Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Намалян А.А.,

при участии:

от истца - представитель Бреднева А.В. по доверенности от 04.12.2023;

от ответчика - представитель Квасова Г.О. по доверенности от 26.02.2024;

от третьего лица - представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2023 по делу N А53-19107/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЦМРБанк" (ОГРН 1157700005759 ИНН 7750056670)

к администрации г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103282743 ИНН 6164056684)

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156 ИНН 6164229538)

о признании права собственности,

ЦМРБанк (общество с ограниченной ответственностью) (далее также - истец, ЦМРБанк) обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону (далее также - ответчик, администрация), в котором просит признать право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050517:8, указав в решении суда, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2023 суд признал за ЦМРБанк (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН 7750056670) право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050517:8, количество этажей: 4, площадью 944 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в материалы дела представлен отказ Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, согласно которому Департаментом установлено, что истец обратился с разрешением на ввод в эксплуатацию нежилого здания после произведенных работ, без получения соответствующих разрешений. Ответчик полагает, что с учетом того, что ЦМРБанк не выполнил все те мероприятия, которые установлены судебной экспертизой для обеспечения пожарной безопасности, а, соответственно, сохранение нежилого здания создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с необходимостью совершения дополнительных действий для устранения несоответствия постройки с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Рассмотрев ходатайство истца об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных данным Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно части 5 названной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Ввиду отсутствия правовых оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства, апелляционной суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении.

Изучив материалы дела, выслушав позиции сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ЦМРБанк является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45, с кадастровым номером 61:44:0050517:8, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Указанное здание было приобретено истцом 30.03.2018 у ПАО Сбербанк на основании договора N 50002058489 купли-продажи недвижимости нежилого назначения с земельным участком.

Здание приобреталось с целью осуществления банковской деятельности Ростовским филиалом ЦМРБанк, в связи с чем в период с августа по декабрь 2018 года в здании был произведен капитальный ремонт на основании договора на разработку дизайн-проекта офисных помещений N 084/18 от 18.07.2018, договора N АС-19042017 на ремонтно-строительные работы от 19.04.2017.

Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону письмом N 59-34-2/7303 от 10.03.2022 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Судом установлено, что истец обращался в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону о сохранении здания в реконструированном состоянии в соответствии с техническим планом (дело N А53-20633/2022).

Определением суда от 16.11.2022 по делу N А53-20633/2022 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению N 10-23 от 06.02.2023, по результатам проведенной экспертизы установлено, что на объекте исследования (нежилое здание по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия 11/45) была произведена реконструкция, Объект исследования в реконструированном состоянии соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, а также нормам и правилам в части обеспечения сейсмобезопасности. Однако, на предмет соответствия нормативным требованиям по пожарной безопасности выявлены некоторые отступления от норм и правил. Экспертами сделан вывод, что исследуемое здание несет угрозу жизни и здоровью граждан по ФЗ РФ N 384 в случае возникновения аварийной или чрезвычайной ситуации, в части ненормативной ширины эвакуационных путей. Тем не менее, достижение безопасного состояния объекта возможно и с наличием данного нарушения. Однако проверка возможности последнего осуществляется расчетом пожарных рисков и/или разработкой СТУ. В связи с этим, экспертами рекомендуется выполнить расчет пожарных рисков и/или специальные технические условия (СТУ) силами коммерческой организации, имеющей опыт разработки данных документов по аналогичным объектам и согласования дополнительных (компенсирующих) мероприятий на нормативном совете в ГУ МЧС РФ по Ростовской области, которыми будут определены пожарно-технические мероприятия, позволяющие компенсировать выявленные экспертами нарушения по противопожарной безопасности.

ЦМРБанком был заключен договор N 1502/23 от 17.02.2023 с ООО "Комфорт Сервис" на подготовку расчета пожарных рисков и согласованию его в Федеральном государственном бюджетном учреждении "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Ростовской области".

По результатам исполнения договора N 1502/23 от 17.02.2023 истцом получен расчет пожарных рисков и техническое заключение. Из вывода о соответствии расчетных величин пожарного риска нормативным значениям следует, что здание имеет такое соответствующие исходным данным объемно-планировочное решение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и соответствует статье 79 Федерального закона от 22.07.2008 N 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

После получения результата расчета пожарного риска банк обратился в ООО "Оценка 161" для произведения экспертизы технического состояния конструкций с целью установления угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно отчету N 002-СТЭ-161-23 от 25.04.2023, здание ЦМРБанк, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия 11/45 не представляет угрозу жизни и здоровья граждан.

