Дело N 2-6/2025 УИД 39RS0020-01-2023-000260-15
Судья Бубнова М.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Никифоровой Ю.С.

судей Теплинской Т.В., Жогло С.В.

при секретаре В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ф.Е. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 апреля 2025 года по делу иску Ф.Е. к администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" о признании прекращенным права собственности на квартиры, сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии, по иску Ш.С. к Ф.Е. о понуждении к выполнению строительных работ в жилом помещении.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения Ф.Е. и ее представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя администрации МО "Янтраный городской округ" - М., поддержавшей апелляционную жалобу Ф.Е. частично, возражения Ш.С. и его представителя А., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

Ф.Е. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Янтарный городской округ", указав, что она является инвестором - застройщиком всего многоквартирного дома <адрес> на основании инвестиционного контракта N от 06 октября 2008 года. Предметом инвестиционного контракта является реконструкция указанного дома, пострадавшего, в том числе в результате пожара, произошедшего 14 октября 2002 года, вследствие чего в квартире N частично была разрушена крыша, отсутствовала электропроводка и коммунальные сети, деревянные конструкции подлежали замене. Ранее собственником квартиры N был ФИО1, а после 2016 года - Ш.Ф. Квартира N, ранее принадлежащая ФИО2 и ФИО3, а после 2019 года - ФИО4, также пострадала. Квартира истца N была разрушена. По условиям инвестиционного контракта по итогам его реализации муниципальному образованию должно перейти жилое помещение общей площадью не менее <данные изъяты> кв. м над квартирой N, а в собственность инвестора - оставшаяся реконструированная площадь дома, за исключением квартиры N. Квартира N не упомянута вообще. Дополнительным соглашением от 31 июля 2013 года в собственность муниципального образования должно было быть передано благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее <данные изъяты> кв. м, но, в связи с просрочкой исполнения обязательств по инвестиционному контракту, истцом Ф.Е. была приобретена по договору купли-продажи квартира N, площадью <данные изъяты> кв. м (мансарда N) в доме <адрес>, которую выбрала администрация. Истец передала указанную квартиру в муниципальную собственность по договору от 21 апреля 2014 года. При этом, между сторонами был подписан промежуточный акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 03 апреля 2014 года, в соответствии с которым в результате реконструкции дома <адрес>, восстановленные квартиры должны быть собственностью истца.

Согласно последнему разрешению на строительство от 12 июня 2016 года, срок окончания работ был продлен до 31 декабря 2017 года. Основные работы по реконструкции были завершены к указанному сроку. Однако, при производстве контрольных обмеров для изготовления технического паспорта, возникла проблема, а именно подтопление подвала дома, которое началось с весны 2014 года. Истец неоднократно предпринимала попытки сдать дом в эксплуатацию, но в выдаче разрешения на ввод было отказано.

Ф.Е. указывает, что в настоящее время реконструкция многоквартирного дома завершена, но ввести в эксплуатацию дом во внесудебном порядке не представляется возможным, чем нарушаются права собственников дома. При этом, ею подготовлен технический план здания по состоянию на 13 января 2023 года, а также получено техническое заключение о соответствии реконструированного дома требованиям строительных, санитарно-технических, противопожарных правил и норм. При реконструкции общее имущество дома к площади квартир не присоединялось, каждая квартира имеет обособленный выход на земельный участок. Имеющиеся отступления от первоначального проекта реконструкции 2009 года не ухудшили состояние реконструированного дома, не создают угрозы безопасности дома, жизни, здоровью и имуществу собственников помещений, не нарушают права и законные интересы собственников и третьих лиц.

С учетом вышеизложенного, Ф.Е. просила признать прекращенным право собственности муниципального образования "Янтарный городской округ Калининградской области" на уничтоженные пожаром 14 октября 2002 года квартиры N многоквартирного жилого дома <адрес>; сохранить многоквартирный жилой дом <адрес> с КН N в реконструированном виде по состоянию на 26 октября 2022 года.

В свою очередь, Ш.Ф. обратился в суд с иском к Ф.Е. о понуждении к выполнению в квартире <адрес> работ, предусмотренных проектной документацией, изготовленной ООО "ЭкспертПроектРеставрация" в 2022 году. В обосновании иска Ш.Ф. указал, что в соответствии с инвестиционным контрактом N от 06 октября 2008 года, дополнительным соглашением от 02 июня 2011 года, заключенным между Ф.Е. и администрацией МО "Янтарный городской округ", разрешением на строительство от 26 сентября 2009 года Ф.Е. приняла на себя обязательство выполнить реконструкцию указанного многоквартирного жилого дома, обеспечить жильем ФИО5 (собственника квартиры N), обеспечить проживание ФИО5 на период реконструкции в рамках настоящего контракта, в том числе в случае отселения.

Истец указал, что он является правопреемником ФИО5, на основании договора купли-продажи квартиры от 25 июня 2016 года и собственником квартиры N.

