1 ИСПОЛНИТЕЛИ - Общество с ограниченной ответственностью "Национальный образовательный центр" (ООО "НОЦ"), Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет" (НИУ МГСУ)

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 "Строительство"

3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)

4 УТВЕРЖДЕН приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 сентября 2025 г. N 569/пр и введен в действие с 23 октября 2025 г.

5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт)

6 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Настоящий свод правил разработан в целях обеспечения соблюдения требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" [1] и с учетом требований федеральных законов от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации" [2], от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" [3], от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" [4], а также постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" [5].

Свод правил разработан авторским коллективом ООО "НОЦ", НИУ МГСУ (д-р техн. наук А.А. Лапидус, канд. техн. наук Т.К. Кузьмина, д-р техн. наук Д.В. Топчий, канд. техн. наук П.В. Большакова, канд. техн. наук С.И. Экба, канд. техн. наук Н.А. Лукьянова, канд. техн. наук Т.Х. Бидов, канд. техн. наук Р.С. Фатуллаев, канд. техн. наук В.В. Ефимов, Д.Д. Бабушкина, А.Ю. Кагазежев, Д.М. Николенко).

1.1 Настоящий свод правил устанавливает необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых зданиях (далее - многоквартирные дома), включая работы, указанные в [2, статья 166, часть 1], на основании результатов проведения обследования технического состояния многоквартирных домов для целей формирования и (или) внесения изменений в региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, финансируемые за счет средств фондов капитального ремонта, и определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

1.2 Настоящий свод правил не распространяется на определение необходимости проведения работ по ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений, ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения.

В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:

ГОСТ 31937-2024 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния

СП 368.1325800 Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта (с изменением N 1)

Примечание - При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных документов в информационной системе общего пользования - на официальном сайте федерального органа исполнительной власти в сфере стандартизации в сети Интернет, на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, разработавшего и утвердившего настоящий свод правил, или по ежегодному информационному указателю "Национальные стандарты", который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты" за текущий год. Если заменен ссылочный документ, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого документа с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого документа с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего свода правил в ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку. Сведения о действии сводов правил целесообразно проверить в Федеральном информационном фонде стандартов.

В настоящем своде правил применены следующие термины с соответствующими определениями:

3.1.1 визуальное обследование технического состояния: Обследование конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома в целях оценки их технического состояния по внешним признакам и определения необходимости проведения капитального ремонта.

3.1.2 внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома: Комплекс технологически связанных между собой конструкций, элементов, систем инженерно-технического обеспечения, энергопринимающих и иных устройств, кабельных линий, проводов, трубопроводов, приборов и другого оборудования, предназначенных для предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме.

3.1.3

3.1.4 заказчик: Лицо, по инициативе которого проводится оценка необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

3.1.5 капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома: Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций, и (или) восстановление указанных элементов.

3.1.6 категории необходимости проведения капитального ремонта: Степень потребности в проведении капитального ремонта, определяемая в зависимости от результатов оценки физического износа конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы.

3.1.7 конструктивный элемент многоквартирного дома: Составная часть конструкций здания, воспринимающая действующие усилия, выполняющая несущие и (или) ограждающие, и (или) эстетические функции, состоящая из элементов, взаимно связанных в процессе выполнения строительных работ.

3.1.8 критический признак физического износа: Признак технического состояния единичной конструкции, указывающий на ее аварийное или ограниченно работоспособное техническое состояние.

3.1.9 специализированная организация: Организация, имеющая право на выполнение работ по обследованию многоквартирных домов в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

3.1.10 физической износ конструктивного элемента: Ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей конструктивного элемента, вызванное воздействием эксплуатационных нагрузок и природно-климатических факторов.

3.1.11 физической износ внутридомовой инженерной системы: Ухудшение функциональной пригодности внутридомовой инженерной системы, которое вызвано воздействием природно-климатических факторов и эксплуатационных нагрузок.

В настоящем своде правил применены следующие сокращения:

ВРУ - вводно-распределительное устройство;

НФС - навесная фасадная вентилируемая конструкция [навесная фасадная система с воздушным зазором (прослойкой)].

4.1 Определение необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома выполняют по результатам визуального обследования технического состояния конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем.

