Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2023 года

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Ю.В. Архиповой,

судей: Е.В. Кочергиной, Д.Г. Ярцева,

при участии в заседании:

от истца индивидуального предпринимателя Морозовой Тамары Геннадьевны - Айметдинова Н.Х. по доверенности от 23.11.2020

от ответчика индивидуального предпринимателя Левченко Евгения Александровича - Левченко Е.А. по паспорту, Хайнак О.Н. по доверенности от 22.02.2023.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Левченко Евгения Александровича

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2022 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2022 года

по делу по иску индивидуального предпринимателя Морозовой Тамары Геннадьевны

к индивидуальному предпринимателю Левченко Евгению Александровичу

о признании договора недействительным, применении последствий недействительности в виде взыскания уплаченных арендных платежей, затрат на проведение ремонта, упущенной выгоды,

индивидуальный предприниматель Морозова Тамара Геннадьевна (далее - истец, ИП Морозова Т.Г.) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Левченко Евгению Александровичу (далее - ответчик, ИП Левченко Е.А.) с иском, в котором просила признать договор аренды нежилого помещения от 08.04.2019 N 08/04/19-1 недействительным, применить последствия недействительности сделки. Взыскать с ИП Левченко Е.А. сумму уплаченных арендных платежей в общей сумме 10 362 108,70 рублей, затраты на проведение ремонта, улучшений (строительных работ) в помещении аренды по заключению в сумме 9 034 312,09 рублей, упущенную выгоду в размере 22 098 185,00 рублей, всего в сумме 41 494 605,79 рублей (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2022 года по делу N А40-106900/2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2022 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

В материалы дела представлен отзыв на кассационную жалобу, а также дополнения к кассационной жалобе.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе "Картотека арбитражных дел".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает, в частности, следующее. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов. Заявитель указывает, что экспертиза, на основании которой были удовлетворены исковые требования, не назначалась судом, а заключение эксперта о нахождении арендуемого помещения в аварийном состоянии, создающем угрозу жизни и здоровью граждан, получено во внесудебном порядке. Заявитель также указывает, что судами не установлены условия, необходимые для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания с него убытков, не учтены обстоятельства, установленные судом по иному делу, установленные судами обстоятельства, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания договора аренды недействительным, при определении упущенной выгоды не учтен факт непринятия истцом для ее получения мер и отсутствия сделанных с этой целью приготовлений, оставлен без правовой оценки довод ответчика об отсутствии доказательств виновных действий собственника помещения Левченко Е.А., которые привели к нарушению прав арендатора ИП Морозовой Т.Г. и причинению ей убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.04.2019 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды нежилого фонда N 08/04/19-1 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые Помещения, находящиеся на 1 этаже здания, общей площадью 190 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16 (далее - Помещение).

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 08.04.2019 (далее - акт приема-передачи), подписанным сторонами без замечаний, согласно пункту 4 которого передаваемое помещение, инженерные сети арендодателем осмотрены и проверены. Помещение передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Инженерные сети переданы в рабочем состоянии, необходимом для надлежащей эксплуатации помещения, недостатков, препятствующих использованию помещения, инженерных сетей в соответствии с договором, не выявлено.

На основании пункта 2.1 договора помещение предоставляется в аренду сроком на 5 лет с 08 апреля 2019 г. по 08 апреля 2023 г. включительно. В силу пункта 4.1 договора арендодатель обязуется передать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии. По условиям пункта 4.3.6 договора арендатор обязуется своими силами и за свой счет производить текущий ремонт и обслуживание помещения, в том числе коммунальных систем.

Как указано в пункте 4.3.12 договора, арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет обеспечивать поддержание в технически исправном состоянии несущих конструкций помещения, коммунальных систем водоснабжения и водоотведения, отопления, кондиционирования (вентиляции), электроснабжения в помещении, а также устранять неисправности, возникшие в указанном оборудовании и системах в случае, если указанные неисправности возникли не по вине арендодателя. Согласно акту приема-передачи помещение передано арендатору в исправном состоянии, пригодном для осуществления коммерческой деятельности.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как указано в пункте 1.3 договора, помещение передается в аренду для его использования в целях детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике.

