Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Калуцких Р.Г., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г., при участии:

от ответчика ИП Кравченко А.А.: представитель Брим В.А. по доверенности от 27.10.2025;

от ответчика ООО "Производственно-коммерческая фирма Содружество 98": представитель Брим В.А. по доверенности от 20.10.2025;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2025 по делу N А32-8490/2024

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

(ИНН: 2320037148, ОГРН: 1022302934367)

к индивидуальному предпринимателю Кравченко Амалии Ариковне

(ИНН: 312331575103, ОГРНИП: 322237500181632);

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма Содружество 98"

(ИНН: 2320080425, ОГРН: 102230293270),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

(ИНН: 2309090540, ОГРН: 1042304982510);

муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края "Дирекция по реализации программ"

(ИНН: 2320135635, ОГРН: 1052311750028);

Департамент строительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

(ИНН: 2320169627, ОГРН: 1082366004930);

общество с ограниченной ответственностью "Инвест капитал" (ИНН: 7722661877, ОГРН: 5087746331525);

общество с ограниченной ответственностью "Морская звезда" (ИНН: 2320222711, ОГРН: 1142366010027);

Овсепян Жирайр Жораевич,

о признании, об обязании,

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация; истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кравченко Амалии Ариковне (далее - ИП Кравченко А.А.; предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма Содружество 98" (далее - ООО "ПКФ Содружество 98") со следующими требованиями:

- признать объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенный в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Приморская, 3 стр. 37 - самовольной постройкой.

- обязать ИП Кравченко Амалию и ООО "Производственно-коммерческая фирма Содружество 98" произвести снос объекта капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенный в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Приморская, 3 стр. 37, за свой счет.

- при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи указать, что решение суда является основанием для аннулирования права собственности ответчиков на объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенный в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Приморская, 3 стр. 37.

- при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи: - взыскать солидарно с ИП Кравченко Амалии Ариковны и ООО "Производственно коммерческая фирма Содружество 98" в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения.

- в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края "Дирекция по реализации программ", Департамент строительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - департамент), общество с ограниченной ответственностью "Инвест капитал", общество с ограниченной ответственностью "Морская звезда", Овсепян Жирайр Жораевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2025 по делу N А32-8490/2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, судом первой инстанции отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2024 по делу N А32-8490/2024. Судом также взыскано с Администрации МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя Кравченко Амалии Ариковны 279 850 руб. стоимости проведения судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером <...>, используемое в коммерческих целях (летнее кафе), реконструировано с увеличением этажности, без получения соответствующего разрешения на реконструкцию на территории неразграниченной государственной собственности. Кроме того, по мнению заявителя, расположение объекта капитального строительства с кадастровым номером <...> не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец также указывает на то обстоятельство, что заключение эксперта не содержит необходимых исследований, достаточных для утверждения того, что самовольно возведенное строение соответствует всем строительным требованиям и нормам и не создает угрозу жизни и здоровью.

Таким образом, по мнению апеллянта, спорный объект недвижимого имущества является объектом самовольного строительства и подлежит сносу в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а зарегистрированное в ЕГРН право собственности общества на спорный объект - подлежит прекращению.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу ответчики против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчики не соглашаются с доводами истца относительно того, что в материалы дела не представлена разрешительная документация на спорный объект. Напротив, в материалы дела представлены разрешительные документы от 1999 года, подлинность которых администрация не оспаривала и не заявляла об их фальсификации.

Ответчики также указывают, что судом установлено и материалами дела подтверждено возведение спорного объекта в 1999 году на основании Разрешения на строительство N 80/1 от 17.05.1999, выданного Администрацией г. Сочи. Объект был принят в эксплуатацию Актом от 20.06.1999, утвержденным Постановлением Администрации г. Сочи N 620/1 от 27.07.1999. Таким образом, на момент возведения объекта все необходимые разрешения были получены. По мнению ответчиков, истец, будучи автором разрешительных документов, не предпринял никаких действий по их оспариванию или отзыву за более чем двадцатипятилетний период, тем самым дав явно выраженное подтверждение их юридической силы своими последующими действиями (например, одобрение аренды и согласование работ). Кроме того, спорный объект расположен на земельном участке, предоставленном ответчикам на законных основаниях. Утверждения администрации относительно проведенной реконструкции и увеличении этажности объекта являются несостоятельными, поскольку изменение площади объекта связано не с его реконструкцией, а изменением методики учета площадей, в частности, с необходимостью учета эксплуатируемой кровли (террасы).

В судебном заседании представитель ответчиков дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи без взаимодействия с контролируемым лицом произведен осмотр земельного участка, расположенного в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Приморская, 3 стр. 37.

