Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Елоева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Юнина Ирина Викторовна на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2025 г. по делу N А40-15278/25

по иску ИП Юнина Ирина Викторовна (ОГРНИП: 318631300013575, ИНН: 631907487979, Дата присвоения ОГРНИП: 31.01.2018)

к ООО "АКА-Скан" (ИНН: 7729683855)

третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве, Управление Росреестра по городу Москве, Комитет государственного строительного надзора города Москвы,

- о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,

при участии в судебном заседании:

от истца: Абрамова О.С. по доверенности от 02.01.2025;

от ответчика: Горбачев Ю.А. по доверенности от 10.12.2025;

от третьих лиц: не явились, извещены.

ИП Юнина Ирина Викторовна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "АКА-Скан" о признании надстройки (мансарды) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 самовольной постройкой; обязании ООО "АКА-Скан" в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести в первоначальное состояние объект с кадастровым номером <...> по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 путем сноса надстройки (мансарды) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, Государственной инспекции по контролю за объектами недвижимости в Москве право осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки за счет ответчика; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО "АКА-Скан" на надстройку (мансарду) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2025 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт:

1. признать надстройку (мансарду) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 самовольной постройкой.

2. обязать ООО "АКА-Скан" (ИНН 7729683855) в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести в первоначальное состояние объект с кадастровым номером <...> по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 путем сноса надстройки (мансарды) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, Государственной инспекции по контролю за объектами недвижимости в Москве право осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки за счет Ответчика.

3. признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "АКА Скан" (ИНН 7729683855) на надстройку (мансарду) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

К апелляционной жалобе приложено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное истцом ходатайство о проведении судебной экспертизы в порядке статей 82, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в его удовлетворении.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью 353 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, улица Александра Солженицына, вл. 40/3, принадлежит на праве собственности Российской Федерации. ВРИ участка - Деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <...> принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

В границах земельного участка учтено нежилое двухэтажное здание с кадастровым номером <...> общей площадью 637,7 кв. м, 1930 года постройки, по адресу город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, улица Александра Солженицына, дом 40, строение 3.

В Здании расположены следующие помещения: с кадастровым номером <...>, принадлежащее на праве собственности ООО "АКА-Скан" (ответчик) (запись о регистрации собственности N 77:01:0006026:3912-77/051/2024-44 18.07.2024) и с кадастровыми номерами <...>, принадлежащие на праве собственности Юниной И.В. (истец).

В период с 2009-2012 в здании проведена незаконная реконструкция с увеличением технико-экономических показателей путем возведения надстройки (мансарды), в результате которой увеличилась высотность здания - 8,7 м.

В соответствии с технической документацией по состоянию на 2004 года нежилое здание было учтено с высотностью 6,6 м.

Реконструированная надстройка входит в состав нежилого помещения с кадастровым номером <...> (мансарда, комн. а, А; пом. I, комн. 1-9, 9а, 10-13). По данным ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 2015 год мансарда на поэтажном плане учтена в "красных линиях", имеется отметка "разрешение на возведение объекта не предоставлено".

Реконструкция объекта с кадастровым номером <...> по адресу г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 произведена на земельном участке, не предоставленном (не отведенном) для целей реконструкции и при отсутствии разрешения на строительство, в связи с чем надстройка (мансарда) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м обладает признаками самовольного строительства.

По мнению истца, реконструированный спорный объект нарушает его права и законные интересы как собственника помещений в Здании, эксплуатация надстройки (мансарды) в реконструированном виде влечет систематическое повреждение/уничтожение имущества истца и причинение вреда жизни и здоровью третьих лиц.

С целью установления соответствия надстройки (мансарды) к нежилому помещению с кадастровым номером <...> общей площадью 263,8 кв. м требованиям законодательства истец обратился в независимую экспертную организацию - ООО "Моспроекткомплекс".

Заключение экспертов ООО "Моспроекткомплекс" N 20240703-НСЭ от 04.07.2024 по результатам строительно-технической экспертизы объекта (мансардного этажа), расположенного по адресу г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, содержит следующие выводы:

По вопросу N 1 "Соответствует ли объект экспертизы (мансардный этаж:), расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?" вывод: объект экспертизы (мансардный этаж), расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, не соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам. Объект экспертизы (мансардный этаж), расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, соответствует санитарным нормам и правилам.