Согласно представленной суду проектной документации, изготовленной ООО "ЭкспертПроектРеставрация" в 2022 году раздел 3. Архитектурные решения, при проведении работ по реконструкции необходимо было выполнить ряд строительных работ. Однако, эти работы Ф.Е. выполнены не были. При этом еще в октябре 2019 года судебной экспертизой, выполненной ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ по гражданскому делу N 2-191/2019, было установлено, что обязательным условием для возможности реконструкции здания является достаточная для восприятия дополнительных нагрузок несущая способность основания, фундаментов и стен. В нарушение разработанного проекта стены квартиры N выполнены из полнотелого немецкого кирпича толщиной 420 мм с учетом двухсторонней штукатурки, находятся в ограниченно работоспособном состоянии, тогда как в соответствии с проектом предусматривалось возведение стен из газобетонного блока. На дату осмотра штукатурка стен полностью утрачена, на значительной площади обрушена. В кладках наружных стен имеются трещины косого направления, кладка внутренних стен и перегородок в месте сопряжения с перекрытием частично разрушена. Таким образом, расчет нагрузки не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку расчет выполнен на стены и перегородки из газобетонных блоков.

Ш.Ф. также указал, что не соблюдены требования проекта и строительных норм и правил при устройстве нового железобетонного перекрытия над квартирой N: не демонтировано ранее существовавшее перекрытие; выше существующих балок на 100 мм уложены новые деревянные балки сечением 100х200 в среднем шагом 770 мм, на которые уложены профилированные стальные листы для устройства монолитного перекрытия. Отдельные балки не имеют изоляции от каменной кладки стен, что является не соответствием требованиям СНиП. Конструкция над квартирой N по состоянию на октябрь 2019 года находилась в аварийном состоянии, никакие работы в отношении перекрытия с того времени не проводились; межкомнатные перегородки и полы не демонтировались.

Квартира N до начала реконструкции имела электроснабжение, водоснабжение и канализацию. В результате реконструкции квартиры была полностью отрезана от инженерных сетей, ввод электричества, воды и канализации в квартиру N отсутствует.

В результате того, что в период проведения реконструкции дома над квартирой N летом 2016 года работы велись без соблюдения требований по укрытию помещения, произошел залив квартиры погодными осадками. В результате демонтажа кровли и устройства нового перекрытия квартира N была захламлена строительным мусором, который сбрасывался прямо на пол, в результате чего были повреждены деревянные полы. Таким образом, действия ответчика привели к ухудшению состояния квартиры в целом.

С учетом вышеизложенного, ссылаясь на то, что реконструкция дома длится 18 лет, истец просил обязать Ф.Е. произвести работы, предусмотренные проектной документацией, изготовленной по заказу Ф.Е. в 2022 году, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскать в его пользу судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего с момента истечения установленного судом срока.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Ф.Т.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 апреля 2025 года исковые требования Ф.Е. к администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" о признании прекращенным права собственности на квартиры, сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии оставлены без удовлетворения.

Иск Ш.С. удовлетворен.

На Ф.Е. возложена обязанность в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выполнить в квартире <адрес> следующие работы, предусмотренные проектной документацией, изготовленной ООО "ЭкспертПроектРеставрация" (2022 года):

Заменить горючие листы понополистирола утепления стен квартиры N снаружи здания на негорючие минераловатные плиты типа "Технофис" толщиной 100 мм согласно проекту.

Восстановить оконный проем слева от входной двери в помещение квартиры N, закленный листом пенополистирола, с установкой оконной рамы и остеклением согласно проекту. Заполнить оконный проем подвального помещения квартиры 1. 3)

Восстановить козырек над входной дверью в квартиру N.

Выполнить горизонтальную гидроизоляцию фундамента двухкомпонентным составом Кальматрон-эластик по наружной фундаменту на отметках -0,880 и -0,100 и по внутреннему фундаменту на отметке -0,880. Выполнить вертикальную гидроизоляцию поверхностей фундамента, соприкасающихся с грунтом, двухкомпонентным составом Кальматрон-эластик, рекомендуемая толщина гидроизоляционного слоя 2мм (за 2 прохода). Обратную засыпку котлована производить песком средней крупности с послойным трамбованием (h слоя 200 мм), уплотненного до к-0,95.

Восстановить работу дренажной системы и выполнить устройство нового дренажа для понижения уровня грунтовых вод под домом.

Демонтировать кирпичную перегородку толщиной 120 мм между помещениями коридора N (<данные изъяты> кв. м) и жилой комнатой N (<данные изъяты> кв. м), не являющуюся несущей стеной, смонтировать монолитный железобетонный пояс на отметке -0,500, возвести внутреннюю несущую стену из газобетонного блока D500 300х250х600 мм на цементнопесчаном растворе М50 толщиной 300 мм с перевязкой с кирпичной перегородкой между жилыми комнатами и устройством монолитного железобетонного пояса под опирание балок перекрытия.

Выполнить замену балок перекрытия помещения квартиры N на металлические двутавровые в соответствии с проектом, либо заменить балки из бывшего в употреблении бруса на новые балки, высушенные и обработанные специальным огнезащитным покрытием и пропиткой.