При этом экспертами установлено, что истцом была произведена реконструкция объекта.

В результате реконструкции возник новый объект, имеющий отличные от первоначальных характеристики, при этом площадь объекта изменилась с 1006,3 кв. м до 944 кв. м.

Истец полагает, что, поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050517:3 находится в его собственности, объект недвижимости кадастровым номером 61:44:0050517:8 соответствует установленным требованиям и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, истец предпринимал действия по его легализации, он имеет правовые основания для признания права собственности на указанный объект недвижимости в реконструированном состоянии.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2024 назначена судебная экспертиза по делу N А53-19107/2023, проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Южному региональному центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1. Расположено ли нежилое здание, кадастровый номер 61:44:0050517:8 в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050517:3 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия 11/45?

2. Определить наличие, виды и объемы изменений строительно-технических параметров нежилого здания с кадастровым номером: 61:44:0050517:8, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45, в результате работ, проведенных после 20.12.2010;

3. При наличии изменений строительно-технических параметров нежилого здания с кадастровым номером: 61:44:0050517:8, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45, указанных в вопросе N 2, определить, отвечают ли указанные изменения признакам перепланировки, переустройства, переоборудования или реконструкции.

4. Соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером: 61:44:0050517:8, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45, в перепланированном (переустроенном/ переоборудованном/ реконструированном) состоянии требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам и правилам в части сейсмобезопасности и параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ростов-на-Дону?

5. Создает ли нежилое здание с кадастровым номером: 61:44:0050517:8, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45 в перепланированном/ переустроенном/ переоборудованном/ реконструированном состоянии угрозу жизни и здоровью граждан?

6. Нарушает ли нежилое здание с кадастровым номером: 61:44:0050517:8, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 1 1/45, в перепланированном/ переустроенном/ переоборудованном/ реконструированном состоянии права и законные интересы третьих лиц?

Согласно заключению эксперта N 501,502/10-3-24 от 31.07.2024 в результате проведенного исследования установлено:

По первому вопросу:

В соответствии с данными дополнительно предоставленной судом копии технического плана здания, подготовленного 30.11.2021 кадастровым инженером Балилес М.В. (уникальный регистрационный номер члена саморегулируемой организации кадастровых инженеров в реестре членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров и дата внесений о физическом лице в такой реестр А-1877 28.01.2020) в связи с изменением сведений о местоположении здания с кадастровым номером 61:44:0050517:8 (далее - копия технического плана здания от 30.11.2021), нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050517:8 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45, расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050517:3 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пер. Братский, 45/11, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН.

Следует отметить, что при общей сопоставимости конфигурации исследуемого здания, определяемой контуром его наружных стен по данным результатов осмотра (тахеометрической съемки) и данным копии технического плана здания от 30.11.2021, имеется разница в габаритных размерах, максимальная величина которого достигает 0,83 м (разница в длине стены южного (главного) фасада здания, ориентированного в сторону ул. Согласия), что более как нормативной точности определения координат характерных точек здания (средней квадратической погрешности), составляющей 0,10 м, так и допустимого расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек (0,20 м), регламентируемых соответственно п 7, п. 6, приложением Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требованиям к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (приложение N 1 к приказу Росрееста от 23 октября 2020 года N П/0393) и п. 18 указанных Требований.

В результате выполненного графического сопоставления местоположения исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050517:8, определенного на основе анализа сопоставления результатов выполненной в ходе проведения экспертного осмотра объектов исследования тахеометрической данных копии технического плана здания от 30.11.2021, копии исходного технического паспорта по состоянию на 25.08.2008 исследуемого здания (л.д. 32-49) и копии технического паспорта по состоянию на 28.10.2021, содержащего актуальные данные исследуемого здания (л.д. 49-64), определено, что исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0050517:8 преимущественно характеризуется расположением в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050517:3, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимся в ЕГРН. Вместе с тем часть исследуемого здания, на протяжении восточной стены основного строения лит. "А", и на ширину 0,16 0,17 м, расположена за восточной межевой границей земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050517:3, что обусловлено выполненной облицовкой наружных стен всех фасадов исследуемого здания. Также за восточной межевой границей земельного участка с КН 61:44:0050517:3 находится площадка со ступенями лит. "а9" (с габаритными размерами в плане 3,34 х.0/78 м) выполненного входного узла восточного фасада исследуемого здания.

