Резолютивная часть постановления объявлена - 07.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен - 14.10.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Хайруллиной Ф.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Мета" - Сорокиной Т.П., доверенность,

общества с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" - Мухина В.М., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021

по делу N А55-13257/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Мета" к обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща", о признании договора прекратившим действие, обязании возвратить арендованное здание и земельный участок, третье лицо ГУ МЧС по Самарской области в лице Управления надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу Жигулевск,

общество с ограниченной ответственностью научно-производственная фирма "Мета" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" (далее - реабилитационный центр) о признании договора аренды от 28.11.2017 прекратившим свое действие с 30.04.2020, обязании возвратить нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:588, общей площадью 995,9 кв. м, инвентарный номер 1441, литера А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А, земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников общей площадью 2459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А, с освобождением от имущества третьих лиц не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021, требования удовлетворены, суд признал договор от 28.11.2017 прекратившим свое действие с 30.04.2020, на реабилитационный центр возложена обязанность возвратить обществу нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:588, общей площадью 995,9 кв. м, инвентарный номер 1441, литера А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А, земельный участок, категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников, общей площадью 2459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А с освобождением от имущества третьих лиц не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Реабилитационный центр, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, в удовлетворении требований о признании договора аренды прекратившим свое действие и обязании вернуть арендованное имущество отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам.

Общество, ГУ МЧС по Самарской области в лице Управления надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу Жигулевск в отзывах просят в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между обществом и центром заключен договор аренды от 28.11.2017 нежилого помещения с земельным участком, согласно которого общество (арендодатель) предоставило в аренду центру (арендатору) нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:58К, общей площадью 995,9 кв. м, инвентарный номер 1441, литера А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников, общей площадью 2459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А, разрешенное установлено пунктом 1.1 для осуществления арендатором хозяйственной экономической деятельности по оказанию услуг по временному проживанию граждан, оказанию медицинских, социальных и иных услуг гражданам.

Обращаясь в суд, обществом указано, что данное нежилое здание и земельный участок фактически используются центром для размещении пансионата для престарелых "Дубовая Роща" с предоставлением проживания и оказания иных, сопутствующих услуг. Вместе с тем, разрешенное использование имущества (гостиница) предполагает предоставление услуг по временному проживанию граждан, включается в пункт 55 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, подразумевающий предоставление мест для временного проживания туристам, лицам, прибывающим с деловыми целями, и другим клиентам, а также деятельность по предоставлению более длительного проживания отдельным категориям лиц, таких как, например, студенты и наемные рабочие.

Предоставление медицинских услуг включено в пункт 86 (деятельность в области здравоохранения) и также не включает в себя деятельность домов для престарелых.

Предоставление социальных услуг согласно пункту 88 подразумевает предоставление услуг престарелым и инвалидам без обеспечения проживания.

В связи с чем, общество полагало, что использование реабилитационным центром переданного имущества под размещение дома престарелых противоречит разрешенному использованию указанного имущества, является грубым нарушением условий договора, предусматривающим в соответствии с пунктом 7.4. договора право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, ссылаясь на то, что несоответствие назначения здания фактическому виду его использования влечет изменение класса пожарной опасности здания, что выразилось в привлечении центра к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 20.4 КоАП РФ с назначением административного штрафа в размере 150 000 руб.

30.04.2020 общество уведомило реабилитационный центр об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с тем, что центр использует арендуемое имущество с существенным нарушением условий договора аренды, в котором просил безотлагательно приостановить работу пансионата, произвести передачу нежилого здания арендодателю не позднее пяти дней с момента получения уведомления.

В письме от 07.05.2020 реабилитационным центром обществу в приостановлении деятельности, расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из доказанности обстоятельств, положенных в основание иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичные положения об одностороннем отказе от договора закреплены действующей в настоящее время статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения договора в случае если арендатор использует арендуемое имущество с существенным нарушением условий, оговоренных в настоящем договоре. При наступлении указанных обстоятельств договор считается прекращенным с даты направления арендатору соответствующего уведомления арендодателем, если иной срок не предусмотрен в уведомлении.

Реабилитационным центром не оспаривается, что здание гостиницы используется им под эксплуатацию частного пансионата по уходу за престарелыми гражданами.