При проведении осмотра, а также изучением документов установлено, что согласно сведений, размещенных на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://pkk.rosreestr.ru/) в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 расположен объект капитального строительства (нежилое здание - летнее кафе") с кадастровым номером <...>, площадью 261.7 кв. м, этажность 1 (в том числе подземных 0), по адресу: г. Сочи, р-н Центральный, ул. Приморская, 3 стр. 37.

Указанный объект принадлежит на праве общей долевой собственности: Кравченко Амалии Ариковне (1/2 доля) и Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма Содружество 98" (1/2 доля), что подтверждается выпиской из ЕГРН N КУВИ-001/2024-20326216 от 22.01.2024.

Истец указывал, что согласно предоставленным департаментом сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, Центрального района города Сочи отсутствует.

Истец пояснял, что схемой МБУ города Сочи "Муниципальный институт генплана" от 26.01.2024 N 1299/21.01-11 установлено, что данное строение с кадастровым номером <...> расположено на территории неразграниченной государственной собственности, занимающее фактически 151,02 кв. м. Кроме того, площадь нависающей части строения, расположенного на территории неразграниченной государственной собственности, составляет 11,52 кв. м.

Вместе с тем, часть данного строения площадью 7,80, 22,38 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером <...>, которое предоставлено в пользование (постоянное, бессрочное) Муниципальному бюджетному учреждению города Сочи "Дирекция по реализации программ", что подтверждается выпиской из ЕГРН N КУВИ-001/2024-25210334 от 25.01.2024.

Истец пояснял, что в ходе визуального обследования установлено, что в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 расположен визуально двухэтажный объект недвижимости (фото 1 - 2), не соответствующий параметрам объекта, указанного в выписке из ЕГРН N КУВИ-001/2024-25210956 от 25.01.2024.

Учитывая изложенное, истец указывал, что выявлен факт выполнения строительных работ по реконструкции строения, объекта капитального строительства с кадастровым номером <...>, с увеличением этажности, без получения соответствующего разрешения на реконструкцию на территории неразграниченной государственной собственности.

Таким образом, по утверждению истца, в границах кадастрового квартала 23:49:0204029 имеются признаки самовольной постройки, что послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

В отзыве на исковое заявление ответчики выражали несогласие с предъявленными исковыми требованиями, указывали, что довод истца том, что отсутствует разрешительная документация на строительство спорного объекта, не соответствуют действительности.

Кроме того, ответчики поясняли, что здание летнего кафе возведено в период весна-лето 1999 года. 17 мая 1999 года ответчику, ООО ПКФ "Содружество-98", Администрацией г. Сочи в лице Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора было выдано Разрешение N 80/1 на строительство кафе быстрого обслуживания на 36 посадочных мест на основании

Постановления администрации г. Сочи от 09.12.97 N 875 N "О корректировке дислокации объектов мобильной и модульной торговли в рамках проекта модернизации всех торговых объектов города на 1998 год", "Схемы дислокации объектов сервиса на пляже "Приморском" в Центральном районе на 1999 год".

Согласно пункта N 40 Списка объектов обслуживания на пляже "Приморский" в Центральном районе, включенных в дислокацию на 1999 год, предусмотрено новое строительство кафе ООО "ПКФ" Содружество".

20.06.1999 между ООО "ПКФ "Содружество-98" и ООО "Черноморье" подписан Акт приемки законченного строительством объекта кафе быстрого обслуживания на 36 посадочных мест в г. Сочи, Приморская набережная, в Центральном районе. Из акта следует, что проектная документация на строительство разработана ИП Козиным А.П., исходные данные для проектирования выданы МИГ Администрации г. Сочи, экспертиза проектно-сметной документации проведена Комитетом архитектуры и градостроительства N 98-99 от 12.05.1999.

Постановлением N 620/1 от 27.07.1998 Администрация г. Сочи утвердила акт от 20.06.1999 по приемке в эксплуатацию законченного строительством кафе быстрого обслуживания общей площадью 88,9 кв. м.

В соответствии с п. 2 Постановления N 620/1 от 27.07.1998 МУП "Бюро технической инвентаризации города" предписано зарегистрировать на праве собственности за ООО "ПКФ Содружество-98" кафе быстрого обслуживания на 36 посадочных мест общей площадью 88,9 кв. м.

Согласно п. 3.2. Постановления N 620/1 от 27.07.1998 ООО "ПКФ "Содружество-98" предписано в месячный срок заключить договор аренды береговой охранной полосы с ГУП "Управление берегоукрепительных и противооползневых работ города".

Вновь возведенному зданию летнего кафе был присвоен регистрационный адрес: г. Сочи, ул. Приморская, 3, строение 37.

06.08.1999 МП Бюро технической инвентаризации ООО ПКФ "Содружество-98" было выдано регистрационное удостоверение о праве собственности на домовладение N 3 по ул. Приморской, строение 37 в г. Сочи.