По второму вопросу:

В исследуемом нежилом здании Литер А, в период после 25.08.2008 - 20.12.2010 был выполнен комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением его строительно-технических параметров и функционального назначения (наименования), с ателье на нежилое строение, с фактическим использованием для размещения в нем помещений банка, заключающихся:

-в увеличении количества (с 4-х до 8-ми) и местоположения входов в здание, с устройством новых входных узлов (площадок со ступенями и козырьками), а именно:

в сносе существующего входного узла в здание на главном южном фасаде, путем демонтажа конструкций навеса лит. "аб", состоящего из помещений витрины N 19 и N 20, ступеней и козырька, а также Демонтаже дверного блока входа в помещение N 21 пристройки лит. "а" и установке в образовавшийся проемы оконных блоков;

в устройстве 4-х новых входных узлов в здание, путем демонтажа оконных блоков и подоконного пространства, с установкой дверных блоков (по главному южному фасаду - с устройством ступеней лит. "а7" и "а8", по правому восточному фасаду - ступеней лит. "а9", по тыльному дворовому фасаду - в помещение N 6а первого этажа);

устройстве 2-х новых входных узлов в здание, путем пробивки дверных проемов в наружных стенах, с предварительным подведением перемычек и с установкой дверных блоков (по левому западному фасаду - в помещение N 21 пристройки лит. "а", с устройством площадки лит. "аЮ", по правому восточному фасаду - в помещение теплового пункта N 15 первого этажа;

в изменении количества и местоположения отдельных оконных проемов в наружных стенах здания: в демонтаже оконных блоков и заделке проемов в помещениях переговорной N 2 (приведена наименование и нумерация вновь образованных помещений), теплового пункта N 15, коридора N 5 первого этажа, в помещении серверной N 17 второго этажа, а также пробивке оконного проема в наружных стенах, с предварительным подведением перемычек и с установкой оконного блока в кабинете ОЭБ третьего этажа.

- изменении планировки здания, повлекшей уменьшение общей площади здания с 1006,3 кв. м до 944,0 кв. м, путем пробивки проемов во внутренних продольных несущих стенах строения лит. "А", с устройством балок, в помещении электрощитовой N 14-13а первого этажа, между помещениями рабочих зон ОВК N 1 и N 2 второго этажа, между помещениями рабочей зоны и приемной N 11в, кабинета ОФМ N 11 третьего этажа, демонтажа внутренних ненесущих перегородок основной части строения лит. "А" (без учета лестничных клеток и пристройки лит. "а") и устройства новых перегородок, с образованием новых помещений и функционального сообщения между ними;

- в повышении уровня инженерного оборудования и степени благоустройства здания: образования помещений серверной, электрощитовой и теплового пункта, а также оборудования сантехническим приборами помещений санузлов (умывальниками и унитазами), столовой (мойкой), устройства системы кондиционирования, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре;

- в целях улучшения архитектурной выразительности здания и придания ему современного вида, а также благоустройства прилегающей территории, выполнена наружная облицовка стен здания системой вентилируемого фасада и мощение придомовой территории тротуарной плиткой;

- в увеличении площади застройки непосредственно под исследуемым зданием, с 421,7 кв. м до 447,1 кв. м (фактическая площадь застройки под зданием определена в исследовании по первому вопросу), в связи с устройством новых входных узлов (ступеней лит. "а7", "а8", "а9") и увеличением фактических наружных габаритов здания за счет устройства наружной облицовки стен (на толщину облицовки);

- в увеличении фактической высоты здания, в связи с устройством над трехэтажной частью здания лит. "А" скатной кровли, взамен плоской рулонной, в чердачном пространстве которой расположены инженерные коммуникации.

По третьему вопросу:

В соответствии с основными понятиями, приведенными в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в исследуемом нежилом здании с кадастровым номером 61:44:0050517:8, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, 11/45, в результате выполнения работ перечисленных в выводе по второму вопросу в здании произведена реконструкция, предусматривающая изменение параметров здания (его площади застройки и площади помещений), а также его перестройку (с изменением планировки и повышением уровня инженерного оборудования), с целью изменения его функционального назначения (со здания ателье на нежилое строение, с фактическим использованием для размещения в нем помещений банка), улучшения архитектурной выразительности здания и благоустройства прилегающей территории.

