Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Крючковой Е.Г.

судей Шветко Д.В., Коробченко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Одинцовского городского округа Московской области к Р. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе, по иску администрации Одинцовского городского округа Московской области к Ж. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе,

по кассационным жалобам Р., Ж. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 25 сентября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2025 года,

заслушав доклад судьи Крючковой Е.Г., выслушав представителя Р. - Х., поддержавшего доводы своей жалобы и возражавшего против удовлетворения жалобы Ж., участвовавшего в судебном заседании посредством веб-конференции,

Администрация Одинцовского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к Р. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе, ссылаясь на то, что 3 августа 2023 года в результате обследования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащего Р., установлено возведение жилого дома с количеством надземных этажей - 2, размещенного по границе земельного участка с кадастровым номером N, без минимальных отступов от границ, а также установлено проведение реконструкции дома без получения соответствующих разрешений. Истец просил признать объект капитального строительства площадью 1 200 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой. Обязать Р. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером N от объекта капитального строительства путем его сноса или демонтажа, за счет собственных средств.

Администрация Одинцовского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к Р. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе, ссылаясь на то, что 9 февраля 2024 года в результате обследования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 632 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащего Ж., установлено наличие объекта капитального строительства - жилого дома, размещенного по границе земельного участка с кадастровым номером N без минимальных отступов от границ указанного земельного участка, что является нарушением Градостроительного регламента. Установлено также, что в отношении указанного объекта недвижимости правообладателем земельного участка произведена реконструкция с нарушением существующих требований. Собственником вышеуказанного земельного участка в Администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не направлялось. Истец просил признать объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, самовольной постройкой. Обязать Ж. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером N от объекта капитального строительства путем его сноса или демонтажа за счет собственных средств.

Указанные дела объединены судом в одно производство.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 25 сентября 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2025 года, исковые требования администрации Одинцовского городского округа Московской области к Р., Ж. о признании объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе удовлетворены частично. На Р. и Ж. возложена обязанность осуществить между принадлежащими им домами с кадастровым номером N (собственник Р.) и с кадастровым номером N (собственник Ж.), расположенными по адресу: <адрес>, возведение противопожарной преграды - стены 2-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 45 и классом пожарной опасности не ниже К1. На Ж. возложена обязанность осуществить устройство навеса (козырька) между домами аналогично демонтированному. На Р. возложена обязанность обязанность произвести восстановительный ремонт трещин кирпичной кладки цоколя и закончить устройство фасада <адрес> (кадастровый N, собственник Р.) со стороны <адрес> (кадастровый N, собственник Ж.), в соответствии с выводами заключения эксперта ФГБОУВО "Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет" от 4 сентября 2024 года. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационных жалобах Р., Ж. просят решение Одинцовского городского суда Московской области от 25 сентября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2025 года отменить, ссылаясь на их незаконность, необоснованность, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В возражениях на жалобу Р. Ж. просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность ее доводов.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив оспариваемые судебные акты, изложенные в жалобах и возражениях на жалобу Р. доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судами установлено и из материалов дела следует, что в результате обследования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 200 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащего Р., согласно акту осмотра от 3 августа 2023 года установлено, что в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не получалось, требования Правил землепользования и застройки Одинцовского городского округа МО в части минимальных отступов от границ земельного участка не соблюдены. Расположенный на земельном участке жилой дом с количеством надземных этажей - 2 размещен по границе земельного участка с кадастровым номером N, принадлежащим Ж., без соблюдения минимальных отступов от его границ. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, на земельном участке поставлен на государственный кадастровый учет объект недвижимости с кадастровым номером N - жилой дом, общей площадью 43,6 кв. м и этажностью - 1 этаж, принадлежащий Р.

В результате обследования земельного участка с кадастровым номером N площадью 632 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащего Ж., согласно акту осмотра от 9 февраля 2024 года установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства - жилой дом, также принадлежащий Ж., который размещен по границе земельного участка с кадастровым номером N без соблюдения минимальных отступов от границ указанного земельного участка, что является нарушением Градостроительного регламента.

По заключению экспертов по результатам проведения судебной строительно-техническая экспертизы, выполненной ФГБУ ВО "Национальный исследовательский МГСУ", строение с кадастровым номером N, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, и строение с кадастровым номером N, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, являются объектами капитального строительства.

Строение с кадастровым номером N (<адрес>) возведено в 1933 году и было реконструировано в период с 1949 года по 1960 год, часть дома была демонтирована. В 2020 году чердак реконструирован в мансарду.

Строение с кадастровым номером N (<адрес>) возведено в 1963 году, в дальнейшем в результате реконструкции терраса была реконструирована в помещение.

Указанные объекты недвижимости соответствуют строительно-техническим, санитарным нормам и правилам и не соответствуют противопожарным нормам и параметрам безопасности в отношении жизни и здоровья граждан вследствие нарушения величины минимального расстояния между ними.

Размещение данных объектов недвижимости на вышеуказанных земельных участках с учетом вида разрешенного использования земельных участков, категории земель, соответствия действующим нормативно-правовым актам, в том числе градостроительным нормам и правилам, ПЗЗ, СНиП, СанПин возможно.

В ходе проведения экспертизы было установлено, что основным нарушением действующих норм является недостаточная величина отступа от границ участков и недостаточное расстояние между домами.

Исследуемые здания являются капитальными, имеют подключение к инженерным системам, их перенос невозможен. Эксперты посчитали допустимым применить к ним по аналогии правила, предъявляемые к домам блокированной настройки. Для минимизации рисков распространения возможного пожара пришли к выводу о необходимости расположения между домами противопожарной преграды - стены 2-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 45 и класса пожарной опасности не ниже К 1.

