Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Логачевой Ольги Ивановны

на решение от 29.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022

по делу N А51-15053/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Хорольского муниципального округа (ОГРН 1202500027806, ИНН 2533016897, адрес: 692254, Приморский край, Хорольский м. р-н, Хорольское с.п., с. Хороль, ул. Ленинская, д. 51)

к индивидуальному предпринимателю Логачевой Ольге Ивановне (ОГРНИП 309253314600058, ИНН 251005229330)

о расторжении договора аренды недвижимости N 58/11 от 01.02.2013, взыскании 16 376,55 рублей

по встречному иску индивидуального предпринимателя Логачевой Ольги Ивановны

к администрации Хорольского муниципального округа

о взыскании 178 705 рублей стоимости расходов по ремонту здания и установке пожарной сигнализации

администрация Хорольского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Логачевой Ольге Ивановне (далее - ИП Логачева О.И., предприниматель) о расторжении договора аренды недвижимости от 01.02.2013 N 58/11, взыскании 18 774 руб. задолженности по арендным платежам (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением от 30.12.2020 к производству принят встречный иск ИП Логачевой О.И. о взыскании с администрации Хорольского муниципального района 178 705 руб., составляющих стоимость расходов по ремонту здания и установке пожарной сигнализации.

Определением от 25.02.2021 истец по первоначальному иску - администрация Хорольского муниципального района заменен на администрацию Хорольского муниципального округа.

Решением от 29.09.2021 с ИП Логачевой О.И. в пользу администрации взыскано 18 774 руб. основного долга; в остальной части первоначальные исковые требования оставлены без рассмотрения. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 решение от 29.09.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Логачева О.И. просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что спорное имущество от пожара, возникшего в 2018 году, не пострадало. После пожара эксплуатация системы пожарной сигнализации являлась невозможной, в связи с чем потребовалась установка новой системы. Полагает, что судами не исследована вся совокупность представленных доказательств, в частности видеозапись совместного осмотра помещений от 01.04.2021, переписка с ответчиком. Считает, что обязанность по выполнению капитального ремонта арендодателем следует из статьи 612 ГК РФ. Ссылается на уклонение администрации от согласования проведения ремонтных работ; непринятие истцом мер по обеспечению здания единой системой противопожарной защиты, замене сгнивших рам, центральным отоплением.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Хорольского муниципального района Приморского края (арендодатель) и ИП Логачевой О.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности Хорольского муниципального района от 01.02.2013 N 58/11, согласно которому арендодатель сдает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 18,0 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, Хорольский район, пгт. Ярославский, ул. Ломоносова, 21, с целью осуществления торговли (пункт 1.1 договора).

В силу пункту 1.2 действие договора аренды устанавливается с 29.07.2012 по 25.07.2013.

Согласно пункту 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2019) размер арендной платы в год составляет 16 092 руб. в год без учета НДС, НДС (20%) - 3 218,40 руб. в год. Итого размер арендной платы с учетом НДС в год составляет 19 310,40 руб. Размер арендной платы в месяц равен 1 341,00 руб., без учета НДС, НДС (18%) - 268,20 руб. Итого размер арендной платы с учетом НДС составляет 1 609,20 руб. в месяц.

По акту приема-передачи от 01.02.2013 имущество передано арендатору в отсутствие каких-либо замечаний к его состоянию.

В письме от 20.02.2014 N 38 администрация сообщила предпринимателю о продлении действия договора на неопределенный срок.

Заявлениями от 25.03.2019 и 17.05.2019 арендаторы помещений в здании, расположенном по ул. Ломоносова, 21, в том числе ИП Логачева О.И., уведомили главу Хорольского муниципального района об аварийном состоянии указанного имущества, в частности крыши и системы водоснабжения; выступили с предложением о проведении срочного аварийного ремонта своими усилиями в счет арендной платы.

В свою очередь администрация в письме от 23.04.2019 N 06/2316 указала, что в 2019 году запланировано проведения ремонта кровли арендуемого здания, объявлен электронный аукцион. Также администрация сообщила, что в расчет арендной платы не включены расходы по текущему и капитальному ремонтам; между тем текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и арендованных помещений в силу пункта 2.2.7 договора является обязанностью арендатора.

Письмом от 18.06.2019 администрация уведомила ИП Логачеву о выполнении работ по ремонту кровли.

ИП Логачевой в адрес администрации направлялись заявления от 17.12.2019, 13.04.2020, 23.09.2020 с просьбой о зачете стоимости ремонтных работ (монтаж окон и входной двери), проведенных в арендуемых помещениях и оплаченных арендатором, в счет погашения задолженности по арендной плате.

В ответ на вышеперечисленные обращения администрация письмами от 14.05.2020 N 06/290, от 06.08.2020 N 06/661, от 09.10.2020 N 06/7174 отказала в проведении зачета, указав на процедуру его обязательного предварительного согласования с арендодателем.

Ссылаясь на неисполнение обязательств арендатором по уплате арендных платежей, в адрес последнего администрацией направлены претензии от 26.03.2020, 28.07.2020 о погашении долга.