По четвертому вопросу:

Нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050517:8, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45, в реконструированном состоянии по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным (с учетом данных о расчете пожарного риска), санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к общественным зданиям, а именно требованиям: СП,118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" (пл.: 4.27, 5.2, 8.11, 8.13), СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001" (п.п 6.1.5, 6.2.1), СП 60.13330.2020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003" (п. 6.1.1), СП 52.13330.2016 Свод правил. Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95* (п 5.1), Федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ст. ст.: 10, 11), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. п.: 4.2.18, 4.2.22, 4.2.24, 4.3.2, 4.3.3), СП 2. 13130 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. п.: 6.7.1, т. 6.11).

Конструктивные элементы исследуемого здания банка не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и в соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" конструктивные элементы здания находятся в работоспособном техническом состоянии, угрозы обрушению конструкций не имеется.

Назначение исследуемого здания банка, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050517:3 (административные здания, здания органов государственной власти и местного самоуправления, суды, прокуратура, офисы, банки и (или) их отделения), на котором оно расположено.

Расположение здания банка, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050517:3, имеющим виды разрешенного использования - административные здания, здания органов государственной власти и местного самоуправления, суды, прокуратура, офисы, банки и (или) их отделения, находящегося в территориальной зоне общегородского центра первого типа (Ц-1/4/79 подзона Б) соответствует перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительного регламента зоны общегородского центра первого типа (Ц-1/4/79 подзона Б), приведенному в ст. 49 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону - процент застройки земельного участка составляет 55%, высота здания до 15 м.

Расположение здания банка, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050517:3 по отношению к существующей застройке с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствуют действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 4.3 и таблицы 1, 7.1, 8.1.1, 8.1.4), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы" (п. п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" требованиям (ст. 69).

Исследуемое здание банка расположено на сейсмической площадке 6 баллов, для которой в соответствии с требованиями п. 4.3 и Приложения А (обязательное) СП 14.13330.2018 раздела "1 Область применения" СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП П-7-81*" требования к проектированию зданий и сооружений, обеспечивающие их сейсмостойкость не устанавливаются.

Вместе с этим, исследуемое здание банка имеет ряд несоответствий:

- ширина входной площадки на площадке лит. "al" (1,07 м) и на ступенях лит. "а7" (1,26 м) меньше полуторной ширины полотен наружных дверей (1,45 и 1,53 м соответственно), что не соответствует требованиями п. 6.10 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", и п. 4.2.21 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", регламентирующим устройство перед наружной дверью (эвакуационным выходом) горизонтальной входной площадки с шириной не менее полуторной ширины полотна наружной двери;

- размер входной площадки на ступенях лит. "а8", оборудованной пандусом, (глубиной 1,4 м), меньше необходимых 2,2 м, что не соответствует требованиями п. 6.1.4 СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001", регламентирующему размеры входной площадки (ширина х глубина) с пандусом, которая должны быть не менее 2,2 х 2,2 м, что в сою очередь ведет к несоответствию п. 5.4 СП 118.13330.2022 и п. 6.1.1., 6.1.2 СП 59.13330.2020, регламентирующих наличие в общественном здании минимум одного входа, доступного для МГН, входные площадки которых, при наличия перепада высот отметок тротуара и тамбура, кроме лестницы должны иметь пандус.

Следует отметить, что указанный размер площадки не противоречит требованиям к размерам входной площадки (ширина х глубина) без пандуса, которая, согласно п. 6.1.4 вышеуказанного СП 59.13330.2020, при реконструкции или в рамках "разумного приспособления", должна быть не менее 1,4 х 1,8 м;

- ширина отдельных эвакуационных выходов из здания банка, при расчетном числе эвакуирующихся из здания 135 человек, в т.ч из помещений 2-го и 3-го этажей по западной лестнице 75 человек, менее 1,2 м, а именно:

из помещения тамбура N 1, с размером в свету 0,97 м (при одном "активном" открывающемся дверном полотне), из помещения операционного зала N 1.7-18, с размером в свету 1,02 м, из помещения хоз.блока N 3, с размером в свету 85 м, из помещения тамбура N 21, с размером в свету 0,90 м, что не соответствует требованиям п. 4.2.19 СП 13130.2020 регламентирующим, что минимальная ширина эвакуационных выходов из зданий, при числе эвакуирующихся через указанные выходы более 50 человек, должна быть не менее 1,2 м.

