Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2026 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2026

по делу N А40-27058/25-6-208, принятое судьей Коршиковой Е.В.

по иску ООО "РОНАС" (ИНН 7717006591, ОГРН 1027739674687)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Павла Корчагина, д. 10,

при участии в судебном заседании:

от истца: Хазов В.Б. по доверенности от 01.12.2025;

от ответчика: Какорина А.М. по доверенности от 01.12.2025;

Общество с ограниченной ответственностью "Корчагина" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий путем принятия абзаца 2 п. 1.6, абз. 5-7 п. 1.8, п. п. 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, 3.1, 3.3, 3.4, абзацев 12-14 п. 3.6, 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1 - 5.5, 6.1, 6.2 6, 3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 7.3, 8.4, 8.5, 8.7 - 8.11, 9.3, 9.6 Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Павла Корчагина, д. 10, в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной экспертизы, с учетом уточнений заявленных требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2026 по делу N А40-27058/25 требования об урегулировании разногласий удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Павла Корчагина, д. 10, с учетом проведенной по делу экспертизы. Поскольку при принятии решения не было рассмотрено требование Общества об исключении абз. 5-7 п. 1.8 Договора, судом принято дополнительное решение от 20.02.2026, которым абз. 5-7 п. 1.8 исключены из редакции Договора.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2026, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи по цене и на условиях Департамента.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Павла Корчагина, д. 10, общей площадью 58,7 кв. м, на основании Договора аренды N 00-00278/21 от 03.09.2021 г. (далее - Договор аренды).

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, поскольку отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ). Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ 15.10.2024 г. истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент, рассмотрев обращение Общества, 23.12.2024 г. направил истцу проект Договора купли-продажи арендуемого помещения (далее - Договор купли-продажи), стоимость выкупаемого помещения площадью 58,7 кв. м установлена в размере 10234000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.11.2024 г. N М927-3325-П/2024, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 03.12.2024 г. N 1020/298-24, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию.

В соответствии с подготовленным ООО Консалтинг групп "Праймаудит" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Павла Корчагина, д. 10, составила 3.646.000 руб. без НДС.

Истец подписал предложенный Департаментом проект Договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся абз. 2 п. 1.6, абз. 5-7 п. 1.8, п. п. 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, 3.1, 3.3, 3.4, абзацев 12-14 п. 3.6, 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1 - 5.5, 6.1, 6.2 6, 3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 7.3, 8.4, 8.5, 8.7 - 8.11, 9.3, 9.6 Договора и предложением заключить Договор купли-продажи на иных условиях и направил его в Департамент.

Департамент отказал в подписании Договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями Договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов.

Таким образом, при заключении Договора между сторонами возникли разногласия по ряду пунктов Договора, в том числе, относительно цены и условий выкупаемого объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении Договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия Договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), руководствуясь, в том числе п. 1 ст. 445 ГК РФ, разъяснениями, п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 134), суд первой инстанции пришел к выводу, что Общество соответствует всем критериям, указанным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Лаборатория судебных экспертиз" выполнено экспертное заключение N 191-ОЭ от 26.08.2025, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 58,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Павла Корчагина, д. 10 пом. 11Ц по состоянию на 15.10.2024 г. составила 7.889.867 руб., без учета НДС.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд первой инстанции посчитал надлежащим доказательством по делу. Эксперт при проведении исследования, отразил все существенные особенности исследуемого объекта. Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона, при рассмотрении дела не установлено.

Судом первой инстанции отклонены доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, поскольку из ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Поскольку п. 3.4 Договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 Договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 Договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 93926 руб. 98 коп.

В соответствии с п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 16) при рассмотрении споров о защите от несправедливых Договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями Договора и с учетом всех обстоятельств дела.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 16 согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Истец заявил об изложении в новой редакции п. 3.3 Договора, из которой следует, что на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которой, предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.

Суд первой инстанции согласился с предложенной Обществом редакцией п. 3.3 Договора, связанной с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение Договора купли-продажи производится на основании распоряжения Правительства о выкупе его обществом.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что п. 4.1 Договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку п. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, установлено, что арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, залог устанавливается только на цену объекта купли-продажи.

