 1, л.д. 86).

Кроме того, определением от 15.03.2024 по настоящему делу была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России с постановкой вопросов:

1) Произведена ли реконструкция нежилого здания с кадастровым номером <...> общей площадью 5 336,5 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а? В случае установления реконструкции указать какие изменения были произведены? Допущены ли при осуществлении работ по реконструкции нарушения строительных норм и правил?

2) Допущены ли при осуществлении работ по возведению пристроев в количестве 2- х единиц по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а нарушения строительных норм и правил? Если будут выявлены нарушения, то указать в чем они выразились, являются ли существенными/несущественными, устранимыми/неустранимыми, каков способ устранения?

3) Создают ли возведенные пристрои в количестве 2-х единиц по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а угрозу жизни и здоровью граждан, безопасности здания с кадастровым номером <...> общей площадью 5 336,5 кв. м?

Из представленного заключения от 05.11.2024 N 835/9-3-24 ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, составленного экспертом Щаниным П.Г. следует, что объектами исследования являются только два крайних помещения одноэтажной пристройки к нежилому зданию с кадастровым номером <...>, а именно: в середине помещения с лестницей, ведущей в подвальное помещение ООО "Слим и Ко" и пристроя N 1 общей площадью 31,2 кв. м, расположенного с левой стороны от продуктового магазина. На стр. 6 заключения имеется ссылка на Рабочую документацию, согласно которой имеются чертежи на павильон с лестницей в подвал. На стр. 8 заключения указано, что имеется одноэтажное строение (павильон) с 3 (тремя) помещениями: два крайних из них являются магазинами одежды, в средний доступ не предоставлен.

Фактически экспертом осмотрена только часть одного пристроя из двух (пристрой N 1 не осматривался), в отношении которых заявлены требования. Внутри здания осмотр также не проводился. Средняя часть осмотренного пристроя (пристрой N 2), из которой и осуществляется самовольно оборудованный доступ в подвал, эксперту Щанину П.Г. для осмотра представлена не была.

Таким образом, в заключении зафиксировано, что эксперт не мог осмотреть среднее помещение пристроя с лестницей в связи с его не допуском.

При этом в заключении от 05.11.2024 N 835/9-3-24 экспертом Щаниным П.Г. сделаны выводы о том, что реконструкция нежилого здания с кадастровым номером <...> общей площадью 5 336, 5 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а, путем возведения двух крайних помещений одноэтажной пристройки к данному зданию общей площадью 138, 3 кв. м не произведена; определить допущены ли нарушения строительных норм и правил при осуществлении работ по возведению двух крайних помещений вышеназванной пристройки не предоставляется возможным, по причинам, указанным в исследовательской части; данные помещения не противоречат требованиям строительных норм и правил на дату проведения экспертного осмотра; дальнейшая эксплуатация двух крайних помещений вышеназванной пристройки без угрозы нарушения строительных конструкций возможна, механическая безопасность несущих конструктивных элементов двух крайних помещений вышеназванной пристройки обеспечена.

Таким образом из вышеприведенного заключения следует, что экспертом осмотрено здание с кадастровым номером <...> и установлено наличие возведения к нему двух пристроев: N 1 (слева от входа в продуктовый магазин) и N 2 (справа от входа в продуктовый магазин), имеющий три помещения, два крайних осмотрены экспертом, в средний доступ не предоставлен.

Определением суда от 26.05.2025 по делу назначена повторная судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Института строительства и архитектуры УрФУ эксперту Фомину Н.И. с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1) Произведена ли реконструкция нежилого здания с кадастровым номером <...> общей площадью 5 336,5 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а? В случае установления реконструкции указать какие изменения были произведены? Допущены ли при осуществлении работ по реконструкции нарушения строительных норм и правил, не угрожает ли произведенная реконструкция жизни и здоровью граждан?

2) Если будут выявлены нарушения, то указать в чем они выразились, являются ли существенными/несущественными, устранимыми/неустранимыми, каков способ устранения?

3) Допущены ли при осуществлении работ по возведению пристроев в количестве 2-х единиц по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а нарушения строительных норм и правил? Если будут выявлены нарушения, то указать в чем они выразились, являются ли существенными/несущественными, устранимыми/неустранимыми, каков способ устранения?

4) Создают ли возведенные пристрои в количестве 2-х единиц по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а угрозу жизни и здоровью граждан, безопасности здания с кадастровым номером <...> общей площадью 5 336,5 кв. м?

При проведении осмотров в рамках повторной экспертизы согласно актам от 25.06.2025, от 30.07.2025 эксперту также не был предоставлен доступ в помещение с лестничной клеткой площадью 42 кв. м пристроя N 2 ведущее в подвал, а также в пристрой N 1 (магазин Фламинго).

С учетом указанных обстоятельств, имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе представленных ООО "Слим и Ко", действий ответчика по недопуску экспертов в объекты (произведен только наружный осмотр), являющиеся предметом экспертизы, учитывая, что разрешение на реконструкцию здания с кадастровым номером <...> посредством выполнения к нему пристроев и обустройства входа в подвальное помещение из одного из пристроев не выдавалось, земельный участок с кадастровым номером <...> для целей строительства не предоставлялся, доказательств обращения ответчика за получением разрешительных документов для целей строительства объекта не представлено, согласие всех собственников здания о возведении к зданию пристроев отсутствует, следует признать обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.

