Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Недоступ Т.В.,

судей Жегалова Е.А., Коваленко В.В.,

при секретаре Ч.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 12 октября 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации Новосибирского района Новосибирской области - К.Г.А. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 21 июня 2023 года об удовлетворении исковых требований К.Г.В. к администрации Новосибирского района Новосибирской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Жегалова Е.А., объяснения представителя ответчика - администрации Новосибирского района Новосибирской области - П., поддержавшей доводы жалобы, возражения на это лично истца К.Г.В., судебная коллегия

15.11.2022 К.Г.В. обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просил возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев для оформления права собственности на индивидуальный жилой дом.

В обоснование иска указал, что 05.06.2009 администрацией Толмачевского сельсовета <адрес> ему выделен земельный участок под строительство жилого дома. На основании протокола N от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено постановление администрации <адрес> о предоставлении земельного участка в аренду К.Г.В. сроком на 3 года. Земельный участок под строительство жилого дома, расположен по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 05.04.2010 с кадастровым номером N. 31.07.2012 стороны заключили договор аренды земельного участка N. Ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляла 24975 руб. Арендная плата определена на основании отчета от 15.06.2012 N <данные изъяты>. Дополнительным соглашением к договору аренды от 31.07.2012 N срок действия договора аренды с 14.09.2015 продлен на 5 лет.

Администрацией Толмачевского сельсовета <адрес> от 03.05.2011 N было предоставлено инженерное обеспечение земельного участка и выделены мощности на электроэнергию, водоснабжение. Истец обратился в администрацию <адрес> с заявлением на изготовление градостроительного плана земельного участка под строительство жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ N.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к главе администрации <адрес> с уведомлением, согласно которому, параметры объекта индивидуального жилищного строительства соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения указанного объекта на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ N.

Таким образом, планируемый к возведению жилой дом был согласован по заявленным параметрам градостроительного плана, соответствовал действующему законодательству.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, в удовлетворении которого ответчиком отказано письмом от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец с указанным отказом ответчика не согласен, поскольку с 2014 года он вносил арендные платежи, также погасил задолженность за 2022 год за использование земельного участка.

В соответствии с выпиской из технического плана (технический паспорт) от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленной кадастровым инженером <данные изъяты> Ф.И.О., на земельном участке с местоположением: <адрес>, кадастровый номер N возведен индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м. Индивидуальный жилой дом возведен в границах земельного участка.

16.08.2022 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, 31.08.2022 ответчик отказал в предоставлении земельного участка, в связи с отсутствием права собственности на жилой дом.

Оформить право собственности на жилой дом и земельный участок до окончания срока действия договора аренды земельного участка, истец не успел ввиду изменения норм земельного законодательства.

В дополнении к исковому заявлению указал, что на 01.05.2023 жилой дом, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м, не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозы и безопасности, проживающих в нем граждан, соответствует всем строительным и противопожарным нормам. Истец добросовестно и открыто пользуется земельным участком, оплачивает все арендные платежи и сборы. Считает, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды земельного участка N от 31.07.2012, с учетом дополнительного соглашения к нему от 23.12.2015, заключен на неопределенный срок, поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

21.06.2023 судом первой инстанции постановлено решение: "Иск К.Г.В. удовлетворить. Обязать администрацию <адрес> в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу направить К.Г.В. проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Толмачевский сельсовет".

С таким решением не согласился ответчик администрация <адрес> в лице представителя К.Г.А.

В апелляционной жалобе просит решение Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (мотивированное - ДД.ММ.ГГГГ) по делу N - отменить, принять по делу новое решение, в соответствии с которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе указано о несогласии с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела не принято во внимание, что с заявлением о продлении договора аренды истец обратился по истечении срока его действия.

Обращает внимание, что 23.12.2015 между сторонами было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды с 14.09.2015 на 5 лет, то есть до 14.09.2020. Иных соглашений между сторонами не было заключено.

При таких обстоятельствах полагает, что истечение срока действия договора является основанием для прекращения правоотношений сторон.

Выражает несогласие с выводами суда о том, что объект незавершенного строительства представляет собой самовольную постройку, поскольку истец не был лишен возможности в целях соблюдения законодательства принять меры к оформлению недостроенного объекта путем внесения сведений об объекте незавершенного строительства в ЕГРН в соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой, в реестр объектов недвижимости ЕГРН в качестве основных сведений об объекте незавершенного строительства вносятся, в том числе, сведения о степени его готовности в процентах.

В период действия договора аренды и дополнительного соглашения истец не предпринимал действий для легализации спорного объекта.

