Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2026 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей Погонцева М.И., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Тер-Степаняном Д.А., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2025 по делу N А41-97595/23, по первоначальному иску администрации городского округа Балашиха к индивидуальному предпринимателю Оганисян М.О. о сносе, а также по встречному иску индивидуального предпринимателя Оганисян М.О. к администрации городского округа Балашиха о признании, третьи лица: Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, федеральное казенное учреждение "Войсковая часть 33949",

при участии в заседании:

от администрации г.о. Балашиха - Белов Е.Г. по доверенности от 29.12.2025;

от ИП Оганисян М.О. - Скворцова Е.Е. по доверенности от 22.01.2024;

от Главгосстройнадзора Московской области, Минжилполитики Московской области, Минстроя Московской области - извещены, представители не явились;

от ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России - Рябоволов А.Ю. по доверенности от 17.02.2025;

от ФКУ "В/ч 33949" - Сапалов В.Е. по доверенности от 18.09.2025;

администрации городского округа Балашиха (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Оганисян М.О. (далее - ответчик, предприниматель, ИП Оганисян М.О.) о признании объекта капитального строительства, здание переменной этажности Литер "Б" расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: г. Балашиха, мкр. Кучино, ул. Южная, д. 13 - самовольной постройкой; обязании осуществить снос объекта капитального строительства переменной этажности Литер "Б" (пять и один этажей), к пятиэтажному зданию выполнена пристройка из железобетонного фундамента, устройство несущего железобетонного каркаса первого этажа здания и частично выполнены железобетонные колонны второго этажа, фундамент железобетонный, стены здания выполнены из бетона, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу с предоставлением права самостоятельно либо с привлечением третьих лиц снести объект капитального строительства с последующим взысканием расходов по сносу; взыскании неустойки за неисполнение решения в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки, со дня, следующего за последним днем установленного месячного срока исполнения решения, до дня фактического исполнения настоящего решения.

В рамках настоящего дела ИП Оганисян М.О. обратилась со встречным иском о признании справа собственности на спорное строение.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Главное управление государственного строительного надзора Московской области (Главгосстройнадзор Московской области), Министерство жилищной политики Московской области (Минжилполитики Московской области), Министерство строительного комплекса Московской области (Минстрой Московской области), федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России), федеральное казенное учреждение "Войсковая часть 33949" (ФКУ "В/ч 33949").

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2025 по делу N А41-97595/23 в удовлетворении первоначально иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России, ФКУ "В/ч 33949", доводы жалобе не поддержали, пояснили, что решение суда является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru.

Изучив апелляционную жалобу, отзывы на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Оганесян Мане Оганесовне на праве собственности принадлежит земельный участок с КН <...> площадью 6 523 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение производственной базы.

На данном земельном участке расположено здание с КН <...>, площадью 2037,7 кв. м, 1986 года постройки, также принадлежащее Оганесян М.О. на праве собственности.

В адрес администрации из Главгосстройнадзора Московской области поступило уведомление от 27.09.2023 N 07Исх-9047/09-09 в отношении выявленного объекта самовольной пристройки, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: г. Балашиха, мкр Кучино, ул. Южная, д. 13, обладающего признаками самовольной постройки.

Материалами проверки Госстройнадзора Московской области (протокол осмотра объекта капитального строительства от 19.09.2023) установлено, что на указанном земельном участке расположено здание переменной этажности Литер "Б" (пять и один этажей) с кадастровым номером <...>, площадью 2037,70 кв. м, к пятиэтажному зданию выполнена пристройка из железобетонного фундамента, устройство несущего железобетонного каркаса первого этажа здания и частично выполнены железобетонные колонны второго этажа, фундамент железобетонный, стены здания выполнены из бетона.

Указанное здание самовольно было реконструировано ответчиком, в результате чего площадь здания увеличилась и составила 2 617,2 кв. м.

Ссылаясь на то, что объект возведен (произведена реконструкция данного объекта) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), администрация обратилась с рассматриваемым иском в суд.

Обращаясь со встречным иском, предприниматель указала на наличие оснований для сохранения в реконструированном виде объекта капитального строительства с признанием права собственности на него.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых здание, сооружение или другое строение, в том числе объект незавершенного строительства, являются самовольной постройкой, в частности, если здание, сооружение или другое строение возведены или созданы: 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из указанной нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности того, что спорная постройка является самовольной, что ответчиком не опровергнуто и по существу не отрицается.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При этом согласно пунктам 39, 43 постановления Пленума N 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Также необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Для достижения задачи судопроизводства по правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела определением суда от 28.01.2025 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России, на разрешение которой поставлены следующие вопросы.

1. Установить с выездом на местность является ли расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> строение прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно? Установить вид фундамента, материал пола, стен, крыши, подключение к коммунальным услугам.

2. Установить имеются ли нарушения градостроительных (в том числе минимальных отступов от границ земельного участка), строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил, допущенные при возведении строений, установленных экспертом при ответе на вопрос N 1? В случае положительного ответа установить угрожают ли выявленные нарушения жизни и здоровью граждан.