Следует отметить, что в здании имеется один эвакуационный выход из помещения тамбура N 16 (главный южный вход) имеющий ширину 1,31 м и соответствующий п. 4.2.19 СП 1.13130.2020. При этом согласно п. 4.2.7. и 4.2-9 СП 1.13130.2020 исследуемому зданию банка класса Ф4.3 необходимо иметь не менее двух выходов для каждого этажа, а с учетом наличия отдельного от помещений первого этажа, выхода из помещений 2-го и 3-го этажей по западной лестнице, для здания в целом всего необходимо не менее трех выходов шириной не менее 1,2 м.

- ширина эвакуационных выходов из помещений первого, второго и третьего этажей на лестничные клетки (на западную лестницу с размером в свету 0,88 м, 0,87 м и 0,83 м соответственно, на восточную лестницу из 2-гб этажа с размером в свету 0,91 м при одном "активном" открывающемся дверном полотне, из 3-го этажа - 0,8 м), ширина пути эвакуации по лестничным клеткам (ширина маршей в свету 1,03 и 1,12 м на западной лестнице, и 1,13 м на восточной лестнице, ширина площадки 2 этажа восточной лестницы в свету 0,67 м, ширина промежуточной площадки вдоль ограждения конных проемов обоих лестниц в свету 1,0 м), ширина эвакуационных выходов из лестничных клеток в помещения тамбуров N 1 (с размером; в свету 0,97 м при одном "активном" открывающемся дверном полотне) и N 21 (с размером в свету 0,92 м), через которые осуществляется выход наружу, менее 1,2 м, что не соответствует требованиями п. п. 4.2.19, 4.2.20, 4.4.1-в), 4.4.2 СП 1.13130.2020, регламентирующим, что минимальная ширина эвакуационных выходов из помещений, при числе эвакуирующихся через указанные выходы более 50 человек, должна быть не менее 1,2 м, а ширина выходов из лестничных клеток в вестибюль должна быть не менее требуемой ширины эвакуационного пути по маршу лестницы, ширина пути эвакуации по лестнице расположенной в лестничной клетке, должна быть не менее требуемой ширины любого эвакуационного выхода на нее, но не менее 1,2 м, ширина лестничных площадок должна быть не менее ширины марша;

- отсутствие ограждений с поручнями с двух сторон на лестницах в помещениях лестничной клетки N 2 (шириной 1,98 м без поручней) и лифтового холла N 7 (шириной 2,12 м без поручней) первого этажа, не соответствует требованиями п. 4.3.5 СП 1.13130.2020, регламентирующего, что при высоте лестниц (в том числе размещенных в лестничных клетках) более 45 см следует предусматривать ограждения с поручнями, при ширине лестниц более 1,5 м поручни должны быть предусмотрены с двух сторон;

- ширина тротуарной части по ул. Согласия примыкающая к стене здания (конструкциям ступеней и площадок входных узлов в здание) составляет 0,86-0,66 м, что менее 1,7 метра, и не соответствует требованиям п. 11.5, таблицы 11.2 с учетом п. 7 и п. 8 Примечаний к таблице 11.2 СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", в соответствии с которыми исходя из условий реконструкции, при пешеходном движении менее 50 чел/ч в обоих направлениях и при непосредственном примыкании тротуаров к стенам зданий, ширина тротуара должна составлять не менее 1,7 м.

При этом, в соответствии п. 11.5, таблицы 11.2 с учетом п. 6 Примечаний к ней СП 42.13330.2016 возможность организации основного пешеходного движения по тротуару южной части ул. Согласия имеется.