4.2 Визуальное обследование и оценку необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома проводят специализированные организации.

4.3 Визуальное обследование проводят в отношении доступных для осмотра конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, определенных техническим заданием.

4.4 В отношении конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, по которым в приложении А не представлены таблицы определения физического износа по его признакам, визуальное обследование в целях установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме допускается проводить на основании таблиц определения физического износа по схожим конструктивным элементам или внутридомовым инженерным системам.

4.5 При выполнении работ по визуальному обследованию следует соблюдать требования по охране труда в соответствии с ГОСТ 31937.

4.6 По согласованию с заказчиком допускается выполнять оценку необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома по результатам работ по обследованию технического состояния по ГОСТ 31937.

4.7 Специализированная организация уведомляет заказчика о невозможности установления необходимости проведения капитального ремонта в случае, если в ходе работ по оценке необходимости проведения капитального ремонта установлено, что:

- имеется заключение межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

- здание не является многоквартирным домом.

Примечание - В случае если в ходе работ по оценке необходимости проведения капитального ремонта установлено, что многоквартирный дом фактически не используется для проживания, специализированная организация уведомляет об этом заказчика.

5.1 Визуальное обследование может включать в себя визуальное обследование конструктивных элементов и (или) внутридомовых инженерных систем. Объем работ по обследованию конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем определяется техническим заданием и настоящим сводом правил.

5.2 Перед проведением визуального обследования проводят подготовительные работы в целях ознакомления с объемно-планировочными и конструктивными решениями, сбора и анализа имеющейся проектно-технической и эксплуатационной документации, указанной в ГОСТ 31937-2024 (пункт 5.1.7), а также:

- документации, содержащей информацию об имевших место чрезвычайных и аварийных ситуациях (наводнения, землетрясения, пожары, протечки и др.) и эксплуатации дома в неблагоприятных условиях геологического или гидрологического характера;

- решений контрольных (надзорных) органов о необходимости устранения нарушений жилищного законодательства в отношении обследуемого дома;

- документов (актов) о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности инженерных сетей.

5.3 Перед проведением визуального обследования готовят схематичные планы конструктивных элементов и (или) внутридомовой инженерной системы, для которых проводят оценку потребности в капитальном ремонте.

5.4 В случае, когда отдельным конструктивным элементам и (или) внутридомовым инженерным системам невозможно присвоить категорию необходимости проведения капитального ремонта по причинам невозможности доступа или по причине отсутствия такой конструкции или системы, то специализированная организация информирует об этом заказчика.

5.5 Допускается разделение обследуемого конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы на отдельные участки. Границы участков определяют по границам секций, подъездов или помещений многоквартирного дома, или по конструктивным элементам: деформационным швам, противопожарным стенам. При таком разделении конструктивных элементов или внутридомовых инженерных систем количественные характеристики повреждений (площадь, протяженность и т.д.), указанные в приложении А, оцениваются относительно размеров рассматриваемого участка.

5.6 При визуальном обследовании подвала многоквартирного дома проводят визуальное обследование стен, перекрытия со стороны подвального помещения и полов в подвальном помещении.

5.7 При визуальном обследовании чердачных крыш проводят визуальное обследование несущих конструкций крыши со стороны чердака и теплоизоляции чердачного перекрытия, визуальное обследование кровли.

5.8 Визуальное обследование внутридомовых инженерных систем, расположенных в квартирах, следует выполнять выборочно. Минимальное количество квартир, в которых проводят визуальное обследование внутридомовых систем, принимают в размере 10% от общего числа квартир в многоквартирном доме, при этом для многоквартирных домов, срок эксплуатации которых превышает 50 лет, минимальное количество квартир принимают в размере 15% от общего числа квартир в многоквартирном доме. Не менее 5% от общего числа квартир в многоквартирном доме выбирается на первом и последнем этажах многоквартирного дома.

Примечание - В многоквартирных домах с общим количеством квартир менее 40 визуальное обследование проводят не менее чем в четырех квартирах.

5.9 Для локализации и привязки выявленных дефектов допускается наложение на схематичные планы конструктивных элементов и (или) внутридомовой инженерной системы координатной сетки.