Таким образом, ответчики утверждали, что спорный объект (здание кафе) возведено в соответствии с действующими в тот период требованиями закона, при наличии разрешения на строительство. Акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта подтверждает законность как самого строительства, так и ввода объекта в гражданский оборот.

Кроме того, ответчики в отзыве указывали, что 30.07.1999 между ГУП "Управление берегоукрепительных и противооползневых работ города" и ООО "Содружество-98" был заключен договор N 35/99 об условиях пользования береговой охранной полосой в Центральном районе г. Сочи, по условиям которого ООО "Содружество-98" во временное пользование был передан участок береговой охранной полосы протяженностью 15 погонных метров (пляж "Приморский") с комплексом гидротехнических сооружений согласно прилагаемому плану в целях эксплуатации кафе.

Согласно Акту приема передачи от 30.07.1999, УБПР, в соответствии с Договором N 35/99 об условиях пользования береговой охранной полосой в Центральном районе г. Сочи, передало ООО "ПКФ "Содружество" волногасящий пляж протяженностью 12,5 м, Волнозащитную стену с бермой протяженностью 15 м, Буну N 12 протяженностью 80 м.

07.08.1999 между ООО ПКФ "Содружество-98" и Цховребовым Русланом Федоровичем был заключен договор купли-продажи доли строения, по условиям которого 1/2 доля в праве на строение N 37 по ул. Приморская, 3 общей площадью 44,5 кв. м, перешла к Цховребову Р.Ф.

13.06.2000 между Администрацией г. Сочи и ООО "ПКФ "Содружество-98" был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, согласно которому ООО "Содружество-98" был предоставлен земельный участок под зданием кафе площадью 45 кв. м по ул. Приморской, строение 37-а.

В силу того, что здание кафе находилось в долевой собственности ООО "ПКФ Содружество-98" и Цховребова Р.Ф., аналогичный договор о предоставлении земельного участка площадью 45 кв. м в пользование на условиях аренды, был заключен между Администрацией г. Сочи и Цховребовым Р.Ф.

24.01.2004 Цховребов Р.Ф. по договору купли-продажи произвел отчуждение принадлежавшей ему 1/2 доли в праве на спорное кафе Попову О.А.

06.07.2005 Попов О.А. заключил договор купли-продажи 1/2 доли в праве на здание кафе с Карасовым И.А., который, в свою очередь, продал долю в праве Штуковой С.В.

22.06.2009 Штукова С.В. произвела отчуждение доли в праве на здание кафе Овсепяну Ж.Ж.

21.06.2022 между Овсепяном Ж.Ж. и Кравченко А.А. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве на здание летнего кафе.

Таким образом, на текущий момент собственниками спорного здания являются ООО ПКФ "Содружество-98" и ИП Кравченко А.А.

18.06.2004 между Российской Федерацией в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по г. Сочи и ООО "ПКФ "Содружество-98" был заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, N ДК-05, согласно которому ответчику во временное владение и пользование передана часть асфальтированной набережной площадью 93,65 кв. м, и часть подпорной стены площадью 6,35 кв. м, (общей площадью 100 кв. м), являющиеся имуществом казны Российской Федерации, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, для использования в целях эксплуатации летнего кафе на срок до 18.06.2019.

Аналогичный договор аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, N ДК-05, был заключен с ИП Поповым О.А., являвшимся собственником 1/2 доли в праве на спорное имущество в указанный период.

Ввиду того, что в последующем имущество (асфальтированная набережная и подпорная стена) перешло в муниципальною собственность и закреплено на праве оперативного управления за МБУ города Сочи "Дирекция по реализации программ", 25.12.2019 между МБУ г. Сочи "Дирекция по реализации программ" и ООО ПКФ "Содружество-98", с согласия Департамента имущественных отношений г. Сочи, на основании протокола заседания городской комиссии по рассмотрению вопросов использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города от 25.12.2019, заключен договор N ДК-05-2019 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно которому ответчику во временное владение и пользование передана асфальтированная набережная (часть) площадью 93,65 кв. м, подпорная стена (часть) площадью 6,35 кв. м, общей площадью 100 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, для использования в целях: размещение предприятия общепита, торговые на срок по 24.12.2034.

Аналогичный договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, 25.12.2019 N ДК-06-2019 заключен с ИП Овсепяном Ж.Ж., являвшимся собственником 1/2 доли в праве на спорное имущество в указанный период.

Таким образом, ответчики указывали, что довод истца о том, что часть спорного строения расположена в границах земельного участка, предоставленного в пользование МБУ "Дирекция по реализации программ", является злоупотреблением правом, поскольку именно истец согласовал передачу части асфальтированной набережной на пляже "Приморском" в аренду ответчикам.

Также ответчики ссылались на то, что утверждение истца о том, что визуально объект является двухэтажным, тогда как в сведениях ЕГРН имеется информация о том, что кафе имеет этажность-1, не являются основанием для придания спорному объекту статуса самовольного.

