Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания П.П. Васильевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Логачевой Ольги Ивановны,

апелляционное производство N 05АП-7553/2021

на решение от 29.09.2021

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-15053/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Хорольского муниципального округа (ОГРН: 1202500027806, ИНН: 2533016897)

к индивидуальному предпринимателю Логачевой Ольге Ивановне (ИНН 251005229330, ОГРН 309253314600058)

о расторжении договора аренды недвижимости N 58/11 от 01.02.2013, взыскании 16 376,55 рублей,

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Логачевой Ольги Ивановны

к администрации Хорольского муниципального округа

о взыскании 178 705 рублей стоимости расходов по ремонту здания и установке пожарной сигнализации,

при участии ответчика Логачевой О.И. лично, удостоверение,

Администрация Хорольского муниципального района обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Логачевой Ольге Ивановне (далее - ИП Логачева О.И., предприниматель) о расторжении договора аренды недвижимости N 58/11 от 01.02.2013, взыскании 18 774 рублей задолженности по арендным платежам (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением суда от 30.12.2020 к производству принято встречное исковое заявление ИП Логачевой О.И. о взыскании с администрации Хорольского муниципального района 178 705 рублей, составляющих стоимость расходов по ремонту здания и установке пожарной сигнализации.

Определением суда от 25.02.2021 истец по первоначальному иску - администрация Хорольского муниципального района заменен на администрацию Хорольского муниципального округа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.09.2021 с ИП Логачевой О.И. в пользу администрации Хорольского муниципального округа взыскано 18 774 рубля основного долга. В остальной части первоначальные исковые требования оставлены без рассмотрения. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП Логачева О.И. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований. Апеллянт утверждает, что при обращении в суд Администрация злоупотребила своими правами, поскольку не выполняет свои обязанности арендодателя. Указывает на неоднократные обращения к собственнику здания о необходимости проведения капитального ремонта, о зачете стоимости выполненных предпринимателем ремонтных работ. Полагает, что пскольку арендодателем было получено заявление о зачете, у ИП Логачевой О.И. возникло право удерживать сумму расходов по устранению выявленных недостатков объекта аренды. Отмечает, что здание находится в состоянии, которое препятствует полноценному использованию арендуемого имущества, что в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Полагает, что меры первичной пожарной безопасности обязан обеспечить арендатор. Помимо этого апеллянт обращает внимание суда на то, что право собственности на арендуемое имущество зарегистрировано за арендодателем только в 2015 году. Отмечает неверное указание судом первой инстанции даты пожара, а также на нарушение инструкции по делопроизводству ввиду двойной нумерации листов дела в томе 2.

В заседании апелляционного суда ИП Логачева О.И. поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Судом установлено, что предприниматель обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

В этой связи, учитывая непоступление от сторон соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Неявка в судебное заседание представителя Администрации с учетом ее надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие указанного лица применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между Администрацией Хорольского муниципального района Приморского края (арендодатель) и ИП Логачевой О.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности Хорольского муниципального района N 58/11 от 01.02.2013, согласно которому арендодатель сдал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 18,0 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: пгт. Ярославский Хорольского района Приморского края, ул. Ломоносова, 21, назначение помещений - торговля.

В силу пункту 1.2 договора действие договора аренды устанавливается с 29.07.2012 по 25.07.2013.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы, пунктом 3.2 договора определен порядок ее внесения.

Коллективными заявлениями от 25.03.2019 и от 17.05.2019 ИП Логачева О.И. и иные арендаторы помещений в здания по адресу: Приморский край, Хорольский район, пгт. Ярославский, ул. Ломоносова, д. 21, уведомили главу Хорольского муниципального района о том, что в связи с аварийным состоянием здания арендаторами принято решение о проведении срочного аварийного ремонта системы холодного водоснабжения и кровли своими усилиями, но в счет арендной платы, в связи с чем просили дать письменный ответ.