По вопросу N 2 "Создает ли объект экспертизы (мансардный этаж), расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, угрозу жизни и здоровью граждан?" вывод: Объект экспертизы (мансардный этаж), расположенный по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В исследовательской части Заключения указаны следующие критические нарушения норм и правил, а именно:

Экспертами ООО "Моспроекткомплекс" выявлены следующие нарушения:

- п. 4.2.9 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" фактически из помещений мансардного этажа имеется всего 1 выход при требуемых 2-х, при этом единственный имеющийся выход также не является эвакуационным, так как ведет на лестницу Зго типа.

- п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" пути эвакуации заставлены мебелью. Открывание двух соседних дверей осуществляется таким образом, что при одновременном открывании создается препятствие для эвакуации.

- п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" в дверном проеме главного выхода из помещений мансардного этажа имеется перепад высот высотой 20 см, состоящий из 2 ступеней, имеются лестницы высотой более 45 см, не оборудованные ограждением.

Высота ступеней лестницы, ведущей из помещений мансардного этажа типа различная от 15 до 19 см, ширина проступей различная от 25 до 29 см (не допускается наличие ступеней с различной шириной проступи и различной высоты на путях эвакуации).

- 4.3.6 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" высота ступеней лестницы Зго типа различная от 16 до 20 см, что не допустимо на путях эвакуации.

- п. 4.4.1 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" ширина пути эвакуации по лестнице составила 0,9 м при требуемых 1,2 м для остальных зданий, за исключением зданий класса Ф1.3, Ф1.4, Ф5.

- п. 6.6.2 СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" выявлены скрытые полости и пространства с горючими материалами - пенополистирол в качестве утеплителя. Перекрытие, отделяющее мансардный этаж от нижележащих, деревянное. Конструктивное исполнение строительных конструкций объекта способствует скрытому распространению горения. Конструктивное исполнение строительных конструкций не обеспечивает требуемый предел огнестойкости.

- СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" помещения мансардного этажа не оборудованы системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Звуковой оповещатель, световое табло "Выход" отсутствуют.

- п. 4.4 Таблицы 1 СП 486.1311500.2020 "Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности" помещения мансардного этажа не оборудованы системой пожарной сигнализации. Датчики пожарной сигнализации отсутствуют.

Письмом от 05.06.2024 N 77-08/15405 ТУ Росимущества в городе Москве по вопросу возведения на земельном участке с кадастровым номером <...>, находящимся в собственности Российской Федерации, объекта недвижимости (мансардного этажа), обладающего признаками самовольной постройки, с множеством нарушений строительных и противопожарных норм, сообщило о невозможности обращения в суд с иском о признании объекта самовольной постройкой, в связи с тем, что данный вопрос ранее рассматривался в Арбитражном суде г. Москвы в рамках дела N А40-33249/12.

Как указывает истец, в рамках рассмотрения дела N А40-33249/12 судом установлено, что по результатам экспертизы в реконструированном состоянии основного кирпичного здания существует большая вероятность прогрессирующего ухудшения состояния несущих конструкций.

Истец ссылается на то, что с момента вынесения решения суда, в результате эксплуатации здания в реконструированном виде, наблюдается ухудшение его состояния здания, что приводит к регулярным случаям возгораний в помещении, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (абзац 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Материалами дела подтверждено соответствие объекта спора - мансарды по адресу г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, пом. 1/М требованиям строительно-технических, градостроительных, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм в Российской Федерации и ее безопасность для жизни и здоровья граждан.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-33249/2012 от 21.05.2013 г. отказано в иске по тождественным требованиям и основаниям предшествующему собственнику помещений истца.

Так, судом установлено, что нежилое помещение ответчика в полном объеме отвечает нормативным требованиям и правилам, действующим на территории РФ. Указанное решение суда было принято, в том числе по выводам Судебно-технической экспертизы, назначенной судом, по которому нежилое помещение истца признано соответствующим требованиям строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм в Российской Федерации и безопасно для жизни и здоровья граждан.