Опирание деревянных балок перекрытия помещения квартиры N на наружные несущие кирпичные стены выполнить с изоляцией от каменной кладки.

Демонтировать деревянную балку в вентиляционном канале N стояка N с дальнейшей прочисткой канала. Выполнить прочистку дымового канала (забит строительным мусором из помещений подвала, где установлен твердотопливный котел). Выполнить прочистку вентиляционных каналов из туалета и ванной.

Выполнить нанесение штукатурки на поверхности стен в жилых комнатах, холлах, кухне, санузле, ванной.

Демонтировать деревянное перекрытие помещений квартиры N.

Демонтировать дощатое напольное покрытие в квартире N и выполнить армированную цементно-песчаную стяжку марки М150в соответствии с проектом реконструкции дома N.

Смонтировать расширительный бак системы отопления квартиры N под потолком помещения N кухня площадью <данные изъяты> кв. м. Восстановить работу нарушенных систем электроснабжения, водоснабжения, канализации.

Демонтировать отмостку для выполнения гидроизоляции стен в соответствии с проектом и выполнить устройство отмостки согласно требованиям пункта 6, 26 СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий.

Указано, что в случае неисполнения решения суда взыскать с Ф.Е. в пользу Ш.С. судебную неустойку в размере 100 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего с момента истечения установленного судом срока для исполнения.

В апелляционной жалобе Ф.Е. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным. Выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании прекращенным права муниципальной собственности на квартиры, указывая, что администрация Янтарного городского округа не возражала против удовлетворения данных требований, при этом факт уничтожения муниципальных квартир судом был установлен. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание заключение судебного эксперта от 2006 года, не рассмотрел вопрос о возможности сохранения автономной части дома в реконструированном виде. Выражает несогласие с выводами проведенной по делу повторной экспертизы, поскольку они не соответствуют действующим нормативным требованиям, при этом эксперт имеет небольшой стаж работы в качестве эксперта, тогда как первичная экспертиза подтвердила соответствие выполненных в МКД работ требованиям действующего законодательства. Полагает, что при разрешении настоящего спора не должен был выясняться вопрос о соответствии реконструированного объекта проектной документации 2022 года, тогда как указанный вопрос был поставлен на разрешение эксперта при назначении судом повторной экспертизы. Считает, что суд, удовлетворяя требования Ш.С., безосновательно отождествил работы по реконструкции МКД с иными видами работ. Указывает, что работы по прочистке дымохода и устройству дренажа относятся к работам по обслуживанию МКД, работы по усилению фундамента к текущим работам, ремонт дымохода к капитальному ремонту; работы по восстановлению ненесущих конструкций или элементов внутри квартир, замена и восстановление систем инженерного обеспечения, не относятся к работам по реконструкции МКД и должны выполняться собственником квартиры N самостоятельно в силу положений ст. 30 ЖК РФ, 210 ГК РФ, что не было учтено судом. Обращает внимание на то, что непригодное для проживания состояние квартиры N является следствием пожара, а не работ по реконструкции МКД.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом <адрес> состоит из <данные изъяты> квартир и расположен на земельном участке с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м с видом разрешенного использования - "под обслуживание и эксплуатацию многоквартирного жилого дома".

Истец Ф.Е., является собственником квартиры N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной в доме <адрес>. Право собственности зарегистрировано 12 ноября 2004 года.

Собственником квартиры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, является Ш.С. Право собственности зарегистрировано 26 января 2016 года.

Собственником квартиры N, общей площадью <данные изъяты> кв. м является Ф.Я., право собственности зарегистрировано 13 августа 2019 года.

Сведений о зарегистрированных правах на квартиры N ЕГРН не содержит.

Как следует из материалов дела, в 2002 году многоквартирный жилой дом <адрес> пострадал от пожара, в 2004 году - от землетрясения, в результате чего в доме сохранилась только квартира N.

25 ноября 2005 года межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда муниципального образования "Янтарный городской округ" был составлен акт N, согласно которому многоквартирный жилой дом <адрес> представляет собой одноэтажное <данные изъяты> с мансардой и подвалом под частью здания кирпичное строение до 1945 года постройки. Здание подключено к сетям электроснабжения, холодного водоснабжения, отопление печное и котелковое. Канализация подключена к поселковым сетям. Газ баллонный. Пожаром, произошедшим 14 октября 2002 года, уничтожено 90% кровли, прогорели междуэтажные перекрытия в центральной части мансарды, лестничные пролеты, ведущие на второй этаж. Жилой дом не пригоден для проживания, капитально-восстановительный ремонт нецелесообразен, при физическом износе свыше 80% конструкции подлежат сносу.

Постановлением главы МО "Янтарный городской округ" N от 01 июня 2006 года утвержден указанный выше акт межведомственной комиссии, жилой дом <адрес> отнесен к категории непригодного для проживания.

