Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Мосинцевой О.В.

судей Вялых О.Г., Сотниковой Е.В.

при секретаре Х.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-301/2025 по иску Г. к администрации г. Шахты о признании права собственности на самовольную постройку по апелляционной жалобе администрации г. Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 09 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия

Г. обратился в суд с настоящим иском к администрации г. Шахты, ссылаясь на то, что он является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 32,9 кв. м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 339,1 кв. м и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1312 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Истцом самовольно без разрешительных документов произведена реконструкция нежилых зданий путем соединения зданий и строительства пристройки, в результате чего площадь реконструированного здания составляет 932,2 кв. м. В целях легализации самовольно реконструированного нежилого здания истец обратился в администрацию г. Шахты с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако в выдаче разрешения ему отказано. Согласно выводам экспертного заключения N 011314/85/24 от 16.03.2024, составленного ФИО5, реконструированное нежилое задание по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, соответствует СП 118.13320.2012 "Общественные здания и сооружения", СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городской и сельских поселений". Реконструированное здание соответствует требованиям экологических, строительных, градостроительных и других норм, действующих на территории РФ. На основании изложенного, истец просил суд сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание общей площадью 932,2 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; признать за ним право собственности на указанный объект.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 9 октября 2025 г. нежилое здание общей площадью 932,2 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сохранено в реконструированном состоянии. За Г. признано право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, общей площадью 932,2 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе администрация г. Шахты просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт указывает, что согласно представленным в материалы дела доказательствам спорный объект является самовольной постройкой, однако разрешительная документация на его строительство не выдавалась, вид разрешенного использования земельного участка не соответствует расположенному на нем объекту, а также имеются иные нарушения, установленные заключением судебной экспертизы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, рассмотрев дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, пришла к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 "О судебном решении").

Данным требованиям решение суда не соответствует.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в п. п. 19, 39, 40, 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", правовой позицией Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.09.2024 N 18-КГ24-155-К4, и, положив в основу решения выводы заключения судебной экспертизы ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", а также выполненного после него заключения ООО Компания "Авангард", исходил из того, что истцом предпринимались меры, направленные на легализацию самовольно реконструированного нежилого помещения, при этом реконструированное помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд отметил, что использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой. Также суд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта: если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из ЕГРН Г. является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 339,1 кв. м, назначение - нежилое, наименование - нежилое здание

Также в собственности Г. находится нежилое здание НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 32,9 кв. м, назначение нежилое; наименование - нежилое здание.

Данные нежилые помещения располагаются на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение которого установлено относительно ориентира, в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1312 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности.

Г. самовольно без получения разрешительных документов произведена реконструкция указанных нежилых зданий путем соединения зданий и строительства пристройки, в результате чего площадь реконструированного здания составляет 932,2 кв. м.

Истец обращался в администрацию г. Шахты с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако 25.11.2022 ответчик отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на ст. 222 ГК РФ.

После получения отказа администрации Г., имеющий статус индивидуального предпринимателя, обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации г. Шахты о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание.

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-10961/2023 от 15.11.2023 в удовлетворении исковых требований Г. отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области установлено, что фактически ранее существовавшие строения площадью 32,9 кв. м и 339,1 кв. м снесены. На их месте возведено одноэтажное строение площадью 932,2 кв. м, состоящие на момент осмотра из трех частей с разным функциональным назначением: индивидуальное жилое строительство, гостиница (гостевой дом), магазин-склад. Здание несет угрозу жизни и здоровью граждан по ФЗ N 384, в случае возникновения чрезвычайной ситуации и не устранения выявленных нарушений.

По сведениям ЕГРИП Г. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 16.01.2024.