В ходе проверки деятельности ответчика, органами МЧС установлен факт того, что ООО "РВЦ "Дубовая роща" допущено изменение класса функциональной пожарной опасности части здания без проведения в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности и законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности порядке экспертизы проектной документации.

Судами установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что в период с 2017 года и по настоящее время части помещений указанного здания, общей площадью 995,9 кв. м, самовольно переоборудовано арендатором под эксплуатацию частного пансионата по уходу за престарелыми гражданами класса функциональной пожарной опасности Ф. 1.1. При этом какие-либо разрешительные документы органов исполнительной власти Российской Федерации, органов власти местного самоуправления по вопросу изменения функционального назначения объекта защиты отсутствуют.

Решением Жигулевского городского суда Самарской области от 10.01.2018 по делу N 12-2/2019(12-157/2018) оставлена без удовлетворения жалоба реабилитационного центра о признании недействительным постановления заместителя начальника отдела надзорной деятельности и профилактической работы городского округа Тольятти, Жигулевска и муниципального района Ставропольский УНДиПР ГУМЧС России по Самарской области N 3 о привлечении его к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 20.4 КоАП РФ.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, проанализировав условия договора аренды от 28.11.2017, суды двух инстанций пришли к выводу об отсутствии доказательств, бесспорно указывающих на предоставление ответчику здания гостиницы для размещения пансионата для престарелых людей, в том числе для длительного проживания граждан.

Пункт 1.1 договора предусматривает предоставление здания гостиницы для временного проживания граждан и оказания услуг.

По утверждению истца, не опровергнутого ответчиком, узкие проходы не позволяют в случае пожара эвакуировать малоподвижных граждан преклонного возраста. Здание не приспособлено для постоянного проживания такой категории граждан.

В связи с чем, суды пришли к выводу о том, что поскольку указанные нарушения возникли исключительно из-за действий арендатора, а не из функциональных характеристик здания, именно ответчик, как арендатор существенно нарушил условия договора аренды.

Таким образом, ответчик использовал здание, оказывая названные услуги, с нарушением разрешенного вида использования земельного участка.

Доводы реабилитационного центра о том, что основным видом его деятельности является оказание социальных услуг, что не исключает оказание им услуг по уходу за престарелыми гражданами и не противоречит разрешенному использованию нежилого здания по договору аренды, судебной судами отклонены, поскольку назначение здания - гостиница с разрешенным использованием, предусматривающим временное проживание граждан, не подразумевает его использование для постоянного проживания людей.

Реализуя право одностороннего отказа от договора, предусмотренное пунктом 7.4 договора, общество, сославшись на существенное нарушение использование имущества (размещение дома престарелых вместо оказания услуг по временному проживанию граждан), направило арендатору 30.04.2020 уведомление об одностороннем отказе от договора.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, договор аренды от 28.11.2017 правомерно признан судами прекратившим свое действие с 30.04.2020.

Ссылка центра на то, что ввиду последующих изменений территориального зонирования у контролирующих органов в ходе проверки деятельности пансионата не возникало претензий относительно функционального назначения здания, что подтверждается актом МЧС от 10.03.2020, не свидетельствует об отсутствии нарушения арендатором условий договора аренды о разрешенном использовании здания для временного проживания граждан.

24.03.2020 прокуратурой Самарской области в адрес генерального директора общества направлено представление об устранении нарушений требований законодательства "О пожарной безопасности", в соответствии с которым нарушения п. 23 Правил пожарного режима в РФ, считаются грубыми нарушениями и в случае возникновения пожара на данном объекте создается реальная угроза жизни и здоровья граждан, находящихся в пансионате.

Суды правильно признали несостоятельными доводы центра о несоблюдении обществом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

О необходимости устранить нарушение ответчику известно с момента принятия Жигулевским городским судом решения по делу N 12-2/2019 (12-157/2018), однако никаких действий на протяжении двух лет им предпринято не было.

Договор аренды расторгнут арендодателем на основании положений статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.4. договора аренды, допускающих право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды с даты направления арендатору соответствующего уведомления.

При таких обстоятельствах порядок расторжения договора аренды со стороны общества соблюден.

В отсутствие между сторонами договорных отношений по использованию арендованного имущества, суды правомерно удовлетворили требования общества об обязании реабилитационного центра возвратить его арендодателю.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Фактически доводы кассационной жалобы повторяют позицию реабилитационного центра в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 по делу N А55-13257/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.