06 октября 2008 года между администрацией муниципального образования "Янтарный городской округ" и инвестором-застройщиком - ФИО8 (супругом Ф.Е.), в соответствии протоколом N от 29 сентября 2008 года на право заключения инвестиционного контракта на реконструкцию жилого дома <адрес>, был заключен инвестиционный контракт N (далее - Контракт), предметом которого является реконструкция указанного жилого дома в соответствии с утвержденным планом (т. 1, л.д. 57).

Согласно п. 2.2 Контракта, инвестор-застройщик принял на себя обязательства за счет собственных (привлеченных) средств произвести реконструкцию жилого дома <адрес>, с достройкой <данные изъяты> с мансардой этажей, для размещения жилых помещений, размер общей площади - <данные изъяты> кв. м. Срок ввода объекта в эксплуатацию - 2009 год.

Кроме того, согласно п. 2.2 Застройщик принял на себя следующие обязательства: благоустроить территорию; обеспечить пожарный проезд между <данные изъяты> и <данные изъяты> домом по ул. <адрес>; обеспечить жильем ФИО5 - собственника квартиры N согласно договору приватизации от 09 декабря 1993 г. N и условиям конкурса; обеспечить проживание ФИО5 на период реконструкции в рамках настоящего Контракта, в том числе, в случае отселения.

В соответствии с п. 3.1 Контракта, соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между сторонам в пропорции: Администрации - жилое помещение общей площадью не менее <данные изъяты> кв. м над квартирой N "под серый ключ"; 100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений. Застройщику - оставшаяся реконструированная площадь <данные изъяты> и 2 этажа, полученная в результате реконструкции жилого дома, за исключением площади квартиры N на <данные изъяты> этаже, принадлежащей третьему собственнику.

Разделом 4 Контракта предусмотрены сроки и содержание этапов работ.

Согласно п. 4.1, содержание первого этапа работ следующее: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации на объект (п. п. 4.1.1); оформление документов на земельный участок (план земельного участка с указанием его границ в существующей застройке и размещением объектов, подлежащих строительству) (п. 4.1.2); получение разрешения на строительство (п. 4.1.3) (т. 1, л.д. 57-58).

Второй этап (п. 4.2) - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта реконструкции в эксплуатацию.

Третий этап (п. 4.3) - завершение расчетов и урегулирование претензий.

26 октября 2009 года Врио главы администрации муниципального образования "Янтарный городской округ" ФИО8 было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства - жилого дома, строительный объем - <данные изъяты> кв. м, общая площадь <данные изъяты> кв. м. Срок действия разрешения - 25 октября 2010 года. Действие настоящего разрешения продлевались до 01 августа 2016 года, до 31 декабря 2017 года (Том 1, л.д. 55).

Дополнительным соглашением к указанному инвестиционному контракту от 02 июня 2011 года, в Контракт внесены изменения: в связи со смертью ФИО8 произведена замена стороны в обязательстве, инвестором-застройщиком постановлено считать Ф.Е., внесены также изменения в п. 2.2 инвестиционного контракта в части срока ввода объекта в эксплуатацию - 2011 год (т. 1, л.д. 62).

Постановлением врио главы администрации МО "Янтарный городской округ" от 15 сентября 2014 года N внесены изменения в разрешение на строительство от 26 октября 2009 года в отношении Застройщика - с ФИО8 на Ф.Е. (т. 1, л.д. 54).

Дополнительным соглашением от 31 июля 2013 года, в Контракт внесены изменения: п. 2.2 контракта добавлен словами следующего содержания: "Инвестор-застройщик обязуется предоставить благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным нормам и правилам, не менее <данные изъяты> кв. м в течение 30-ти дней после подписания настоящего соглашения"; пункт 3.1 изменен со следующей редакцией: "Пункт 3.1 Соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: администрации - благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным нормам и правилам, не менее <данные изъяты> кв. м; 100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещения; инвестору-застройщику - оставшаяся реконструированная площадь <данные изъяты> и <данные изъяты> этажа, полученная в результате реконструкции жилого дома, за исключением площади квартиры N на <данные изъяты> этаже, принадлежащей третьему собственнику" (т. 1, л.д. 63-64).

Согласно п. п. 4, 6 промежуточного акта о результатах реализации инвестиционного проекта и распределении площади по инвестиционному контракту от 06 октября 2008 года на реконструкцию жилого дома <адрес> от 03 апреля 2014 года, все условия и обязательства сторон по инвестиционному контракту в части предоставления благоустроенного жилого помещения, указанного в пунктах 1, 2 настоящего промежуточного акта, выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий промежуточный акт является основанием для прекращения обязательств инвестора-застройщика в части предоставления благоустроенного жилого помещения, отвечающего санитарным нормам и правилам, не менее <данные изъяты> кв. м, по инвестиционному контракту N от 06 октября 2008 года и оформлении имущественных прав сторон (т. 1, л.д. 65-66).

Как установлено судом, после 31 декабря 2017 года срок действия разрешения на строительство не продлевался.