Согласно технического паспорта строения, летнее кафе состоит из здания кафе лит. А, площадью по наружному обмеру 101 кв. м, по внутреннему обмеру - 83,8 кв. м, а также террасы лит А1, площадью по наружному обмеру 183,8 кв. м, по внутреннему - 177,9 кв. м.

Ответчики поясняли, что терраса представляет собой эксплуатируемую кровлю. Разночтения в площади спорного объекта, указанные в разрешительной документации на строительство здания летнего кафе и техническом паспорте обусловлены изменением нормативного порядка учета строительных конструкций, но не фактом реконструкции построенного в 1999 году здания.

Согласно ранее действовавшим нормам эксплуатируемая кровля не учитывалась в общей площади объекта капитального строительства, тогда как на дату составления технического паспорта, согласно строительных норм, площадь такой кровли прибавляется к площади самого объекта.

Ответчики также поясняли, что в действительности в 2012 году имела место модернизация фасадов здания летнего кафе без увеличения площадей существующих в здании помещений на основании эскизного проекта, выполненного ООО "Арт-Проект", одобренного Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи 10.11.2012 (соответствующая рекомендация департамента зафиксирована в эскизном проекте.)

Кроме того, модернизация фасадов кафе в виде остекления имела место также в 2022 году по согласованию с Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО городской округ г-к Сочи (письмо Департамента от 31.05.2022 N 7375/21-01-14).

Ответчики указывали, что реконструкция, которая привела бы к изменению параметров здания летнего кафе, не имела место. Согласно первичной технической инвентаризации, объем здания составлял 375 куб. м, согласно сведений технической инвентаризации по состоянию на 19.01.2009, объем здания составил 321 куб. м.

Относительно площади здания летнего кафе ответчики отмечали, что ее изменения обусловлены не реконструкцией объекта, а изменением порядка учета площадей.

Так, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения (п. 6 раздел 3 "Определение общей площади жилого помещения, жилого дома"), общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Также ответчики в отзыве заявили о пропуске срока исковой давности, поясняли, что истец не является фактическим владельцем земельного участка, поскольку участок находится под зданием в фактическом владении и пользовании ответчиков. Следовательно, в данном случае требование истцов об освобождении земельного участка от самовольной постройки не может быть квалифицировано в качестве негаторного (ст. 304 ГК РФ), в связи с чем к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности.

Кроме того, из искового заявления следует, что основанием для обращения в суд стало проведение соответствующих контрольных мероприятий сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации МО городской округ г-к. Сочи. То есть в данном случае истцом по делу выступает орган исполнительной власти, на который в силу закона возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям норм закона, и который для надлежащего выполнения этих функций наделен различными контрольными полномочиями, в связи с чем имеет возможность получать сведения о государственном техническом учете спорного объекта. Таким образом, иск заявлен администрацией как контролирующим органом в порядке выполнения функций по контролю за строительством, но не в качестве собственника земельного участка в порядке защиты права на этот участок.

Более того, ответчики указывали, что в силу п. 16 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденного Президиумом верховного суда 16.11.2022, исковая давность не применяется в том случае, если постройка возведена без согласия собственника участка, тогда как в настоящем случае представленные ответчиками документы подтверждают волеизьявление истца на возведение здания летнего кафе.

Согласно сведений технической инвентаризации по состоянию на 10.02.2004 площадь спорного объекта составляет 261,7 кв. м, помимо здания литер А, в технической инвентаризации учтена терраса литер А1.

Согласно кадастровому паспорту на спорное здание от 19.01.2009 его площадь составляет 261,7 кв. м.

Из этого следует, по утверждению ответчиков, что истец узнал или должен был узнать о нарушении его прав не позднее 2004 года, тогда как с иском он обратился в 2024 году.

В 1999 году истец предоставил ООО "ПКФ "Содружество-98" разрешение на строительство здания летнего кафе, а затем утвердил акт ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии Постановлением N 620/1 от 27.07.1998 МУП "Бюро технической инвентаризации города" истцом было предписано зарегистрировать на праве собственности за ООО "ПКФ "Содружество-98" кафе быстрого обслуживания, ответчику - заключить договор аренды береговой охранной полосы с ГУП "Управление берегоукрепительных и противооползневых работ города" для эксплуатации спорного объекта.

Затем в 2000 году администрация г. Сочи подписала с собственниками кафе договор аренды земельного участка.