Ответным письмом от 23.04.2019 N 06/2316 администрация Хорольского муниципального района сообщила, что в 2019 году планируется проведение работ по ремонту кровли вышеуказанного здания, в настоящее время объявлен электронный аукцион на выполнение работ, срок выполнения работ по муниципальному контракту до 01.09.2019 с момента заключения контракта. Также администрация сообщила, что в расчете стоимости арендной платы не предусмотрены расходы по текущему и капитальному ремонту вышеуказанного объекта, а текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и арендованных помещений в силу пункта 2.2.7 договора является обязанностью арендатора. Согласно письму проведение работ по ремонту общего имущества нежилого здания администрацией Хорольского муниципального района будет рассмотрено и при наличии бюджетных средств включено в план ремонта на 2020-2023 годы.

Претензией N 06/1865 от 26.03.2020 администрация Хорольского муниципального района уведомила ИП Логачеву О.И. о наличии у нее по состоянию на 25.03.2020 задолженности по договорам аренды, в том числе по договору от 01.02.2013 N 58/11, установив срок для ее погашения.

В последующем в адрес предпринимателя была направлена повторная претензия о погашении задолженности N 06/5768 от 28.07.2020.

Заявлениями от 17.12.2019, от 13.04.2020 на имя главы Хорольского муниципального района ИП Логачева О.И. обратилась с просьбой провести зачет стоимости расходов на проведение в арендуемом помещении ремонтных работ в счет погашения задолженности по арендной плате.

Письмами N 06/290 от 14.05.2020, N 06/661 от 06.08.2020, N 06/7174 от 09.10.2020 администрация Хорольского муниципального района с проведении зачета отказала, уведомив ИП Логачеву О.И. о том, что зачисление финансовых затрат арендатора, понесенных при проведении капитального ремонта, в счет арендной платы за недвижимое имущество без предварительного согласования сторон не предусмотрено действующими нормативно-правовыми актами администрации Хорольского муниципального района и договором аренды. Орган местного самоуправления не вправе предусматривать исполнение денежного обязательства арендатора иным образом, чем путем перечисления (оплаты) денежных средств.

Ссылаясь на нарушение арендатором обязательства по внесению арендной платы, арендодатель потребовал ее взыскания в судебном порядке.

В свою очередь, арендатор обратилась в суд со встречным иском о взыскании с арендатора 178 705 рублей убытков, включающих стоимости выполненных работ по установке в арендуемом помещении пожарной сигнализации (108 415 рублей), металлической двери (24 010 рублей), замене оконных рам (46 280 рублей).

Суд первой инстанции признал обоснованными и удовлетворил исковые требования администрации Хорольского муниципального округа в части взыскания 18 774 рубля основного долга, в остальной части требования первоначального искового заявления оставил без рассмотрения. Выводы Арбитражного суда Приморского края относительно требований первоначального иска не оспариваются, ввиду чего коллегией не проверяются.

Проверив с учетом доводов апелляционной жалобы законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ИП Логачевой О.И., коллегия пришла к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пояснениям предпринимателя при передаче ей арендуемого помещения оно соответствовало необходимым требованиям.

Коллективное письмо на имя главы Хорольского муниципального района Губайдуллина А.А. с просьбой согласовать работы по установке пожарной сигнализации на 1 этаже здания по ул. Ломоносова, 21 в пгт. Ярославский, на которое обращает внимание предприниматель в апелляционной жалобе, датировано 07.08.2012, то есть его направление предшествовало заключению договора аренды N 58/11 - 01.02.2013. Таким образом, приняв в аренду помещение без пожарной сигнализации, предприниматель не признавала это недостатком.

ИП Логачева О.И. утверждает, что за 10 лет арендодатель не производил в полной мере надлежащим образом капитальный либо текущий ремонт здания, а с 07.04.2018 по 08.04.2018 в здании произошел пожар, 19.11.2020 в холле 1 этажа здания прорвало трубу с горячей водой, в связи с чем имуществу предпринимателя были причинены убытки. Кроме того, здание с момента его постройки (1959 год) изрядно обветшало, из-за сырости со стен и потолка осыпается краска и штукатурка, стены покрыты грибком, окна забиты фанерой и целлофаном, что влечет для предпринимателя негативные последствия в виде потери клиентов.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются положениями статьи 616 ГК РФ.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Аналогичное правило закреплено в пункте 2.2.3 договора, согласно которому аренды арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и соответствующем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно пункту 2.2.4 договора аренды арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования Госсанэпидемнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

В силу пункта 2.2.7 договора аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций и арендуемых помещений, а также принимать участие в текущих и капитальных ремонтах здания и благоустройстве прилегающей к зданию территории.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в числе прочего, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В силу пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определен как замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Изложенный перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту зданий, свидетельствует о том, что для производства этих работ ремонтируемый объект, как правило, выводится из эксплуатации. Работы по капитальному ремонту здания затрагивают все или большинство конструкций и систем здания, в связи с чем, проводятся длительное время и требуют значительных финансовых (капитальных) вложений.

