Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А.,

судей Бацман Н.В., Веревкина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А46-19043/2023

по иску департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН 5503031117, ОГРН 1025500761142)

к обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (ИНН 5501096126, ОГРН 1065501054046)

о признании объекта самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства, признании отсутствующим права собственности, аннулировании записи

о государственной регистрации права собственности, снятии с государственного кадастрового учета,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Статус"

к департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, Администрации города Омска о признании права собственности на самовольно реконструированную постройку,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524), Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (ИНН 5503242252, ОГРН 1135543018522), Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (ИНН 5503084944, ОГРН 1045504034840),

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие:

от департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Бруева Е.А. (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 22.01.2025 N ИСХ-ДАГ П-02-02/389 сроком действия один год);

от общества с ограниченной ответственностью "Статус" - Новоселов А.В. (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 15.01.2024 сроком действия три года);

департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым к обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ООО "Статус", общество, ответчик), в котором просил (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений):

- признать объект капитального строительства, с кадастровым номером (КН) 55:36:110106:7067 (гараж), расположенный на земельном участке с КН <...> (далее также - Участок), самовольной постройкой;

- обязать ООО "Статус" самостоятельно либо за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства, с КН <...> (гараж), расположенный на земельном участке с КН <...> в срок, не превышающий трех календарных месяцев со дня вступления решения суда в законную силу;

- признать отсутствующим право собственности ООО "Статус" на объект капитального строительства, с КН <...> (гараж), расположенный на земельном участке с КН <...>;

- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 55:36:110106:7067-55/092/2023-1 от 19.07.2023 о государственной регистрации права собственности ООО "Статус" на гараж с КН <...>, площадью 235,5 кв. м, расположенный в границах земельного участка с КН <...>.

- снять с государственного кадастрового учета гараж с КН <...>, площадью 235,5 кв. м, расположенный в границах земельного участка с КН <...>.

Ответчиком заявлено встречное исковое требование к департаменту, Администрации города Омска (далее - Администрация, ответчик) о признании права собственности на объект капитального строительства - нежилое 1-этажное задание "автомобильная мойка" с КН <...> площадью 235,5 кв. м, расположенный на земельном участке с КН <...>, которое принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области), Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (далее - Госстройнадзор Омской области), Главное управление Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее - Главное Управление МЧС России по Омской области).

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.09.2024 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Встречное требование ООО "Статус" удовлетворено; признано право собственности общества "Статус" на объект капитального строительства - нежилое 1-этажное здание "автомобильная мойка" с кадастровым номером <...> площадью 235,5 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных департаментом исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы (и исковых требований) Департамент указывал следующее:

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 23.04.2020 было выдано лишь в отношении торгового комплекса общей площадью 3055,9 кв. м, иные объекты данным разрешением в эксплуатацию не вводились; проектной документацией (шифр ОМ-1088), представленной для выдачи разрешения на строительство от 27.04.2018, строительство вспомогательных объектов (гаража, автомойки) не предусмотрено; разрешение на строительство иных объектов не выдавалось; следовательно, спорный объект возведен без соответствующих разрешений;

- расположенная на Участке автомойка не соответствует критериям отнесения строений и сооружений к вспомогательным объектам;

- спорный объект имеет признаки самовольной постройки; сама по себе возможность легализации объекта самовольного строительства не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права на такой объект; в данном случае требование ответчика направлено на обход административной процедуры, установленной градостроительным законодательством; отсутствие хотя бы одного условия для признания права собственности на самовольную постройку влечет отказ в удовлетворении иска.

В отзыве на апелляционную жалобу, поступившем 22.10.2024, ООО "Статус" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, возражает на доводы апелляционной жалобы.

Также отзыв на апелляционную жалобу представлен 30.10.2024 Администрацией города Омска. Соответчик по встречному иску просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования Департамента и отказать в удовлетворении требований ООО "Статус". В обоснование Администрация указывает, что необходимая совокупность условий для признания права собственности на спорный объект отсутствует; в материалах дела не имеется разрешительной документации на спорный объект, который не является вспомогательным.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 рассмотрение апелляционной жалобы отложено, сторонам предложено представить дополнительные пояснения по поставленным судом вопросам.

