Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Барминой И.Н., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: Урозаевой Ж.В.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 28.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15127/2025) Министерства имущественных отношений Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.04.2025 по делу N А42-7278/2024, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Энергия Севера"

к Министерству имущественных отношений Мурманской области

3-е лицо: 1) Главное Управление МЧС России по Мурманской области в лице Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Мончегорску, городу Оленегорску и Ловозерскому району УНДиПР Главного управления МЧС России по Мурманской области

2) Филиал публично правовой компании "Роскадастр" по Мурманской области

о расторжении договора

общество с ограниченной ответственностью "Энергия Севера" (далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Мурманской области (далее - ответчик, Министерство) о расторжении с 06.09.2024 договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в казне Мурманской области от 15.07.2022 N 28, N 29, в связи с невозможностью целевого использования нежилых помещений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное Управление МЧС России по Мурманской области в лице Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Мончегорску, городу Оленегорску и Ловозерскому району УНДиПР Главного управления МЧС России по Мурманской области и филиал публично правовой компании "Роскадастр" по Мурманской области (далее - третьи лица, Отдел ГУ МЧС России по МО, ППК "Роскадастр" по МО, соответственно).

Определением суда от 21.03.2025 к производству Арбитражного суда Мурманской области принято встречное исковое заявление Министерства к Обществу о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в казне Мурманской области от 15.07.2022 N 28, N 29.

Решением от 29.04.2025 Арбитражный суд Мурманской области удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что истец, заключая с ответчиком договоры аренды имущества по результатам торгов, в соответствии с целью заключения договоров аренды по оказанию услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан, действуя со всей возможной для него и необходимой степенью осторожности и предусмотрительности, должен был убедиться в том, что арендуемый объект соответствует целям предоставления в аренду и выявить препятствия для достижения цели аренды при эксплуатации помещений во время осмотра имущества и подписания акта приема-передачи.

Обществом представлен отзыв, в котором истец доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2022 ООО "Энергия Севера" и Министерство имущественных отношений Мурманской области заключили договоры аренды нежилых помещений N 29 в отношении объекта недвижимого имущества "Общежитие", общей площадью 727,0 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, ул. Комсомольская, д. 9, и договор аренды нежилых помещений N 28 в отношении объекта недвижимого имущества "Общежитие", общей площадью 745,6 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, ул. Комсомольская, д. 9 (далее - договоры).

Согласно пунктам 1.2 договоров недвижимое имущество передается в целях оказания услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан. Арендатор не вправе изменять цель использования имущества.

Истцом в ходе подготовки арендуемых нежилых помещений к осуществлению коммерческой деятельности, связанной с организацией гостиничного бизнеса, были выявлены технические несоответствия нежилых помещений нормам действующего законодательства, которые, по мнению истца, не были оговорены ответчиком и не могли быть выявлены истцом при заключении договоров.

14.06.2024 ГОАУ "Управление государственной экспертизы Мурманской области" утверждено заключение по экспертной оценке, проектной (рабочей) документации (разделов проектной (рабочей) документации) и (или) результатов инженерных изысканий на соответствие техническим регламентам, нормативам в области инженерных изысканий и сметным нормативам.

Указанное заключение содержит выводы о том, что проектная документация по объекту: "Хостел по адресу: г. Мончегорск, ул. Комсомольская, д. 9" не соответствуют требованиям норм строительной и пожарной безопасности.

В процессе проведения экспертизы проектной документации был установлен факт многофункциональности здания, поскольку в здании располагаются объекты разных видов деятельности: 1 этаж: организация общественного питания; проведения тренировочных занятий по воздушной гимнастике на кольцах и полотнах и шестовой акробатике (пилон); организация общественного питания/ под хозяйственные нужды, складское помещение для хранения инвентаря; размещение распределительного шкафа; 2 этаж: организация размещения судебных участков Мончегорского судебного района Мурманской области; 3 этаж: организация пункта временного размещения на территории города Мончегорска; 5 этаж: размещение аппаратной для оборудования базовой станции сотовой связи.

Данные сведения указаны в письме Министерства имущественных отношений Мурманской области от 31.05.2024 N 19-05/10047-ЕА (т. 1, л.д. 45).

Поскольку на 1-3 этажах здания расположены помещения иного функционального назначения, то в соответствии с действующими нормативами, в целях соблюдения требований пожарной безопасности, для организации на 4 и 5 этажах спорного здания (хостела) необходимо выполнить обособленные эвакуационные выходы.

