Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Мясникова А.А.,

судей Свечниковой Н.Г., Безгиновой Л.А.,

при секретаре Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика Б. по доверенности М. на решение Кочубеевского районного суда Ставропольского края от 21 июня 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению ООО "ОПТИМА" к Б. о признании помещения самовольно реконструированным, обязании привести помещение в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных сооружений,

заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,

Истец ООО "ОПТИМА" обралось в Кочубеевский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО2 о признании помещения самовольно реконструированным, обязании привести помещение в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных сооружений.

Требования мотивированны тем, что в <адрес> расположено двухэтажное нежилое здание общей площадью 206,6 кв. м, 1967 года постройки с кадастровым номером 26:15:150723:146. Указанное здание состоит из 4-х нежилых помещений, 3 помещения общей площадью 145,5 кв. м, два из которых расположены на 1 этаже здания и одно на втором этаже здания имеет кадастровый N и принадлежит им на основании договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о государственной регистрации права 26:15:150723:219-26/018/2018-2.

Собственником одного помещения расположенного на втором этаже здания является ответчик ФИО2, объект имеет площадь кадастровый N с площадью 58 кв. м, адрес: СК, <адрес> принадлежит ответчику о чем в ЕГРН сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ. В 2019 году ответчик без получения требуемых законодательством РФ согласований и разрешений начала реконструкцию принадлежащего ее помещения, при этом в ходе реконструкции были частично возведены сооружения, выходящие за границы принадлежащего ей помещения, а именно - возведена пристройка на месте, где ранее находилось крыльцо для организации лестничного марша, на втором этаже также возведено помещение, при этом в связи с тем, что здание является ветхим, по его углам вследствие его разрыва образовались вертикальные трещины, в связи с чем с двух сторон здания были возведены подпорные стены, при этом в настоящее время ответчик в ходе пристройки дополнительных помещений на втором этаже здания использовала одну подпорную стену здания, чем допустила ее нагрузку и использование в качестве опоры для своего строения. В результате самовольных работ ответчиком на первом этаже было пристроено к зданию помещение с размерами 2,10 м на 3,06 м на 2,20 м с общей площадью 5Л 6 кв. м, на втором этаже было возведено помещение с внутренними размерами 2,99 м на 8,57 м на 3,93 м на 2,96 м с общей площадью 28,39 м. Действия ответчика противоречат требованиям действующего законодательства и нарушают права истца как собственника общего имущества здания. Просил суд признать самовольной постройкой помещение с кадастровым номером 26:15:150723:187, площадью 58 кв. м, адрес: СК, <адрес>. Обязать ФИО1 привести в первоначальное состояние самовольно реконструированный объект, а именно помещение с кадастровым номером 26:15:150723:187, площадью 58 кв. м, расположенное по адресу: РФ, <адрес> путем демонтажа помещения пристроенного к зданию на первом этаже с размерами 2,10 м на 3,06 м на 2,20 м - общей площадью 5,16 кв. м, и помещения на втором этаже с внутренними размерами 2,99 м на 8,57 м на 3,93 м на 2,96 м общей площадью 28,38 м, за счет собственных средств.

Решением Кочубеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО "ОПТИМА" к ФИО2 о признании помещения самовольно реконструированным, обязании привести помещение в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных сооружений - удовлетворены.

Судом постановлено:

- признать помещение с кадастровым номером 26:15:150723:187, площадью 58 кв. м, расположенное по адресу: РФ, <адрес> самовольной постройкой.

- обязать ФИО1 привести в первоначальное состояние самовольно реконструированный объект, а именно помещение с кадастровым номером 26:15:150723:187, площадью 58 кв. м, расположенное по адресу: РФ, <адрес> путем демонтажа помещения пристроенного к зданию на первом этаже с размерами 2,10 м на 3,06 м на 2,20 м - общей площадью 5,16 кв. м, и помещения на втором этаже с внутренними размерами 2,99 м на 8,57 м на 3,93 м на 2,96 м общей площадью 28,38 м, за счет собственных средств.