Из материалов дела следует, что Ф.Е. неоднократно обращалась в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения объекта в эксплуатацию, но в этом ей было отказано как по причине отсутствия документов, послуживших основанием для выдачи разрешения на строительство, ввиду чего проверка соответствия параметров объекта проектной документации и осмотр объекта произведены не были (т. 1, л.д. 67-68), так и ввиду установленного несоответствия объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, а также несоответствия параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (т. 1, л.д. 101-103).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Ф.Е. исковых требований о сохранении многоквартирного дома в реконструированном состоянии, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что истцом не было доказано, что спорный объект недвижимости достроен в соответствии с проектной документацией, составленной в 2022 году ООО "ЭкспертПроектРеставрация", соответствует требованиям действующего законодательства и не несет угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Таким образом, законодателем предусмотрено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при доказанности наличия совокупности юридических фактов, в именно: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении) лица, осуществившего постройку; застройщик получил необходимые согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; объект возведен застройщиком для себя за счет собственных средств. Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии, что она не создает опасность для жизни и здоровья граждан.

Из материалов дела следует, что решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 10 декабря 2019 года по делу N (по иску Ш.Ф. к Ф.Е. об обязании исправления выполненных реконструкционных работ) суд обязал Ф.Е. для устранения выявленных недостатков реконструкционных работ многоквартирного жилого дома <адрес> в течение пяти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить следующие работы: разработать проектное решение по устройству междуэтажного перекрытия с учетом демонтажа ранее существующего деревянного перекрытия над квартирой N в соответствии с эскизным проектом; провести инженерно-геологические изыскания, выполнить расчет основания фундаментов и по результатам проведенных расчетов принять проектное решение по усилению фундаментов и стен здания; демонтировать кладку дымовой трубы, в которой объединены дымовой и вентиляционный канал до уровня перекрытия над вторым этажом, вывести кладку дымовой трубы сверх кровли на нормативную высоту (т. 1, т. 70-77).

Как следует из описательно-мотивировочной части указанного выше судебного акта, судом было установлено, что у ответчика Ф.Е. отсутствует проектная и исполнительная документация на реконструкцию многоквартирного дома, что не соответствует требованиям законодательства; ответчик также не располагает инженерно-геологическими изысканиями для выяснения устойчивости фундамента и стен жилого дома; при проведении реконструкционных работ жилого дома ответчиком допущены нарушения в устройстве междуэтажного перекрытия, кладке дымовой трубы.

Как правильно указал суд первой инстанции, указанное решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 10 декабря 2019 года в силу положений ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что во исполнение указанного выше судебного акта, по заказу Ф.Е. в 2022 году ООО "ЭкспертПроектРеставрация" была разработана и составлена проектная документация по реконструкции МКД <адрес>, исполнительное производство было окончено в связи с его фактическим исполнением.

При установленных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что дальнейшие работы по реконструкции МКД должны были производиться в строгом соответствии с вышеуказанной проектной документацией.

В подтверждение своих доводов истцом Ф.Е. суду представлено заключение эксперта N от 15 мая 2023 года, выполненное ООО "Бюро судебной экспертизы и оценки", согласно которому выполненные работы по перепланировке, переустройству и реконструкции МКД <адрес> проведены в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на территории РФ и отвечают требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности; СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции"; эксплуатация многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не несет угрозы жизни и здоровью граждан (т. 2 л.д. 193-199). Выводов о соответствии выполненных работ, разработанной в 2022 году проектной документации, данное заключение не содержит.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела были проведены две судебные строительно-технические экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" N от 18 января 2024 года, работы по реконструкции спорного МКД выполнены в соответствии с требованиям СП 73.13330.2016 Внутренние санитарно-технические системы зданий, СП 60.13330.2016 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, СП 30.13330.2016 Внутренний водопровод и канализация зданий. В результате проведения реконструкции созданы более удобные и комфортные условия проживания. Объемно-планировочное решение квартир жилого дома N соответствует требования СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Работы по реконструкции жилого дома N соответствуют требованиям строительных, противопожарных и градостроительных норм и правил, предъявляемых к жилым домам. Выполненные работы по реконструкции не снизили несущую способность основных конструкций жилого дома. Техническое состояние жилого дома отвечает требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Жилой дом обеспечен эвакуационным выходами, расположение которых в процессе реконструкции не изменилось. Пожарная безопасность жилого дома соответствует требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Выполненные работы не изменили расположение жилого дома на придомовой территории, не изменили условия использования земельного участка, а также не изменили назначение земельного участка. Выполненные работы по реконструкции жилого дома не создают угрозу жизни или здоровью граждан, не нарушили права и законные интересы граждан в части условий проживания в квартирах жилого дома N и условий эксплуатации жилого дома N в целом.

Определением от 17 апреля 2024 года по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, ввиду наличия возникших сомнений в правильности и обоснованности ранее проведенной экспертизы, в том числе, в связи с тем, что эксперт не проверял соответствие выполненных работ по реконструкции МКД N градостроительным нормам, а также в связи с тем, что к производству суда было принято исковое заявление Ш.Ф. к Ф.Е. о понуждении к выполнению в квартире N дома <адрес> работ, предусмотренных проектной документацией, изготовленной ООО "ЭкспертПроектРеставрация", что вызвало необходимость в постановке перед экспертами дополнительных вопросов. Кроме того, судом учтено, что с 31 октября 2023 года, на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации N 3041-р судебные экспертизы по делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными экспертно-судебными организациями.