Обществу "Статус" предложено представить пояснения относительно возможности подтверждения безопасности объекта, в отношении которого заявлено требование о признании права собственности на самовольную постройку, без проведения судебной экспертизы в государственном экспертном учреждении.

Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска предложено:

- представить пояснения относительно избранного способа защиты права;

- обосновать каждое требование применительно к обстоятельствам дела, в частности: указать правовые основания требований в части признания отсутствующим права собственности ООО "Статус", аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО "Статус", снятии с государственного кадастрового учета в отношении гаража с КН <...>, а именно: фактическое отсутствие гаража на дату обращения в арбитражный суд с иском либо наличие у гаража признаков самовольной постройки;

- обосновать требование об обязании ООО "Статус" самостоятельно либо за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства, с КН <...> (гараж), с учетом того, что из искового заявления и приложенных к нему документов следует, что на дату обращения в арбитражный суд с иском данный объект фактически отсутствовал (переоборудован в автомойку); пояснить, на восстановление каких прав направлено данное требование, каким образом должно быть исполнено решение об удовлетворении данного требования.

25.11.2024 от ООО "Статус" поступили дополнительные пояснения, в которых общество выразило готовность заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой общество просит поручить Федеральному бюджетному учреждению "Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", по вопросам исследования технического состояния несуших строительных конструкций здания спорного объекта для оценки возможности его дальнейшей безопасной эксплуатации; разработки при необходимости рекомендаций для дальнейшей безопасной эксплуатации спорного объекта.

06.12.2024 дополнительные пояснения представлены Департаментом.

Определением от 23.01.2025 суд апелляционной инстанции в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

24.01.2024 от ООО "Статус" поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

27.01.2025 от департамента архитектуры поступило заявление об уточнении исковых требований.

Департамент просит:

- запретить ООО "Статус" и иным лицам эксплуатацию объекта капитального строительства с назначением "автомойка", расположенного в северо-западной части земельного участка с КН <...>;

- признать объект капитального строительства, эксплуатируемый как "автомойка", самовольной постройкой;

- обязать ООО "Статус" самостоятельно либо за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства, эксплуатируемого как "автомойка", расположенного в северо-западной части земельного участка с КН <...>, в срок, не превышающий трех календарных месяцев со дня вступления решения суда в законную силу;

- признать объект капитального строительства, КН <...> с наименованием "гараж", расположенный на земельном участке с КН <...>, самовольной постройкой;

- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 55:36:110106:7067-55/092/2023-1 от 19.07.2023 о государственной регистрации права собственности ООО "Статус" на гараж с КН <...>, площадью 235,5 кв. м, расположенный в границах земельного участка с КН <...>;

- снять с государственного кадастрового учета гараж с КН <...>, площадью 235,5 кв. м, расположенный в границах земельного участка с КН <...>.

Уточнение исковых требований принято в судебном заседании 28.01.2025.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертной организации - Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Омская ЛСЭ).

03.10.2025 от ФБУ Омская ЛСЭ поступило заключение эксперта N 336/2-3-25 от 01.10.2025.

Определением от 29.10.2025 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 13.11.2025.

От ООО "Статус" и Департамента поступили дополнительные пояснения в связи с поступившим заключением.

Общество просит удовлетворить заявленные им исковые требования, ссылаясь на то, что объект соответствует требованиям в области безопасности, препятствий в признании права собственности на него не имеется.

Департамент просит отказать в удовлетворении встречных требований общества, удовлетворить требования Департамента, указывая, что как возведение первоначального объекта (гаража), так и его реконструкция в здание автомойки являются самовольными; в материалах дела отсутствует достаточный объем доказательств, подтверждающих соответствие здания требованиям безопасности, конструкции здания имеют недостатки, размещение автомойки не соответствует утвержденной планировки территории.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2025 в порядке статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Краецкой Е.Б. на судью Веревкина А.В., рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представители сторон поддержали письменно изложенные позиции, ответили на вопросы суда.

Представители надлежаще извещенных третьих лиц в судебное заседание не явились; на основании статьи 156 АПК РФ заседание проведено в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как указал Департамент, обращаясь с иском, согласно поступившему уведомлению о выявлении самовольной постройки Госстройнадзора Омской области от 22.09.2023 N 04-11/11 выявлен факт строительства объекта капитального строительства вблизи здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Кировский АО, ул. Ватутина, 20/1, расположенного на земельном участке с КН <...>, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия от 19.09.2023 N 04-15/16.

