Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гордиенко А.Л.,

судей Шабаловой О.Ф., Смирновой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи гражданское дело N 54RS0030-01-2022-008739-41 по иску К. к администрации Новосибирского района Новосибирской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка

по кассационной жалобе администрации Новосибирского района Новосибирской области на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 21 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 12 октября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Гордиенко А.Л.,

К. обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

Требования мотивировал тем, что 5 июня 2009 г. администрацией Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области ему выделен земельный участок под строительство жилого дома.

На основании протокола N от 5 июня 2009 г. подготовлено постановление администрации Новосибирского района Новосибирской области о предоставлении земельного участка в аренду К. сроком на 3 года. Земельный участок под строительство жилого дома, расположен по <адрес> поставлен на государственный кадастровый учет 5 апреля 2010 г. с кадастровым номером N.

31 июля 2012 г. стороны заключили договор аренды земельного участка N. Ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляла 24975 руб. Арендная плата определена на основании отчета от 15 июня 2012 г. N ООО "Агентство Экспресс оценка". Дополнительным соглашением к договору аренды от 31 июля 2012 г. N срок действия договора аренды с 14 сентября 2015 г. продлен на 5 лет.

Администрацией Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 3 мая 2011 г. N было предоставлено инженерное обеспечение земельного участка и выделены мощности на электроэнергию, водоснабжение. Истец обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением на изготовление градостроительного плана земельного участка под строительство жилого дома от 3 мая 2018 г. N.

25 марта 2019 г. истец обратился к главе администрации Новосибирского района Новосибирской области с уведомлением, согласно которому, параметры объекта индивидуального жилищного строительства соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения указанного объекта на земельном участке от 25 марта 2019 г. N.

Таким образом, планируемый к возведению жилой дом был согласован по заявленным параметрам градостроительного плана, соответствовал действующему законодательству.

25 марта 2022 г. истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 31 июля 2012 г. N, в удовлетворении которого ответчиком отказано письмом от 31 марта 2022 г.

Истец с указанным отказом ответчика не согласен, поскольку с 2014 г. он вносил арендные платежи, также погасил задолженность за 2022 г. за использование земельного участка.

В соответствии с выпиской из технического плана (технический паспорт) от 16 сентября 2022 г., подготовленной кадастровым инженером ООО "Гильдия Сибири" ФИО6, на земельном участке с местоположением: <адрес>, кадастровый номер N возведен индивидуальный жилой дом площадью 151,5 кв. м. Индивидуальный жилой дом возведен в границах земельного участка.

16 августа 2022 г. истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, 31 августа 2022 г. ответчик отказал в предоставлении земельного участка, в связи с отсутствием права собственности на жилой дом.

Оформить право собственности на жилой дом и земельный участок до окончания срока действия договора аренды земельного участка истец не успел ввиду изменения норм земельного законодательства.

На 1 мая 2023 г. жилой дом не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозы и безопасности, проживающих в нем граждан, соответствует всем строительным и противопожарным нормам. Истец добросовестно и открыто пользуется земельным участком, оплачивает все арендные платежи и сборы. Считает, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды земельного участка N от 31 июля 2012 г., с учетом дополнительного соглашения к нему от 23 декабря 2015 г., заключен на неопределенный срок, поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г.

Истец просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 980 +/- 22 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>, сроком на 11 месяцев для оформления права собственности на индивидуальный жилой дом.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 21 июня 2023 г. иск К. удовлетворен. На администрацию Новосибирского района Новосибирской области возложена обязанность в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу направить К. проект договора аренды земельного участка с кадастровым N, расположенного по <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 12 октября 2023 г. указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрации Новосибирского района Новосибирской области ставит вопрос об отмене вышеуказанных судебных постановлений как принятых с нарушением норм материального и процессуального права.

К. на кассационную жалобу принесены возражения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец К. против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Представитель ответчика администрации Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обжалуемые судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений судами не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, из выписки протокола N от 5 июня 2009 г. заседания комиссии по вопросам предварительного распределения земельных участков под строительство жилых домов, администрации Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области следует, что заявление К. на предоставление земельного участка N было удовлетворено.

На основании постановления администрации Новосибирского района Новосибирской области от 28 июня 2012 г. N -па К. был предоставлен в аренду сроком на 3 (три) года земельный участок, площадью 980 кв. м, с кадастровым N, местоположение: <адрес>.

31 июля 2012 г. между администрацией Новосибирского района Новосибирской области в лице заместителя главы администрации Новосибирского района ФИО7 и К. заключен договор аренды земельного участка, площадью 980 кв. м, местоположение <адрес>, <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия договора три года (п. 2.1 договора аренды земельного участка).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Размер арендной платы на начало действия договора составляет 34975 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным, путем перечисления на счет (п. 3.4 договора аренды земельного участка).

