Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М.,

судей Парасотченко М.А., Руденко Ф.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по архитектуре и градостроительству Республики Адыгея о признании права собственности на самовольную постройку, по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгеи от 10 июля 2025 г.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М., судебная коллегия

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права собственности на самовольную постройку.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования "для строительства и эксплуатации магазина", расположенном по адресу: <адрес>", предоставленном ей на основании договора аренды, было построено здание магазина площадью 26,7 кв. м. Возведенный объект недвижимого имущества обладает признаками самовольной постройки, так как ФИО1 не получала разрешения на строительство. Построенный ФИО1 магазин не нарушает права и интересы других лиц. Отступление от строительных и градостроительных нормативов в пределах допустимых значений, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Признание права собственности на указанный объект недвижимости необходимо для регистрации права в Управлении Росреестра по Республике Адыгея, что позволит ФИО1 в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться зданием.

Согласно тексту иска ФИО1 просит суд признать за ней право собственности на самовольно возведенное строение "здание магазина", площадью 26,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Решением Теучежского районного суда Республики Адыгея от 7 июня 2024 г. исковые требования ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворены - за ФИО1 признано право собственности на объект самовольного строительства "магазин", площадью 26,7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгеи от 10 июля 2025 г. решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 7 июня 2024 г. отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права собственности на самовольную постройку отказано.

Представителем ФИО1 по доверенности ФИО2 подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование об оставлении судом кассационной инстанции в силе решения Теучежского районного суда Республики Адыгея от 7 июня 2024 г.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, истцу, на основании договора N 133 от 3 ноября 2015 г. ФИО1 на праве аренды принадлежал земельный участок с кадастровым номером N площадью 32+/-2 кв. м, с видом разрешенного использования "для строительства и эксплуатации магазина", расположенный по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке без получения разрешения на строительство истец осуществил строительство здания магазина площадью 26,7 кв. м.

Впоследствии ФИО1 обратилась в Южный филиал публично-правовой компании "Роскадастр" в отделение по Республике Адыгея, которым изготовлен технический паспорт здания по состоянию на 29 января 2024 г.

С целью постановки вновь созданного объекта недвижимости на кадастровый учет ФИО1 обратилась к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана, что, по мнению стороны истца, является доказательством соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Также ФИО1 представлен акт технической экспертизы спорного здания, проведенной ООО "Строй-Сервис", согласно которому здание магазина площадью 26,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует сводам правил, строительным нормам и правилам, градостроительным и пожарным нормам; указанное здание отвечает требованиям надежности, безопасности и сохранение здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

23 апреля 2024 г. ФИО1 обратилась в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта "магазин", расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>.

По результатам рассмотрения указанного заявления Комитет отказал ФИО1 во вводе объекта в эксплуатацию на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. по причине отсутствия документов, указанных в частях 3, 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно:

- разрешения на строительство;

- акта подключения (технологического подключения) поостренного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

- технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

- отсутствуют сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав (не представлена квитанция).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленные истцом доказательства в совокупности свидетельствуют, о том, что истец предпринимал меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, истцом было отказано в выдаче такого разрешения, следовательно, у нее отсутствует возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке. При этом отсутствие такого разрешения не может являться достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на спорную самовольную постройку, поскольку возведенное здание магазина соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. не угрожает жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом апелляционной инстанции определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 31 октября 2024 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Согласно заключению ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" N 5393/9-2-24/16.1 от 24 апреля 2025 г. нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- пунктам 4.26, 5.1, 5.7. 5.8, 6.10 СП 118.13330.2-22 "Общественные здания и сооружения";

- пунктам 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2. 4.3.3, 4.3.6, 4.4.2, 4.4.3 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы";

- пункту 6.7.1 СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты";

- пунктам 4.3, 4.4. 4.12. 8.1.1. 8.1.3. 8.1.4 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям";

- статье 53 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности";

- пункту 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах";

- пунктам 9.1, 9.7, 9.11 СП 17.13330.2017 "Кровли";

- пункту 5.1 СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение";

- пунктам 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия";

- статье 19 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";

- пункту 6.26 СП 82.13330.2016 "Правила производства и ириски работ. Благоустройство территорий";

- пункту 5.1.16 (соответствует в части длинны и ширины площадки) СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001 (с изменениями N 1, 2, 3, 4).

Здание не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

- минимальной площади земельного участка 60 кв. м, площадь земельного участка 32 кв. м;

- минимальная ширина земельного участка 15 м, ширина исследуемого участка 6,47 м;

- минимальным отступам от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объектов, минимальные отступы с южной и восточной стороны более 3 м с западной 2,05 м, что не соответствует минимальном) отступу в 3 м.

- пункту 5.1.16 (не соответствует в части отсутствия двухстороннего ограждения пандуса) СП 59.13330.2020 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения СНиП 35-01-2001 (с изменениями N 1,2, 3, 4).

Оценив данное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции, признал его надлежащим доказательством по делу.

Установив, что выводами заключения судебной экспертизы подтверждено возведение спорного объекта с превышением предельно допустимых параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, чем нарушены права третьих лиц и созданы препятствия в пользовании смежными земельными участками, приняв во внимание возведение спорного объекта на земельном участке, предоставленном ФИО1 на праве аренды, суд апелляционной инстанции установил, что допущенные истцом при строительстве капитального объекта нарушения, являются существенными и свидетельствуют о наличии признаков самовольного строительства, предусмотренных положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств возможности приведения спорного объекта в соответствие с градостроительными нормами и правилами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорное строение.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (пункт 2).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 25 постановления N 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Как указано в пункте 29 постановления N 44, определяя последствия нарушения градостроительных норм и правил, суду следует оценить его существенность.

В абзаце 3 названного пункта разъяснено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Статья 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации регулирует предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе и минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Согласно части 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, действующее законодательство допускает отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретных территориальных зон и отраженных в градостроительном плане земельного участка.

Перечисленные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции не учтены.

В целях выяснения юридически значимых обстоятельств, а именно создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушает ли он права и интересы третьих лиц, судом апелляционной инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения спорный объект не создает препятствий в реализации права беспрепятственного доступа к территории общего пользования, строений и сооружений, не угрожает жизни и здоровью человека и может эксплуатироваться по назначению в качестве нежилого объекта недвижимости с видом разрешенного использования "нежилое здание магазин".

Таким образом, экспертом не выявлено нарушений, являющихся безусловным основанием для отказа в признании права собственности на объект капитального строительства.

При разрешении спора суд апелляционной инстанции сослался на несоблюдение минимальных расстояний до границ участка при строительстве жилого дома, однако в нарушение разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления N 44, не дал оценки их существенности и возможности устранения, выводы указанные в заключении судебной экспертизы, о незначительности допущенных при строительстве объекта недвижимости нарушений градостроительных правил, которые не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы третьих лиц, не опроверг.

Ввиду изложенного выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны основанными на законе.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что судом апелляционной инстанции по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые не могут быть устранены без отмены обжалуемого судебного постановления и нового рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгеи от 10 июля 2025 г. отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгеи.

Мотивированное определение изготовлено 5 декабря 2025 г.