По данным Единого государственного реестра недвижимости правообладателем земельного участка с КН <...> с видом разрешенного использования "магазины (код 4.4); объекты дорожного сервиса (код 4.9.1)" площадью 6246 кв. м с 26.06.2023 является ООО "Статус".

На указанном земельном участке согласно выписке из ЕГРН от 12.09.2023 расположены следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с КН <...> с наименованием "торговый комплекс" площадью 3055,9 кв. м, 2020 года ввода в эксплуатацию по завершении строительства, с 12.05.2020 в собственности ООО "Статус",

- сооружение электроэнергетики с КН <...> протяженностью 760 м, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют;

- нежилое здание с КН <...> с наименованием "гараж" площадью 235,5 кв. м, 2023 года завершения строительства, указан как объект вспомогательного назначения, с 19.07.2023 в собственности ООО "Статус".

Согласно акту контрольного (надзорного) мероприятия от 19.09.2023 N 04-15/16 по результатам выездного обследования специалистами Госстройнадзора Омской области выявлено, что на земельном участке с КН <...> осуществлено устройство монолитной железобетонной фундаментной плиты, частично смонтирован каркас, из плиты основания выведены инженерные коммуникации (кабель). На момент обследования продолжаются работы по монтажу металлического каркаса.

Земельный участок с КН <...> образован 27.10.2022 путем перераспределения земельного участка с КН <...> и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, который в свою очередь образован путем объединения земельных участков с КН <...>.

Департаментом архитектуры ООО "Статус" в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), было выдано разрешение на строительство от 27.04.2018 N 5 5-ш55301000-96-2018 (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 12.07.2017 N 55-ш55301000-135-2017) торгового комплекса по улице Ватутина в Кировском административном округе города Омска на земельных участках с КН <...>.

Распоряжением департамента архитектуры от 23.04.2020 N 533 в порядке, предусмотренном статьей 55 ГрК РФ, выдано разрешение на ввод в эксплуатацию от 23.04.2023 N 55-га55301000-2589-2020 законченного строительством объекта капитального строительства "Торговый комплекс", расположенного по адресу: улица Ватутина, дом 20/1, Кировский административный округ, город Омск, 644074, общей площадью здания 3055,9 кв. м.

Согласно фотоматериалам, приложенным к акту контрольного (надзорного) мероприятия Госстройнадзора Омской области от 19.09.2023 N 04-15/16, строительство объекта осуществляется в западной части земельного участка с КН <...> на территории, предназначенной для парковки автомобилей. Разрешения на строительство иных объектов капитального строительства, в том числе объекта дорожного сервиса, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <...>, в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ, департаментом архитектуры не выдавались.

Обосновывая исковые требования, Департамент указывает, что спорный Объект возведен без получения необходимого разрешения. Проектной документацией (шифр ОМ-1088), представленной для выдачи разрешения на строительство от 27.04.2018 N 55-ш55301000-96-2018, не предусмотрено строительство вспомогательных объектов, в том числе объекта дорожного сервиса. Кроме того, строение или сооружение вспомогательного использования с функциональным назначением "объект дорожного сервиса", в том числе автосервиса для обслуживания автомобилей, технологически не связано с назначением основного объекта "торговый комплекс". При этом истец отметил, что объект дорожного сервиса, расположенный на земельном участке с КН <...>, не соответствует критериям отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 703.

Возражая против удовлетворения иска, ООО "Статус" указывало, что существующий в настоящее время и принадлежащий на праве собственности ответчику (запись в ЕГРН от 26.06.2023) земельный участок с КН <...> образован путем перераспределения земельного участка с КН <...> (ранее уже принадлежавшего ответчику на праве собственности) и выкупленных ответчиком участков, ранее находившихся в публичной собственности, с КН <...>. На момент рассмотрения дела право собственности ответчика на земельный участок, на котором располагается спорный объект, зарегистрировано и никем не оспаривается.