5.10 Результатом проведения визуального обследования являются:

- заключение о необходимости проведения капитального ремонта;

- схемы и ведомости дефектов с оценкой их параметров и фиксацией мест расположения;

- фотографии всех дефектных участков и конструкций в целом.

5.11 Для автоматизации процессов оценки технического состояния многоквартирных домов допускается использование специализированных программных комплексов.

6.1 Необходимость проведения капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома определяют в зависимости от результатов оценки физического износа. В зависимости от установленного значения физического износа конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы присваивают одну из следующих категорий необходимости проведения капитального ремонта:

1-я категория - физический износ конструктивного элемента/внутридомовой инженерной системы: 0% - 30%, капитальный ремонт не требуется;

2-я категория - физический износ конструктивного элемента/внутридомовой инженерной системы: 31% - 50%, капитальный ремонт требуется;

3-я категория - физический износ конструктивного элемента/внутридомовой инженерной системы: 51% - 65%, капитальный ремонт требуется в приоритетном порядке, определенном 6.11;

4-я категория - физический износ конструктивного элемента/внутридомовой инженерной системы: более 65%, требуется проведение инструментального обследования по ГОСТ 31937.

6.2 Физический износ конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы, или отдельных их участков оценивают путем сравнения признаков физического износа, выявленных при визуальном обследовании, со значениями, приведенными в приложении А. В случае выявления при визуальном обследовании критических признаков физического износа, указанных в приложении А под знаком "*", заключение о необходимости проведения капитального ремонта должно содержать указания о необходимости восстановления эксплуатационной функции (полной или частичной) и (или) проведения мероприятий по обеспечению безопасности дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, а также о последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

6.3 Физический износ конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы, или отдельных их участков определяют по выявленным признакам физического износа, с наибольшим интервалом значений физического износа. Значение физического износа конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы, или их участка принимается равным верхней границе интервала значений физического износа:

- при выявлении всех признаков физического износа рассматриваемого интервала;

- в случае, если из набора признаков физического износа рассматриваемого интервала выявлены все признаки физического износа за исключением одного и при этом среди выявленных признаков физического износа минимум один признак встречается 2 раза и более.

При выявлении в рассматриваемом интервале разных признаков (но не всех одновременно) или одного признака 2 раза и более - значение физического износа принимают равным среднему значению интервала. При наличии только одного из нескольких признаков физического износа, встречающегося 1 раз, значение физического износа принимают равным нижней границе интервала.

Примечания

1 Под признаком физического износа конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы или отдельных их участков понимается совокупность повреждения конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы (таблицы А.1 - А.56, графа 1) и количественной характеристики повреждения (таблицы А.1 - А.56, графы 2 - 5).

2 При оценке физического износа учитывают только признаки, имеющие количественную характеристику или отметку "Выявлено" в рассматриваемом интервале значений физического износа, в том числе учитывают выявленные критические признаки физического износа.

6.4 В случае выявления признаков физического износа, соответствующих физическому износу 61% - 80% (таблицы А.1, А.2, А.15 - А.29), а также в случае выявления признаков физического износа, приведенных в таблице А.30 (пункты 3, 11, 13, 16), в отношении таких конструктивных элементов многоквартирного дома в заключении указывается о необходимости проведения инструментального обследования для определения возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации по ГОСТ 31937.

6.5 Физический износ конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы F_к, %, имеющих различную степень физического износа отдельных участков, определяют по формуле

где F_i - физический износ участка конструктивного элемента или внутридомовой инженерной системы, %;

P_i - размеры участка (площадь, м², или длина, м);

P_k - размер конструктивного элемента, м², или внутридомовой инженерной системы, м.

Примечания

1 В случае если конструктивный элемент или внутридомовая инженерная система при визуальном обследовании не были разделены на участки, P_i принимают равным P_k.

2 Численные значения физического износа округляют до целых значений.

6.6 При определении физического износа подвала размер конструктивного элемента P_k принимают равным суммарной площади внутренних поверхностей наружных стен подвала и перекрытия, площадей внутренних стен, площади пола подвала, для которых выполнялось визуальное обследование.

6.7 Для определения физического износа наружных стен подвала применяют таблицы А.1 и А.2.