В 2019 году департамент имущественных отношений администрации г. Сочи выразил согласие на передачу в аренду части набережной для эксплуатации спорного кафе, подписал соответствующий договор аренды сроком до 2034 года. При этом в п. 1.1. Договоров N ДК-05-2019 и N ДК-06-05-2019 от 25.12.2019 указано, что характеристики спорного объекта указаны в техническом паспорте, изготовленном филиалом ГУП "Краевая техническая инвентаризация" по г. Сочи от 12.02.2004, то есть в соответствии с техническим планом, в котором зафиксирована терраса (эксплуатируемая кровля) и общая площадь кафе 261,7 кв. м.

Таким образом, ответчики указывали, что истец последовательно в течение длительного времени выражал согласие и одобрение на размещение здания летнего кафе, причем в той конфигурации, которая существует на текущий момент, с учетом модернизациями фасада, которые также были согласованы истцом.

При рассмотрении дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса. Указанная позиция также изложена в пункте 2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44. При этом перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"; далее - постановление N 44).

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1. На каком земельном участке расположен спорный объект:

- объект капитального строительства с кадастровым номером <...>?

Составить схему расположения спорного объекта с указанием кадастровых номеров всех смежных земельных участков, всех соседних объектов, на схеме также должны быть указаны отступы от границ земельного участка и заступы. Представить подробный фотоматериал объекта, а также фотоматериал, отражающий состояние объекта внутри.

Определить границы земельного участка, который передавался на основании Договора N 35/99. Представить схему расположения спорного объекта относительно границ земельного участка, переданного на основании Договора N 35/99.

2. Определить точные технические, конструктивные показатели спорного объекта, указать технико-экономические показатели объекта (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации, составить перечень отделочных материалов и т.д.)? Является ли спорный объект временным строением или объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами?

3. Соответствует ли спорный объект правоустанавливающей, проектной документации, разрешительной и технической документации? Возможно ли привести объект в соответствие? Какие мероприятия необходимо провести для приведения в соответствие с разрешительной, технической, проектной, право подтверждающей документацией?

4. Подвергался ли спорный объект с кадастровым номером <...> реконструкции, перепланировке (переустройству)? Если да, то описать видоизмененный объект (в целом и отдельно описать реконструкцию). Какие работы проведены? Обладает ли возведенная конструкция признаками капитальности? Соответствует ли реконструкция правоустанавливающей, разрешительной, проектной и технической документации (при наличии)? Установить изменилось ли пятно застройки, затрагивались ли при проведенных работах несущие конструкции объекта? Есть ли превышение предельных параметров разрешенного строительства? Подробно описать реконструированную часть объекта. Если спорный объект является реконструированным, возможно ли приведение объектов в первоначальное состояние? Какие мероприятия необходимо провести для приведения объекта в соответствия. Имеются ли у спорного объекта признаки эксплуатируемой кровли? Если да, то какие? Почему эксперт пришел к такому выводу? Имеются ли на втором этаже помещения?

5. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий и т.д.? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Возможно ли устранить выявленные несоответствия? Описать способы устранения несоответствий. Соответствует ли фактическое использование земельного участка (земельных участков), на котором расположены объекты, разрешенному виду использования земельного участка (земельных участков и целевому назначению земельного участка (земельных участков)? Соответствует ли фактическое использование земельного участка и спорного объекта целевому использованию, предусмотренному в договоре аренды?

6. Создает ли объект, по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровью граждан?

7. Определить границы береговой охранной полосы, предоставленной ООО ПКФ "Содружество-98" на основании постановления главы администрации г. Сочи N 620/1 от 27.07.1999 и договора об условиях пользования береговой охранной полосой в Центральном районе г. Сочи N 35/99 от 30.07.1999.

8. Определить границы земельного участка, предоставленного в аренду ООО ПКФ "Содружество-98" на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 1852 от 13.06.2000.

9. Определить границы земельного участка, предоставленного в аренду ООО ПКФ "Содружество-98" и на основании договоров N ДК-05-2019 и N ДК-06-2019 (с учетом соглашения от 21.06.2022) аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

В заключении эксперта N 4511/5-3-24/16.1, N 4512/5-3-24/27.1 от 07.04.2025 экспертом сделаны следующие выводы.

1) По первому вопросу: объект капитального строительства с кадастровым номером <...> расположен на части земельного участка, предоставленного на основании договоров аренды N ДК-05-2019 от 25.12.2019 и N ДК-06-2019 от 25.12.2019.

Схема расположения исследуемого объекта и границ земельных участков отражены на схеме N 1 стр. 17, схеме N 2 стр. 28, схеме N 3 стр. 24 заключения.

Координаты поворотных точек границ земельного участка согласно ситуационному плану в Приложению N 2 к договору N 35/99 от 30 июля 1999 г. отсутствуют, и дополнительно по ходатайству эксперта не представлены, в связи с чем определить границы береговой охранной полосы, предоставленной ООО ПКФ "Содружество-98" на основании постановления главы администрации г. Сочи N 620/1 от 27.07.1999 и договора об условиях пользования береговой охранной полосой в Центральном районе г. Сочи N 35/99 от 30.07.1999 не представляется возможным.