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России N от 29 октября 2024 года, выполненные работы по реконструкции многоквартирного жилого дома N, расположенного по ул. <адрес> и сам объект после реконструкции не соответствует проектной документации по реконструкции жилого дома ООО "ЭкспертПроектРеставрация", 2022 года и строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам.

Так, указано, что исследуемый объект соответствует градостроительным нормам и правилам и не превышает предельных параметров разрешенного строительства по количеству этажей, а также в части отступлений от красной линии и границ земельного участка.

Жилой дом после реконструкции не соответствует требованиям ст. 35 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, а также проектной документации на реконструкцию жилого дома. Выявленные несоответствия указывают на наличие небезопасных условий эксплуатации пребывания в нем людей, следовательно, влечет угрозу их жизни и здоровью со стороны конструктивного и объемно-планировочного решения объекта исследования.

Также указано, что жилой дом N в целом, в том числе, в части квартиры N, не соответствует проектной документации на реконструкцию жилого дома, изготовленной ООО "ЭкспертПроектРеставрация", 2022. Перечень работ, которые необходимо выполнить согласно проекту, в том числе в квартире N, следующий:

Устройство в пределах первого этажа наружных стен из газобетонных блоков D500 300х250х600 мм на цементно-песчаном растворе М50 толщиной 300мм с утеплением минераловатными плитами типа "Технофас" толщиной 100мм с последующей отделкой декоративной штукатуркой по системе "Авангард";

Устройство в пределах первого этажа внутренних стен из газобетонных блоков D500 300х250х600 мм на цементно-песчаном растворе М50 толщиной 300мм;

Перегородки в пределах первого этажа из газобетонных блоков D500 100х250х600 мм и D500 150х250х600 мм на клеевом растворе;

Устройство армопояса на отметках -0,500, +2,800 жилого дома толщиной 200 мм;

Устройство перекрытия жилого дома на отметке -0,500 и в уровнях чердачного перекрытия из монолитного железобетона на несъемные опалубки из металлопрофиля с ребрами жесткости по металлическим двутавровым балкам;

Устройство металлических двутавровых балок взамен деревянных в конструкции междуэтажного перекрытия над первым этажом и в пределах второго этажа квартиры N (оценить перекрытия в остальных помещениях жилого дома не представляется возможным, так как конструкции скрыты для визуального осмотра).

Устройство полов в квартирах N и в помещении N в квартире N из армированной цементно-песчаной стяжки марки М150 по звукоизоляции из полистирола ПСБ-35 (оценить выполнена ли звукоизоляция поверхности пола в остальных помещениях жилого дома не представляется возможным, так как выполнена отделка поверхности пола, конструкции скрыты для визуального смотра).

Отделка стен в квартирах N в полном объеме в жилых комнатах, холлах, кухнях, санузлах, ванных штукатуркой.

Выполнить утепление наружных стен минераловатными плитами с последующей штукатуркой по системе "Авангард".

Из заключения эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России также следует, что жилой дом N, расположенный по <адрес> до реконструкции имел общую площадь <данные изъяты> кв. м, после выполненной реконструкции общая площадь дома составила <данные изъяты> кв. м, что не соответствует разрешению на реконструкцию указанного дома от 26.10.2009 в части общей площади дома и, соответственно, строительного объема.

Также указано, что на момент проведения осмотра установлено, что работы по устройству конструкции крыши не завершены: отсутствует или частично устроен теплоизоляционный слой скосов, имеются нарушения в технологии устройства крыши в части устройства пароизоляционного слоя и контробрешетки, следовательно, отсутствует вентиляционный зазор для прохождения воздуха. Также отсутствует люк выхода в чердачное пространство, не устроен звукоизоляционный слой междуэтажного перекрытия.

С учетом изложенного, эксперт пришел к выводу, что конструкция чердачного перекрытия не обеспечивает нормируемое сопротивление теплопередачи ограждающей конструкции.

Стены в здании на момент осмотра находятся в ограниченно работоспособном состоянии, стены и перегородки не соответствуют проекту. Кладка фронтона конструкции крыши в помещении чердака выполнена с нарушения технологии (неравномерная укладка газобетонных блоков, различная толщина швов, выступающие части кладки).

На момент осмотра имеются участки просветов в конструкции кровли над квартирой N, что может привести к проникновению влаги и талых вод в чердачное пространство.

В квартире N на потолке наблюдается прогиб и обрушение конструкции ранее существовавшего перекрытия, часть конструкции перекрытия, а именно балки перекрытия, дощатая подшивка и тепло-изоляционный слой демонтированы либо обрушены. В ходе осмотра установлено, что в указанной квартире выше существующих балок на 100 мм уложены новые деревянные балки сечение 100х200, на которые уложены профилированные стальные листы для устройства монолитного ребристого перекрытия, которые не имеют изоляции от каменной кладки, что противоречит нормативным требованиям. А также опирание отдельных балок выполнено на отдельные кирпичи, что недопустимо. Конструкция перекрытия над квартирой N и дома в целом находится в аварийном состоянии. Также на момент проведения осмотра отсутствовал армопояс, наличие которого предусмотрено проектной документацией.