В материалы дела истцом представлено заключение от 16.03.2024 N 011514/85/24, выполненное экспертом ФИО5, согласно выводам которого реконструированное нежилое здание магазина, расположенное по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по освещенности, линейным размерам и высоте, наличию всех коммуникаций, соответствует требованиям СП 119.13330.2012 "Общественные здания и сооружения" к соответствующей категории строений. По расположению на земельном участке соответствует требованиям СП 42.13330.2016 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". По градостроительному зонированию, по размеру земельного участка, количеству этажей, высоте ограждении, площади застройки, соответствует действующим градостроительным нормам, "Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Шахты" для зоны КТ - зона коммерческой (торговой) застройки. Реконструированное здание соответствует требованиям экологических, строительных, градостроительных и других норм, действующих на территории РФ, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Все конструктивные элементы объекта обследования находятся в отличном исправном состоянии. Эксплуатация, конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможны без ограничений. Сохранение реконструированного здания магазина по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН угрозу жизни и здоровью не создает.

Поскольку в ходе рассмотрения дела спорным явился вопрос о соответствии возведенного истцом строения градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, судом назначалась строительно-техническая экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России N 522/10-2-25 от 16.09.2025 следует, что исследуемое реконструированное здание по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН представляет собой одноэтажное здание и имеет смешанную конструктивную схему, где пристройка, расположенная со стороны тыльного фасада здания, имеет бескаркасную конструктивную систему, состоящую из кирпичных стен, основное строение и пристройка со стороны бокового фасада имеет металлический сварной каркас и состоит из колонки, вертикальных связей, строительных ферм и прогонов, фундамент здания под стеновые ограждающие конструкции из кирпича выполнен ленточным железобетонным, под металлический каркас выполнен столбчатым монолитным железобетонным; стены выполнены из кирпича, из сэндвич-панелей с обшивкой стен профнастилом; перекрытие здание выполнено из металлических ферм, с утеплителем из стекловолокна; крыша выполнена скатной с покрытием из профнастила, с наружным неорганизованным водостоком; отопление - автономное от газового котла; холодное водоснабжение, ликвидация, электроснабжение, газоснабжение 0 от централизованных сетей; горячее водоснабжение - от индивидуального газового котла.

Исходя из выполненного конструктивного исполнения и в соответствии с основными понятиями, приведенными в п. 10, п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, а также в соответствии с критериями и признаками капитальности строительных объектов, определяемыми согласно методическим рекомендациям для экспертов "Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных", приведенными в разделе 5.3, данных методических рекомендаций, по специфической совокупности признаков, вышеописанного конструктивного исполнения, исследуемое здание является объектом капитального строительства, и обладает признаками объекта недвижимости (недвижимого имущества), которые приведены в ст. 130 ГК РФ, предусматривающие прочную связь с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, так как:

- конструктивное исполнение исследуемого объекта, имеющего столбчатый и ленточный железобетонный фундамент, для устройства которого требуется проведение значительных земляных и строительно-монтажных работ, обеспечивает прочную и неразрывную связь исследуемого объекта с землей, а также характеризует надежность узла сопряжения его стеновых конструкций и фундамента. Демонтаж конструкций фундамента и продольных стен исследуемого здания будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, что исключает перемещение и воссоздание на новом, ином месте;

- исследуемый объект имеет выполненные внутренние сети электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и водоотведения. При этом вид подключения коммуникаций не является определяющим, а является вспомогательным признаком при определении объектов капитального строительства.

- сведения о проектном сроке эксплуатации исследуемого объекта отсутствуют. При этом данный признак не является определяющим, а является вспомогательным признаком при определении принадлежности строительных объектов к множеству капитальных. Вместе с этим, выполненное конструктивное исполнение исследуемого здания характеризуется возможностью длительной его эксплуатации по функциональному назначению, а именно под здание магазина с офисными помещениями.