Права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи третьими лицами считаются находящимися в залоге у залогодержателя (п. 3 ст. 336, абз. 4 п. 2 ст. 334 ГК РФ). Договором может быть предусмотрено, что залог не распространяется на доходы от использования заложенной вещи третьими лицами (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей").

Поскольку предложенная ответчиком редакция п. 6.3 Договора не учитывает обоюдную ответственность сторон за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект для соблюдения баланса интересов сторон, суд пришел к выводу, что указанный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Раздел 8 Договора суд первой инстанции посчитал подлежащим дополнению пунктом следующего содержания: "По вопросам изменения или расторжения Договора, не урегулированных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации", поскольку указанный пункт не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы ответчика.

Пункты 1.7 и п. 2.3 Договора, которым установлено, что правоотношения по использованию земельного участка, на котором расположен объект недвижимости должны регламентироваться п. п. 3, 4 ст. 28 Закона N 178-ФЗ и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), противоречат п. 1 ст. 28 Закона N 178-ФЗ.

Поскольку Договор купли-продажи не содержит сведений, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (в этом случае право общей собственности возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в доме без дополнительных заявлений) или если участок не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (при этом собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества), следовательно п. 1.7 Договора должен регулироваться в соответствии с действующим законодательством в области использования земельных участков.

Регулирование вопроса использования земельного участка происходит и в том числе по ст. 552 ГК РФ, согласно которой, по Договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной".

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные условия п. 1.7 Договора подлежат изложению в следующей редакции: "правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (п. 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ".

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что п. 7.3 Договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку в предложенной истцом редакции не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы ответчика.

Также суд посчитал подлежащим изложению в редакции истца пункт 9.3 Договора, поскольку покупателем является юридическое лицо, которое не может быть под опекой или патронажем, факт составления протокола разногласий свидетельствует о несогласии покупателя с условиями Договора, осознание последствий нарушения условий Договора не относятся к предмету спора о заключении Договора купли-продажи. Валидность электронной подписи зависит от сроков ее действия и не может прогнозироваться при условии длительности заключения Договора и его последующей регистрации.

Суд первой инстанции посчитал, что абзац 2 п. 1.6, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 2.3, абзацы 12-14 п. 3.6, 3.7, 3.8, 4.2, абзац второй п. 4.3, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 4.8, 4.9, 5.1 - 5.5, 6.1, 6.2, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9.6 Договора подлежат исключению, исходя из следующего.

Абзац 2 п. 1.6 Договора, п. 2.1.6, 2.1.7 указывающие на необходимость установления постоянного публичного сервитута на выкупаемый объект противоречат положениям ст. 460 ГК РФ, устанавливающим обязанность собственника передать покупателю объект либо свободным от прав третьих лиц либо с оформленным надлежащим образом обременением, в связи с чем, подлежат исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) договор страхования имущества, заложенного по Договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в Договоре об ипотеке или в Договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Учитывая диспозитивность как указанных положений, так и положений ст. 30 указанного закона, отсутствуют основания включения условий п. 5.1 - 5.5 в Договор.

Требование о письменном уведомлении продавца о принятых решениях, о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства также не могут быть условием продажи объекта, а неисполнение указанных условий не может повлечь за собой возложение обязанности по досрочному исполнению Договора, поскольку указанные условия не предусмотрены ГК РФ, Законом N 159-ФЗ, в связи с чем, п. п. 2.1.4, 8.9 подлежит исключению.

Правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Закона N 102-ФЗ, которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче Договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии. Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ, в связи с чем, пункты 4.8, 4.9, 4.2, абз. 2 п. 4.3, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, подлежат исключению.

Поскольку пункт 3.7 Договора в редакции, предлагаемой ответчиком, противоречит возможности распоряжения истцом принадлежащими ему денежными средствами по своему усмотрению, суд пришел к выводу, что данный пункт подлежит исключению. Как и предлагаемые ответчиком условия п. 3.8 Договора, подлежат исключению, как несоответствующие ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку предложенная ответчиком редакция п. 6.9 Договора противоречит положениям ст. 313 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об исключении данного п. из Договора.

