Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Шакиряновой Рафимы Ахмедовны (ИНН 110602022184), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Мост" (ИНН 001513066048), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шакиряновой Рафимы Ахмедовны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу N А61-2176/2022, установил следующее.

ИП Шакирянова Р.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к ООО "Строительная компания "Мост" (далее - общество) о взыскании 1 110 000 рублей задолженности по договору от 01.08.2020 N 1 аренды нежилого помещения с 01.03.2021 по 30.04.2022 и 199 936 рублей 52 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 16.04.2021 по 07.06.2023 (требования в уточненной редакции; т. 2, л.д. 63 - 69).

Решением от 28.07.2023 исковые требования удовлетворены в части: с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 110 000 рублей задолженности по договору аренды от 01.08.2020 N 1 с 01.03.2021 по 30.04.2022 и 101 421 рубль 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 16.04.2021 по 07.06.2023; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован наличием между сторонами арендных правоотношений и отсутствием доказательств внесения обществом как арендатором платы по договору аренды в заявленный период. Поскольку факт возврата объекта аренды ранее взыскиваемого периода (с 01.03.2021 по 30.04.2022) ответчиком не подтвержден, в отсутствие доказательств погашения долга суд первой инстанции признал исковые требования в части взыскания 1 110 000 рублей задолженности с 01.03.2021 по 30.04.2022 подлежащими удовлетворению. Установив факт неисполнения обществом обязательств по внесению арендной платы, признано правомерным взыскание договорной неустойки по статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), рассчитанной согласно пункту 1 раздела 4 договора, исходя из 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки. Проверив представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с 16.04.2021 по 07.06.2023, суд первой инстанции установил, что он произведен без учета статьи 193 Гражданского кодекса и введенного моратория. Согласно расчету суда проценты по статье 395 данного кодекса с 16.04.2021 по 07.06.2023 составили, исходя из суммы долга и ключевой ставки Банка России, 101 421 рубль 15 копеек. Возражения ответчика, ссылающегося на невозможность использования до мая 2022 года арендуемого нежилого помещения - теплой стоянки для грузовых автомобилей, расположенной по адресу: г. Усинск, ул. Заводская, 9, в результате ее уничтожения вследствие пожара, произошедшего 17.11.2020, суд первой инстанции отклонил, указав, со ссылкой на статьи 611, 615, 616 Гражданского кодекса, что арендатор обязан пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с назначением, поддерживать его в исправном состоянии, производить ремонт и расходы на содержание данного имущества. На основании статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Поэтому в случае уничтожения или гибели арендуемого имущества ответчик, являющийся арендатором, обязан восстановить объект аренды. Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Вместе с тем, исходя из положений статей 614, 612 Гражданского кодекса, такое право арендатора носит уведомительный характер; однако, как следует из материалов дела, общество таких требований и уведомлений в адрес предпринимателя не предъявляло (не направляло).

Постановлением апелляционного суда от 02.11.2023 решение от 28.07.2023 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционный суд исходил из того, что согласно пункту 6.5 действие договора от 01.08.2020 N 1 распространяется на период фактического пользования арендатором имуществом. После 17.11.2020 в результате пожара помещение находилось в состоянии, непригодном для использования по назначению. Согласно постановлению старшего дознавателя Отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Усинска Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Республике Коми от 17.12.2020 N 52 об отказе в возбуждении уголовного дела наиболее вероятной причиной пожара послужило тепловое проявление электрического тока в результате аварийного режима работы электросети (короткое замыкание) с последующим возгоранием изоляции электропроводки и утеплителя стены (т. 2, л.д. 93). Из заключения строительно-технической экспертизы от 22.12.2022 N 276-22 об обследовании здания склада по адресу: Республика Коми, г. Усинск, ул. Заводская, 9, на предмет возможности его функционирования после произошедшего пожара 17.11.2020, следует, что непосредственно после пожара и на текущую дату здание склада не могло и не может функционировать; в здании частично разрушены стены, крыша, оконные и дверные проемы не заполнены, необходимо провести натурное исследование специалистами для установления возможности проведения ремонтно-восстановительных работ (т. 2, л.д. 18 - 26). Исходя из характера повреждений, нежилое помещение нуждалось в проведении ремонта. Доказательств, подтверждающих, что после пожара арендодатель предоставил арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, не представлено. Арендуемые обществом помещения не могли быть использованы для осуществления хозяйственной деятельности, поскольку после пожара условия пользования объекта аренды существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для получения арендодателем арендной платы за период неиспользования арендатором спорного помещения с 17.11.2020, и отказал истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.08.2020 N 1. Суд второй инстанции также отметил, что, не получая на протяжении 2021 - 2022 годов арендную плату, предприниматель никаких претензий обществу не предъявлял, счетов на оплату не выставлял. Отсутствие предусмотренного договором аренды письменного уведомления со стороны арендатора о невозможности пользования арендуемым имуществом, с учетом установленных обстоятельств невозможности его пользования, не может служить основанием для взыскания арендной платы и неустойки (процентов).

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление апелляционного суда от 02.11.2023 отменить, оставить в силе решение от 02.11.2023, указывая, что причиной возникновения пожара послужил оставленный включенным работником общества электрический обогреватель. Доказательства возврата арендатором имущества арендодателю в материалах дела отсутствуют. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом. Именно нарушение обществом как арендатором в занимаемом помещении требований пожарной безопасности привело к пожару в здании склада, в результате которого предпринимателю как собственнику причинены убытки. Обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата объекта аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта. Подтверждение возврата объекта аренды ранее заявленного периода (с 01.03.2021 по 30.04.2022) ответчиком в материалы дела не представлено. Кроме того, общество исполняло договор аренды, перечислив арендные платежи после утраты объекта аренды вследствие пожара, произошедшего 17.11.2020.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с содержанием кассационной жалобы и дополнительными материалами дела, отсутствием возможности предоставить мотивированный отзыв.