23 декабря 2015 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 31 июля 2012 г. N, по условиям которого, стороны пришли к соглашению и решили продлить срок действия договора аренды земельного участка от 31 июля 2012 г. N с 14 сентября 2015 г. сроком на пять лет.

Размер арендной платы составляет 24 975 руб. и вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным периодом.

К. обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о продлении срока действия, договора аренды земельного участка.

31 марта 2022 г. администрацией Новосибирского района Новосибирской области К. направлено уведомление об отказе в продлении договора аренды земельного участка, по той причине, что на дату обращения - срок действия договора аренды уже истек, в связи с чем у администрации Новосибирского района нет законных оснований для увеличения срока действия договора аренды.

Кроме того, администрацией Новосибирского района Новосибирской области от 31 августа 2022 г. К. направлен ответ на заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым N площадью 980 кв. м, местоположением: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Истцом в материалы дела представлено техническое заключение N от 26 апреля 2023 г., подготовленное ООО "КлэрИнвест", согласно выводам которого, состояние несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем индивидуального жилого дома, расположенного по <адрес>, земельный участок с кадастровым N, после планировки, соответствует требованиям действующей нормативно-правовой документации, в том числе: Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации"; Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции". Дефектов здания не установлено, его дальнейшая эксплуатация, возможна и безопасна, не предоставляет угрозы для жизни и здоровья людей, сохранности имущества.

Кроме того, экспертным заключением N от 26 апреля 2023 г. ООО "КлэрИнвест" установлено, что индивидуальный жилой дом, расположенный по <адрес>, земельный участок с кадастровым N и прилегающая к нему территория земельного участка соответствует действующим требованиям санитарных норм и правил, а именно: СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий".

Заключением "Автоматика-АСО" от 28 апреля 2023 г. N установлено, что индивидуальный жилой дом на земельном участке с кадастровым N по <адрес> в части путей эвакуации, систем вентиляции, водоснабжения, применения отделочных материалов в помещениях соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" N 123-ФЗ, Правила противопожарного режима в Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона N 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Соблюдены требования пожарной безопасности ст. 69 п. 1 Федерального закона от 22 июля 2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", требования по отступам от жилого дома или хозяйственных построек до границ смежных земельных участков нормами пожарной безопасности не предусмотрены.

Разрешая спор, суд первой инстанции, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также и то обстоятельство, что истец возвел объект на участке, право на который возникло у него ранее на законных основаниях, а земельный участок использовал по целевому назначению, как и то обстоятельство, что истец оплачивал арендные платежи, предпринимал все необходимые меры по оформлению права пользования спорным земельным участком, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и о необходимости возложения на ответчика обязанности подготовить и направить истцу для подписания новый договор аренды в отношении спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с вышеуказанными выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Доводы кассационной жалобы администрации Новосибирского района Новосибирской области о том, что с заявлением о продлении договора аренды истец обратился по истечении срока его действия, ранее К. уже воспользовался своим правом на однократное продление договора, выводы судов не опровергают.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Положениями пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция также закреплена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.

Из имеющего в материалах дела договора аренды земельного участка от 31 июля 2012 г., заключенного между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и К. следует, что указанный договор заключен до 1 марта 2015 г., и впоследствии был продлен сроком на 5 лет.

Кроме того, на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора аренды земельного участка.

Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г., на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, суды пришли к обоснованному выводу, что К. имеет право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов.

Вопреки доводам кассационной жалобы тот факт, что истец длительное время не обращался с заявлением о продлении срока договора аренды, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в защите его прав.

Как правильно указали суды, до обращения в суд с настоящим иском, истец исчерпал все возможные способы для возможности продления договора аренды земельного участка, и завершения на спорном участке строительство незавершенного объекта. При этом истец поясняет, что существенным препятствием для реализации его права послужила пандемия Ковид-19.

Правильно установив юридически значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы действующего законодательства, суды пришли к законному выводу об удовлетворении требований истца.

При этом судами правильно учтено фактическое согласие собственника земельного участка на его использование истцом, отсутствие каких-либо претензий, предъявление соответствующих требований, вытекающих из договора аренды, к истцу и взыскания с него задолженности, учитывая соответствие жилого дома требованиям норм и правил пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы безопасности их жизни и здоровью.

Вопреки доводам кассатора, решение суда в части возложения на ответчика обязанности направить К. проект договора аренды земельного участка с кадастровым N, расположенного по <адрес> отвечает требованиям материального и процессуального закона, соответствует установленным по делу фактическими обстоятельствами, направлено на устранение нарушений прав истца.

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке судами доказательств допущено не было. Нормы материального и процессуального права применены верно.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов, не свидетельствуют о нарушении норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не может служить основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 21 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 12 октября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Новосибирского района Новосибирской области - без удовлетворения.