Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы видео-конференц-связи, помощником судьи Ступченко В.В., при участии в судебном заседании от ответчика (истца по встречному иску) - индивидуального предпринимателя Гончарова Евгения Петровича (ИНН 612000005446, ОГРНИП 311619209700057) и его представителя Очканова А.Н. (доверенность от 14.02.2026), в отсутствие истца (ответчика по встречному иску) - администрации Милютинского района Ростовской области (ИНН 6120002226, ОГРН 311619209700057), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Селивановское", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гончарова Евгения Петровича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 по делу N А53-29670/2023, установил следующее.

Администрация Милютинского района Ростовской области (далее - администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гончарову Е.П. (далее - предприниматель) о сносе самовольной постройки и возврате земельного участка.

Предприниматель обратился в суд со встречным исковым заявлением к администрации о признании права собственности на нежилое здание площадью 27,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Селивановское" (далее - общество).

Решением суда от 13.08.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.10.2025, требования администрации удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, вывод суда о том, что выявленные нарушения носят неустранимый характер и являются существенными нарушениями градостроительных норм и правил, нельзя признать мотивированным, поскольку указанные вопросы на разрешение экспертам не ставились.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 23.04.2012 администрация и предприниматель заключили договор аренды N 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 36 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская обл., Милютинский р-н, ст-ца Милютинская, ул. Октябрьская, 45А, сроком на 3 года (с 23.04.2012 по 22.04.2015).

В соответствии с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером <...> в основные виды разрешенного использования земельного участка включен вид для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Предельные размеры объектов капитального строительства: количество этажей - 1, высота зданий, строения, сооружений - 3,75 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 90%.

По заявлению предпринимателя ООО "Земля" разработало проект строительства торгового павильона, место расположения: Ростовская обл., Милютинский р-н, ст-ца Милютинская, ул. Октябрьская, 45А, технические показатели объекта: площадь застройки - 28,20 кв. м, торговая площадь - 23,10 кв. м, общая площадь - 23,10 кв. м.

27 июня 2012 года предпринимателю выдано разрешение N 1056120003004-24 на строительство торгового павильона торговой и общей площадью 23,1 кв. м на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 36 кв. м и площадью застройки 28,2 кв. м.

Согласно выписке из ЕГРН предпринимателю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (80% застройки) с кадастровым номером <...> - нежилое здание площадью 27,9 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская обл., Милютинский р-н, ст-ца Милютинская, ул. Октябрьская, 45А.

7 февраля 2020 года администрация и предприниматель (в связи с окончанием срока договора аренды от 23.04.2012) на основании заявления предпринимателя о предоставлении в аренду земельного участка от 03.02.2020 и в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации заключили договор аренды N 22 в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> сроком на 3 года (07.02.2020 по 06.02.2023).

30 июня 2016 года администрация и предприниматель заключили договор аренды N 26 в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью 9 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения торгового павильона, находящегося по адресу: Ростовская обл., Милютинский р-н, ст-ца Милютинская, ул. Октябрьская 45Б, сроком на 5 лет.

Постановлением администрации Милютинского района Ростовской области от 29.01.2021 N 62 земельные участки с кадастровыми номерами <...> объединены.

10 марта 2022 года к договорам аренды от 07.02.2020 N 22 и от 30.06.2016 N 26 администрация и предприниматель заключили дополнительное соглашение, по условиям которого в пункт 1.1 договора от 07.02.2020 N 22 внесены следующие изменения: арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 45 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенный по адресу: Ростовская обл., Милютинский муниципальный р-н, ст-ца Милютинская, ул. Октябрьская, земельный участок N 45A.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения отношения по договору аренды от 30.06.2016 N 26 прекращены.

3 февраля 2023 года администрация направила предпринимателю уведомление об истечении срока договора аренды от 07.02.2020 N 22 и предложением обратиться с заявлением о заключении договора аренды на новый срок либо с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (за 1 месяц с указанием оснований предоставления земельного участка без проведения торгов, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

2 марта 2023 года администрация возвратила заявление предпринимателя в связи с тем, что в нем не указаны основания предоставления земельного участка без проведения торгов, а также в связи с отсутствием документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

2 марта 2023 года администрация направила предпринимателю акт приема-передачи земельного участка, поскольку срок действия договора истек. Акт приема-передачи земельного участка предприниматель не подписал.