В данном случае законные основания для признания права собственности на самовольные постройки - объекты: павильон 1в, площадью 47,8 кв. м и павильон 1д, площадью 48,5 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13 а, отсутствуют. Выводы суда первой инстанции в указанной части также признаются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Слим и Ко" о том, что по результатам проведенной по делу экспертизы экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России Щаниным П.Г. факт реконструкции объекта не подтвержден, установлено, что функционально спорные пристрои не соединены со зданием с кадастровым номером <...>, техническим паспортом, выполненным ООО "КадастрГрупп" зафиксировано, что спорные пристрои являются торговыми помещениями, конфигурация подвального помещения (границы, входы и выходы) полностью соответствуют конфигурации помещения на момент приобретения помещений у Администрации, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Как уже было указано, из представленного заключения от 05.11.2024 N 835/9-3-24 ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, составленного экспертом Щаниным П.Г. следует, что объектами исследования являлись только два крайних помещения одноэтажной пристройки к нежилому зданию с кадастровым номером <...>, то есть пристрой N 2 (справа от входа в продуктовый магазин). Эксперт не был допущен в среднее помещение пристроя N 2, в котором, согласно предоставленным ООО "Слим и Ко" документам, а именно Рабочей документации на павильон с лестницей в подвал при торговом комплексе по ул. Новгородцевой, 13 а в г. Екатеринбурге (том 1, л.д. 77-95), и расположена лестница, ведущая из возведенного пристроя N 2 в помещение подвала, конфигурация которого не была изменена, что не оспаривается. При этом указанная Рабочая документация содержит прямое указание на выполнение проема в ограждающей, несущей стене здания для обустройства лестницы. Сама Рабочая документация содержит наименование о возведении павильона с лестницей.

Фактически экспертом осмотрена только часть одного пристроя из двух, в отношении которых заявлены требования. Внутри здания осмотр также не проводился. Средняя часть пристроя (пристрой N 2), из которой и осуществляется самовольно оборудованный доступ в подвал, эксперту Щанину П.Г. для осмотра предоставлена не была.

Таким образом, в заключении зафиксировано, что эксперт не мог осмотреть среднее помещение с лестницей в связи с его не допуском.

При этом, при проведении назначенной по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы экспертом Института строительства и архитектуры УрФУ Фоминым Н.И. составлен акт от 25.06.2025 согласно которому им выполнено натурное освидетельствование помещения подвала по планам БТИ от 23.10.2014, выполнены замеры помещения подвала, выполнен наружный осмотр помещения магазина "Фламинго" (пристрой N 1), доступ в помещения подвала по плану БТИ 2015 года не обеспечен ни с улицы, ни с помещения подвала ООО "Слим и Ко", ни с помещений ООО "Мира-Групп", дверь в помещение первого этажа с улицы закрыта, в помещении предположительно находится лестница, ведущая в подвал по проекту ООО "Проект-Комплекс" (разработчик, 2012), дверь в помещение (магазин "Фламинго") закрыта.

Согласно акту эксперта Института строительства и архитектуры УрФУ Фомина Н.И. от 30.07.2025 выполнено натурное освидетельствование помещений подвала (собственник ООО "Слим и Ко") по планам БТИ 23.10.2014, выполнено натурное освидетельствование помещений подвала (арендатор ООО "Мира-Групп"), дверь в помещение первого этажа с улицы открыта, в помещении предположительно находится лестница, ведущая в подвал по проекту ООО "Проект-Комплекс" (разработчик, 2012), в данном помещении имеется два типа пола, из этого помещения доступ в подвал в настоящее время отсутствует, один тип пола - плитка, второй линолеум (предположительно по фанерным листам), лестница не обнаружена, доступ в помещения подвала ДУМИ, примыкающих к помещениям (арендатор ООО "Мира-Групп") не обеспечен, доступ в помещения подвала ДУМИ (арендатор ООО "Недвиж", предположит.) не обеспечен, во все помещения подвала доступ не обеспечен.

Совокупность изложенных в актах экспертов сведений свидетельствует о том, что эксперты были лишены возможности осмотра спорных помещений пристроев, возведенных ООО "Слим и Ко", с целью проверки соответствия при их возведении соблюдения строительных норм и правил, а также установления технических параметров проведенной реконструкции основного здания, проверки соответствия не угрожает ли произведенная реконструкция жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 31 Постановления N 44 при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения.

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Пунктом 32 Постановления N 44 установлено, что принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ.

В соответствии с пунктом 33 Постановления N 44 в случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Администрации, обязав ООО "Слим и Ко" привести в соответствие с установленными требованиями здание магазина с кадастровым номером <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, 13а в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Доводы апеллянта о том, что решение суда первой инстанции не отвечает принципам исполнимости, из решения непонятно какие именно действия, в каких помещениях здания ООО "Слим и Ко" необходимо совершить в целях исполнения решения суда, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.

В случае неясности судебного акта, отсутствия понимания изложенных в принятом судебном акте формулировок, стороны вправе обратиться за разъяснением судебного акта в порядке статьи 179 АПК РФ. При этом суд апелляционной инстанции какой-либо неясности в постановленном по делу решении не усматривает, поскольку из решения следует оспаривание Администрацией правомерности произведенных ООО "Слим и Ко" на объекте с кадастровым номером <...> работ по возведению пристроев, по частичному демонтажу капитальной несущей стены здания и по возведению (обустройству) лестницы, ведущей из пристроя N 2 в подвал.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, а по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения встречных исковых требований о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2025 года по делу N А60-24150/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.