Таким образом, принимая во внимание характер работ, стоимость которых предъявлена предпринимателем к взысканию во встречном иске (замена оконных рам, установка двери и пожарной сигнализации), их выполнение без постановки объекта или его части на капитальный ремонт, следует признать, что спорные работы не могут быть квалифицированы как работы по проведению капитального ремонта.

Помимо этого коллегия обращает внимание на то, что согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендатор вправе взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта, предусмотренного договором или вызванного неотложной необходимостью, в то время как спорные работы договором не предусмотрены, а их неотложный характер не подтвержден.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.2 договора финансовые затраты арендатора, понесенные при проведении капитального ремонта арендованного недвижимого имущества могут быть зачислены в счет арендной платы только при предварительном согласовании сторон.

В материалах дела не имеется доказательств согласования арендатором проведения работ, стоимость которых предъявлена к взысканию во встречном иске.

Напротив, письмами N 06/290 от 14.05.2020, N 06/661 от 06.08.2020, N 06/7174 от 09.10.2020 администрация Хорольского муниципального округа неоднократно уведомляла ИП Логачеву О.И. о том, что зачисление в счет арендной платы финансовых затрат арендатора, понесенных при проведении ремонта, без предварительного согласования сторон муниципальными правовыми актами и договором аренды не предусмотрено.

Довод апеллянта о том, что установка пожарной сигнализации относится к первичным мерам пожарной безопасности, обязанность по соблюдению которых должен соблюдать арендатор, судебной коллегией несостоятельным как не основанный на нормах права.

Так, согласно части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Следовательно, учитывая владение предпринимателем спорным помещением на праве аренды, именно на нее возлагается обязанность по соблюдению в помещении требований пожарной безопасности. При этом, как указано ранее, при принятии спорного помещения в аренду предприниматель имела возможность убедиться в отсутствии в нем системы пожарной сигнализации, и, приняв спорное помещение без возражений, признала такое состояние помещения надлежащим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено право арендатора в ряде случаев требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, но лишь после прекращения договора.

Между тем доказательств прекращения арендных отношений между сторонами не имеется, требование Администрации о расторжении договора в рамках настоящего дела оставлено судом без рассмотрения.

В соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно пункту 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, если встречные требования являются однородными, срок их исполнения наступил и одна из сторон сделала заявление о зачете, то обязательства считаются прекращенными в момент наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, и независимо от того, когда было сделано или получено заявление о зачете.

Из изложенного следует, что зачет допустим только в случае, когда у сторон имеются встречные однородные требования.

Между тем, исходя из вышеприведенных выводов относительно отсутствия оснований для отнесения на арендодателя расходов предпринимателя, предъявленных к взысканию во встречном иске, у Администрации не имеется встречного обязательства перед предпринимателем, ввиду чего нормы о зачете в рассматриваемом случае не подлежат применению.

Заявление ответчика о наличии в действиях Администрации признаков злоупотребления правом судом апелляционной инстанции рассмотрено и признано основанным на неверном понимании положений закона.

Так, согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

В случае несоблюдения названных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим, для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что совершая определенные действия, сторона намеревалась причинить вред другому лицу.

Между тем такие доказательства ИП Логачевой О.И. суду не представлены. Обращение участника гражданских правоотношений за судебной защитой своих прав не может признаваться злоупотреблением правом.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на ошибочное указание судом первой инстанции даты пожара, на нарушение инструкции по делопроизводству подлежат отклонению, поскольку не касаются существа рассматриваемого спора и не влияют на итог его рассмотрения.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.09.2021 по делу N А51-15053/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.