Нежилое здание, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в котором была произведена реконструкция, заключающаяся в проведении работ по демонтажу строения лит. "б", площадью 32,9 кв. м и возведению на его месте кирпичной пристройки к тыльной (юго-западной) наружной стене основного строения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с образованием и размещением в ней помещений: коридор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6,1 кв. м, коридор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 31,2 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26,8 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13,3 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13,3 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13,3 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 57,9 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23,6 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15,0 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10,0 кв. м, офис НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 31,2 кв. м, санузел НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10,7 кв. м, санузел НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 11,7 кв. м, коридор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12.4 кв. м, а также возведении металлической пристройки к наружной боковой (юго-восточной) стене основного строения лит. "А" с образованием и размещением в ней помещений: склад НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 93,7 кв. м, склад НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 159,3 кв. м; а также в проведении работ по перепланировке основного строения лит. "А", а именно: заложении дверного проема в тыльной наружной стене здания, демонтаже ненесущих внутренних перегородок помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заложении дверного проема в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и образовании нового, дверного проема в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заложены оконные проемы в наружной стене бокового и тыльного фасада здания, возведении внутренней ненесущей перегородки в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с образованием и размещением в здании основного строения помещений; торговое НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 87,7 кв. м, торговое НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа, площадью 109,1 кв. м, подсобное НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНб, площадью 21,5 кв. м, торговое НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 97,7 кв. м, коридор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа, площадью 3,6 кв. м, топочная НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3,4 кв. м, подсобное НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2,6 кв. м, санузел НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2,9 кв. м, подсобное НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 11,7 кв. м относящееся по функциональной пожарной опасности к классам ФЗ.1 - здания организаций торговли и Ф4.3 - здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационно и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям имеет как соответствия, так и несоответствия требованиям, действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим), предъявляемым к общественным зданиям.

Так, исследуемое здание по своему набору помещений в плане и по их высоте, по зонированию процессов во внутреннем пространстве строения, а также по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к строениям аналогичного функционального назначения, а именно требованиям СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СниП 31-06-2009". "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001", Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", "Источники теплоснабжения автономные. Правила проектирования", СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002, СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения", СП 60.13330.2020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха СНиП 41-01-2003", СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*", СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизации систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования", СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности".

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого здания, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали), не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, то есть угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого здания при существующих условиях его эксплуатации не имеется, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность, исследуемого здания при существующих условиях его эксплуатации.

Расположение исследуемого нежилого здания, функционально используемого, как здание магазина автотоваров с офисными помещениями на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, виды разрешенного использования - для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, находящегося в территориальной зоне производственно-коммунальных объектов V класса опасности (П-1), не противоречит перечню условно-разрешенных видов использования, в которые входит, в том числе, вид "Магазины" с кодом 4.4, предусматривающий размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м градостроительного регламента зоны П-1, приведенному в ст. 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Шахты".

Выполненная высота и количество этажей исследуемого здания, процент застройки и количество отведенных парковочных мест земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН соответствуют градостроительному регламенту зоны производственно-коммунальных объектов V класса опасности (П-1), приведенному в ст. 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Шахты".

При этом фактическое использование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН под размещение здания магазина автотоваров с офисными помещениями не соответствует виду его разрешенного использования - Для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности.

Выполненная реконструкция нежилого здания, фактически используемого как здание магазина автотоваров с офисными помещениями, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не повлияла на уменьшение отступов от соседнего здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являющегося наиболее близким к исследуемому, и которое было возведено после проведенной реконструкции. Исследуемое нежилое здание с обеспечено необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объектно-планировочным и конструктивным решениям", СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", требованиям Федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а также градостроительному регламенту территориальной зоны производственно-коммунальных объектов V класса опасности (П-1), приведенному в ст. 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Шахты".

Решение вопросов о нарушении каким-либо объектов прав и законных интересов иных лиц, выходит за рамки компетенции судебного эксперта. Как было указано выше, характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого здания, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали), не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкции, с учетом слияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого здания при существующих условиях его эксплуатации не имеется, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность исследуемого здания при существующих условиях его эксплуатации.