Пунктом 4.1.2 договора установлено, что арендодатель обязан обеспечить электроснабжение, водоснабжение (холодной и горячей водой), водоотведение, сезонное отопление помещения на момент подписания акта приема-передачи.

В договоре сторонами согласована конкретная цель использования арендованного помещения, которой должен придерживаться истец.

Судом первой инстанции установлено, что концепция использования детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике под наименованием (знаком) "Аквапузики" предусматривает пребывание детей в помещении, в том числе во время занятий плаванием и гимнастикой и сопровождения родителей. Независимо от обстоятельств срока ознакомления и согласования ответчиком проекта размещаемого в арендуемом помещении оздоровительного центра и возможности посещения данного объекта детьми в сопровождении/без сопровождения, стороны еще на стадии согласования условий договора располагали сведениями о том, что данный объект будут посещать неопределенный круг лиц - дети и родители. Согласно акту приема-передачи арендатором принималось исключительно помещение, расположенное в здании по адресу: ул. Нагатинская, дом 16, этаж 1, Помещение XVII общей площадью 190 кв. м с кадастровым номером 77:05:0004003:5125, оборудованное отдельным входом со стороны улицы Нагатинская. Осмотр производился исключительно помещения, без обследования сопредельных (с общими конструктивными ограждающими элементами) помещений, находящихся в собственности иных лиц. Это обусловило осмотр помещения арендатором изнутри и приемку помещения исключительно по внутренним характеристикам.

Суд первой инстанции согласился с позицией истца о том, что пункт 7 акта приема-передачи в котором указано, что у арендатора к арендодателю по передаваемому помещению не имеется претензий, относился к внутренним характеристикам принимаемого помещения, без учета характеристик сопредельных помещений и конструктивных элементов таких сопредельных (соседних) помещений, все технические характеристики сопредельных помещений при таких обстоятельствах для арендатора являлись на момент приема-передачи помещения скрытыми недостатками, которые не могли быть выявлены арендатором при осмотре помещения до принятия его в аренду.

Судом первой инстанции также установлено, что арендуемое помещение передавалось по договору в состоянии черновой отделки с заведенными коммуникациями в помещение. Истцом был проведен согласованный комплекс работ по ремонту помещения, установке оборудования, проектирование и ремонт осуществлялся за счет арендатора, что составило значительную сумму первоначальных вложенных инвестиций арендатора. Истец согласовал план перепланировок и проект строительства детского оздоровительного центра "Аквапузики" в помещении с ответчиком - арендодателем, в связи с чем ответчик был осведомлен о том, что помещение должно отвечать публичным интересам, в частности, неопределенного круга лиц и обеспечено безопасности жизни и здоровья граждан. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что ответчик не мог не знать об этих особенностях целевого использования помещения, предназначенного для постоянного пребывания людей, и только из числа сотрудников не менее 2 человек в течение суток. Материалами дела подтверждается, что в феврале 2020 года в арендуемом помещении начались проблемы с перебоем теплоснабжения и холодного водоснабжения, что послужило поводом и основанием для обращения истца с иском о расторжении договора. Между тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2021 в удовлетворении исковых требований по делу N А40-112701/20 отказано. Истец указал, что обращаясь в Арбитражный суд с иском о расторжении договора, он полагал, что сделка является действительной, а основаниями исковых требований в указанном судебном деле истцом указывалось нарушение ответчиком условий договора в части обеспечения помещения надлежащими коммунальными услугами. 29 марта 2022 года истец направил ответчику претензию, в которой истец предложил согласовать вопрос относительно недействительности договора. Ответчик на претензию не ответил. Во время участия истца в иных судебных процессах, рассматриваемых Арбитражным судом города Москвы, в качестве 3-го лица по исковым требования управляющей компании ООО "ПРОГРЕСС" к ИП Левченко Е.А. на протяжении 2021 г., истцу стало известно о неблагоприятном состоянии помещений, являющихся соседними помещениями по отношению к арендуемому помещению, а именно принадлежащих ООО "Контакт Плюс", в отношении которого проводится процедура банкротства.