Согласно выводам судебно-технической экспертизы по Заключению экспертов от 26.03.2013 г., фактически выполненные строительно-монтажные работы по мансардному этажу к зданию, расположенному по адресу: Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, соответствует технологии строительного производства и требованиям строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания для жизни и здоровья находящихся в нем граждан, не нарушают права и законные интересы других лиц.

Угроза жизни и здоровью граждан на объекте исследования - мансарде (комн. А пом. I 1-9, 9а, 10-13) общей площадью 311,9 кв. м, расположенной по адресу: Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, отсутствует.

Техническая возможность осуществить снос помещений мансарды (комн. А пом. I комн. 1-9, 9а, 10-13) без причинения ущерба основному зданию, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40 при фактическом износе (ветхости) здания отсутствует, т.к. данные работы могут нанести значительный ущерб техническому состоянию здания, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического уровня.

В материалах дела имеются выписки из органов БТИ на 2025 г., Заключение о проведении строительно-технического исследования АНО Экспертный Центр "Альфа-Групп" от 31.03.2025 г. N 891/25, которыми подтверждено, что с 2008 г. по настоящее время объемно-планировочные и конструктивные особенности помещений по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Таганский, улица Александра Солженицына, дом 40, строение 3, помещение 1/М (мансарда) не изменились.

Ссылка истца на Заключение N 20240703-НСЭ от 04.07.2024 г. не принимается судом во внимание, поскольку по результатам проверки и исследования иных спорных выводов по Заключению N 20240703-НСЭ от 04.07.2024 г. специалистами АНО Экспертный Центр "Альфа-Групп" подготовлена рецензия на Заключение по результатам строительно-технической экспертизы объекта (мансардного этажа), расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 от 11.03.2025 г. N 885/25.

Согласно выводам специалистов по Рецензии в Заключении вывод о несоответствии объекта исследования - мансардного этажа противопожарным нормам ошибочен и необъективен, находится в противоречии с их же замерами и выводами по тексту этого же Заключения и действующему законодательству РФ.

Фактически специалистами в Заключении N 20240703-НСЭ от 04.07.2024 г. по противопожарной безопасности со ссылкой на неприменимый к объекту СП 1.13130.2020 указаны незначительные недостатки, большая часть которых уже устранена новым собственником - ООО "АКА-Скан".

Все перечисленные в Заключении недостатки по противопожарной безопасности в большей части устранены и не могли создавать угрозу жизни и здоровью граждан, находящимся вне помещений ответчика, и не влияли на их права, а относятся к безопасности граждан, находящихся внутри помещений ответчика.

Незначительные недостатки (отсутствие снегозадержателей, ржавчина лестницы, отсутствие второго поручня лестницы) не являются основанием для возложения на ответчиков крайней меры гражданско-правовой ответственности - сноса постройки, поскольку не свидетельствует о безусловном нарушении права собственности или реальной угрозе нарушения права собственности истца, а также жизни и здоровью третьих лиц. Обнаруженные недостатки являются незначительными и легкоустранимыми, не создающими реальную угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающими права и интересы третьих лиц, а также эти нарушения не могут являться основанием для сноса данного строения.

В целях определения соответствия Объекта (мансардный этаж), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам, ответчик для разъяснения спорных вопросов, требующих специальных знаний, обратился к соответствующим специалистам, которыми проведено обследование мансардного этажа и установлено следующее.

Заключением о проведении строительно-технического исследования АНО Экспертный Центр "Альфа-Групп" от 31.03.2025 г. N 891/25 подтверждено соответствие спорного мансардного помещения по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам.

Таким образом, принимая во внимание ст. 69, 16 АПК РФ, с учетом того, что ранее Арбитражным судом с участием тех же лиц (разные истцы, предмет спора тот же самый) установлено соответствие здания с кадастровым номером <...> градостроительным, строительным, противопожарным, гигиеническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что повторному доказыванию данные обстоятельства не подлежат.