Следует отметить, что в представленных в материалы дела (т. 3 л.д. 169 на диске) имеется "Расчет величины пожарного риска N 1 на объекте: ЦМРБанк (ООО), расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, 11/45" выполненный ООО "Комфорт Сервис" в 2023 г., в котором даны следующие выводы:

"В результате определения расчетных величин индивидуального пожарного риска установлено: Объект: ЦМРБанк (ООО), расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, 11/45 имеет такое соответствующие исходным данным объемно-планировочное решение, что индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому и составляет с учетом наихудшего значения сценария пожара 2,592 - 10-7, что не превышает значение одной миллионной в год при размещении отдельного человека в наиболее удаленной от выхода из здания точке, что советует статье 79 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

При этом, все системы, учитываемые при расчете индивидуального пожарного риска, должны быть исправны и выполнены в соответствии с нормативными документами по пожарной безопасности и на объекте должны соблюдаться в полном объеме требования, изложенные в Правилах противопожарного режима в Российской Федерации утвержденных постановлением Правительства 16.09.2020 г. N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации".

В случае несовпадения указанных исходных данных в том числе (объемно-планировочные решения, количества людей на объекте, работоспособность систем противопожарной защиты и тд.), что были учтены в расчете, данные выводы не могут считаться верными, а расчет действительным".

При этом, согласно дополнительно предоставленному судом Техническому заключению ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Ростовской области N 08/23 от 03.03.2023 по результатам проверки расчет величины индивидуального пожарного риска, выполненного ООО "Комфорт Сервис", по объекту: ЦМРБанк (ООО), по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, 11/45 (т.З л.д. 169 на диске), выполненный ООО "Комфорт Сервис" в 2023 г., вышеуказанный расчет величины индивидуального пожарного риска выполнен с соблюдением нормативных документов: Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; Постановления Правительства РФ от 22 июля 2022 г. N 1084 "О порядке проведения расчетов по оценке пожарного риска"; Приказа МЧС России от 30 июня 2009 г. N 382 "Об утверждении методики определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружения и строениях, различных классов функциональной пожарной опасности"; СП 505.1311500.2021 "Расчет пожарного риска. Требования к оформлению", утвержденный приказом МЧС России от 29.09.2022 N 645.

Таким образом, из вышеприведенных выводов указанного расчета величины пожарного риска, а также заключения ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Ростовской области N 08/23 от 03.03.2023 следует, что при имеющихся несоответствиях противопожарным требованиям, индивидуальный пожарный риск отвечает требуемому, что характеризует исследуемое здание, как здание с системой обеспечения пожарной безопасности объекта защиты.

По пятому вопросу:

Решение вопроса о создании нежилым зданием с кадастровым номером 61:44:0050517:8, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45 в реконструированном состоянии угрозы жизни и здоровью граждан не входит в компетенцию судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта.

Конструктивные элементы здания находятся в работоспособном техническом состоянии, угрозы обрушения конструкций не имеется и в соответствии с терминами и определениями, приведенными в СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", их техническое состояние характеризуется как "Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается".

По шестому вопросу:

Решение вопроса о нарушении нежилым зданием с кадастровым номером 61:44:0050517:8, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Согласия, д. 11/45 в реконструированном состоянии прав и законных интересов третьих лиц не входит в компетенцию судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта.

Описание результатов осмотра на месте объектов исследования произведено в исследовательской части заключения и показано в фотоиллюстрированном приложении N 1 к заключению. Также в приложении N 1 приведены скриншоты, содержащие сведения об исследуемых земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050517:3, нежилом здании с кадастровым номером 61:44:0050517:8 по данным публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте (портале) Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru), о расположении объектов исследования на карте границ территориальных зон населенного пункта "Город Ростов-на-Дону", муниципального образования "Городской округ "Город Ростов-на-Дону", Ленинский район, размещенной на официальном портале городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону (https://rostov-gorod.ru/).

Расположение исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050517:8 по отношению к межевым границам земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050517:3, а также по отношению к окружающей его застройке, по данным копии технического плана здания от 30.11.2021, а также определенное по результатам осмотра (тахеометрической съемки) и данный копий технического плана здания от 30.11.2021, копии исходного технического паспорта по состоянию на 25.08.2008 исследуемого здания и копии технического паспорта по состоянию на 28.10.2021, содержащего актуальные данные исследуемого здания, с указанием необходимых размеров, показано на плане (М 1:200) в приложении N 2 к заключению, выполненного на фрагменте публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте (портале) Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru).

Давая оценку представленным сторонами доказательствам и проведенному экспертному исследованию, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу приведенной нормы самовольность постройки характеризуется рядом признаков, а именно: созданием недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке, отсутствием необходимых разрешительных документов для строительства, а также возведением объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Легализация самовольной постройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке является исключительным способом защиты интереса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае, если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 ГК РФ" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (статья 55 ГрК РФ).