- взыскать с ФИО2 в пользу ООО "Оптима" в возмещение судебных расходов /оплата госпошлины/ 6000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 не согласна с вынесенным решением, считает его незаконным, не мотивированным и подлежащим отмене. Указывает, что ответчик реконструкцию квартиры начала производить задолго до 2019 года вопреки утверждениям истца. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ N отдел имущественных и земельных отношений администрации Кочубеевского муниципального района <адрес> сообщил о возможности после признания за ответчиком права собственности квартиру с учетом изменения ее площади за счет пристройки, предоставления земельного участка, на котором расположена пристройка в соответствии с Земельным кодексом РФ. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получена выписка из Правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес>, утв. Решением Совета депутатов Кочубеевского муниципального района <адрес> третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ N (в ред. ДД.ММ.ГГГГ), согласно которым земельной участок с кадастровым номером 26:15:150723:247 (под пристройкой), находящийся по адресу: <адрес>, расположен в зоне "Ж-1" - "Зона малоэтажной жилой застройки с возможность ведения ЛПХ". Для указанной зоны малоэтажной жилой застройки установлены такие основные виды разрешенного использования земельных участков как "Для индивидуального жилищного строительства", "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка", "Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)", "Блокированная жилая застройка" и т.д. В названной зоне расположен и земельный участок под зданием с кадастровым номером 26:15:150723:112 с видом разрешенного использования "Для размещения промышленных объектов". Обращает внимание суда, что данный вид разрешенного использования земельного участка под зданием не соответствует, в принципе, назначению всего здания в целом как нежилого, так и находящимся в его составе жилых помещений. Принимая во внимание исследования и выводы судебной экспертизы, изложенные в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, установив, что самовольная реконструкция спорного объекта проведена без соответствующего разрешения, при этом отсутствует возможность привидения объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, возможность сохранения пристройки установлена экспертом при соблюдении требований реконструкции всего здания в целом, учитывая разъяснения данные в абзаце 2 п. 28 Постановления N, суд пришел к необоснованному выводу об удовлетворении требования истца о возложении на ответчика обязанности по привидению спорного объекта в состояние, существовавшее до проведения реконструкции. Просит решение Кочубеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части возложения на ФИО2 обязанности по привидению помещения в первоначальное состояние путем демонтажа самовольно возведенных сооружений отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Оптима" в указанной части отказать.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО "Оптима" по доверенности ФИО9 считает решение суда законным и обоснованным, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе неосновательными. Указывает, что установлено, что реконструированный объект является самовольной постройкой, указанное не оспаривается и ответчиком. Помимо признания данного факта ответчиком, суд пришел к выводу о самовольной постройке на основании установленных обстоятельств того, что ответчиком не предпринято ни каких мер для легализации объекта, получения разрешения на строительство, ответчик не обладает ни какими правами на земельный участок, на котором произведено строительство. Кроме того ответчиком не было заявлено требования о признании права на самовольно реконструированный объект, поскольку ответчик по всей видимости осознает что отсутствуют правовые основания для удовлетворения данного рода требований. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО2 не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО8, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить по изложенным в ней основаниям.

В судебном заседании представитель ООО "Оптима" адвокат ФИО9, действующий на основании ордера, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая решение суда законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, в <адрес> расположено двухэтажное нежилое здание общей площадью 206,6 кв. м, 1967 года постройки с кадастровым номером 26:15:150723:146.

Указанное здание состоит из 4-х нежилых помещений, 3 помещения общей площадью 145,5 кв. м, два из которых расположены на 1 этаже здания и одно на втором этаже здания имеет кадастровый N и принадлежит ООО "Оптима" на основании договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о государственной регистрации права 26:15:150723:219-26/018/2018-2.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: СК, <адрес> является ФИО2, объект имеет площадь 58 кв. м, кадастровый N.

Из материалов дела следует, что ФИО2 произвела реконструкцию принадлежащей ей квартиры, а именно возвела пристройку к квартире в нежилом здании. Пристройка первого этажа выполнена из шлакоблока. Помещение на втором этаже площадью 28,39 кв. м пристроено ко входу в квартиру, стены из газосиликатных блоков.

Согласно сведений ЕГРН, здание, в котором находится реконструированная квартира, имеет назначение "нежилое".

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, при реконструкции нежилого здания, в котором расположена <адрес>, изменение внешних габаритов здания не нарушает разрешенных параметров застройки, установленных ПЗЗ <адрес>, при этом фактическое использование части земельного участка под контуром пристройки не соответствует виду разрешенного использования участка 26:15:150723:112 "для размещения промышленных объектов". Так как указанный участок не подлежит разделу, выделить части участка под пристройкой с целью привидения вида его разрешенного использования в соответствии с ПЗЗ не представляется возможным, следовательно, имеет место несоответствие требованиям ст. 26 ПЗЗ <адрес> в части использования участка не в соответствии с разрешенным использованием. Требования ВСН 57-88 при реконструкции не соблюдены. Износ фундамента реконструированного здания составляет 61-80%, и требует либо усиления, либо полной замены. Дополнительная нагрузка от вновь возведенных конструкций пристройки на существующий фундамент может повлечь за собой обрушение здания. Таким образом, при реконструкции здания не соблюдены требования ВСН 53-88 (р) и СП 45.13330.2017 "земляные сооружения, основания и фундаменты". Конструкция пристройки не соответствует требованиям СП 15.13330.2012 "Каменные и аркокаменные конструкции", СП 435.1325800 "Конструкции бетонные и железобетонные. Правила производства и приемки работ", СП 14.13330.2018 "СНиП 11-7-81* Строительство в сейсмических районах". Противопожарные расстояния между пристройкой и другими зданиями и сооружениями соответствуют требованиям ФЗ-123 от ДД.ММ.ГГГГ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и СП 4.13130 "Система противопожарной защиты". Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, предъявляемые к жилым помещениям при реконструкции правил не соблюдены. В сведениях ЕГРН имеются реестровые ошибки, связанные с процессом формирования участков с кадастровыми номерами 26:15:150723:87 и 26:15:150723:88, так как участок под нежилым зданием, расположенным по <адрес>, в котором расположена <адрес> (указаны в виде адресов участков:87 и:88) не подлежит разделу, в связи с чем действующее законодательство не позволяет сформировать границы обособленных участков под квартирами N и N. Действующим законодательством не предусмотрено размещение жилых помещений в нежилых зданиях.

