Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Ануфриевой А.Э., Коршиковой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Липовецкой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2021 г., принятое по делу N А55-13257/2020 (судья Богданова Р.М.) по иску Общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Мета" к Обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща",

третье лицо - ГУ МЧС по Самарской области в лице Управления надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу Жигулевск,

о признании договора прекратившим действие,

с участием в судебном заседании:

от истца - Ларионова Н.А. по доверенности от 25.08.2020 г., Сорокина Т.П. по доверенности от 29.03.2021 г.,

от ответчика - директор Калинин И.Ю. на основании протокола от 18.11.2016 г., представитель Мухин В.М. по доверенности от 10.01.2020 г.,

Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Мета" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща", в котором просило признать договор аренды от 28.11.2017 прекратившим свое действие с 30.04.2020; обязать ООО Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" возвратить ООО НПФ "Мета" нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:588, общей площадью 995,9 кв. м, инв.N 1441, лит А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А; земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников общей площадью 2 459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А, с освобождением от имущества третьих лиц не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2021 г. договор аренды от 28.11.2017 г. признан прекратившим свое действие с 30.04.2020; на Общество с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" возложена обязанность возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Мета" нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:588, общей площадью 995,9 кв. м, инв.N 1441, лит А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А; земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников, общей площадью 2 459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А с освобождением от имущества третьих лиц не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда; с Общества с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" в пользу Общества с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Мета" взысканы расходы по государственной пошлине в размере 12 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что основным видом деятельности Общества является оказание социальных услуг (деятельность по медицинскому уходу, по уходу за престарелыми и инвалидами), что не противоречит разрешенному использованию нежилого здания по договору аренды, предусматривающему, в том числе, осуществление арендатором социальных и иных услуг гражданам. Указывает также на то, что в письме арендодателя отсутствовало предупреждение о необходимости исполнения арендатором каких-либо обязательств в какой-либо срок, а содержалось только предложение о расторжении договора, что исключало возможность добровольного исполнения арендатором нарушенных, по мнению арендодателя, обязательств по договору и свидетельствует о несоблюдении арендодателем порядка расторжения договора аренды, предусмотренного частью 3 статьи 619 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО Научно-производственная фирма "Мета" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ООО "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" - без удовлетворения.

В судебном заседании представители ответчика -директор Калинин И.Ю., представитель Мухин В.М. по доверенности от 10.01.2020 г., поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители истца - Ларионова Н.А. по доверенности от 25.08.2020 г., Сорокина Т.П. по доверенности от 29.03.2021 г., в судебном заседании возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Представитель третьего лица - ГУ МЧС по Самарской области в лице Управления надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу Жигулевск в судебное заседание не явился.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон обусловлены заключенным между ними 28 ноября 2017 года договором аренды нежилого помещения с земельным участком, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил в аренду ответчику (арендатору) нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:58К, общей площадью 995,9 кв. м, инв N 1441, лит А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников, общей площадью 2 459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А.

Разрешенное использование указанного имущества оговорено сторонами в п. 1.1 договора аренды - для осуществления Арендатором хозяйственной экономической деятельности по оказанию услуг по временному проживанию граждан, оказанию медицинских, социальных и иных услуг гражданам.

Обращаясь в суд, истцом указывалось, что указанное нежилое здание и земельный участок фактически используются ответчиком для размещении пансионата для престарелых "Дубовая Роща" с предоставлением проживания и оказания иных, сопутствующих услуг. Вместе с тем, разрешенное использование имущества (гостиница) предполагает предоставление услуг по временному проживанию граждан, включается в п. 55 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, подразумевающий предоставление мест для временного проживания туристам, лицам, прибывающим с деловыми целями, и другим клиентам, а также деятельность по предоставлению более длительного проживания отдельным категориям лиц, таких как, например, студенты и наемные рабочие. Предоставление медицинских услуг включено в п. 86 (деятельность в области здравоохранения) и также не включает в себя деятельность домов для престарелых. В свою очередь, предоставление социальных услуг согласно п. 88 подразумевает предоставление услуг престарелым и инвалидам без обеспечения проживания.

В связи с изложенным, истец полагал, что использование ответчиком переданного имущества под размещение дома престарелых противоречит разрешенному использованию указанного имущества, что является грубым нарушением условий договора, предусматривающих в соответствии с пунктом 7.4. договора право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

При этом, истец ссылался на то, что несоответствие назначения здания фактическому виду его использования повлекло изменение класса пожарной опасности здания, что выразилось в привлечении ООО "РВЦ Дубовая Роща" к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ с назначением административного штрафа в размере 150 000 рублей.

Таким образом, по мнению истца, ответчиком как арендатором здания не обеспечено соблюдение требований санитарной, пожарной и электрической безопасности, природоохранного законодательства и других нормативных актов Российского законодательства (п. 4.1.8 договора).

Из материалов дела видно, что 30.04.2020 г. истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с тем, что ответчик использует арендуемое имущество с существенным нарушением условий договора аренды, в котором просил безотлагательно приостановить работу пансионата, произвести передачу нежилого здания арендодателю не позднее пяти дней с момента получения уведомления.

В ответ на данное уведомление письмом от 07 мая 2020 года ответчик отказал истцу в приостановлении деятельности, расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца с иском в суд.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса РФ (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичные положения об одностороннем отказе от договора закреплены действующей в настоящее время статьей 450.1 ГК РФ.