22 марта 2023 года администрация провела осмотр земельного участка с кадастровым номером <...>, в ходе которого установила, что на земельном участке расположено нежилое здание (торговый павильон), выходящее за пределы земельного участка с кадастровым номером <...> и занимающее часть земельного участка с кадастровым номером <...>, находящегося в пользовании общества на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2020 N 118.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в суд.

Предприниматель предъявил требования к администрации о признании права собственности на спорный объект.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В целях установления соответствия спорного объекта градостроительным, строительным нормам и правилам суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1. Соответствует ли нежилое здание площадью 27,9 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская обл., ст-ца Милютинская, ул. Октябрьская, 45А, действующим градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам ?

2. Расположено ли указанное нежилое здание в границах земельного участка с кадастровым номером <...>?

Согласно экспертному заключению от 31.03.2025 N 4005,4006/10-3-24 на земельном участке с кадастровым номером <...> находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> - нежилое здание площадью 27,9 кв. м, относящееся по функциональной пожарной опасности к классу ФЗ.1. По своему набору помещений, габаритным размерам в плане и по высоте, по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к строениям аналогичного функционального назначения. Высота и количество этажей нежилого здания соответствуют градостроительному регламенту для общественно-деловых зон (ОД), приведенному в статье 23 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Милютинское сельское поселение" Милютинского района Ростовской области.

Нежилое здание имеет следующие несоответствия требованиям действующих норм и правил:

- нахождение спорного нежилого здания на расстоянии 1 м по отношению к одноэтажному зданию с обшивкой из металлопрофиля, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...>; на расстоянии 0,8 м по отношению к кирпичному зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...>; на расстоянии 4,54 м по отношению к одноэтажному зданию с кадастровым номером <...>, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...>, не соответствует требованиям пункта 4.3 и таблицы 1 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", регламентирующим минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями, которые в данном случае должны составлять не менее 10 м;

- размер проступей лестницы при входе в исследуемое нежилое здание составляет 0,20 м, что не соответствует требованиям пункта 5.7 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 61-06-2009";

- отсутствие у исследуемого нежилого здания системы пожарной сигнализации не соответствует требованиям пункта 19 таблицы А.1 приложения АСП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования", пункта 4.9, таблицы 1 СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности";

- отсутствие на кровле исследуемого нежилого здания системы противообледенения не соответствует требованиям пункта 9.13 СП 17.13330.2017 "Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76";

- отсутствие на кровле исследуемого нежилого здания снегозадерживающих устройств не соответствует требованиям пункта 9.11 СП 17.13330.2017 "Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76"; отсутствие козырька над входом в исследуемое нежилое здание с неорганизованным водостоком не соответствует требованиям пункта 8.3 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 61-06-2009";

- отсутствие воздушно-тепловой завесы при входе в исследуемое нежилое здание не соответствует требованиям пункта 8.13 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 61-06-2009";

- расположение исследуемого нежилого здания по отношению к юго-восточной, юго-западной и северо-восточной границам земельного участка с кадастровым номером <...> на расстоянии менее 1 м не соответствует минимально допустимым отступам от стен зданий и сооружений до границ земельных участков (не менее 1 м), регламентируемым градостроительным регламентом для общественно-деловых зон (ОД), представленным в статье 23 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Милютинское сельское поселение" Милютинского района Ростовской области для вида разрешенного использования, соответствующего коду 4.4 "Магазины".

- фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером <...>, занятая нежилым зданием (в том числе частью его входного узла, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером <...>, без учета площади возведенной пристройки некапитального типа), составляет 32,9 кв. м, что по отношению к площади исследуемого земельного участка (45 кв. м) составляет 73,1% и не соответствует максимально допустимому проценту застройки земельного участка (50%).

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции предприниматель частично устранил допущенным им при строительстве спорного объекта нарушения. Согласно представленным в материалы электронного дела фотоматериалам предприниматель демонтировал крыльцо, выходящее за пределы земельного участка с кадастровым номером <...>; на кровле нежилого здания установил снегозадерживающее устройство; возвел козырек над входом в здание; приступил к монтажу системы пожарной сигнализации.