Кроме того, для проверки текущего состояния противопожарной безопасности и ее оценки для мансардного помещения ответчиком ООО "АКА-Скан" была подготовлена Декларация пожарной безопасности от 01.04.2025 г. с расчетом пожарного риска, как составной части декларации. Декларация проверена, утверждена и зарегистрирована от 16.04.2025 г. за N Г015-00101-77/02129961 Пятым региональным отделом надзорной деятельности и профилактической работы Управления по ЦАО Главного управления МЧС России по г. Москве, о чем ответчиком получено Уведомление МЧС N 236178 от 16.04.2025.

Согласно Раздела II "Оценка пожарного риска, проведенная на объекте защиты" выполненными расчетами установлено, что величина индивидуального пожарного риска не превышает предельно допустимой (ст. 93 Федерального закона 123-ФЗ от 22.07.2008. При этом вероятность эвакуации людей составляет Рэ = 0,999. Величина индивидуального пожарного риска не превышает нормативных значений, а следовательно, условие соответствия объекта требованиям норм пожарной безопасности выполнено.

Расчет пожарного риска и Декларация пожарной безопасности являются допустимыми и относимыми доказательствами отсутствия реальной угрозы жизни и здоровью граждан, имуществу. Подтвержденных доказательств наличия реальной угрозы жизни и здоровью граждан существующей постройкой ответчика истцом в материалы дела не представлено.

Дополнительно, противопожарная ответственность ответчика застрахована Полис страхования гражданской ответственности N 096БС5670000191 от 19.03.2025, ООО СК "Сбербанк Страхование" (т. 4), что также нашло отражение в Уведомлении МЧС.

Согласно письму предшествующего собственника мансардного имущества ЗАО "Энергомаш" от 03.03.2025 г., в период времени с 2016 по 2024 г. территориальным подразделением МЧС по месту нахождения недвижимости неоднократно проверялись мансардные помещения на предмет соблюдения противопожарной безопасности. Сотрудниками МЧС нежилые помещения признавались годными и безопасными для эксплуатации. Все незначительные претензии со стороны МЧС в период проверки немедленно устранялись и каких-либо административные меры не применялись. В период времени с 2016 по 2024 г. от сотрудников МЧС каких-либо требований и претензий по аварийности мансардных помещений не поступало.

На спорном объекте по Договору N 174 от 24.06.2024 г. установлена новая Система пожарной сигнализация проходит регулярную проверку и последнее тестирование произведено 24.03.2025 г. с составлением соответствующего Акта.

Для дополнительной проверки состояния противопожарной безопасности и оценки пожарного риска для мансардного помещения и всего здания в целом по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, дом 40, строение 3 по инициативе ответчика ООО "АКА-Скан" специализированной организацией произведен противопожарный расчет и проведены исследования по пожарной безопасности, результаты которых содержатся в Отчете по результатам расчета по оценке пожарного риска от 31.03.2025 г. МРР-25/11. Согласно конечных выводов специалистов - значения пожарного риска в отношении мансардного помещения и всего здания в целом не превышают предельно допустимых, установленных статьей 93 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Отчет по результатам расчета по оценке пожарного риска от 31.03.2025 г. N РР-25/11 содержит исчерпывающий анализ противопожарной ситуации, сложившейся на исследованном объекте в целом (включая мансардный этаж).

Таким образом, документально подтверждена противопожарная безопасность принадлежащих ответчику мансардных помещений.

С 2002 г. ни один собственник нежилых помещений, которые в настоящее время принадлежит истцу, никогда не заявляли о нарушении мансардным помещением требований норм противопожарной безопасности.

Кроме того, судом принято во внимание, что истцом не приведено ни одного объективного доказательства безусловно свидетельствующего о наличии у спорного здания признаков самовольной постройки, размещенной без разрешительной документации.

При вышеуказанных обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований истца и признании спорной надстройки самовольной постройкой и ее сносе.

Истец, обращаясь в суд за защитой права собственности на надстройку, заявил требование о признании отсутствующим зарегистрированного на нее права собственности ответчика.

В соответствии с положениями постановления от 29.04.2010 N 10/22 именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Согласно материалам дела спорный объект является капитальным строением, т.е. недвижимым имуществом.

Таким образом, судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права.

Апелляционный суд, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, истцом не приведено ни одного объективного доказательства безусловно свидетельствующего о наличии у спорного здания признаков самовольной постройки, размещенной без разрешительной документации.