Внешний вид и состояние конструктивных элементов исследуемого объекта, с кадастровым номером <...>, представлены в фототаблице на страницах 25-28 экспертного заключения.

2) По второму вопросу: объект исследования с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3, имеет следующие технические и конструктивные показатели:

- конструктивные элементы первого этажа фундамент бетонная площадка; стены и перегородки - керамзито-бетонные блоки; перекрытие ж/б плита; помещения имеют следующую отделку полы плитка, линолеум; стены декоративная штукатурка, обои; потолок натяжной, бетонный окрашенный, облицованный ламинатом;

- конструктивные элементы террасы - стойки металлическая квадрат труба; полы плитка; ограждение с трех сторон стеклянное; стена с одной стороны (подпорная стена) окрашена; навес подшит деревянными рейками;

- количеством этажей - 1; - площадь застройки составляет 184,28 кв. м;

- высота здания с учетом навеса на эксплуатируемой кровле до 8 м;

- площадь летнего кафе по наружному обмеру 101,0 кв. м, по внутреннему обмеру 83,8 кв. м; площадь террасы (эксплуатируемой кровли) по наружному обмеру 183,8 кв. м, по внутреннему обмеру 177,9 кв. м;

- на момент осмотра на объекте исследования выполнены следующие инженерные системы: электроснабжения, водоснабжения, водоотведения.

Объект исследования с кадастровым номером <...>, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3, имеет капитальные несущие конструктивные элементы, которые технически невозможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, имеет прочную связь с земной поверхностью, имеет значительный период эксплуатации, на основании чего эксперт приходит к выводу, что исследуемый объект обладает признаками капитального объекта.

3) По третьему вопросу: объект исследования с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3, соответствует Разрешению N 80/1, выданному администрацией г. Сочи в лице инспекции государственного Архитектурно-строительного надзора 17 мая 1999 г., Акту приемки законченного строительством объекта от 20 июня 1999 года.

Объект исследования с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3 соответствует техническому паспорту выполненному филиалом ГУП "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи по состоянию на 12.02.2004.

Проектная документация на исследуемое здание с кадастровым номером: 23:49:0204029:1038, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3, в представленных материалах дела отсутствует, и дополнительно по ходатайству эксперта не предоставлена, в связи с чем, провести сопоставление не представляется возможным.

4) По четвертому вопросу: спорный объект с кадастровым номером <...> не подвергался реконструкции и переустройству.

На верхней части перекрытия первого этажа имеется устройство защитного слоя кровли, используемое для пребывания людей и размещение оборудования, на основании чего, в соответствии с нормативными определениями, эксперт пришел к выводу о том, что у спорного объекта имеются признаки эксплуатируемой кровли.

Расположенные на перекрытии первого этажа пространства с верхней части ограничены навесом, подшитым из решетчатого ограждающего элемента (деревянная обрешетка), на основании чего, в соответствии с нормативными определениями, эксперт пришел к выводу о том, что пространства на перекрытии первого этажа не относятся к помещениям.

В соответствии со схемой N 3, принятой по договорам N ДК-05-2019 и N ДК-06-2019 пятно застройки не изменилось.

5) По пятому вопросу: на момент осмотра объект исследования с кадастровым номером: 23:49:0204029:1038, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3:

- соответствует действующим строительным требованиям, строительные конструкции исследуемого объекта находятся в работоспособном техническом состоянии. Признаки, свидетельствующие о наличии деформации несущих конструкций доступных для исследования экспертным осмотром зафиксированы, несущая способность конструктивных элементов исследуемого строения обеспечена, обрушение строения при соблюдении правил эксплуатации невозможно;

- соответствует действующим требованиям сейсмобезопасности в следующих параметрах:

- на момент осмотра смещение вертикальных конструкций, наличие деформаций, вызванных неравномерной осадкой либо чрезмерной нагрузкой, в конструкциях отсутствует, что соответствует п. 2.1.23 ТСН 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*);

- высота строения соответствует п. 2.1.28 ТСН 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*) Строительство в сейсмических районах Краснодарского края"; п. 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81*";

- соответствуют действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям в следующих параметрах:

- в здании имеются естественное и искусственное освещение, что соответствует требованиям статьи 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений"; п. 5.1 СП 52.13330.2016 Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*;

- в здании имеются инженерные системы водоснабжения и водоотведения, что соответствует п. 6.1 СП 30.13330.2020 "Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП 2.04.01-85*;

- соответствует действующим противопожарным требованиям в следующих параметрах:

- высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет более 2,0 м, ширина не менее 1,2 м, что соответствует п. 4.1.2, п. 4.3.2, п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N 1);

- высота эвакуационных выходов в свету не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м, что соответствует п. 4.2.18, п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N 1);

- к исследуемым объектам по всей длине обеспечен подъезд пожарных автомобилей (по набережной), что соответствует п. 4.1, п. 7.1, п. 8.1.1, СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с Изменениями N 1-4);

- конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемых строений предполагают эвакуационный выход, возможность проведения мероприятий по спасению людей, что соответствует статье 80 Технический регламент о требованиях пожарной безопасности.

