Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гареевой Д.Р.

судей Минеевой В.В. и Росиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш. ФИО10 к администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края о признании собственности на реконструированный объект капитального строительства, по встречному иску администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края к Ш. ФИО11 о приведении реконструкции самовольной и приведении объекта капитального строительства в состояние, предшествующее реконструкции, о взыскании судебной неустойки,

по кассационной жалобе администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 декабря 2023 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р., выслушав объяснения представителя истца К., возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

Ш.Т. обратилась в суд с указанным исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края, в котором просила признать право собственности на реконструированный объект недвижимости нежилое здание (литер Г1, Г2, г1), расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N площадью 674 кв. м.

Администрация города-курорта Кисловодска обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Ш.Т., в котором просила признать реконструкцию спорного объекта литера N самовольной, обязать Ш.Т. привести объект в состояние, предшествующее проведению работ по его реконструкции, возложить на ответчика обязанность внесения денежной суммы (судебной неустойки) в случае неисполнения решения суда после его вступления в законную силу.

Решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года (в редакции определения об исправлении описки от 14 ноября 2023 года) исковые требования Ш.Т. удовлетворены, нежилой объект недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> сохранен в реконструированном состоянии в составе помещений: N площадью 28,1 кв. м; N площадью 19,1 кв. м; N площадью 8,6 кв. м; Nа (терраса) площадью 22,1 кв. м, общей площадью 77,9 кв. м, основной - 55,8 кв. м, и вспомогательной - 22,1 кв. м.

Признано право собственности Ш.Т. на нежилой объект недвижимого имущества с кадастровым номером N общей площадью 77,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N площадью 674 кв. м.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации города-курорта Кисловодска к Ш.Т. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 декабря 2023 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений, как незаконных, необоснованных, вынесенных с существенными нарушениями материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что собственниками жилого дома площадью 225,5 кв. м и земельного участка с кадастровым номером N площадью 674 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> на праве общей долевой собственности являются М. (1/3), Ш.Т. (1/3), Ш.А. (1/6), Ш.Е. (1/6).

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером N - под жилую застройку индивидуальную.

Установлено, что на указанном земельном участке помимо жилого дома возведено нежилое строение литер Г1, Г2, г1, которое принадлежит Ш.Т. и ею реконструировано.

Постановлением главы администрации гор. Кисловодска "О регистрации самовольных построек, разрешении строительства помещений" от 15.01.1997 N 11 Ш.А. (<адрес>) разрешено зарегистрировать увеличение помещения N на 4,3 кв. м, литер N - гараж и литер N - летняя кухня. Пунктом 4.2. указанного постановления на БТИ возложена обязанность внести изменения в инвентарное дело. Указанное постановление 16.01.1997 зарегистрировано в БТИ в инвентарное дело N внесены изменения.

По данным технического плана, подготовленного ООО "Центральное городское кадастровое бюро" по состоянию на 02.08.2023, площадь нежилого здания литер "N в пределах внутренних поверхностей наружных стен составила 60,9 кв. м.

Согласно заключению проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы N от 04.09.2023 произведенная реконструкция литер N соответствует требованиям по прочности и устойчивости заложенным в СП 14.13330.2018 "Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП П-7-81*", утв. и введенного в действие Приказом Минстроя России от 24.05.2018 г. N 309-пр., а его конструкции и материалы соответствуют таблице 21 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; конструкции его стен, перегородок и перекрытий соответствуют требованиям ГОСТ 27751-2014 "Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", введенного в действие Приказом Росстандарта от 11.12.2014 N 1974-ст.

Разрешая спор по первоначальному иску и удовлетворяя исковые требования Ш.Т., суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 2, 8, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что при реконструкции спорного литера N требования санитарного, пожарного, экологического законодательства соблюдены и на момент экспертного обследования, спорный объект с технической точки зрения не угрожает жизни и здоровью граждан и не оказывает негативного влияния в т.ч. на соседние земельные участки. Земельный участок, на котором расположено спорное строение, расположен в территориальной зоне Ж-3 застройка среднеэтажными жилыми домами, к основным видам разрешенного использования земельного участка, относятся в том числе магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание. Правообладатели земельного участка предпринимали действия, связанные с приведением вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства с их фактическим использованием.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления администрации г. Кисловодска, суд первой инстанции исходил из того, что приведение реконструированного объекта в состояние предшествующее его реконструкции не отвечает принципу разумности и соразмерности заявленного способа защиты права, а также закону, истцом по встречному иску не доказано, что приведение спорного объекта в состояние, предшествующее его реконструкции, приведет к защите интересов и прав встречного истца, балансу интересов сторон.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы представителя ответчика, которые аналогичны доводам кассационной жалобы, с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился.