Эксперты пришли также к выводу о необходимости произвести устройство навеса (козырька) между домами, аналогичного демонтированному, для предотвращения ухудшения состояния исследуемых домов и отвода атмосферных осадков от участка между домами.

Также экспертами рекомендовано произвести восстановительный ремонт трещин кирпичной кладки цоколя и закончить устройство фасада <адрес> со стороны <адрес>А.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пунктах 46, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также в пунктах 5, 10, 25, 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", установив, что находящиеся на земельных участках ответчиков жилые дома возведены с нарушением градостроительных норм и Правил землепользования и застройки, реконструкция, произведенная Р., привела к изменению параметров принадлежащего ей жилого дома, спорные здания не соответствуют требованиям пожарной безопасности, что может создавать угрозу жизни и здоровья граждан, пришел к выводу о возложении на ответчиков обязанности возвести между домами противопожарную преграду - стену 2-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 45 и классом пожарной опасности не ниже К1, возложении на Ж. обязанности по осуществлению устройства навеса (козырька) между домами аналогично демонтированному, а также о возложении на Р. обязанности произведения восстановительного ремонта трещин кирпичной кладки цоколя и окончания устройства фасада принадлежащего ей дома со стороны дома второго ответчика, отклонив доводы ответчиком о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду следующего.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", следует, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23, решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Кроме того, проявлением общеобязательности решения является принцип его исполнимости.

Указанным требованиям оспариваемые судебные постановления не соответствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие) (абзац 2 пункта 1).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 7 пункта 2).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44).

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что возможность признания постройки самовольной связывается законом с соблюдением требований к строительству, действующих на начало строительства, а также с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду несоблюдения требований при ее возведении.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Данные положения закона судами учтены не были, обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, в полной мере не установлены.

В силу статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" к нормативным документам по пожарной безопасности относятся стандарты, нормы и правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.

Техническое регулирование в области пожарной безопасности осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании в области пожарной безопасности (абзац 4 статьи 20 Федерального "О пожарной безопасности").

Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям, сооружениям и строениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения (часть 1 статьи 1).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 4 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" к нормативным правовым актам Российской Федерации по пожарной безопасности относятся федеральные законы о технических регламентах, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, устанавливающие обязательные для исполнения требования пожарной безопасности. К нормативным документам по пожарной безопасности относятся национальные стандарты, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности (нормы и правила).

Частью 4 статьи 4 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" предусмотрено, что в случае, если положениями настоящего Федерального закона (за исключением положений статьи 64, части 1 статьи 82, части 7 статьи 83, части 12 статьи 84, частей 1.1 и 1.2 статьи 97 настоящего Федерального закона) устанавливаются более высокие требования пожарной безопасности, чем требования, действовавшие до дня вступления в силу соответствующих положений настоящего Федерального закона, в отношении объектов защиты, которые были введены в эксплуатацию либо проектная документация на которые была направлена на экспертизу до дня вступления в силу соответствующих положений настоящего Федерального закона, применяются ранее действовавшие требования. При этом в отношении объектов защиты, на которых были проведены капитальный ремонт, реконструкция или техническое перевооружение, требования настоящего Федерального закона применяются в части, соответствующей объему работ по капитальному ремонту, реконструкции или техническому перевооружению.

Системный анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что в отношении объектов, введенных в эксплуатацию до введения в действие технического регламента, данные правила подлежат применению только в части установленных ими требований пожарной безопасности, предъявляемых к противопожарному режиму эксплуатации объекта.

Приведенные выше нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора применены не были.

Судом не принято во внимание, что спорные жилые <адрес> по <адрес> <адрес> были возведены в 1933 году и в 1963 году соответственно, введены в эксплуатацию в соответствии с требованиями, действовавшими на момент их возведения, и расположены на земельных участках, в установленном порядке предоставленных для их возведения. Сведений о том, что с момента возведения <адрес> спорные строения меняли свое местоположение относительно друг друга, в материалах дела отсутствуют.

При этом вопрос о том, соответствовали ли спорные жилые дома пожарным норма и правилам на момент их возведения, повлияла ли произведенная реконструкция домов, в том числе в виде реконструкции чердака в мансарду в <адрес> реконструкции террасы <адрес> и оборудования в ней отопления на изменение соответствия спорных строений требованиям пожарной безопасности и если повлияла, то каковы способы устранения такого влияния, предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлся.

Принимая решение о возложении на ответчиков обязанности совместного выполнения работ по устройству противопожарной стены между домами судом вопрос о наличии технической возможности ее возведения в данном месте с учетом существующего расстояния между данными строениями, годов их постройки, а также расположения между домами систем коммуникаций не исследовался, равно как и не исследовался вопрос, к территории какого домовладения относится участок земли, расположенный между спорными постройками, мотивы относительно возложения на ответчиков обязанности совместного проведения работ, несмотря на то, что спорные правоотношения не предусматривают солидарной ответственности, судом также не приведены.

При этом судом первой инстанции не принято во внимание, что по смыслу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Вместе с тем, в силу положений частей 1, 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Приведенные требования процессуального законодательства судом первой инстанции при рассмотрении дела также применены не были.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверяя законность принятого решения по доводам апелляционных жалоб Р., Ж., суд апелляционной инстанции нарушения, допущенные судом первой инстанции, не устранил, оценку имеющимся в деле доказательствам, в том числе экспертному заключению не дал, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора не установил.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют вышеприведенным требованиям процессуального закона в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 июля 2025 года отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 2 февраля 2026 года.