Согласно вступившего в силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 16.05.2003 г. по делу N А40-7726/03-53-81 обустройство мансардного помещения было произведено вследствие выполнения необходимых аварийных работ по капитальному ремонту кровли здания на основании экспертного заключения от 09.07.2002 г. АНО Независимая экспертиза "Академстройнаука" и с согласованием всего перечня работе ДЭЗ Таганского района.

В части рассмотрения вопроса о соответствии мансардных помещений по адресу г. Москва, ул. Александра Солженицына д. 40 стр. 3 (далее - мансардные помещения) градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным, и иным нормам и правилам отмечается следующее.

Довод истца о том, что по данным ГБУ МосгорБТИ мансарда на поэтажном плане учтена в "красных линиях", имеется отметка "разрешение на возведение объекта не предоставлено" не соответствует действительности на день рассмотрения спора судом первой инстанции.

Согласно имающихся в деле материалов, 27.05.2025 г. органами БТИ было проведено обследование всего мансардного помещения, в том числе на предмет подтверждения соответствия его фактического состояния технической документации, хранящейся в БТИ с 2002 года. По результатам обследования органами БТИ подтверждено надлежащее состояние помещений мансардной части здания, и все помещения определены в поэтажном плане и экспликации от 27.05.2025 г. (т. 4 л.д. 69-71) в черном цвете, соответствующему согласию БТИ с их параметрами, состоянием и соответствием технической документации, хранящейся в данной организации. Красные линии на поэтажном плане отсутствуют, за исключением лифтовой шахты. Отметка, на которую указывает истец "разрешение на возведение объекта не предъявлено" относится только к помещению шахты площадью 0.9 кв. м - п. 14 экспликации (т. 4 л.д. 70-71), а не ко всему мансардному помещению.

Не нашло подтверждение утверждение истца о несоответствии мансардного помещения градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарным, иным нормам и правилам.

Согласно п. 6.1, 6.3 - 6.8 заключения N 20240703-НСЭ от 04.07.2024 г., предоставленного суду самим истцом (т. 2 л.д. 49-53): п. 6.1 в мансардных помещениях и его строительных конструкциях и основании не зафиксировано наступление ни одного из перечисленных в ст. 7 неблагоприятных происшествий, отсутствуют разрушения всего здания и отдельных его частей, строительных конструкций или инженерных систем и сетей, деформации оснований и строительных конструкций недопустимой величины и объект экспертизы не создает угрозу жизни и здоровья (т. 2 л.д. 49-50); п. 6.3 при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях - объект экспертизы не угрожает жизни и здоровья неопределенного круга лиц в соответствии с требованиями безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях (т. 2 л.д. 50-51); п. 6.4 выполнены требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и объект экспертизы не оказывает вредного воздействия на здоровье неопределенного круга лиц, пребывающих в помещениях (т. 2 л.д. 51-52); п. 6.5 выполнены требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями и объект экспертизы не оказывает вредного воздействия на пользователей неопределенного круга лиц, пребывающих в помещениях (т. 2 л.д. 52); п. 6.6 выполнены требования доступности зданий и сооружений для инвалидов и групп населения (т. 2 л.д. 52); п. 6.7 выполнены требования энергетической эффективности зданий и сооружений (т. 2 л.д. 53); п. 6.8 выполнены требования безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду (т. 2 л.д. 53).

Таким образом, согласно выводам специалистов по п. 6.1, 6.3 - 6.8 Заключения мансардное помещение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарным, и иным нормам и правилам. Окончательный вывод заключения об имеющихся нарушениях противоречит промежуточным исследованиям специалистов и основывается только на противопожарных замечаниях, которые уже устранены ко времени начала рассмотрения дела судом первой инстанции.

Подробный анализ противопожарного состояния мансардного помещения изложен в Рецензии на Заключение по результатам строительно-технической экспертизы объекта (мансардного этажа), расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 от 11.03.2025 г. N 885/25 (т. 3 л.д. 1-28), которую обоснованно суд первой инстанции применил к своим выводам.