Арбитражный суд города Москвы посчитал, что пункты 6.4, 8.7 Договора, изложенные в редакции истца, подлежат исключению, поскольку случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий Договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Законом 159-ФЗ не предусмотрено обязательное включение в Договор условий об установление Договорной неустойки, и покрытие убытков сверх неустойки.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ, обязательство, по которому не достигнуто соглашение и его внесение в Договор не предусмотрено законом, не подлежит включению в Договор, в связи с чем, суд пришел к выводу, что п. 6.1, 6.2, 6.5, 6.10 Договора подлежат изложению в редакции истца.

Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями Договора не предусмотрено положениями Закона N 159-ФЗ в связи с чем, суд пришел к выводу, что п. 6.8 Договора подлежит исключению.

Суд пришел к выводу, что пункты 2.1.3 и 2.1.5, 6.7 Договора подлежат исключению из Договора, поскольку возлагают на покупателя обязанность по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, ответственность за необорудование объекта средствами пожарной безопасности.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ) и Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В соответствии со ст. 38 Закона N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления.

Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или Договором.

Следовательно, бремя содержания переданного по Договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Закона N 69-ФЗ", Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Из анализа вышеперечисленных норм следует, что к моменту заключения Договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

Установленное п. 2.1.9 Договора в редакции Департамента ограничение прав истца, как собственника для размещения апартаментов своего имущества является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность истца.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что п. 2.1.9 подлежит исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение Договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или Договором, а п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении Договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или Договором.

Кроме того, ст. 310 и 450.1 ГК РФ допускают отказ от Договора (отказ от исполнения Договора) в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных законом или Договором.

Принимая во внимание возможность расторжения Договора по соглашению сторон и в судебном порядке и то обстоятельство, что случаи отказа от Договора (отказа от исполнения Договора) должны быть согласованы сторонами, а истец возражает против внесудебного порядка расторжения Договора, суд пришел к выводу, что пункты 8.4, 8.5 подлежат исключению.

Учитывая положения ст. ст. 269, 287, 291.14 АПК РФ, суд посчитал подлежащим исключению пункт 8.11 Договора.

Поскольку пункт 9.6 Договора не относится к существенным условиям Договора купли-продажи, суд пришел к выводу, что данный пункт подлежит исключению из текста Договора.

Противоречащий общему правилу равноценного возмещения при изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд пункт 8.10 Договора также исключен судом из текста.

Поскольку предложенная ответчиком редакция п. 8.8 Договора противоречит положениям ст. 421 ГК РФ и принципу установления рыночной стоимости, в связи с чем, суд посчитал, что указанный пункт подлежит изложению в редакции истца.

Согласно п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по Договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Закона N 159-ФЗ, ни положениями ст. 13 Закона N 102-ФЗ выдача закладной, том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, суд пришел к выводу, что условия п. 2.1.2 подлежат изложению в редакции истца.

Кроме того, суд первой инстанции посчитал, что абзацы 12-14 п. 3.6 Договора подлежат исключению, поскольку реквизиты платежа являются существенным условием Договора и их смена в одностороннем порядке, без уведомления должника может привести к начислению неустоек и возникновению задолженности.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении Договора купли-продажи именно в такой редакции, а пункты 3.1, 3.4 Договора купли-продажи нежилого помещения приняты судом первой инстанции с учетом проведенной по делу экспертизы.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у апелляционного суда не имеется.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Немотивированное несогласие Заявителя жалобы с выводами экспертизы не может являться основанием для отмены или изменения судебного акта. Поскольку материалы апелляционной жалобы не содержат ссылки на доказательства, которые могут поставить под сомнение правомерность и обоснованность обжалуемого судебного акта, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

Вывод суда первой инстанции о размере стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается апелляционным судом верным.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2026 по делу N А40-27058/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.