Согласно данным, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка (далее по тексту - ГПЗУ) (подготовлен и выдан Департаментом по заявлению ответчика 23.08.2023 г.) КН <...>, указанный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден Постановлением Администрации города Омска от 10.09.2010 N 805-п, соответствующий Проект планировки территории, допускающий размещение на участке объектов торговли и дорожного сервиса; среди видов разрешенного использования земельного участка имеется вспомогательный вид "гаражи". Вследствие увеличения площади земельного участка обеспечено необходимое число парковочных мест.

Возведенный в 2023 г. гараж являлся вспомогательным объектом по отношению к объекта недвижимости - нежилому зданию с КН <...> с наименованием "торговый комплекс" площадью 3055,9 кв. м, 2020 года ввода в эксплуатацию.

Право собственности на объект "гараж" зарегистрировано за ответчиком.

На стадии после завершения строительства и регистрации права собственности ООО "Статус" на спорный объект недвижимости, ООО "Статус" принято решение использовать спорный объект по иному (нежели указано в ЕГРН - "гараж") назначению - в качестве автомойки. Общество утверждает, что технические характеристики объекта не изменились, изменен лишь материал части внешних стен - на стеклопакеты.

ООО "Статус" заявлено встречное исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое 1-этажное задание "автомобильная мойка" с КН <...> площадью 235,5 кв. м, расположенный на земельном участке с КН <...>.

В суде апелляционной инстанции Департаментом уточнены первоначальные исковые требования. Департаментом уточнено, что требования о запрете эксплуатации, признании объекта самовольной постройкой заявлены в отношении фактически существующего в настоящий момент как автомойка здания - то есть объекта, на который общество просит признать право собственности во встречном иске. При этом, в части наименования объекта требования, касающиеся совершения действий с данными ЕГРН, сформулированы в соответствии с данными реестра, то есть заявлены в отношении объекта, поименованного как "гараж". Признать объект капитального строительства, КН <...> с наименованием "гараж", расположенный на земельном участке с КН <...>, самовольной постройкой.

Уточнение исковых требований принято судом апелляционной инстанции.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении требований ООО "Статус" о признании права собственности общества на спорный объект и, соответственно, об отказе в удовлетворении требований Департамента о его сносе.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

По правилу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие хотя бы одного из приведенных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

На основании пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Пункт 1 статьи 55 ГрК РФ определяет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор 16.11.2022) выражена следующая правовая позиция.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 44) разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как указано в пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ N 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022), указано, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (пункт 8 Обзора от 16.11.2022).

Учитывая приведенные правовые положения и разъяснения по их применению, фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции оценил фактические обстоятельства настоящего дела.

Как следует из материалов дела и подтверждается сторонами, объект с наименованием "Гараж" в настоящее время в натуре не существует; поскольку признание постройки самовольной и удовлетворение требований о ее сносе возможно лишь применительно к существующему объекту, исковые требования, заявленные Департаментом в отношении "Гаража", удовлетворены быть не могут.

Существующий в настоящее время спорный объект "Автомойка" расположен на земельном участке, принадлежащем обществу, и не выходит за его пределы, иное из материалов дела не следует.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок КН <...> отнесен к категории земель: Земли населенных пунктов, Виды разрешенного использования: Магазины (код 4.4), Объекты дорожного сервиса (код 4.9.1)

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 24.12.2024) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" Содержание вида разрешенного использования Объекты дорожного сервиса (код 4.9.1) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4, в том числе Автомобильные мойки Размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли (код 4.9.1.3).

Согласно данным, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка (далее по тексту - ГПЗУ) (подготовлен и выдан Департаментом по заявлению ответчика 23.08.2023 г.) с кадастровым номером <...>, указанный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден Постановлением Администрации города Омска от 10.09.2010 N 805-п, соответствующий Проект планировки территории (элемент планировочной структуры N 14 планировочного района IV, зона размещения магазина. Проект межевания территории в границах планировочной структуры N 14 планировочного района IV проекта планировки территории утвержден Постановлением Администрации города Омска от 30.12.2016 г. N 1572-п. Согласно информации, содержащейся в ГПЗУ в разделе 2.2. "Информация о видах разрешенного использования земельного участка", основными видами разрешенного использовании ЗУ и ОКС (в том числе) являются: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2.), и объекты дорожного сервиса (код 4.9.1.). Согласно информации, содержащейся в ГПЗУ в разделе 2.2. "Информация о видах разрешенного использования земельного участка" (подраздел 3, "Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства"), указан вспомогательный вид - Гаражи (код.4.9.)