Судебная коллегия Пятого кассационного суда общей юрисдикции с выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться не может, поскольку указанные выводы противоречат установленным фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абзацу шестому пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент, что следует из частей 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

То есть разрешенным использованием земельных участков признается использование его в соответствии с градостроительным регламентом (подпункт 2 пункта 1 статьи 40, абзацы второй и седьмой статьи 42, абзац третий пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 ноября 2003 г. N 387-О).

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как следует из материалов дела, что согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости, земельный участок с кадастровым номером N площадью 674 кв. м, принадлежащий истцу Ш.Т., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную.

Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости, объект капитального строительства с кадастровым номером N, площадью 225,5 кв. м, целевое назначение: жилое здание.

При рассмотрении дела установлено, что собственники земельного участка обращались в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с просьбой в дополнение к ранее установленному виду разрешенного использования земельного участка "под жилую застройку индивидуальную" внести сведения ЕГРН виды разрешенного использования магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 17.02.2022 N КУВД-001/2022-576 2658/2 Ш.Т. сообщено об отказе во внесении в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, поскольку в отношении объекта недвижимости имеется запись о запрещении регистрации, наложенная Кисловодским городским отделом судебных приставов.

Предъявляя встречный иск к Ш.Т. о приведении спорного объекта капитального строительства в состояние, предшествующее проведению работ по реконструкции, администрация ссылалась на несоблюдение Ш.Т. требований градостроительного регламента, определенного Правилами землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска, утвержденных Решением Думы города-курорта Кисловодска N 65-416 от 24.06.2016, а также нецелевого использования земельного участка в виде несоответствия вида разрешенного использования требованиям Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Из материалов дела усматривается, что фактически реконструированный Ш.Т. объект эксплуатируется в коммерческих целях как пивной бар.

В соответствии с п. 2.1 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" следует, что под видом разрешенного использования "Для индивидуального жилищного строительства" подразумевается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Таким образом, размещение на одном земельном участке индивидуального жилого дома и объекта коммерческого назначения не предусмотрено.

Кроме того, истец по встречному иску ссылался на то, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в зонах с особыми условиями использования территории.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.08.2023 земельный участок расположен в зонах следующих ограничений:

1). Граница зон слабого подтопления (при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 м от поверхности) в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления 1% обеспеченности реки Березовая в границах города-курорта Кисловодск. В границах указанных зон запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

2). Граница зон тепловых сетей. В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, а именно производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети.

В силу части 1 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, спорное строение расположено в зонах с особыми условиями использования территории, при этом судами не принято во внимание, что в материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении условий, обусловленных данными ограничениями.

Согласно части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Из системного толкования указанных норм с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации следует, что установление правового режима использования земель, в том числе по их целевому назначению, ограничение земельных прав собственников земельных участков (как и иных категорий землепользователей) обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.

Таким образом, установленными по делу обстоятельствами подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 674 кв. м, принадлежащий истцу Ш.Т., имеет вид разрешенного использования - под жилую застройку индивидуальную, категория земель земли населенных пунктов.

Между тем, Ш.Т. на указанном земельном участке возведено строение, не предназначенное для личного проживания, а выполнено строительство объекта коммерческого назначения, что подтверждается заключением судебной экспертизы и приложенными к ней фотоматериалами, в то время как обязанность использовать земельный участок по фактическому виду разрешенного использования предусмотрена законодательством.

Таким образом, судами нижестоящих инстанций при разрешении возникшего спора, не дана правовая оценка юридически значимым обстоятельствам дела, допущено нарушение норм процессуального права, устанавливающих правила доказывания, исследования и оценки доказательств в гражданском процессе, что повлекло за собой вынесение решения, не соответствующего положениям статьи 195 Кодекса, в связи с чем, принятые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Приведенные выше нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судами при разрешении спора, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит существенными.

Данные нарушения не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 декабря 2023 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 28 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 21 декабря 2023 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.