Вместе с этим, исследуемое нежилое здание имеет следующие несоответствия:

- отсутствие в нежилом общественном здании, площадью 869,7 кв. м в состав которого входят помещения, используемые для хранения каучука (автомобильные шины) и хранения автомобильного масла, системы автоматической установки пожаротушения (АУП) не соответствует требованиям п. 4.9 и таблицы 1, таблицы 3 СП 486.1311500.2020 "Системы пожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическим установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности", регламентирующих наличие автоматических установок пожаротушения в подобных зданиях;

- отсутствие в помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН системы пожарной сигнализации (СПС) не соответствует требованиям п. 1.1 и таблице А.1 СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования", регламентирующих наличие системы пожарной сигнализации в здании;

- отсутствие в помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ) не соответствует требованиям п. 3.3, п. 5.3 СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности", регламентирующих наличие СОУЭ в здании:

- отсутствие двери, открывающейся по направлению к выходу в помещении топочной НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям п. 4.11 СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения";

- расстояние более 12 см от входа в топочную НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН до ближайшего выхода наружу, расположенного в коридоре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям п. 4.8, 4.9, 11 СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения", согласно которому расстояние до ближайшего выхода не должно превышать 12 м;

- отсутствие козырьков над входами в нежилое здание, имеющее неорганизованный водосток, не соответствует требованиям п. 8.3 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009", согласно которому при наличии в здании неорганизованного водостока, над входами должны предусматриваться козырьки;

- фактическое использование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН под размещение здания магазина автотоваров с офисными помещениями не соответствует виду его разрешенного использования - Для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности.

В ходе рассмотрения дела истец ссылался на то, что устранил выявленные судебными экспертами нарушения, представив в обоснование данных доводов заключение ООО Компания "Авангард" N 53 от 07.10.2025.

В указанном заключении специалист пришел к выводу о том, что в предоставленных для исследования помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН объекта, нежилого здания, образованного из исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, используемых для хранения каучука автомобильных шин и хранения автомобильных масел, 05.10.2025 установлена модульная автономная порошковая система пожаротушения (АСП) с используемыми автономными модулями пожаротушения МПП-2,5.

Общее количество равномерно установленных модулей автономной системы пожаротушения (АСП) Мпп-2,% в помещениях с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, используемых для хранения каучука (автомобильных шин) и хранения автомобильных масел общей площадью равной 253 кв. м, составляет 15 шт. Количество установленных в исследуемых помещениях автономных модулей порошкового пожаротушения МПП-2,5, согласно заявленных производителем технических показателей, является достаточным способом обнаружить и обеспечить тушение возгораний всех классов пожаров на существующей площади, что соответствует требованиям СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требованиям пожарной безопасности".

В помещениях с номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на поэтажном плане объекта нежилого здания, образованного из исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оборудованы системой пожарной сигнализации (СПС). На период проводимого обследования система пожарной сигнализации обследованных помещений объединена в единую систему пожарной сигнализации, собранную из 10 штук, извещатели ИП-212-142. Извещатели Ип-212-142 являются сертифицированным товаром. Сертифицирующим органом выдан сертификат N С-RU.АЖ45.В.00040 которым подтверждено соответствие товара техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности.

Установленная в помещениях с номерами на поэтажном плане НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН система пожарной сигнализации, собранная из извещателей ИП-212-142 соответствует требованиям ГОСТ 12.2.007.0, ГОСТ Р 53325 и ТУ 4371-002-44373676-99, СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация системы противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования".

Помещения с номерами на поэтажном плане НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оборудованы системой пожарной сигнализации, в состав которой входят извещатели ИП-212-142, которые при возникновении пожара издают сигналы тревоги, информируют находящихся в помещении людей о возникшем пожаре дополнительно в указанных помещениях, а также других помещениях объекта, нежилого здания, образованного из исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН датчики сирены сигнальной ПКИ-3 "ИВОЛГА", подключенные к пульту управления сигнализацией объекта. При возникновении возгорания пожара датчики сирены сигнальной информируют находящихся в помещении здания людей о возникшей опасности.