То есть размещение автомойки на земельном участке КН <...> соответствует виду разрешенного использования данного участка.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Статус" в качестве доказательств безопасности объекта, соответствия его установленным нормам и правилам были представлены заключения специалистов.

С целью квалифицированной оценки соответствия спорного объекта (здание "автомобильной мойки") санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к объектам аналогичного назначения, общество обратилось в ООО "Санитарная экспертиза", аккредитованное для проведения соответствующих экспертиз в области защиты прав потребителей и благополучия человека. По результатам обращения было получено Экспертное заключение N 198П от 11.03.2024 на проект санитарно-защитной зоны по объекту "Административное здание Торгового центра, автомойка самообслуживания "Акватория". В заключительной части заключения указано, что проект санитарно-защитной зоны для объекта: "Административное здание Торгового центра, автомойка самообслуживания "Акватория", соответствует требованиям: СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", изменения и дополнения N 1, 2, 3, 4; СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий"; СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания".

Управление Роспотребнадзора по Омской области Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по результатам рассмотрения представленных обществом документов выдало Санитарно-эпидемиологическое заключение N 55.01.04.000.Т.000129.04.24 от 01.04.2024 о том, что названный Проект соответствует государственным санитарноэпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Сани гарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". СанПиН 2.1.3684-21, СанПиН 1.2.3685-21.

По результатам обращения общества к лицу, аккредитованному для выдачи соответствующих заключений о соответствии объектов требованиям пожарной безопасности ИП Амельченко В.А. (ИНН 5502030651054) было получено заключение о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности от 17.04.2024 по объекту защиты "Здание автомойки самообслуживания по адресу: г. Омска, ул. Ватутина д. 20/2 в Кировском административном округе г. Омска". В заключительной части упомянутого экспертного заключения специалистом сделан вывод, что пожарная безопасность объекта обеспечена, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах по пожарной безопасности, указанных в п. 1 ч. 3 ст. 4 упомянутого Федерального закона.

Кроме того, Главному управлению МЧС России по Омской области судом первой инстанции было поручено осуществить осмотр спорного объекта, в результате которого, установлено, что пожарная безопасность на спорном объекте защиты обеспечена полностью, что отражено в отзыве третьего лица.

С целью оценки технического состояния конструкций спорного объекта, определения соответствия его установленным нормам и стандартам безопасности, действующим на территории РФ, для определения соблюдения конструктивной (механической) безопасности объекта и возможности его дальнейшей безаварийной эксплуатации или необходимости восстановления (согласно п. 1 ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния"), определения соответствия выполненных работ и примененных строительных материалов при строительстве объекта техническим регламентам в области безопасности строительства и разработки рекомендаций по обеспечению дальнейшей безопасной эксплуатации обследованного объекта (при необходимости), ООО "Статус" обратилось в ООО "Центр качества строительства".

Согласно заключению ООО "Центр качества строительства" было получено "Обследование и оценка технического состояния несущих конструкций здания автомойки "Акватория" по адресу: г. Омска, ул. Ватутина 20/2 Шифр 16-2024/ТЗ, не установлено существенных нарушений требований в области обеспечения безопасности, препятствующих эксплуатации здания.

Вместе с тем, поскольку в силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р в редакции распоряжения от 31.10.2023 N 3041-р, судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями, судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению "Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли объект капитального строительства - нежилое 1-этажное здание "автомобильная мойка" площадью 235,5 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...> установленным требованиям в области безопасности строительства и возможна ли его дальнейшая безопасная эксплуатация или необходимо восстановление (согласно ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния") по результатам обследования фактического технического состояния строительных конструкций здания спорного объекта.

При необходимости экспертам надлежало разработать рекомендации по обеспечению дальнейшей безопасной эксплуатации обследованного объекта.

Согласно заключению экспертизы N 336/2-3-25 от 01.10.2025 исследуемый объект соответствует установленным строительным требованиям в области механической безопасности, его дальнейшая эксплуатация возможна.

На основании статьи 7 главы 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений и результатов проведенного исследования техническое состояние конструктивных элементов исследуемого здания оценено как работоспособное, признаки разрушения отдельных строительных конструкций и всего здания, деформаций недопустимой величины строительных конструкций и основания, повреждений в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности - отсутствуют.