Апелляционный суд отклоняет доводы истца о том, что им предпринимались действия по легализации спорного объекта в реконструированном виде, поскольку обращение в Департамент архитектуры и строительства г. Ростова-на-Дону о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию произведено истцом уже после произведенной реконструкции (департаментом отказано в выдаче разрешения письмом от 10.03.2022).

Истец не представил доказательств того, что он обращался в орган местного самоуправления с разрешением на реконструкцию до ее начала либо в его процессе, а уполномоченным органом было незаконно отказано в его выдаче. Разрешительная документация на реконструкцию капитального объекта до начала строительства истцом не согласовывалась.

Истец в соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств необходимости, уважительности и правомерности работ по реконструкции объекта до получения соответствующего разрешения.

Также истцом не представлено доказательств того, что государственными органами, органами местного самоуправления создавались препятствия в законной реконструкции объекта.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания утверждать, что истцом приняты исчерпывающие меры к получению необходимых разрешительных документов на реконструкцию объекта, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении предъявленного иска.

Наличие права на земельный участок не является единственным обстоятельством, с которым действующее законодательство связывает право собственника земельного участка на производство работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости. Осуществление строительства спорного объекта не в установленном законом порядке по вине застройщика, без получения необходимого разрешения, хоть и на земельном участке, предоставленном для строительства спорного объекта, не соответствует положениям статьи 51 ГрК РФ.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Кроме того, коллегия принимает во внимание следующее.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд не установил оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта, а также сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертом.

На основании вышеизложенного, заключение экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно заключению эксперта (страница 70) часть исследуемого здания, на протяжении восточной стены основного строения лит. "А", и на ширину 0,16 - 0,17 м, расположена за восточной межевой границей земельного участка, что обусловлено выполненной облицовкой наружных стен фасадов исследуемого здания. Также за восточной межевой границей находится площадка со ступенями лит "а9" (с габаритными размерами в плане 3,34 х 0,78 м), выполненного входного узла восточного фасада исследуемого здания.

Восточная граница земельною участка с кадастровым номером 61:440050517:3 граничит с землями общего пользования, соответственно, указанные ступени полностью находятся на земельном участке, не принадлежащем истцу.

Согласно Пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" постройка считается возведенной на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Из заключения эксперта следует, что часть спорного реконструированного здания находится за пределами принадлежащего истцу земельного участка, что также исключает признание за истцом права собственности на спорный объект.

Согласно заключению эксперта (страница 73) исследуемое здание банка имеет ряд несоответствий, включая размер входной площадки на ступенях лит. "а8", оборудованный пандусом (глубиной 1,4 м), меньше необходимых 2,2 м, что не соответствует требованиям пункта 6.1.4 СП 59.13330.2020 "Доступность здании и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001", регламентирующих наличие в общественном здании минимум одного входа, доступного для малогабаритных групп населения, входные площадки которых, при наличии перепада высот отметок тротуара и тамбура, кроме лестницы должны иметь пандус, отвечающий требованиям строительных норм.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что при реконструкции общественного здания истцом также нарушен прямой запрет, касающийся соблюдения прав малогабаритных групп населения (инвалидов).

Также экспертом (страница 73-74 Заключения) выявлены нарушения пожарной безопасности (нарушения противопожарных норм, нарушение норм, регламентирующих эвакуацию из общественного здания и др.) Вместе с тем, эксперт указывает, что имеющиеся несоответствия противопожарных требований допустимы при наличии расчета индивидуального пожарного риска, который представлен в материалы дела.

Однако указанный расчет пожарного риска не может быть принят во внимание без разработки специальных технических условий и согласования дополнительных (компенсирующих) мероприятий с ГУ МЧС по Ростовской области.

Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом не соблюдены одновременно все условия, позволяющие признать за истцом право собственности на спорный объект в реконструированном виде, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2023 по делу N А53-19107/2023 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, в удовлетворении искового заявлении отказано, заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, на истца относятся судебные расходы, по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2023 по делу N А53-19107/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южному региональному центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 207 920 руб. (двести семь тысяч девятьсот двадцать рублей) за проведенную экспертизу по реквизитам, указанным в счете N 0000-000104 от 31.07.2024.".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.