При таких обстоятельствах полагает, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований и косвенно признал возведенный на спорном земельном участке объект самовольной постройкой.

Кроме того, из перечня документов, предусмотренных ст. 55 ГрК РФ, истцом представлен только технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства и градостроительный план земельного участка. Доказательств наличия препятствий в получении разрешения на строительство объекта недвижимости, а равно доказательств необоснованного отказа в получении такого разрешения до начала осуществления строительства в материалах дела не имеется.

В этой связи полагает, что отказ ответчика в повторном продлении срока действия договора аренды является правомерным.

Поскольку спорный земельный участок не освобожден истцом в установленном законом порядке, обращает внимание, что ответчик вправе обратиться в суд с требованием об освобождении самовольно занимаемого земельного участка с отнесением всех расходов на истца.

Считает, что непринятие истцом мер к своевременному продлению срока действия договора в течение длительного времени, не свидетельствует о наличии уважительных обстоятельств, не зависящих от истца, при этом соответствующих доказательств истцом не представлено.

Кроме того, полагает, что обжалуемое решение не является исполнимым, поскольку в резолютивной части решения суд обязал ответчика направить истцу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, не указав цель предоставления земельного участка и срок его аренды.

В возражениях на апелляционную жалобу истец К.Г.В. просит изменить решение Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N (2-6529/2022) в следующей редакции: обязать администрацию <адрес> в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу направить К.Г.В. проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, сроком на 11 месяцев, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать.

Рассмотрев дело по правилам ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, и, согласно части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, проверив законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно, из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, из выписки протокола N от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии по вопросам предварительного распределения земельных участков под строительство жилых домов, администрации Толмачевского сельсовета <адрес> следует, что заявление К.Г.В. на предоставление земельного участка N, было удовлетворено.

На основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, К.Г.В. был предоставлен в аренду сроком на 3 (три) года земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> в лице заместителя главы администрации <адрес> Ф.И.О. и К.Г.В. заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м, местоположение <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия договора три года (п. 2.1 договора аренды земельного участка).

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Размер арендной платы на начало действия договора составляет 34975 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным, путем перечисления на счет (п. 3.4 договора аренды земельного участка).

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, по условиям которого, стороны пришли к соглашению и решили продлить срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N с ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет.

Размер арендной платы составляет 24 975 руб., и вноситься арендатором ежеквартально равными долями, не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным периодом.

К.Г.В. обратился в администрацию <адрес> с заявлением о продлении срока действия, договора аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> - К.Г.В. направлено уведомление об отказе в продлении договора аренды земельного участка, по той причине, что на дату обращения - срок действия договора аренды уже истек, в связи, с чем у администрации <адрес> нет законных оснований для увеличения срока действия договора аренды.

Кроме того, администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - К.Г.В. направлен ответ на заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, местоположением: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Истцом, в материалы дела представлено техническое заключение N от 26.04.2023, подготовленное <данные изъяты> согласно выводам которого, состояние несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером N, после планировки, соответствует требованиям действующей нормативно - правовой документации, в том числе: Федерального закона от 29.12.20004 г. N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации"; Федерального закона РФ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции". Дефектов здания не установлено, его дальнейшая эксплуатация, возможна и безопасна, не предоставляет угрозы для жизни и здоровья людей, сохранности имущества.

Кроме того, экспертным заключением N от 26.04.2023 г. <данные изъяты> установлено, что индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и прилегающая к неме территория земельного участка соответствует действующим требованиям санитарных норм и правил, а именно: СанПин 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно - противоэпидемических (профилактических) мероприятий".

Заключением <данные изъяты> от 28.04.2023 г. N установлено, что индивидуальный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в части путей эвакуации, систем вентиляции, водоснабжения, применения отделочных материалов в помещениях соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности (Федеральный закон Российской Федерации от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" N 123-ФЗ, Правила противопожарного режима в Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона Российской Федерации N 384 - ФЗ от 30.12.2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Соблюдены требования пожарной безопасности ст. 69 п. 1 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", требования по отступам от жилого дома или хозяйственных построек до границ смежных земельных участков нормами пожарной безопасности не предусмотрены.

Разрешая спор и постанавливая решение по делу об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также и то обстоятельство, что истец возвел объект на участке, право на который возникло у него ранее на законных основаниях, а земельный участок использовал по целевому назначению, как и то обстоятельство, что истец оплачивал арендные платежи - суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и о необходимости возложения на ответчика обязанности подготовить и направить истцу для подписания новый договор аренды в отношении спорного земельного участка.