Кассационный суд не усматривает предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) оснований для удовлетворения названного ходатайства, поскольку 15.01.2024 и 23.01.2024 обществу была предоставлена возможность ознакомиться с материалами дела в электронном виде с использованием системы "Мой арбитр". Кроме того, кассационная жалоба истца принята к производству 25.12.2023 при наличии доказательств направления ее копии в адрес ответчика.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.08.2020 N 1 аренды нежилого помещения, а именно: теплой стоянки для грузовых автомобилей, расположенной по адресу: г. Усинск, ул. Заводская, 9, одноэтажного нежилого помещения общей площадью 452,4 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.08.2020 по 31.12.2020. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2020 (т. 1, л.д. 12 - 14).

В обоснование исковых требований предприниматель указывает, что в результате ненадлежащего исполнения обществом своих обязательств по внесению арендной платы по договору от 01.08.2020 N 1 за ним числится задолженность в размере 1 110 000 рублей.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истец направил претензию от 28.03.2022 с требованием о погашении задолженности, которая оставлена контрагентом без финансового исполнения, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 данного кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Отменяя судебное решение от 28.07.2023, апелляционный суд указал, что после произошедшего 17.11.2020 пожара арендованное помещение находилось в состоянии, непригодном для использования по назначению, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы от 22.12.2022 N 276-22 об обследовании здания склада по адресу: Республика Коми, г. Усинск, ул. Заводская, 9, на предмет возможности его функционирования после произошедшего пожара 17.11.2020. Также суд второй инстанции сослался на постановление старшего дознавателя Отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Усинска Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Республике Коми от 17.12.2020 N 52 об отказе в возбуждении уголовного дела, согласно которому наиболее вероятной причиной пожара послужило тепловое проявление электрического тока в результате аварийного режима работы электросети (короткое замыкание) с последующим возгоранием изоляции электропроводки и утеплителя стены (т. 2, л.д. 93).

Кассационная коллегия полагает, что апелляционное постановление состоялось без учета следующих обстоятельств.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 данного кодекса).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612). По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса).

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (пункты 1, 3 статьи 401 Гражданского кодекса).

Общие вопросы правового регулирования в области обеспечения пожарной безопасности, отношения между учреждениями, организациями и иными юридическими лицами независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, между общественными объединениями, должностными лицами и гражданами определены положениями Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ).

На основании части 1 статьи 38 Закона N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Таким образом, обязанность по сдаче в аренду помещений, отвечающих требованиям пожарной безопасности, лежит на арендодателе, тогда как обязанность по поддерживанию арендованного имущества в исправном состоянии - на арендаторе.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года" (утвержден постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006) указано, что поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность; при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя - в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) способствовало правонарушению.

Пунктом 7 раздела 3 договора от 01.08.2020 N 1 аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность соблюдать, в том числе "Правила пожарной безопасности".

С учетом изложенного, вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за пользование помещением вследствие непредоставления его в надлежащем состоянии арендодателем, сделан без учета пункта 7 раздела 3 договора от 01.08.2020 N 1.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение площадью 452,4 кв. м передано в аренду обществу без замечаний и разногласий (т. 1, л.д. 14). Доказательства, свидетельствующие о передаче обществу в аренду имущества, не соответствующего условиям договора, материалы дела не содержат. Претензий относительно состояния передаваемого объекта в адрес предпринимателя общество не направляло.

Согласно заключению ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Республике Коми" от 26.01.2021 N 14/21 (т. 2, л.д. 4 - 8) наиболее вероятной причиной пожара явилось воспламенение горючих материалов (изоляция электропроводов, пластиковые детали офисной техники, деревоконструкции офисной мебели и межэтажных (межкомнатных) перекрытий) в результате теплового проявления электрического тока при аварийном режиме работы электросети (электрооборудования); признаков, характерных для протекания аварийных пожароопасных режимов работы электросети выявлено не было. В данном заключении приведены также объяснения гражданина Скяева З.А. от 18.11.2020, из которых следует, что в его кабинете был включен один масляный обогреватель, который по окончании рабочего дня оставлен в функциональном режиме; то есть электрическая сеть в помещении на момент возникновения пожара была под напряжением.

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска по мотиву отсутствия встречного предоставления со стороны арендодателя, апелляционный суд не установил, по чьей именно вине использование помещения стало невозможным, тогда как разрешение данного вопроса имеет решающее значение для правильного разрешения настоящего спора. Из имеющихся документов ненадлежащее исполнение обязательств со стороны арендодателя не усматривается, наличие его вины документально не подтверждено, судебными инстанциями данный вопрос не изучен.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка всех предоставленных в дело доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в апелляционный суд.

При повторном рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, проверить все доводы сторон, изучить условия договора от 01.08.2020 N 1, в том числе относительно обязательств по соблюдению пожарной безопасности; исследовать, в каком состоянии передавалось помещение в аренду обществу; а также по чьей вине оно утратило пригодность к использованию; спор разрешить на основе правильного применения норм материального и процессуального права.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по делу N А61-2176/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.