- соответствуют Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, а именно: нормативная максимальной высоты здания 12 м, высота объекта с учетом эксплуатируемой кровли и расположенного навеса на ней не превышает 8 м;

- фактическое использование объекта исследования под магазины и общественное питание соответствует основному виду разрешенного использования и целевому назначению, предусмотренному зоной расположения земельных участков в соответствии Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Фактическое использование объекта исследования, с кадастровым номером: 23:49:0204029:1038, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3 соответствует назначению, предусмотренному договорами N ДК-05-2019 и N ДК-06-2019 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления от 25.12.2019.

6) По шестому вопросу: на момент проведения исследования конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемых объектов с кадастровым номером <...>, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, дом N 3, обеспечивают необходимую устойчивость и надежность их эксплуатации, объемно-планировочное решение обеспечивает безопасность нахождения в нем людей и в случае экстремальной ситуации безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

7) По седьмому вопросу: координаты поворотных точек границ земельного участка согласно ситуационному плану в Приложению N 2 к договору N 35/99 от 30 июля 1999 г. отсутствуют, и дополнительно по ходатайству эксперта не представлены, в связи с чем определить границы береговой охранной полосы, предоставленной ООО ПКФ "Содружество-98" на основании постановления главы администрации г. Сочи N 620/1 от 27.07.1999 и договора об условиях пользования береговой охранной полосой в Центральном районе г. Сочи N 35/99 от 30.07.1999 не представляется возможным.

8) По восьмому вопросу: в связи с тем, что приложение к договору N 1852 от 13.06.2000 "план участка" в материалах дела отсутствует и дополнительно по ходатайству не предоставлен, определить границы земельного участка, предоставленного в аренду ООО ПКФ "Содружество-98" на основании договора, не представляется возможным.

9) По девятому вопросу: границы земельного участка, предоставленного в аренду ООО ПКФ "Содружество-98" на основании договоров N ДК-05-2019 и N ДК-06-2019 отражены на схеме N 3 (стр. 24 заключения). Соглашение от 21.06.2022 в материалах дела отсутствует и дополнительно по ходатайству эксперта не предоставлено.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 N ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Повторно оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение с учетом приведенных возражений подрядчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Так, исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства, статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения.

Вопреки мнению истца, представленное экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности.

Статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Исследовав, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что эксперт на момент составления заключения обладал необходимыми специальными знаниями в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнил заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Поскольку из материалов дела не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанных в их результате выводов и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

У суда первой инстанции отсутствовали основания не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и проводившим соответствующие исследования в рамках рассмотрения данного дела, в связи с чем, судом первой инстанции заключение обоснованно принято в качестве надлежащего и допустимого доказательства по настоящему делу.

Само по себе несогласие истца с экспертным заключением, в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, равно как и об обязанности суда назначить по делу повторную экспертизу. Сделанные по результатам экспертизы выводы не свидетельствует о разрешении экспертом вопросов права.

Доводы жалобы истца не опровергают правильность выводов экспертов.

Апелляционный суд признает несостоятельными доводы истца о том, что часть спорного строения расположена в границах земельного участка, предоставленного в пользование МБУ "Дирекция по реализации программ", в отсутствие разрешительной документации, ввиду следующего.

Судом установлено, что 25.12.2019 между МБУ г. Сочи "Дирекция по реализации программ" и ООО ПКФ "Содружество-98", с согласия Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, на основании протокола заседания городской комиссии по рассмотрению вопросов использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города от 25.12.2019, заключен договор N ДК-05-2019 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно которому ответчику во временное владение и пользование передана асфальтированная набережная (часть) площадью 93,65 кв. м, подпорная стена (часть) площадью 6,35 кв. м, общей площадью 100 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, для использования в целях: размещение предприятия общепита, торговые на срок по 24.12.2034.

Аналогичный договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, 25.12.2019 N ДК-06-2019 заключен с ИП Овсепяном Ж.Ж., являвшимся собственником 1/2 доли в праве на спорное имущество в указанный период.

При этом согласно выводам эксперта, спорный объект капитального строительства с кадастровым номером <...> расположен на части земельного участка, предоставленного на основании договоров аренды N ДК-05-2019 от 25.12.2019 и N ДК-06-2019 от 25.12.2019.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что ответчиками подтверждены права на земельный участок под спорным объектом недвижимости. При этом указанные выше договоры аренды были заключены с согласия Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи.