Ссылка истца на часть текста решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-33249/2012 от 21.05.2013 г. (т. 3 л.д. 103-110), без учета конечных выводов и окончательного решения суда, несостоятельна.

Так истцом со ссылкой на судебную экспертизу указано, что дальнейшая эксплуатация здания по адресу: Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 возможна, при этом, впоследствии, необходимо проведение ремонтных мероприятий, направленных на укрепление и устранение недостатков в конструкциях существующего кирпичного здания. При условии проведения вышеуказанных ремонтных мероприятий организацией, имеющей допуск к данному виду работ, согласно разработанному проекту производства работ (ППР), возможность обрушения здания будет отсутствовать. В нынешнем состоянии основного кирпичного здания существуют большая вероятность прогрессирующего ухудшения состояния несущих конструкций (ответ N 3).

Однако истец оставил без внимания основной вывод суда по делу N А40-33249/2012, согласно которому обследуемое здание отвечает нормативным требованиям, действующим на территории РФ. Фактически, выполненные строительно-монтажные работы по возведению мансардного этажа к зданию, расположенного по адресу: Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3, соответствует технологии, строительного производства и требованиям строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории РФ и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания для жизни и здоровья, находящихся в нем граждан, не нарушают права и законные интересы других лиц (ответ N 2).

Судом специально выделен вывод в части мансардного помещения по отношению к основному зданию (абзац 9 листа 5 решения, т. 3 л.д. 108) "Экспертом указано, что именно перекрытия над первым этажом имеют износ 60%, состояние перекрытий между первым и вторым этажом определено экспертом как ограниченно работоспособное состояние, при этом отмечено, что выявленные дефекты строительных конструкций относятся лишь к существующему двухэтажному зданию, без мансардного этажа".

Условие о проведения ремонтно-восстановительных мероприятий относится не к мансардному помещению, а к двум этажам, принадлежащим на праве собственности самому истцу. Доказательств их ветхости и аварийности в материалы дела истцом не представлено. Как следует из иных материалов дела истцом после 2022 г. проведены строительные работы в 1 и 2 этажах здания с обустройством отдельных апартаментов, что следует из письма Росреестра от 24.03.2025 г. (т. 3. л.д. 81-83) в ответ на Жалобу ответчика от 12.03.2025 г. (т. 3 л.д. 75-77).

На основании выводов судебно-строительной экспертизы и других материалов дела, судом по делу N А40-33249/2012 установлено соответствие мансардного помещения строительным, строительно-техническим, противопожарным, экологических, санитарно-гигиенических нормам и отказано в признании мансардного помещения самовольным строительством.

Необоснованным является ссылка истца в апелляционной жалобе на переписку с Департаментом городского имущества города Москвы, включая письмо от 07.03.2024 ДГИ-1-7794/24-1.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-33249/2012 от 21.05.2013 г. (т. 3 л.д. 103-110) отказано в признании мансардного помещения самовольным строительством. Третьим лицом по данному делу привлечен Департамент городского имущества города Москвы, который не предъявил никаких требований или возражений по мансардному помещению, не оспаривал вынесенное решение и фактически с ним согласился, включая вывод об отсутствии самовольного строительства.

Согласно ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Это свойство судебных актов связано с законной силой - особым юридическим свойством, которое решение приобретает после истечения установленного законом срока на его обжалование или после рассмотрения дела в апелляционной или кассационной инстанциях, если решение не было отменено или изменено.

Судебным решением по делу N А40-33249/2012 установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2003 г. по делу N А40-7726/03-53-81 (т. 4 л.д. 67-68) признано права собственности ООО "Мипром-М" на нежилое помещение N 1, мансарда, общей площадью 311,9 кв. м, в здании, по адресу: Москва, ул. Большая Коммунистическая, д. 40/14, стр. 3 (ныне Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3). Данное решение вступило в законную силу, никем не оспорено.

Согласно выписке из Технического паспорта на здание (строение) (т. 3 л.д. 115-120) по состоянию на 20.12.2002 г., здание по адресу: Москва, ул. Б.Коммунистическая, д. 40/14 стр. 3, общей площадью 685,8 кв. м, является кирпичным, 1930 г. постройки, при этом указано, что надстройка осуществлена в 2002 г., этажность 2 + мансарда, на момент обследования правообладателем являлся ТД "Таганское", площадь встроенных помещений 311,9 кв. м.