Истцу стало известно, что согласно пункту 3761 постановления Правительства Москвы от 15.12.2020 N 2196-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы N 819-ПП) здание, расположенное по адресу Москва, ул. Нагатинская, дом 16, было признано стоящим на земельном участке с нарушением целевого порядка использования этого участка. Соответственно с 19.03.2019, то есть с момента регистрации права собственности ИП Левченко Е.А. на нежилое Помещение XVII в здании к нему перешли права и обязанности арендатора "Московского завода автоагрегатов" по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16 N М05-002652 от 13.07.1995 (далее - Договор аренды Земельного участка). ИП Левченко Е.А. обязан исполнять обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе использовать земельный участок по целевому назначению, а согласно пункту 1.3 договора аренды земельного участка он предоставляется АОЗТ "Московский завод автоагрегатов" для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений под производство и реализацию автомобильных узлов и деталей, двигателей, товаров народного потребления. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием". Из этого следует, что у ответчика отсутствует право использования земельного участка в целях договора - для осуществления деятельности: размещение детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике.

Истец обратился в специализированную организацию для исследования объекта с целью подтверждения, что он отвечает признакам и требованиям безопасности жизни и здоровью, и соответствие объекта требованиям градостроительных норм и правил при образовании, так как выяснилось, что арендуемое помещение образовалось (построилось) в результате перепланировки и переоборудования как обособленное самостоятельное помещение, имеющее внешние ограждающие конструкции после приобретения его в собственность правопредшественником (отцом) ответчика в 2018 году.

Согласно заключению ООО "Независимое экспертное партнерство" (ООО "НЭП") от 21 августа 2021 года по результатам обследования нежилого Помещения XVII, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Нагатинская, дом 16, на предмет соответствия градостроительным и строительным нормам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан пришел к следующим выводам: По вопросу - какому техническому состоянию соответствует объект согласно ГОСТ 31937-2011: по совокупности факторов, характеризующих техническое состояние конструкций сопряженных с исследуемым помещением, оно находится в аварийном состоянии согласно ГОСТ 31937-2011. По вопросу - создает ли объект угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц: в ходе проведения натурного осмотра экспертами обнаружены разрушения несущих строительных конструкций и их частей, сопряженных с исследуемым помещением, в ходе проведения натурного осмотра экспертами обнаружены повреждения частей здания, сопряженных с исследуемым помещением. Объект экспертизы создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Вывод эксперта: объект экспертизы создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. По вопросу - соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам: размещением объекта экспертизы не соответствует требованиям Градостроительного кодекса РФ. На основании визуального осмотра объекта и выполнения поверочных расчетов несущая способность конструкций, примыкающих к объекту экспертизы, не обеспечена. По результатам анализа и сопоставления данных, полученных в ходе натурного осмотра, с положениями нормативно-технической документации установлено, что объект экспертизы не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим условиям и градостроительным регламентам Российской Федерации и города Москвы.

Оценив представленное заключение, суд первой инстанции признал, что оно соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные части 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении экспертизы эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, представленными документами, справочной и методической литературой, их профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается представленными в материалы дела документами об образовании, опыте работы, соответствующей аккредитации.

Суд первой инстанции отметил, что несогласие ответчика с выводами эксперта, не влекут исключение заключения из числа достоверных доказательств и не исключает возможность исследования заключения экспертов в совокупности с другими доказательствами по делу, исходя из предмета и основания иска.

Судом первой инстанции признано, что согласно представленному заключению по совокупности факторов, характеризующих техническое состояние конструкций сопряженных с исследуемым помещением, оно находится в аварийном состоянии, объект экспертизы создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим условиям и градостроительным регламентам России и города Москвы, в связи с чем данный объект (арендуемое помещение) не может использоваться по целевому назначению, обозначенному в договоре аренды.

Согласно положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ), таблицы 6.10. СП 2.13130.2020, Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) для зданий, сооружений, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности, на основе требований названного Закона должны быть разработаны специальные технические условия, отражающие специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащие комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.