3. В случае положительного ответа на вопрос N 2, установить возможность устранимости допущенных при возведения строения нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием

В материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому установлено, что пристройка к пятиэтажному зданию является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Пристройка к пятиэтажному зданию не соответствует градостроительным, в том числе минимальным отступам от границ земельного участка, противопожарным требованиям и правилам, а именно: пункт 1 статьи 60 Федерального закона N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (данное нарушение является устранимым, для чего необходимо установить первичные средства пожаротушения в помещения пристройки); пункт 5 постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации" (данное нарушение является устранимым, для чего необходимо разместить планы эвакуации при пожаре); статья 36 Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха (минимальное расстояние от границ земельного участка до исследуемого объекта составляет - 0,27 м). После устранения противопожарных нарушений, выявленные нарушения градостроительных регламентов по расположению пристройки на земельном участке относительно границ земельного участка по сведениям ЕГРН, будут считаться устраненными, так как исследуемую пристройку возможно будет использовать без установления срока ее приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Эксперт также отмечает, что исследуемый объект с учетом представленных материалов дела, имеет неустранимое нарушение, а именно возведена и располагается в запретной зоне при военном складе, в данной зоне запрещается любое строительство капитальных объектов без специального разрешения федерального органа исполнительной власти (федерального государственного органа).

Оценив представленное в материалы дела заключение, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания заключения недостоверным и не соответствующим требованиям законодательства.

Заключение судебной экспертизы является полным и обоснованным, противоречия в выводах экспертов, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, отсутствуют, эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Лицами, участвующими в деле, не представлены какие-либо бесспорные доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения, и которые исключают использование заключения в качестве допустимого доказательства по делу.

Оганисян М.О. проведены работы по устранению выявленных судебной экспертизой нарушений противопожарных норм: в помещениях пристройки размещены планы эвакуации при пожаре и установлены первичные средства пожаротушения. Проведение указанных работ ответчиком подтверждается совместным актом осмотра объекта от 19.09.2025 N 55/2025, составленным представителем администрации и представителем Оганисян М.О.

Апелляционный суд принимает во внимание, что расположение объекта экспертизы не соответствует минимальному расстоянию от границ земельного участка, установленным Правилам землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области.

Между тем, согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Однако в материалы дела не представлено доказательств того, что использование земельного участка и спорного объекта в реконструированном виде с учетом исправления устранимых нарушений опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доказательств нарушения прав третьих лиц в материалы дела также не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о нахождении спорного земельного участка в специальной зоне - запретная зона при военном складе, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом.

Так, согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером <...> частично расположен в специальной зоне объекта ФКУ "Войсковая часть 61643"; тип зоны: Запретная зона при военном складе; при строительстве и реконструкции объектов, проведении ландшафтных, рекреационных и иных работ запрашивать письменной согласование; указанное согласование осуществляется через Правительство Московской области.

В ходе судебного разбирательства 12.07.2025 ответчиком через портал https://uslugi.mosreg.ru/ (официальный сайт Правительства Московской области) направлено заявление с приложением комплекта необходимых документов на получение специального разрешения федерального органа исполнительной власти на возведение пристройки к нежилому зданию.

В материалы дела представлены письменные объяснения (т. 3 л.д. 35), из которых следует, что по результатам рассмотрения заявления Оганисян М.О. от 12.07.2025 N Р001-6143471256-99218603 по вопросу согласования строительства (реконструкции) нежилого здания (торгового центра) высотой относительно уровня земли 23 метра на земельном участке с кадастровым номером <...> принято решение: согласовать реконструкцию нежилого здания, фактическое использование - торговый центр предельной высотой относительно уровня земли 10 метров на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Аналогичное согласование в виде отдельного письма ФКУ "В/ч 61643" от 24.11.2025 N 159/3-1280 представлено в суде апелляционной инстанции, которое приобщено в материалы дела на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ.

На основании изложенного, доводы администрации о непредставлении в материалы дела отдельного согласования подлежат отклонению.

Апелляционный суд отмечает, что ответчиком обратился за согласованием через портал https://uslugi.mosreg.ru/, в связи с чем у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о ненадлежащем субъекте, выдавшим спорное согласование в личном кабинете заявителя.

Согласно правовой позиции ответчика, не опровергнутой и не оспоренной иными лицами, участвующими в деле, предельная высота пристройки относительно уровня земли не превышает 10 метров.

При этом согласно заключению судебной экспертизы, назначение спорного здания - магазин, что не подразумевает эксплуатацию оборудования, создающего искусственные, в том числе индустриальные, радиопомехи, а также не создает угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Учитывая выводы, изложенные в заключении эксперта, не опровергнутые лицами, участвующими в деле, принимая во внимание, что ответчик обладает правом собственности на земельный участок, на котором находится постройка, спорное здание с учетом устранения выявленных нарушений не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые интересы третьих лиц, а также получение согласования в виде специального разрешения федерального органа исполнительной власти на возведение пристройки к нежилому зданию, апелляционный суд в условиях того, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости отнесения судебных расходов на ответчика являются по существу верными.

В пункте 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 сформулирована правовая позиция, согласно которой судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Проведение экспертизы по делу было вызвано необходимостью подтверждения совокупности обстоятельств, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, а именно что предпринимателем при возведении строения соблюдены установленные требования, сохранение постройки не повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, данные доводы не влияют на законность выводов суда первой инстанции, поскольку судебные расходы при разрешении спора по существу судом первой инстанции не распределялись. Вывода об обратном оспариваемое решение суда не содержит.

В силу части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в арбитражный суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела по существу (часть 2 статьи 112 АПК РФ).

На основании изложенного, лица, участвующие в деле, не лишены возможности обратиться в суд первой инстанции за распределением судебных расходов в соответствии со статьей 112 АПК РФ.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Иных, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта доводов, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 02.12.2025 по делу N А41-97595/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.