Вступившим в силу решением суда по делу N А40-33249/2012 и документами БТИ подтверждено, что мансардное помещение законно образовано в 2002 г. и не является самовольным строительством. Участниками в данном деле являлись Департамент городского имущества города Москвы, Территориальное Управление Росимущества в г. Москве и Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, которые, исходя из текст решения, не оспаривали законность собственности на мансардное помещение и не поддержали исковые требования о признании самовольным строительством.

В части рассмотрения спора о соответствии мансардного помещения нормам противопожарной безопасности судом апелляционной инстанции рассмотрены представленные сторонами доказательства, содержащиеся в материалах дела.

Судом первой инстанции полно и объективно рассмотрен вопрос о противопожарном состоянии мансардного помещения, и выводы суда принимаются апелляционной инстанцией.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

К нормативным документам по пожарной безопасности относятся национальные стандарты, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности, применение которых на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 4 ФЗ-123).

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 13.02.2023 N 318 утвержден Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". В данный Перечень включен СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выход".

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено исполнение требований по противопожарному состоянию мансардного помещения.

В материалах дела имеется Декларация пожарной безопасности от 01.04.2025 г. с расчетом пожарного риска (т. 4 л.д. 52-56), как составной части декларации. Декларация утверждена и зарегистрирована от 16.04.2025 г. за N Г015-00101-77/02129961 Пятым региональным отделом надзорной деятельности и профилактической работы Управления по ЦАО Главного управления МЧС России по г. Москве согласно Уведомления МЧС N 236178 от 16.04.2025 (т. 4 л.д. 57-60).

По Разделу II "Оценка пожарного риска, проведенная на объекте защиты" выполненными расчетами установлено, что величина индивидуального пожарного риска не превышает предельно допустимой (ст. 93 Федерального закона 123-ФЗ от 22.07.2008): R m = 2,592 x 10-7 < R н m = 1,0 10-6. При этом вероятность эвакуации людей составляет Рэ = 0,999. x величина индивидуального пожарного риска не превышает нормативных значений, а, следовательно, условие соответствия объекта требованиям норм пожарной безопасности выполнено. Наличие системы противопожарной защиты (системы противодымной защиты, внутренний противопожарный водопровод, системы автоматической пожарной сигнализации, системы автоматического пожаротушения, системы оповещения и управления эвакуацией) подтверждено, что указано в разделе IV "Сведения о выполнении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности" Уведомления.

Расчет пожарного риска и Декларация пожарной безопасности являются допустимыми и относимыми доказательствами отсутствия реальной угрозы жизни и здоровью граждан, имуществу.

В мансардном помещении Договору N 174 от 24.06.2024 г. (т. 3 л.д. 30-32) установлена новая Система пожарной сигнализация.

В материалах дела также имеется Отчет по результатам расчета по оценке пожарного риска от 31.03.2025 г. N РР-25/11 (на 105 листах) (т. 4 л.д. 73-143, т. 5 л.д. 1-33). Противопожарные исследования и расчеты по оценке пожарного риска проведены путем сопоставления расчетных величин пожарного риска, определенных по методике - "Методика определения расчетных величин пожарного риска в зданиях, сооружениях и пожарных отсеках различных классов функциональной пожарной опасности" утвержденной приказом МЧС от 14.11.22 г. N 1140 и на основе требований Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", для объекта нежилое здание, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, с. 3. Рассматриваемый объект представляет собой здание, выполненное единым пожарным отсеком. В соответствии с выводами по Отчету - значения пожарного риска в отношении мансардного помещения и всего здания в целом не превышают предельно допустимых, установленных статьей 93 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Согласно Рецензии на Заключение по результатам строительно-технической экспертизы объекта (мансардного этажа), расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 от 11.03.2025 г. N 885/25 АНО Экспертный Центр "Альфа-Групп" (т. 3 л.д. 1-28) для определения требований по эвакуационному выходу подлежит применению действующий в 2002 г. п. 6.9 СНиП 21-01-97 и при численности не более 20 чел и площади не более 300 м2 допускается один эвакуационный выход. Вход в помещение свободен от имущества (т. 4 л.д. 37-38). По п. 6.29 СНиП 21-01-97* подтверждено соответствие ширины лестничного прохода. В помещении присутствует система оповещения и световое табло "ВЫХОД" (т. 4 л.д. 40), имеется система пожарной сигнализации (т. 3 л.д. 30-32). Выводы рецензии истцом не оспорены и не приведены какие-либо иные доказательства обратного.