Удовлетворяя требования администрации и отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суды приняли во внимание выводы, содержащиеся в экспертном заключении, установили, что спорный объект возведен с нарушениями противопожарных норм (в части требований по расстоянию между соседними зданиями и сооружениями), правил землепользования и застройки (в части расположения объекта по отношению к границам земельного участка и процента застройки земельного участка).

Суды указали, что нарушения, допущенные предпринимателем при строительстве спорного объекта, носят неустранимый характер, спорный объект угрожает жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Между тем суды не учли следующего.

В пунктах 30 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Кодекса).

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса, статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Кодекса).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Принимая решение о сносе спорной постройки, судебные инстанции установили наличие нарушений градостроительных требований в части площади строения, процента застройки и минимальных отступов от границ земельного участка.

Однако выводы судов о том, что допущенные нарушения неустранимы и создают угрозу жизни и здоровью граждан сделаны при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих данные обстоятельства.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления Пленума N 44).

В целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров принят Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ), который определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям (часть 1 статьи 1).

Согласно части 1 статьи 69 названного Закона противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Допускается уменьшать указанные в таблицах 12, 15, 17, 18, 19 и 20 приложения к Закону N 123-ФЗ противопожарные расстояния от зданий, сооружений и технологических установок до граничащих с ними объектов защиты при применении противопожарных преград, предусмотренных статьей 37 этого же Закона. Расчетное значение пожарного риска не должно превышать допустимое значение пожарного риска, установленное статьей 93 Закона N 123-ФЗ.

Противопожарные преграды в зависимости от способа предотвращения распространения опасных факторов пожара подразделяются на следующие типы: 1) противопожарные стены; 2) противопожарные перегородки; 3) противопожарные перекрытия; 4) противопожарные разрывы; 5) противопожарные занавесы, шторы и экраны (экранные стены); 6) противопожарные водяные завесы; 7) противопожарные минерализованные полосы; 8) зона, свободная от пожарной нагрузки (статья 37 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, допускается уменьшение противопожарных расстояний между зданиями при применении противопожарных преград, предусмотренных законом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2024 N 18-КГ24-150-К4).

Основанием для признания судами постройки самовольной явилось установление нарушения противопожарных норм в части несоблюдения минимального расстояния до построек, расположенных на соседних участках.

На фотографиях, имеющихся в материалах дела, видно, что въезд пожарно-спасательной техники к спорному объекту имеется.

Если экспертом выявлены нарушения, допущенные при строительстве, суду необходимо установить, являются ли данные нарушения устранимыми, определить перечень мероприятий для устранения выявленных несоответствий.

Приходя к выводу о неустранении допущенных нарушений пожарной безопасности, суд не ставил перед экспертом вопрос о возможности их устранения.

Определение устранимости нарушений пожарной безопасности при строительстве - это вопрос, требующий специальных технических познаний, который решает эксперт, а не суд, основываясь на результатах экспертизы.

С учетом изложенного суду следовало поставить на обсуждение вопрос о возможности устранения допущенных нарушений пожарной безопасности и принять решение, предусматривающее оба способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, чего не было сделано.

При рассмотрении дела предприниматель также ссылался на то, что увеличение площади объекта строительства от площади указанной в разрешении на строительство является незначительным (увеличение на 4 кв. м).

Однако данные доводы суды не оценили.

При таких обстоятельствах выводы судов о необходимости удовлетворения иска администрации и отказе в удовлетворении иска предпринимателя, при отсутствии в материалах дела доказательств того, что допущенные при строительстве спорного объекта нарушения угрожают жизни и здоровью граждан, невозможности приведения спорной постройки в соответствии с установленными требованиями являются преждевременными, сделанными без проведения надлежащего исследования и оценки всех обстоятельств.

В связи с изложенным, решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Аналогичная судебная практика приведена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2025 по делу N А32-22646/2023, от 10.11.2025 по делу N А32-57467/2021, от 17.04.2025 по делу N А20-1407/2020.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть вышеизложенное, всесторонне, полно и объективно с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, установить все фактические обстоятельства дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих доводов и возражений, рассмотреть вопрос о проведении по делу повторной либо дополнительной экспертизы, определить являются ли выявленные экспертом нарушения устранимыми, определить перечень мероприятий для устранения выявленных несоответствий и с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.08.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 по делу N А53-29670/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.