Согласно п. 7.4 договора Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения договора в случае если Арендатор использует арендуемое имущество с существенным нарушением условий, оговоренных в настоящем Договоре. При наступлении указанных обстоятельств Договор считается прекращенным с даты направления Арендатору соответствующего уведомления Арендодателем, если иной срок не предусмотрен в уведомлении.

Ответчиком не оспаривается, что здание гостиницы используется им под эксплуатацию частного пансионата по уходу за престарелыми гражданами.

Проверяющими органами установлено, что ООО "РВЦ "Дубовая роща" допущено изменение класса функциональной пожарной опасности части здания без проведения в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности и законодательством РФ о пожарной безопасности порядке экспертизы проектной документации, а именно: по проектно-строительной документации здание спроектировано и построено, как здание гостиницы класса функциональной пожарной опасности Ф 1.2. В период с 2017 года и по настоящее время части помещений указанного здания, общей площадью 995,9 кв. м, самовольно переоборудовано арендатором ООО РВЦ "Дубовая Роща" под эксплуатацию частного пансионата по уходу за престарелыми гражданами класса функциональной пожарной опасности Ф. 1.1. При этом, какие-либо разрешительные документы органов исполнительной власти РФ, органов власти местного самоуправления по вопросу изменения функционального назначения объекта защиты отсутствуют. Нарушение: пункт 23 "о" Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме".

Решением Жигулевского городского суда Самарской области от 10.01.2018 г. по делу N 12-2/2019 (12-157/2018) оставлена без удовлетворения жалоба ООО "РВЦ "Дубовая Роща" о признании недействительным Постановления заместителя начальника отдела надзорной деятельности и профилактической работы г.о. Тольятти, Жигулевска и муниципального района Ставропольский УНДиПР ГУМЧС России по Самарской области N 3 о привлечении Общества к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку указанные нарушения возникли исключительно из-за действий арендатора, а не из функциональных характеристик здания, именно ответчик, как арендатор существенно нарушил условия договора аренды.

Доводы ответчика о том, что основным видом деятельности Общества является оказание социальных услуг, что не исключает оказание им услуг по уходу за престарелыми гражданами и не противоречит разрешенному использованию нежилого здания по договору аренды, судебной коллегией отклоняются, поскольку назначение здания - гостиница с разрешенным использованием, предусматривающим временное проживание граждан, не подразумевает его использование для постоянного проживания людей.

При этом оказание арендатором социальных услуг не должно противоречить указанной цели использования нежилого помещения по договору аренды.

Реализуя право одностороннего отказа от договора, предусмотренное п. 7.4 договора, истец, сославшись на существенное нарушение использование имущества (размещение дома престарелых вместо оказания услуг по временному проживанию граждан), направил арендатору 30.04.2020 уведомление об одностороннем отказе от договора.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На основании изложенного, договор аренды от 28.11.2017 правомерно был признан судом прекратившим свое действие с 30.04.2020.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ввиду последующих законодательных изменений территориального зонирования у контролирующих органов в ходе проверки деятельности пансионата не возникало претензий относительно функционального назначения здания, что подтверждается актом МЧС от 10.03.2020, не свидетельствует об отсутствии нарушения арендатором условий договора аренды о разрешенном использовании здания для временного проживания граждан.

Кроме того, как следует из материалов дела, 24 марта 2020 года Прокуратурой Самарской области в адрес Генерального директора ООО НПФ "Мета" было направлено представление об устранении нарушений требований законодательства "О пожарной безопасности", в соответствии с которым нарушения п. 23 Правил пожарного режима в РФ, считаются грубыми нарушениями и в случае возникновения пожара на данном объекте создается реальная угроза жизни и здоровья граждан, находящихся в пансионате.

Судом первой инстанции правильно признаны несостоятельными доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 ст. 619 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, в уведомлении от 28.05.2019 г. исх. N 289 истец указал ответчику о недопустимости использования здания для организации пансионата для пожилых людей, т.к. это нарушает правила пожарной безопасности (изменение класса функциональной пожарной опасности здания), в связи с чем, предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, о необходимости устранить данное нарушение ответчику было известно с момента принятия Жигулевским городским судом решения по делу N 12-2/2019 (12-157/2018), однако никаких действий на протяжении двух лет им предпринято не было. Более того, из содержания ответа на уведомление о прекращении договорных отношений, следует, что ответчик не собирается предпринимать никаких действий по устранению нарушений правил пожарной безопасности, определенных в п. 23 "о" Правил противопожарного режима в РФ".

В свою очередь, договор аренды расторгнут арендодателем на основании положений статьи 450.1 ГК РФ и пункта 7.4. договора аренды, допускающих право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды с даты направления арендатору соответствующего уведомления.

При таких обстоятельствах порядок расторжения договора аренды со стороны истца следует считать соблюденным.

В силу части 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, в связи с расторжением договора аренды, суд первой инстанции правомерно возложил на Общество с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" обязанность возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная фирма "Мета" нежилое здание, с кадастровым номером 63:02:0303016:588, общей площадью 995,9 кв. м, инв.N 1441, лит А, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А; земельный участок, категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для гостиницы нефтяников, общей площадью 2 459 кв. м, с кадастровым номером 63:02:0303016:16, расположенный по адресу г. Жигулевск, ул. Пионерская, д. 4А с освобождением от имущества третьих лиц не позднее 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19.02.2021 г., принятое по делу N А55-13257/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Реабилитационно-восстановительный центр "Дубовая Роща" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.