Наличие в помещениях объекта нежилого здания, образованного из исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, датчиков, сигнализирующих о возникшей пожарной опасности и табличек указателей управления и направления движения людей при эвакуации в период пожара, указывают о соответствии объекта требованиям п. 3.3, п. 5.3 СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности", регламентирующих наличие у здания СОУЭ.

Проведенным внесудебным строительно-техническим исследованием объекта нежилого здания, образованного из исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и технического плана объекта установлено, что на объекте отсутствует помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - топочная.

Система автономного обогрева и водоподготовки помещений объекта исследования производится с использованием маломощного нагревательного газового котла напольного исполнения. Газовое оборудование исследуемого объекта установлено в хорошо вентилируемом помещении в соответствии с требованиями пожарной безопасности и правил размещения дымоходов. Газификация объекта подтверждается проектной документацией и заключенным договором на поставку газа, договором на техническое обслуживание газового оборудования, установленного в нежилом помещении.

Котел отопления газовый, напольный установлен на отведенном ему проектном месте. Аварийные и надзорные органы, занимающиеся контролем за газовым хозяйством абонента, регулярно проводят проверку оборудования, замечаний по неверно выбранному месту установки газового оборудования не выявлено. Исходя из указанного требования, определяемые СП 41-104-200 "проектирование автономных источников теплоснабжения" владельцем объекта, нежилого здания, образованного из исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНБ не могут считать нарушенными.

Крыша возведенного над предоставленным для исследования нежилым зданием по фасадной стороне обладает неорганизованным водостоком. Наличие неорганизованного водостока при существующей высотности здания, взведенного в одноэтажном исполнении, не противоречит требованиям СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009". Однако при таком конструктивном расположении крыши в зимний период времени на концах карнизного свеса могут образовываться сосульки и наледи, делающие данный участок крыши опасным входящих в здание людей. На исследуемом объекте над одной из входных дверей в здание установлен козырек, над остальными входными дверями роль козырька выполняют короба ролл-ставней, которые не допускают образование на них сосулек и наледей. Высота существующего свеса крыши здания, козырька, защитных коробов роль ставней является небольшой, что позволяет своевременное и незатруднительное удаление образовавшихся в зимний период времени сосулек и наледей. Исходя из установленного, требования п. 8.3 СП 118.13330.20222 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009", не является нарушенным.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы ФБУ Южное РЦСЭ Минюста России N 522/10-2-25 может быть положено в основу апелляционного определения. Выводы эксперта сомнений у судебной коллегии не вызывают, учитывая, что при проведении экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу ложного заключения, имеет соответствующее образование и сертификат на проведение данного вида экспертизы. В заключении указана литература, которой эксперт руководствовался, методы исследования и их результаты. Заключение судебной экспертизы соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробный анализ и выводы по постановленным вопросам.

Кроме того, выводы заключения судебной экспертизы ни одной из сторон не оспорены.

Г. после проведения судебной экспертизы осуществлены мероприятия по устранению нарушений, выявленных судебными экспертами ФБУ Южное РЦСЭ Минюста России, что свидетельствует о его фактическом согласии с их существованием.

Между тем, указанные специалистом ООО Компания "Авангард" сведения об устранении Г. некоторых нарушений в отношении спорных объектов не свидетельствуют об их фактическом устранении, принимая во внимание, что объект в измененном виде не являлся предметом исследования судебных экспертов.

Кроме того, выводы специалиста ООО Компания "Авангард" ФИО6 противоречат выводам судебной экспертизы ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, в том числе, специалист фактически указал на необоснованность выводов судебных экспертов в части наличия в спорном объекте помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - топочная, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии нарушений в отношении данного помещения.