6.8 При определении физического износа крыши размер конструктивного элемента P_k, м², определяют по формуле

где P_кровли - площадь кровли, м²;

P_{несущей} - площадь несущей конструкции, определяемая как площадь поверхности кровли в пределах наружных стен, м²;

P_{черд. пер.} - площадь чердачного перекрытия, м².

Примечание - В случае если визуальное обследование несущей конструкции крыши или теплоизоляции чердачного перекрытия не проводилось, их площади принимают равными нулю.

6.9 При оценке физического износа фасада многоквартирного дома с балконами физический износ по формуле (6.1) рассчитывают отдельно для фасадов и балконов. Итоговый физический износ фасада многоквартирного дома с балконами , %, определяют по формуле

где - физический износ фасада многоквартирного дома, %;

- физический износ балконов многоквартирного дома, %.

6.10 В случае если для визуального обследования доступна только часть конструктивного элемента/внутридомовой инженерной системы, за P_k принимают размер этой части.

6.11 Сроки проведения капитального ремонта в зависимости от категорий необходимости проведения капитального ремонта устанавливают следующие:

1-я категория - капитальный ремонт не требуется. Срок проведения капитального ремонта может быть установлен по результатам оценки необходимости проведения капитального ремонта, которую проводят не ранее чем через пять лет с момента утверждения заключения о необходимости проведения капитального ремонта.

2-я категория - срок проведения капитального ремонта в течение пяти лет с момента утверждения заключения о необходимости проведения капитального ремонта.

3-я категория - срок капитального ремонта в течение трех лет с момента утверждения заключения о необходимости проведения капитального ремонта.

4-я категория - необходимо проведение обследования технического состояния для определения возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации по ГОСТ 31937, сроки проведения капитального ремонта допускается определять по итогам такого обследования.

6.12 По результатам оценки необходимости проведения капитального ремонта составляют заключение о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома по форме, приведенной в приложении Б, или по форме, установленной специализированной организацией.

Заключение должно включать:

- общие сведения о многоквартирном доме (адрес, этажность, год ввода в эксплуатацию, общую площадь, площадь помещений, не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, количество квартир, подъездов, лифтов и иные конструктивные особенности);

- нормативный (оценочный) срок службы многоквартирного дома (при необходимости);

- остаточный срок службы эксплуатации многоквартирного дома (при необходимости);

- объемно-планировочные показатели;

- типы и материалы наружных стен, крыши, фундамента и подвала;

- данные по внутридомовым инженерным системам;

- показатели физического износа и категория необходимости проведения капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, по которым проводилась оценка;

- ведомость дефектов;

- рекомендуемый состав работ и (или) услуг по капитальному ремонту (при необходимости);

- данные о заказчике и специализированной организации, проводившей работу;

- данные о дате проведения обследования и составления заключения.

Примечание - Рекомендуемый состав работ и (или) услуг по капитальному ремонту не указывают для многоквартирных домов 1-й категории необходимости проведения капитального ремонта.

6.13 Рекомендуемый состав работ и (или) услуг по капитальному ремонту определяют с учетом требований СП 368.1325800.

6.14 Остаточный срок службы T_{остаточный} следует определять по формуле

где T_{нормативный} - нормативный (оценочный) срок службы, определяемый на основании срока экономической жизни многоквартирного дома согласно [6];

T_{фактический} - количество полных лет, прошедших с года ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Примечание - Для многоквартирных домов с секциями, которые были введены в эксплуатацию в разные годы, за год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принимают год ввода первой секции.

А.1 При оценке физического износа конструктивных элементов, внутридомовых инженерных систем и их участков следует производить количественные оценки выявленных признаков физического износа в единицах измерения, соответствующих количественной характеристике повреждений (таблицы А.1 - А.56, графы 2 - 5). Замеры следует выполнять единообразно для схожих по методу измерений повреждений, с фиксацией полученных значений.

А.2 Под прогрессирующим повреждением следует понимать повреждение, которое увеличивается по размерам или интенсивности за время наблюдения. Факт прогрессирования должен быть подтвержден показаниями средств мониторинга или сопоставления результатов ранее проведенных обследований с текущим состоянием конструктивных элементов (при их наличии).