Приходя к такому выводу, суд учитывал фактическое согласие собственника земельного участка на его использование истцом, отсутствие каких-либо претензий, предъявление соответствующих требований, вытекающих из договора аренды, к истцу и взыскания с него задолженности.

При этом суд исходил из того, что представленными в материалы дела техническим заключением N от 26.04.2023, экспертным заключением N от 26.04.2023 ООО <данные изъяты> заключением о соответствии требованиям норм и правил пожарной безопасности <данные изъяты> N от 28.04.2023 - подтверждается соответствие жилого дома требованиям норм и правил пожарной безопасности, санитарным нормам и правилам, подтверждается отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы безопасности их жизни и здоровью, соответствие требованиям ГрК РФ, ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции, отсутствие дефектов здания, установление возможности безопасной эксплуатации здания".

Истцом К.Г.В. были предприняты все необходимые меры по оформлению права пользования спорным земельным участком, однако, по обстоятельствам, не зависящим от его воли, он лишен возможности во внесудебном порядке оформить с ответчиком арендные отношения в отношении спорного земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам дела и действующим нормам закона.

Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16 мая 2000 г. N 8-П).

Следовательно, подлежит защите - как право собственности, так и также и право аренды, в том числе при истечении договора аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства без торгов.

Как следует из разъяснений п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023) - собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

При постановлении решения судом первой инстанции правильно избраны приоритеты, поскольку согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и именно они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

При названных нормах закона и установленных выше обстоятельствах - дело разрешено судом правильно, а доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет - по тем мотивам, что они основаны на неправильном толковании норм процессуального и материального права, противоречат правильно установленным судом обстоятельствам дела, были предметом подробной оценки в решении суда первой инстанции, а оснований для иных выводов не имеется.

Так отклоняет судебная коллегия доводы апелляционной жалобы о том, что в удовлетворении требования о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка следует отказать, поскольку К.Г.В. уже воспользовался своим правом на однократное продление договора.

Эти доводы отклоняются по следующим мотивам.

Действительно, согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г., а на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, судебная коллегия полагает, что К.Г.В. имеет право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов.

Из имеющего в материалах дела, договора аренды земельного участка от 31.07.2012 г. заключенного между администрацией <адрес> и К.Г.В. следует, что указанный договор заключен до 01.03.2015 г., и впоследствии был продлен сроком на 5 лет.

Кроме того, на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора аренды земельного участка.

Приведенное в жалобе обстоятельство, что истец длительное время не обращался с заявление о продлении срока договора аренды, само по себе не свидетельствует, что в защите права истцу в суде следовало бы отказать.

До обращения в суд с настоящим иском, истец исчерпал все возможные способы для возможности продления договора аренды земельного участка, и завершения на спорном участке строительство незавершенного объекта. При этом истец поясняет, что существенным препятствием для реализации его права послужила пандемия Ковид-19.

По правилам части 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство несет ответственность, лишь если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Другого иного способа, кроме как просить возложить на администрацию обязанность заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, - и истца в данном случае не имеется, в связи с чем, не имеется и оснований для отказа в удовлетворении таких требований.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение N от 26.04.2023 г. <данные изъяты>, заключение <данные изъяты> от 28.04.2023 г. N, техническое заключение N от 26.04.2023 г. подготовленное <данные изъяты> о соответствии возведенного жилого дома предъявляемым требованиям.

Длительное не обращение истца в администрацию <адрес> с заявлением о продлении действия срока договора аренды земельного участка, не свидетельствует о незаконности судебного акта, и не свидетельствует о нарушении судом норм материального права.

Поскольку из анализа положений ст. ст. 39.14. - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 г., а на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, является правильным вывод, что лицо имеет право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов.

Своим правом предусмотренным законом истец воспользовался, и обратился в суд с настоящим иском, требования его основаны на законе.

Приведенное в жалобе указание на то, что резолютивная часть обжалуемого решения не содержит указание цели предоставления земельного участка и срок его аренды - само по себе не влечет отмену обжалуемого решения.

По правилам ст. 203 ГПК РФ - суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств - вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией по тем мотивам, что они не образуют обстоятельств в силу закона влекущих отмену правильного по существу решения суда первой инстанции.

Таким образом, по представленным доказательствам обстоятельства дела судом установлены правильно, а доводы жалобы не содержат законных оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329, ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 21 июня 2023 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя администрации Новосибирского района Новосибирской области - К.Г.А. оставить без удовлетворения.