Названные специальные технические условия подлежат согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на решение задач в области пожарной безопасности в силу положений статьи 20 Федерального закона от 29.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", положений Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ), положения пункта 4.1. СП 28.13330.2017, которые направлены на обеспечение безопасного нахождения в здании или сооружении детей, в том числе безопасности их жизни и здоровья, на дату заключения Договора аренды действовали, а следовательно, действовали императивные предписания на запрет размещения в арендуемом Помещении детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике с постоянным пребыванием людей, не менее 2 человек в течение суток.

Суд первой инстанции отклонил представленную ответчиком рецензию на проведенное экспертное заключение.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор в целях организации детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике заключен сторонами в нарушение установленных общеобязательных норм и правил, указанных в приложенном заключении специалиста: ГрдК РФ, таблицы 6.10. СП 2.13130.2020, положений Закона N 123-ФЗ, Закона N 384-ФЗ, пункта 4.1 СП 28.13330.2017, то есть противоречащим требованиям закона - нарушающим требования закона или иного правового акта.

Учитывая то, что арендуемое помещение согласно акту приема-передачи оборудовано системой отопления и было обеспечено отоплением, что подтверждается обстоятельством установленным судебным актом, вступившим в законную силу, а как следует из ответа ПАО "МОЭК" от 11.01.2022 N 19-11/06-42/22, полученного ответчиком: Помещение XVII, в котором располагается детский оздоровительный центр "Аквапузики", относится ко II этапу реконструкции тепловых сетей здания.

В настоящее время мероприятия по II этапу реконструкции не завершены, справка о выполнении технического задания и разрешения МТУ Ростехнадзора на допуск энергоустановки в эксплуатацию (постоянно) в отношении объектов данного этапа отсутствуют. При указанных обстоятельствах подача тепловой энергии в спорное помещение в отсутствие допуска теплопотребляющих установок в эксплуатацию в установленном порядке не представляется возможным, поскольку приведет к нарушению требований безопасности в сфере теплоснабжения.

Согласно ответу ПАО "МОЭК" эксплуатация системы отопления в арендуемом помещении, которая передана арендатору по акту приема-передачи в рабочем состоянии, приведет к нарушению требований безопасности в сфере теплоснабжения, что также подтверждает, что эксплуатация арендуемого помещения не отвечает безопасности.

Судом первой инстанции установлено, что помещение не соответствует цели - для детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике требованиям Свода правил бассейны для плавания, правила проектирования от 27.06.2018 СП 310.1325800.2017; СанПиН 2.1.2.1188-03. Плавательные бассейны. Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды. Контроль качества; Закону N 384-ФЗ; национальному стандарту РФ ГОСТР Р 53491.1-2009 Бассейны в части необходимости бесперебойного снабжения центральным сезонным отоплением, централизованным горячим водоснабжением, централизованным холодным водоснабжением, электроснабжением.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды исключительно по назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

К обстоятельствам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

На основании статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно абзацу 2 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

На основании статьи 55.24 ГрдК РФ эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением), а также в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и нормативных правовых актов Российской Федерации. СП 28.13330.2017 является обязательным для исполнения нормативным документом.

Судом первой инстанции признано, что спорный договор является недействительной сделкой, посягающей на публичные интересы, в том числе интересы детей (посетителей детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике), не порождающей правовых последствий для сторон с момента ее совершения в силу статей 166 и 168 ГК РФ, Закона N 384-ФЗ, Закона N 123-ФЗ, СП 28.13330.2017. Учитывая, что истец не обладает специальным опытом и познаниями, до получения от специалиста квалифицированного заключения (отраженное в заключении эксперта от 21.08.2021 по результатам обследования нежилого помещения XVII, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Нагатинская, дом 16, на предмет соответствия градостроительным и строительным нормам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан), не знал и не мог знать о невозможности эксплуатации помещения по целевому назначению детского оздоровительного центра по плаванию и гимнастике, истец, заключая договор, действовал под влиянием заблуждения настолько существенным, что арендатор разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Судом первой инстанции доводы ответчика рассмотрены и отклонены, установлено, что срок исковой давности истцом не пропущен. В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ). На основании пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. Судом первой инстанции признано, что период защиты права по делу по иску ИП Морозовой Т.Г. к ИП Левченко Е.А. о расторжении договора и взыскании денежных средств (с 09.07.2020 по 26.04.2021) не включается в срок течения исковой давности. Судом также установлено, что истцу стало известно об обстоятельствах недействительности в августе 2021 года из содержания заключения эксперта от 21.08.2021 по результатам обследования нежилого Помещения XVII, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Нагатинская, дом 16, на предмет соответствия градостроительным и строительным нормам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о пропуске срока исковой давности.