Оставление вышеуказанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, обращаясь со встречными исковыми требованиями о взыскании с администрации денежных средств в размере 178 705 руб., ИП Логачева в качестве оснований подачи иска указала на вынужденное осуществление за счет собственных средств ремонтных работ (монтаж окон - 46 280 руб., замена двери - 24 010 руб., установка сигнализации 108 415 руб.) в здании муниципального органа.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ, установив факт пользования арендованным помещением, а также неисполнение договорных обязательств арендатором по внесению арендной платы, признал обоснованными и удовлетворил исковые требования администрации Хорольского муниципального округа в части взыскания с ИП Логачевой задолженности по договору аренды от 01.02.2013 N 58/11 в размере 18 774 руб., в остальной части требования первоначального иска оставил без рассмотрения ввиду несоблюдения администрацией претензионного порядка. Данные выводы не оспорены сторонами.

Предпринимателем приведены возражения в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании с администрации 178 705 руб. расходов, понесенных в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом здании, рассмотрев которые суд исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие капитальный ремонт объектов капитального строительства содержит исчерпывающий перечень работ: замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, и замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора, арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

В силу пункта 2.2.7 договора аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и арендуемых помещений, а также принимать участие в текущих и капитальных ремонтах здания и благоустройстве прилегающей к зданию территории.

В обоснование встречного иска предприниматель Логачева О.И. указала на проведение в арендованном здании ремонтных работ (монтаж окон, двери) и установку пожарной сигнализации за счет собственных средств на общую сумму 178 705 руб.

В качестве доказательств, подтверждающих несение соответствующих затрат ИП Логачева О.И. в материалы дела представила, в частности: договор на выполнение монтажных и отделочных работ от 24.03.2020 N 01021 (монтаж ПВХ-изделий), договор на выполнение монтажных и отделочных работ от 18.09.2020 N 06081 (монтаж входной двери), договор подряда от 19.11.2012 N 38 /11 (монтаж системы пожарной сигнализации), договор оказания услуг по проектированию и монтажу системы пожарной сигнализации и оповещения людей при пожаре, монтажу системы охранной сигнализации от 05.09.2018 N 19.

Вместе с тем, проанализировав объем ремонтных работ, с точки зрения, в том числе пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, учитывая, что целью их проведения являлась частичная замена окон и двери, а также краткосрочный характер выполненных работ, суд пришел к выводу о том, что спорные работы по своему характеру не подлежат квалификации как работы по проведению капитального ремонта.

Судом также приняты во внимание обстоятельства того, что представленные предпринимателем доказательства, подтверждающие факт выполнения ремонтных работ и их оплату, сами по себе не свидетельствуют о наличии срочной и безотлагательной необходимости в проведении ремонта (монтаж окон и входной двери). Согласно письму ОМВД по Хорольскому муниципальному округу от 01.04.2021 N 06/1417 в период, начиная с 2017 года, заявления и обращения граждан о том, что в отношении здания, расположенного по адресу: п. Ярославский, ул. Ломоносова, 21, совершены какие-либо противоправные действия в министерство не поступали.

Ссылка предпринимателя на необходимость применения при разрешении настоящего спора положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ в данном случае не применима, в связи с тем, что вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений подлежит рассмотрению непосредственно после прекращения договора, тогда как договорные отношения по аренде спорного имущества между сторонами не прекращены, исковое требование о его расторжении оставлено без рассмотрения; условия договора не предусматривают возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений до расторжения сделки.

В соответствии с пунктом 4.2 договора финансовые затраты арендатора, понесенные при проведении капитального ремонта арендованного недвижимого имущества могут быть зачислены в счет арендной платы только при предварительном согласовании сторон.

Проанализировав переписку сторон, суды указали на содержащуюся в ней позицию арендодателя о возможности взаимозачета только по предварительному согласованию с муниципальным органом (в частности письма от 14.05.2020 N 06/290, от 06.08.2020 N 06/661, от 09.10.2020 N 06/7174). Между тем в материалах дела не имеется доказательств согласования арендатором проведения ремонтных работ, их стоимости. Направленные предпринимателем в адрес муниципального органа заявления от 17.12.2019, 13.04.2020, 23.09.2020 содержат требования о зачете стоимости ремонтных работ (монтаж окон и входной двери), проведение которых на тот момент было осуществлено без предварительного согласования арендодателя.

Довод о том, что установка пожарной сигнализации относится к первичным мерам пожарной безопасности, обязанность по соблюдению которых должен соблюдать исключительно арендодатель, судами признан несостоятельным, противоречащим части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", учитывая владение предпринимателем спорным помещением на праве аренды. При принятии имущества арендатор имел реальную возможность убедиться в отсутствии в нем системы пожарной сигнализации; однако, приняв спорное помещение без возражений, признал такое состояние помещения надлежащим, что следует из акта приема-передачи от 01.02.2013.

Приведенные в кассационной жалобе доводы полностью повторяют позицию предпринимателя по существу спора и доводы апелляционной жалобы. Между тем эти доводы являлись предметом подробного исследования судов первой и апелляционной инстанций. Само по себе несогласие с мотивированными выводами судов не опровергает последних.

Учитывая, что при принятии обжалуемых по настоящему делу судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального или процессуального права, выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам, арбитражный суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

решение от 29.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 по делу N А51-15053/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.