На дату осмотра в стенах квартиры N и надстроенной части над ней в наружной штукатурке имеются трещины косого направления, что свидетельствует о неравномерной осадке здания и указывает на ограниченно работоспособное состояние фундаментов. В месте устройства оконного проема квартиры N имеются трещины вдоль кладки.

Экспертом указано, что в соответствии с проектной документацией необходимо было выполнить монолитное железобетонное перекрытие по несъемной опалубке из металлопрофиля в уровне первого, второго, третьего этажей и чердака. Фактически балки смонтированы частично металлические, частично деревянные без изоляции от каменной кладки с нарушением нормативных требований, перекрытие первого этажа (над подвалом) сохранено ранее существовавшее из армокирпичных сводов по стальным балкам, чердачное перекрытие выполнено деревянное, что не соответствует проекту.

Поскольку фактически смонтированы частично деревянные балки взамен металлическим и перекрытия жилого дома исполнены частично деревянные, то степень огнестойкости, класс конструктивной и функциональной пожарной безопасности снижается.

Давая оценку указанному экспертному заключению, суд обоснованно исходил из того, что данное экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является ясным и полным, содержит подробное описание проведенных исследований, в том числе фотоматериалы, не содержат противоречий, в заключении даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Доводы о несогласии с выводами заключения эксперта N от 29 октября 2024 года судебной коллегией отклоняются, поскольку оценивая заключение судебной экспертизы, суд правомерно принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, так как заключение соответствует предъявляемым законом требованиям, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет специальную квалификацию и образование, его выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, согласуются с исследовательской частью заключения. Процессуальный порядок проведения экспертизы соблюден. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопреки позиции подателя жалобы, стаж работы эксперта не свидетельствует о необоснованности сделанных им выводов.

Как правильно указал суд первой инстанции относимых, допустимых, достоверных и достаточных в своей совокупности и взаимосвязи доказательств, явно опровергающих выводы эксперта, в нарушение ст. 56, 57, 60 ГПК РФ стороной истца Ф.Е. не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что при проведении экспертизы нарушен запрет на самостоятельный сбор материалов для подготовки экспертного заключения, а также о том, что истец не извещался экспертом об осмотре МКД, проведенного 08.09.2024, не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с абзацем 12 ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы.

Ссылки стороны истца на то, что эксперт самостоятельно выезжала на объект 08.09.2024 и производила фотографирование, и эти фотографии также имеются в экспертном заключении, о нарушении экспертом указанного запрета не свидетельствует.

Само по себе неучастие истца в осмотре, проведенном экспертом 08.09.2024, при том, что стороны присутствовали при осмотрах, проведенных экспертом 12.07.2024 и 28.10.2024, в отсутствие в части 3 статьи 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации императивного требования по обеспечению права лиц, участвующих в деле, присутствовать при проведении экспертизы, о недопустимости экспертного заключения не свидетельствует, на правильность выводов судебной экспертизы не повлияло.

Несогласие истца с выводами эксперта само по себе не свидетельствует о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования и не может являться основанием для признания такого доказательства недопустимым.

Также судом дана надлежащая оценка заключению эксперта N, выполненному ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки", с которой судебная коллегия соглашается, при том, что с 31 октября 2023 года, на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации N 3041-р судебные экспертизы по делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными экспертно-судебными организациями.

Оценив представленные доказательства, суд обоснованно исходил из доказанности того обстоятельства, что выполненная реконструкция является самовольной, поскольку при ее проведении не были соблюдены условия выданного разрешения, реконструкция выполнена не в соответствии с проектной документацией, разработанной Ф.Е. во исполнение решения суда, с нарушением строительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных норм и правил, влечет угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований о сохранении многоквартирного дома в реконструированном состоянии.

Приводимые подателем жалобы доводы о возможности сохранения в реконструированном виде части МКД, не могут быть приняты во внимание, поскольку выполненная реконструкция повлекла изменение параметров всего МКД и его сохранение в реконструированном виде возможно только в целом.

Отказывая в удовлетворении требований Ф.Е. о признании прекращенным права собственности муниципального образования "Янтарный городской округ" на уничтоженные пожаром квартиры N дома <адрес>, суд исходил из того, что по условиям п. 3.1 инвестиционного контракта, застройщик приобретает право собственности на реконструированную площадь <данные изъяты> и <данные изъяты> этажа многоквартирного жилого дома <адрес>, полученную в результате реконструкции жилого дома, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, вопросы прекращения и возникновения права собственности Застройщика на образованные в результате реконструкции помещения в указанном МКД могут быть разрешены судом только после завершения работ по его реконструкции и введения в гражданский оборот в административном или судебном порядке.