Если сделка признается недействительной, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть возмещается его стоимость, либо возвращается в натуре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Судом установлено наличие совокупности обстоятельств, необходимых в силу статьи 15 ГК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков. Изначально помещение было получено в аренду в состоянии черновой отделки, с заведением инженерных систем внутрь помещения, проектирование и ремонт осуществлялся за счет арендатора и составил значительные средства. Арендатор обратился в специализированную компанию с целью определения оценки рыночной стоимости произведенных арендатором ремонтных работ и используемых строительных материалов в отделке нежилого помещения, а также встроенного оборудования в помещении, площадью 190 кв. м, адрес: 115487 Москва, р-н Нагатино-Садовники, ул. Нагатинская, д. 16, пом. XVII. Кадастровый номер: 77:05:0004003:5125. Согласно экспертному заключению АНО "Экспертная компания "Синергия" от 18.01.2021 с учетом дополнительного уточнения, рыночная стоимость ремонтных работ и используемых строительных материалов в отделке арендуемого спорного нежилого помещения, а также встроенного оборудования в помещении составляет 9 034 312,09 рублей. Истцом договор заключался с целью дальнейшего получения прибыли от предпринимательской деятельности - эксплуатации детского оздоровительного центра "Аквапузики", при признании договора недействительным, истец не дополучил доход, который предполагался от эксплуатации детского оздоровительного центра "Аквапузики", то есть приведет к возникновению упущенной выгоды. Согласно заключению ООО "Слово Эксперта" от 27.02.2022 N 20/04/22-13С о размере упущенной выгоды, арендатором обоснованно предполагалось получение значительной прибыли. На основании выводов специалиста размер недополученного дохода составляет недополученный доход, рассчитанный в одном случае с даты фактического прекращения использования истцом арендованного помещения до даты окончания срока аренды и в другом случае с даты, когда истец узнал и мог узнать об обстоятельствах недействительности договора. Соответственно, размер упущенной выгоды составляет: за период с марта 2020 г. по июль 2022 г. - 22 098 185,00 рублей. Судом первой инстанции установлено, что к упущенной выгоде в данном случае относятся такие доходы, которые получил бы арендатор при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Судом первой инстанции установлена невозможность эксплуатации арендованного помещения и неполучение дохода от эксплуатации детского оздоровительного центра "Аквапузики" в результате действий арендодателя.

Истец по договору внес обеспечительный взнос в размере 399 000,00 рублей. Судом первой инстанции установлено, что поскольку со стороны истца какие-либо нарушения обязательств отсутствуют, и обеспечительный платеж не пойдет на оплату последних 45 суток аренды, то он является неосновательным обогащением, и условие о его невозвратности не может применяться.

В случае признания договора недействительным на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение в виде оплаченных истцом денежных средств - основной арендной платы включая обеспечительный платеж.

Судом первой инстанции установлено, что на основании статьи 1102 ГК РФ на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 10 362 108,70 рублей, что платежи за коммунальные услуги в расчет не включены, что указанные расчеты ответчиком не опровергнуты.

Судом первой инстанции рассмотрены и отклонены доводы ответчика о том, что истец знал и мог знать о виде разрешенного использования земельного участка под зданием по ул. Нагатинская, дом 16, из публичных данных, так как он не опровергает довод истца о признаках недействительности договора, в том числе на основании того, что истец, заключая договор при условии, что действующий договор аренды земельного участка не был представлен собственником арендатору, добросовестно заблуждался о действительности условий спорного договора, в том числе руководствуясь открытыми и публичными нормами ПЗЗ и классификатором видов разрешенного использования земельных участков - (в редакции, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540) в частности пунктом 3.3.4 указанных ПЗЗ, согласно которым истец заблуждался, что правообладатель - ответчик имел право использовать земельный участок в вспомогательных целях с кодом 5.1.2. - "размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях". Из публичных данных, сведений и из предоставленных арендодателем документов на дату заключения спорного договора аренды очевидно и достоверно не следовало, что в действительности такое право у арендодателя отсутствовало. Кроме того, ответчик, заключая договор, допустил использование земельного участка в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации в целях, которые не предусмотрены видом разрешенного использования, предусмотренным действующим договором аренды земельного участка.