В соответствии с Заключением о проведении строительно-технического исследования АНО Экспертный Центр "Альфа-Групп" от 31.03.2025 г. N 891/25 (т. 4 л.д. 1-51) мансардного помещения градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам, санитарным правилам и градостроительным регламентам Российской Федерации и безопасны для жизни и здоровья граждан истцом не оспорены и не приведены аргументы о его относимости или допустимости.

Дополнительно, противопожарная ответственность ответчика застрахована Полис страхования гражданской ответственности N 096БС5670000191 от 19.03.2025, ООО СК "Сбербанк Страхование" (т. 4), что также нашло отражение в Уведомлении МЧС.

Согласно выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (т. 3 л.д. 140-144) ответчик приобрел право собственности на мансардное помещение 18.07.2024 г. По письму предшествующего собственника ЗАО "Энергомаш" от 03.03.2025 г. (т. 3 л.д. 29), в период времени с 2016 по 2024 г. территориальным подразделением МЧС по месту нахождения недвижимости неоднократно проверялись мансардные помещения на предмет соблюдения противопожарной безопасности. Сотрудниками МЧС нежилые помещения признавались годными и безопасными для эксплуатации. Все незначительные замечания со стороны МЧС в период проверки немедленно устранялись и каких-либо административные меры не применялись. В период времени с 2016 по 2024 г. от сотрудников МЧС каких-либо требований и претензий по аварийности мансардных помещений не поступало.

Не подлежит удовлетворению и требование истца о сносе и приведении мансардного помещения в первоначальное состояние путем сноса.

Снос объекта является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни, и здоровью граждан, как это указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., по которому, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

При рассмотрении и разрешении данной категории дел необходимо обеспечение баланса интересов как истцов, так и ответчиков, о чем указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Аналогичная правовая позиция сформулирована в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке.

Судебно-технической экспертизой по делу N А40-33249/2012 в Арбитражном суде г. Москвы (т. 3 л.д. 103-110) исследовалась техническая возможность сноса мансарды. По выводам судебно-технической экспертизы от 26.03.3013 г., техническая возможность осуществить снос помещений мансарды (комн. А пом. I комн. 1-9, 9а, 10-13) без причинения ущерба основному зданию, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40 стр. 3 при фактическом износе (ветхости) здания отсутствует, т.к. данные работы могут нанести значительный ущерб техническому состоянию здания, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического уровня (ответ N 1).

Такие же выводы установлены в Заключении о проведении строительно-технического исследования АНО Экспертный Центр "Альфа-Групп" от 31.03.2025 г. N 891/25 (т. 4 л.д. 1-51), в котором указано, что техническая возможность осуществить снос (демонтаж) помещений мансарды с КН<...> без причинения ущерба основному зданию, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40 отсутствует, так как данные работы могут нанести значительный ущерб техническому состоянию здания, существенно снизить прочностные характеристики конструктивных элементов. Демонтаж конструкций мансарды с КН<...>, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д. 40, стр. 3 повлечет изменение объемно-планировочных решений здания и снижение его эксплуатационных свойств. Качество объекта недвижимости снизится, при этом общие технические и эксплуатационные характеристики оставшихся помещений могут ухудшиться в связи с проведением демонтажных работ в здании с высокой степенью физического износа. Изменения в конструктивные решения здания, появившиеся в результате обустройства мансарды, его технико-экономические показатели носят неотделимый характер. Их разборка и перемещение невозможна без нанесения несоизмеримого ущерба всему зданию, строительным конструкциям, инженерным системам и отделочным покрытиям.

Иных доказательств оснований для сноса и возможности проведения сноса без вреда основному зданию истцом не предоставлено.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2025 по делу N А40-15278/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.