При этом в заключении судебной экспертизы указано, что наличие помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - топочная, площадью 3,4 кв. м при ширине 1,70 м, установлено экспертами в результате осмотра на месте исследуемого объекта, согласно данным дополнительно представленного судом плана здания по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, данным дополнительно предоставленной судом экспликации к поэтажному плану нежилого здания по данному адресу, сведениям выписки из ЕГРН от 27.05.2024 на земельный участок с КН <...>, технического плана здания, расположенного по спорному адресу, подготовленного кадастровым инженером ФИО7

Судебные эксперты указали, что в топочной НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеющей приточно-вытяжную вентиляцию и температурные датчики, установлен напольный газовый котел "Lemax", настенный газовый водоподгреватель "Bosch", с их подключением к внутренней сети газоснабжения, индивидуальными газоходами. Внутренняя сеть газоснабжения оборудована запорными кранами, установлен счетчик расхода газа. Трубопроводы газоснабжения проложены открыто по стенам. На запорном кране, установленном до газового счетчика, имеется бирка Газпрома "опломбировано". Фотографии данного помещения представлены судебными экспертами на фото НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в приложении к заключению.

При этом специалист ООО Компания "Авангард" в обоснование своего вывода о том, что данное помещение не является топочной, не указывает на допущенные ошибки в вышеуказанных технических документах на спорный объект, устанавливающих наличие и назначение данного помещения, приводит некоторые требования к топочному помещению, не производя их сравнение с объектом исследования. Ссылаясь на то, что помещение не является топочной, специалист указывает на обогрев и водоподготовку помещений спорного объекта с использованием маломощного нагревательного котла, напольного исполнения, однако не указывает характеристики данного оборудования и обоснования, по какой причине его наличие опровергает расположение топочной в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, выводы судебных экспертов относительно назначения помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - топочная сомнения у судебной коллегии не вызывают, поскольку содержат подробное описание данного помещения, выводы экспертов содержат ссылки на техническую документацию спорного объекта, установивших наличие данного помещения. При этом выводы специалиста ООО Компания "Авангард" не являются полными и обоснованными, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и выводы судебных экспертов не опровергают.

С учетом того, что помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является топочной, выявленные экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России нарушения п. 4.11 СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения" в связи с отсутствием двери, открывающейся по направлению к выходу в данное помещение, а также п. 4.8, 4.9, 11 СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения" в связи с несоответствием расстояния более 12 м от входа в топочную НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН до ближайшего выхода наружу, расположенного в коридоре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, существует до настоящего времени. При этом сведения об устранении Г. данных нарушений не представлены, на исправление данных несоответствий истец также не ссылался.

Вопреки выводам специалиста ООО Компания "Авангард", положения п. 8.3 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" однозначно закрепляют необходимость, при наличии в здании неорганизованного водостока, установки козырьков над входами, а не возможность их замены, в том числе, коробами ролл-ставен.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие устранение истцом недостатка спорного объекта, заключающегося в том, что фактическое использование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН под размещение здания магазина автотоваров с офисными помещениями не соответствует виду его разрешенного использования - Для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности.

При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, данные обстоятельства также препятствуют удовлетворению исковых требований ввиду следующего.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу с подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее Постановление Пленума ВС РФ N 44) последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Согласно п. 29 Постановления Пленума ВС РФ N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

В данном случае материалами дела подтверждено и истцом не опровергнуто, что в настоящее время фактическое использование земельного участка, на котором расположен спорный объект, не соответствует его виду разрешенного использования.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект - нежилое здание общей площадью 932,2 кв. м, расположенное по адресу: г. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует правилам землепользования и застройки, нарушает обязательные санитарно-технические и строительные нормы, что в силу положений ст. 222 ГК РФ является препятствием для удовлетворения исковых требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 09 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Г. к администрации г. Шахты о признании права собственности на самовольную постройку отказать.

Полный текст изготовлен 29 января 2026 года.