Судом первой инстанции отклонена ссылка ответчика на то, что собственник (правообладатель) земельного участка имеет законное право использовать земельный участок, без какого либо соблюдения порядка и согласований, в целях вспомогательных видов разрешенного использования (указанных в пункте 3.4 ПЗЗ) ввиду несостоятельности.

На основании части 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон N 48) на этапе предоставления органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. В случае изменения установленного вида разрешенного использования земельного участка подобные изменения вносятся и в договор аренды земельного участка.

В свою очередь собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством (пункт 1 статьи 28 Закона N 48).

На основании пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то есть в соответствии с тем целевым назначением земельного участка, которое указано в договоре аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что являясь землепользователем, ответчик, как того требует часть 2 статьи 8 Закона N 48, при том, что такая возможность у ответчика имелась вплоть до декабря 2019 года, не предпринял достаточных мер по внесению изменений в действующий договор аренды земельного участка в части изменения его целей использования, как до даты заключения спорного договора аренды, так и с даты заключения договора до даты, когда здание было внесено в постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП "Об утверждении положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" (далее - постановление Правительства Москвы N 819-ПП).

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными, соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, рассмотрел и отклонил доводы заявителя.

Судом апелляционной инстанции отклонен довод заявителя о том, что в январе 2019 г., то есть еще до заключении оспариваемого договора, по заказу истца ООО "ПрофПроект" произведено техническое обследование перекрытий нежилого помещения и разработана Проектная документация "Конструктивные решения по усилению плиты перекрытия в здании по адресу: г. Москва, Нагатинская, д. 16. ШИФР-П-03/19-КР", со схемой усиления несущих конструкций перекрытия над подвалом, с указанием по проведению антикоррозийных мероприятий: очистка от продуктов коррозии до металлического блеска). Указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства в связи с тем, что ответчик не представил суду доказательств отвечающих принципам допустимости, относимости и достоверности. Судом апелляционной инстанции отмечено, что документы, которые ответчик представил с апелляционной жалобой, схемы и чертежи, не относятся к помещению по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, дом 16, так как в них указан иной адрес, не относящийся к предмету спора. Приложенные фотокопии Проектной документации не содержат достоверных и достаточных доказательств того, что такая проектная документация в том виде, как ее представил ответчик, была официально заказана именно истцом и была принята по акту истцом с наличием подписи истца о таком принятии. Относительно представленного ответчиком протокола осмотра доказательств, заверенного нотариально, истец указал, что не представлено доказательств, что об осмотре нотариусом указанных доказательств надлежащим образом был уведомлен истец и что истец был приглашен на осмотр к нотариусу.

Доводы истца о невозможности использования помещений под размещение оздоровительного центра в спорный период отклонены в решении Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2021 по делу N А40-112701/20, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, так как не имели документального подтверждения, При этом вопросы недействительности спорного договора в рамках дела N А40-112701/20 судами не рассматривались.

Таким образом, заявитель кассационной жалобы не опроверг выводы судов первой и апелляционной инстанций.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь, в том числе, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, включая положения статей 15, 166, 167, 168, 309, 310, 393, 606, 615, 1102 ***, установил, что при заключении оспариваемого договора были нарушены явно выраженные запреты, установленными законом, которые действовали на дату заключения оспариваемого договора, установил наличие оснований недействительности оспариваемого договора, признал оспариваемый договор недействительным, применил последствия недействительности сделки.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены ими правильно. Нарушений требований процессуального законодательства, которые могли бы повлечь принятие неправильных судебных актов, суд кассационной инстанции не усматривает.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2022 года по делу N А40-106900/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.