При этом эксперт установил наличие некоторых устранимых дефектов (несоответствий) отдельных конструктивных элементов здания, которые не приводят к нарушению его работоспособности, снижению несущей способности, но, по мнению эксперта, подлежат устранению для приведения элементов здания в нормативное состояние. Экспертом предложены рекомендации по устранению выявленных несоответствий и предложено провести требуемые работы на основании специально разработанного проектно-технического решения (обоснования), выполненного специализированной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО (по положениям ГрК РФ).

Результаты экспертизы Департаментом не оспорены.

ООО "Статус" пояснило, что им получен ответ специализированной организации - ФГБОУ ВО "СибАДИ", имеющей соответствующий допуск СРО в области осуществления проектных изысканий о возможности разработки специального проектно-технического решения (обоснования) для организации устранения упомянутых несоответствий (срок выполнения - 25 рабочих дней, предлагаемая стоимость - 120 000 руб. (в т.ч. НДС), после разработки которого будет определена строительная организация, имеющая право (допуск) на проведение такого вида работ и проведены соответствующие работы (ответ представлен в материалы дела). Ориентировочный срок проведения проектно-изыскательских (с учетом их проверки) и строительно-монтажных работ, по утверждению общества, может составлять не более 3 месяцев.

Результаты заключений экспертов (специалистов), полученные по результатам проведения внесудебных экспертиз (исследований), представленные в суд первой инстанции, хоть и не являются заключением эксперта в смысле статьи 86 АПК РФ, но (наравне с заключением эксперта, полученным по результатам проведения судебной экспертизы), обладают доказательственной силой как иной документ (часть 2 статьи 62, статьи 89 АПК РФ).

Департаментом указанные заключения не опровергнуты: ни путем представления рецензии, ни путем заявления возражений по выводам специалистов. Департамент не утверждает, что спорный объект представляет опасность для жизни и здоровья граждан, не указывает на какие-либо иные недостатки и нарушения, помимо изложенных в иске (отсутствие разрешительной документации).

Исходя из материалов дела, у суда основания полагать, что спорная постройка нарушает требования в области безопасности, отсутствуют.

Соответственно, не имеется достаточных оснований для запрета эксплуатации спорной постройки.

Таким образом, из совокупности представленных доказательств следует, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию спорного строения, при этом, объект расположен на принадлежащем обществу земельном участке, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, поскольку выявленные нарушения не являются достаточным основанием для применения такой исключительной меры, как снос самовольной постройки, вместе с тем имеются достаточные основания и отсутствуют препятствия в признании за обществом права собственности на спорный объект, в удовлетворении исковых требований Департамента судом апелляционной инстанции отказано в полном объеме, исковые требования ООО "Статус" судом удовлетворены.

Согласно положениям части 6.1 статьи 268 АПК РФ при переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

С учетом вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании статьи 269, пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В связи с отказом в удовлетворении иска и апелляционной жалобы Департамента судебные расходы по уплате государственной пошлины не распределяются, поскольку Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

Согласно разъяснениям пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы). С учетом изложенного, понесенные ООО "Статус" расходы по уплате государственной пошлины при подаче встречного иска, по проведению экспертизы относятся на само общество.

В порядке статей 108, 109 АПК РФ экспертному учреждению - федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в связи с проведением экспертизы с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда подлежат выплате 233 640 руб. 00 коп. на основании счета N 0000-000099 от 01.10.2025.

Излишне внесенные ООО "Статус" на депозит суда 360 руб. подлежат возвращению обществу.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Омской области от 17.09.2024 по делу N А46-19043/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

По первоначальному иску:

В удовлетворении требований отказать.

Встречное требование общества с ограниченной ответственностью "Статус" удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Статус" (ИНН 5501096126, ОГРН 1065501054046) на объект капитального строительства - нежилое 1-этажное здание "автомобильная мойка" с кадастровым номером <...> площадью 235,5 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Выплатить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 5502029700, КПП 550301001) на основании счета N 0000-000099 от 01.10.2025 за проведение экспертизы 233 640 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (ИНН 5501096126, ОГРН 1065501054046) с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 360 руб. 00 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.