То обстоятельство, что представитель администрации не возражал против удовлетворения указанных требований, не могло служить достаточным для удовлетворения иска в этой части, при этом согласно ответу администрации от 27 января 2023 года N, направленному в адрес Ф.Е., она также указывала о возможности рассмотрения вопроса о распределении площади по инвестиционному контракту после ввода дома в эксплуатацию.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации указанную позицию поддержал, решение суда в указанной части не обжаловал.

Разрешая исковые требования Ш.С., суд исходил из доказанности того обстоятельства, что работы по реконструкции МКД N велись с нарушениями и негативно повлияли на состояние квартиры N в доме <адрес>, что подтверждается техническим отчетом от 26 августа 2019 года, составленным Калининградским филиалом ФГУП "Ростехинвентариция Федеральное БТИ", а также заключением эксперта N от 15 октября 2019 года, составленным ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста России и представленным в материалы гражданского дела N 2-191/2019, и установив, что до настоящего времени допущенные нарушения строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, в том числе в отношении квартиры N не устранены, пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для возложения на Ф.Е. обязанности по производству работ в отношении квартиры N, предусмотренных проектом, изготовленным ООО "ЭкспертПроектРеставрация", перечень которых приведен в техническом заключении ООО "Независимая экспертиза" N от 07 февраля 2025 года и соотносится с перечнем работ, указанным в заключении эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России N от 29 октября 2024 года.

Так, из заключения эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России N от 29 октября 2024 года следует, что полы в квартире N деревянные, находятся в аварийном состоянии, инженерные сети в квартире N отсутствуют, вентиляционный канал, расположенный в кухне перекрыт деревянной балкой, что нарушает поток воздуха, вентиляционные отверстия, расположенные в санузле снаружи закрыты отделочным слоем. На дату осмотра внутренняя штукатурка стен помещений квартиры полностью утрачена, отслоилась, на значительной площади обрушена; кладка внутренних стен и перегородок в квартире N в месте сопряжения с перекрытиями частично разрушена, выявлено увлажнение стен, имеются следы залития в виде подтеков, а также пятна темного цвета (предположительно следы плесени). Также в заключении указано на несоответствие межэтажного перекрытия над квартирой N, как проектной документации, так и требованиям действующих строительных норм и правил.

При удовлетворении исковых требований Ш.С. суд правомерно принял во внимание представленное им техническое заключение ООО "Независимая экспертиза" N, поскольку выводы специалиста касаются исключительно квартиры N, тогда как заключение ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России N от 29 октября 2024 года содержит выводы о необходимости выполнения указанных работ в целом в МКД N, в том числе включая работы по квартире N. При этом перечень указанных работ определялся специалистом с целью устранения допущенных при реконструкции нарушений строительных нормативов, создающих небезопасные условия эксплуатации (пребывания) людей и влекущих угрозу их жизни и здоровью.

Приводимые в апелляционной жалобе доводы о необоснованном возложении на Ф.Е. обязанности по выполнению ремонтных работ в квартире N со ссылкой на то, что часть работ должна выполняться в рамках обслуживания МКД, а часть работ самим собственником квартиры N, не могут быть признаны состоятельными, поскольку проведение ряда работ предусмотрено проектной документацией, разработанной ООО "ЭкспертПроектРеставрация" по заказу самой Ф.Е.

Более того судебная коллегия принимает во внимание, что одним из условий заключенного между администрацией и правопредшественником Ф.Е. инвестиционного контракта, в рамках реализации которого предусматривалась передача инвестору-застройщику реконструированной площади <данные изъяты> и <данные изъяты> этажа МКД (за исключением квартиры N), являлось обеспечение собственника квартиры N жильем, в том числе на период реконструкции, что следует из буквального содержания пунктов 2.2, 5.2.3.

Приводимые представителем истца доводы о том, что данными пунктами была предусмотрена обязанность застройщика по обеспечению жильем собственника квартиры N только на период реконструкции, являются несостоятельными, поскольку противоречат содержанию указанных пунктов инвестиционного контракта.

Более того, из содержания решения Светлогорского горосдкого суда Калининградской области от 01 июля 2009 года по делу по иску ФИО5 (собственника квартиры N) к администрации МО "Янтарный городской округ" о предоставлении жилого помещения по договору социального найма следует, что представитель администрации, возражая против заявленных требований, ссылался на то, что обязанность по обеспечению жильем собственника квартиры N возложена на инвестора-застройщика в соответствии с положениями п. 2.2, п. 5.2.3 инвестиционного контракта.

Таким образом, поскольку обеспечение жильем предполагает обеспечение жилым помещением, пригодным для проживания, суд правомерно возложил на Ф.Е. обязанность по производству работ, указанных в заключении ООО "Независимая экспертиза", направленных на приведение жилого помещения в пригодное для проживания состояние.

Вопреки позиции подателя жалобы, оснований для вывода о наличии в действиях Ш.С. злоупотребления правом, суд правомерно не усмотрел. Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае обращение в суд Ш.С. с настоящим иском является реализацией права на судебную защиту нарушенного права.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 22 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 августа 2025 года.