Также судом установлено, что согласно имеющимся в деле материалам нежилое здание с кадастровым номером <...> соответствует Разрешению N 80/1, выданному администрацией г. Сочи в лице инспекции государственного Архитектурно-строительного надзора 17.05.1999, Акту приемки законченного строительством объекта от 20.06.1999. Из акта следует, что проектная документация на строительство разработана ИП Козиным А.П., исходные данные для проектирования выданы МИГ Администрации г. Сочи, экспертиза проектно-сметной документации проведена Комитетом архитектуры и градостроительства N 98-99 от 12.05.1999.

06.08.1999 МП Бюро технической инвентаризации ООО ПКФ "Содружество- 98" было выдано регистрационное удостоверение N 611 о праве собственности на домовладение N 3 по ул. Приморской, строение 37 в г. Сочи.

Согласно представленной в дело технической документации (технический паспорт по состоянию на 2004 год) первичная инвентаризация объекта и регистрация права собственности ООО ПКФ "Содружество-98" произведены на основании указанного регистрационного удостоверения N 611 от 06.08.1999.

Как установлено судом, спорный объект соответствует техническому паспорту, выполненному филиалом ГУП "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи по состоянию на 12.02.2004, и не подвергался реконструкции и переустройству.

Экспертным путем установлено, что спорный объект соответствует строительным требованиям, требованиям сейсмобезопасности, противопожарным требованиям. При этом фактическое использование объекта под магазины и общественное питание также соответствует основному виду разрешенного использования и целевому назначению, предусмотренному зоной расположения земельных участков в соответствии Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. Спорный объект угрозы жизни и здоровью не создает.

Экспертным путем также установлено, что этажность объекта - 1, однако на верхней части перекрытия первого этажа имеется устройство защитного слоя кровли, используемое для пребывания людей и размещения оборудования, на основании чего у спорного объекта имеются признаки эксплуатируемой кровли.

Кроме того, судом установлено, что ответчиком производились работы по модернизации фасадов.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными доводы ответчиков о том, что изменения в части площадных характеристик связаны с внесением изменений в методологию определения площадных характеристик, в частности связано с необходимостью учета эксплуатируемой кровли.

Так, необходимость учета эксплуатируемой кровли определена п. 5 Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", согласно которому, общая площадь для нежилого здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (в том числе технического, мансардного, цокольного и др.), а также эксплуатируемой кровли.

При этом, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14, ст. 1 Гр.К РФ).

Таким образом, по своим характеристикам, проведенные работы, в том числе по обустройству эксплуатируемой кровли не повлекли изменение таких параметров спорного объекта как высота, объем, количество этажей, что не свидетельствует о возникновении нового объекта недвижимости, и не подпадают под понятие реконструкции в значении пункта 14 статьи 1 ГрК РФ.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в письме от 22.04.2019 N ОГ-Д23-3767 Минэкономразвития России.

Согласно разъяснениям компетентного органа, если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса), не требуется выдача разрешения на строительство, согласование с органами местного самоуправления и выдача актов ввода в эксплуатацию, увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения либо изменения ненесущих конструкций, произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, что подтверждается документом, подготовленным уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию, то такие работы, по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса, не являются реконструкцией объекта недвижимости.

Согласно абзацу третьему пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исключительно постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

В настоящем случае, судом первой инстанции правомерно установлено, что спорный объект реконструкции не подвергался, а для фактически проведенных работ разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию не требуется.

В соответствии с вышеизложенным, ввиду того, что ответчиками не был создан новый объект строительства, а также ввиду того, что, согласно выводам эксперта, пятно застройки не изменилось, оснований для удовлетворения требований администрации о сносе спорного объекта не имеется.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчики также ссылались на пропуск истцом срока исковой давности.

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется (абзац 1 и 4 пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022) указано, что требование арендодателя о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном участке без его согласия, может быть заявлено независимо от заявления требования о расторжении договора и возврате земельного участка и подлежит рассмотрению по существу.

Отношения по пользованию земельном участком на основании договора аренды носят временный характер, собственник земельного участка вправе как по окончании срока, установленного договором, так и досрочно при наличии установленных законом или договором оснований потребовать возврата земельного участка. Срок исковой давности по иску о возврате участка в таком случае начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 82 постановления N 25).

Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка (пункт 17 Обзора от 16.11.2022).

Учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, что подтверждено сторонами в судебном заседании, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих об отказе арендатора в возврате истцу земельного участка, оснований для применения срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки судом первой инстанции правомерно не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что приведенные и другие собранные по делу доказательства, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований истца к ответчикам.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований администрации о сносе спорного объекта, требование о солидарном взыскании с ответчиков неустойки в случае неисполнения решения суда также обоснованно признано не подлежащим удовлетворению.

Повторно оценив обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2025 по делу N А32-8490/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.