Учитывая, что при строительстве пристройки к нежилому зданию, расположенному по <адрес>, в <адрес>, требования обязательных к применению Сводов Правил из Перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, частично не соблюдены, не соблюдаются требования Федерального Закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", что влечет за собой угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе третьих лиц. При этом отсутствует согласие сособственников на реконструкцию здания, находящегося в ограниченно-работоспособном состоянии, которая может привести к потери устойчивости и функционирования конструкций и эксплуатации всего здания, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов третьих лиц.

Сохранение построек возможно лишь при реконструкции всего здания в целом - после исследования характеристик несущих конструкций здания и разработки специализированной проектной документации на реконструкцию. Демонтаж пристройки без разработки проектной документации нанесет непоправимый вред несущим конструкциям всего здания, поскольку вновь возведенные стены, перекрытия, монолитные пояса жестко закреплены с существующими конструкциями здания. Любые вибрирующие или ударные нагрузки создадут разрушающий эффект для данного здания, которое находится в ограниченно-работоспособном состоянии.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (здесь и далее - в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 258-ФЗ "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство объектов, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматривается, что на объекте, принадлежащем ООО "Оптима" и ФИО2, последней произведена реконструкция, изменены параметры помещения, произведены работы связанные с изменением условий эксплуатации помещения нежилого в жилое (квартира).

Своевременно за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) ФИО2 не обращалась, что не оспаривалось ею в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, на момент осуществления ФИО2. реконструкции принадлежащего ей помещения, земельный участок с кадастровым номером 26:15:150723:112 относился к категория земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "для размещения промышленных объектов".

С заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка "для строительства ИЖС" в уполномоченные органы ФИО2 не обращалась.

Таким образом, ФИО2 самовольно осуществила реконструкцию принадлежащего ей помещения из "нежилого" в "жилое", размещение которого не соответствовало целевому назначению данного земельного участка на момент осуществления строительства.

Доказательств соответствия реконструированного объекта строительным нормам и правилам не представлено, и материалы дела не содержат.

Более того, заключением судебной строительно-технической экспертизы установлено несоответствие реконструированного объекта требованиям ВСН 53-88 (р) и СП 45.13330.2017 "земляные сооружения, основания и фундаменты". Конструкция пристройки не соответствует требованиям СП 15.13330.2012 "Каменные и аркокаменные конструкции", СП 435.1325800 "Конструкции бетонные и железобетонные. Правила производства и приемки работ", СП 14.13330.2018 "СНиП 11-7-81* Строительство в сейсмических районах". Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы, предъявляемые к жилым помещениям при реконструкции правил не соблюдены. Требования обязательных к применению Сводов Правил из Перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N, частично не соблюдены, не соблюдаются требования Федерального Закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", что влечет за собой угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе третьих лиц.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ООО "Оптима".

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда, поскольку отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) не является единственным доказательством самовольности осуществленного ФИО2 строительства.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности привидения реконструированного объекта в первоначальное состояние, отклоняются судебной коллегией, поскольку в соответствии со ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ, снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после ввода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами. Поскольку экспертом в заключении определено, что износ фундамента здания составляет 61-80%, и возведенные помещения оказываю негативное влияние на несущую способность фундамента, демонтаж невозможен без подготовки проекта по сносу, обеспечение изготовление которого законодательно возложено на лицо обязанное по решению суда к сносу объекта.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную в суде первой инстанции, по существу направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств, были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Несогласие с оценкой доказательств, произведенной судом и установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, судом первой инстанции верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне, подробно и объективно исследованы доказательства, представленные участниками судебного разбирательства. Выводы суда достаточно аргументированы ссылками на действующее законодательство и являются верными. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Кочубеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.