12.07.2024 в адрес Министерства истцом было направлено требование с предложением устранить все замечания, изложенные в заключении ГОАУ "Управление государственной экспертизы Мурманской области", препятствующие эксплуатации нежилых помещений по их прямому целевому назначению в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, а на период устранения арендодателем всех вышеуказанных нарушений и замечаний предоставить арендатору по договорам арендные каникулы или в случае невозможности удовлетворения вышеуказанного требования истца досрочно расторгнуть договоры по соглашению сторон (т. 1, л.д. 52).

Письмом от 19.07.2024 N 19-05/13781-ВМ ответчик отказался от решения спорного вопроса и от расторжения договоров аренды по соглашению сторон (т. 1., л.д. 55).

Полагая, что реальные возможности использования арендованного имущества по его целевому назначению отсутствуют, истцом было принято решение о закрытии хостела "Имандра", располагавшегося по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, ул. Комсомольская, д. 9, этажи 4-5.

О закрытии хостела "Имандра" и освобождении помещений истец уведомил ответчика письмом от 03.09.2024 N 2024/09-01, одновременно предложив принять спорные помещения по акту приема-передачи.

Поскольку соглашение о расторжении договоров аренды подписано сторонами не было, спорные помещения ответчиком не приняты, ссылаясь на нецелесообразность сохранения договоров аренды и несения расходов по ним в связи с невозможностью использования арендованного имущества по целевому назначению, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, установив, что возможность эксплуатации объекта аренды по назначению отсутствует и невозможность пользования арендованным имуществом возникла ввиду обстоятельств, не зависящих от арендатора, пришел к выводу, что Общество правомерно реализовало свое право на расторжение договоров аренды, в связи с чем, руководствуясь статьями 328, 450.1, 453, 612, 614, 615, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 65, частью 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Факт заключения договора и предоставления арендодателем арендатору помещений во временное владение и пользование, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Согласно пунктам 1.2 договоров недвижимое имущество передается в целях оказания услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан. Арендатор не вправе изменять цель использования имущества.

В обоснование исковых требований истец указал, арендованное имущество не соответствует требованиям пожарной безопасности и невозможностью, вследствие этого, эксплуатировать недвижимое имущество в соответствии с его назначением, указанным в договорах аренды.

Согласно части 1 статьи 28 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон N 123-ФЗ) для установления требований пожарной безопасности к системам обеспечения пожарной безопасности зданий, сооружений в зависимости от их функционального назначения и пожарной опасности применяется пожарно-техническая классификация зданий.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона N 123-ФЗ классификация зданий, сооружений и пожарных отсеков осуществляется с учетом следующих критериев: 1) степень огнестойкости; 2) класс конструктивной пожарной опасности; 3) класс функциональной пожарной опасности.

Проектная документация на здания, сооружения, строительные конструкции, инженерное оборудование и строительные материалы должна содержать пожарно-технические характеристики, предусмотренные настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 78 Федерального закона N 123-ФЗ).

Согласно техническому паспорту инв. N 132 от 09.09.2004 на здание "Общежитие": по адресу: г. Мончегорск, ул. Комсомольская, д. 9, здание предназначено для постоянного проживания и временного пребывания людей и для обслуживания основного функционального контингента (проживающие в общежитии и персонал общежития).

На 1-ом этаже располагаются такие помещения, как вахта, столовая, моечная, подсобные помещения, спортивный зал, на 2-ом этаже - административные помещения, медкабинет, библиотека, классы, на 3-м, 4-м и 5-ом этажах жилые комнаты.

Таким образом, согласно техническому паспорту здание с указанным перечнем и назначением помещений в соответствии со статьей 32 Федерального закона N 123-ФЗ относится к классу функциональной пожарной опасности Ф1.2 (гостиницы, общежития (за исключением общежитий квартирного типа), спальные корпуса санаториев и домов отдыха общего типа, кемпингов).

Согласно представленным Министерством сведениям следует, что помещения в здании по ул. Комсомольская, д. 9 предоставлены в пользование третьим лицам для использования в целях: первый этаж - организация общественного питания, проведение тренировочных занятий по воздушной гимнастике, под складское помещение для хранения инвентаря; второй этаж - размещение судебных участков Мончегорского судебного района Мурманской области; третий этаж - организация пункта временного размещения на территории города Мончегорска; четвертый и пятый этажи - оказание услуг по предоставлению мест для временного размещения граждан.

Отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г. Мончегорску, г. Оленегорску и Ловозерскому району УНПР Главного управления МЧС России по Мурманской области (далее - Отдел) 21.08.2024 при проведении осмотра здания ул. Комсомольская, д. 9, в рамках контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что в здании расположены помещения различных классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью проходов, лестничных клеток, наружных лестниц, при этом данные помещения не объединены по процессу деятельности здания и не предназначены для обслуживания основного функционального контингента и обеспечения эксплуатации объекта, а именно: 1-ом этаже располагаются помещения столовой "Пышка" (класс функциональной пожарной опасности Ф 3.2), физкультурно-оздоровительная студия "Воздух" (класс функциональной пожарной опасности Ф 2.1), на 2-ом этаже административные помещения для размещения судебных участков Мировых судей (класс функциональной пожарной опасности Ф 4.3), на 3-м, 4-м и 5-м этажах пункт временного размещения граждан, хостел "Имандра" (класс функциональной пожарной опасности Ф 1.2). Также в здании отсутствуют установки водяного автоматического пожаротушения (трубопроводы, дренчеры, спринклеры), лифты для транспортировки пожарных подразделений.

По результатам осмотра надзорный орган пришел к выводу, что спорное здание включает в свой состав части здания различных классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (горизонтальными и/или вертикальными коммуникациями - проходами, переходами, лестницами, галереями и т.п.). При этом назначение помещений в здании по процессу текущей деятельности не соответствует назначению помещений, указанному в его техническом паспорте, а также не соответствует требованиям главы СНИП П-Л1-71* "Жилые здания. Нормы проектирования", которые применялись при его проектировании.

Таким образом, материалами дела подтверждено и не опровергнуто в ходе судебного разбирательства, что арендованные истцом нежилые помещения расположены в здании, первоначальное функциональное назначение которого было изменено и которое стало многофункциональным.

Согласно пункту 3.5 Свода правил СП 456.1311500.2020 "Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности" (далее - СП 4561311500), утвержденного приказом МЧС России от 15.01.2024 N 14, здания, включающие в свой состав два и более самостоятельных (с возможностью независимого использования) пожарных отсека или части здания различных классов функциональной пожарной опасности, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (горизонтальными и/или вертикальными коммуникациями - проходами, переходами, лестницами, галереями и т.п.) называются многофункциональными.

В соответствии с частью 3 статьи 80 Федерального закона N 123-ФЗ, при изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений.

Согласно требованиям подпункта "н" пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479 (далее - Правила противопожарного режима), запрещается эксплуатировать после изменения класса функциональной пожарной опасности здания, сооружения, пожарные отсеки и части здания, а также помещения, не отвечающие нормативным документам по пожарной безопасности в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности.

В соответствии с пунктом 7.2.2 СП 1.13130.2020 "Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (утв. Приказом МЧС России от 19.03.2020 N 194) (далее - Свод правил), гостиницы, размещаемые в зданиях иного функционального назначения, должны иметь самостоятельные пути эвакуации.

Согласно пункту 3.9 Свода правил, самостоятельный путь эвакуации представляет собой эвакуационный путь из части здания, на который отсутствуют выходы из других частей здания.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что приведение спорных помещений в соответствие с требованиями противопожарной безопасности с учетом изменившегося функционального назначения здания, в котором они расположены, требует проведения капитальных работ, связанных с реконструкцией всего здания в целом, и осуществления значительных финансовых вложений.

Такие обязанности арендатора не предусмотрены ни законом, ни спорными договорами аренды, не вытекают из обычаев делового оборота.

В данном случае обязанность содержать свое имущество в соответствии с требованиями противопожарной безопасности лежит на ответчике, равно как и обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в силу части 1 статьи 611 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия замечаний при приемке недвижимого имущества, как не доказывающий надлежащее состояние объекта и соответствие требованиям противопожарной безопасности. Истец не является профессионалом в области противопожарной безопасности и имеющиеся на момент приемки недвижимого имущества нарушения не могли быть им самостоятельно выявлены.

Заключение договоров в результате торгов и на основании предусмотренного в таких случаях пакета документов не свидетельствует, что предмет торгов не имеет или не может иметь недостатков, и не освобождает от обязанности доказывания отсутствия таких недостатков.

Контроль за соблюдением функциональности здания, приведение его в соответствии с требованиями противопожарной безопасности, исходя из изменения его функционального назначения, либо сдача недвижимого имущества в аренду в целях, не вступающих в противоречие с изменившимся функциональным назначением, является, в рассматриваемом случае, обязанностью арендодателя.

Ответчик выводов, сделанных по результатам проверок надзорных органов, не опроверг, возможность эксплуатации Обществом арендованных помещений в соответствии с целью аренды, закрепленной в договорах, а равно как и обязанность приведения Обществом всего здания в целом в соответствие с нормами пожарной и строительной безопасности, не доказал (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание, что возможность эксплуатации объекта аренды по назначению отсутствует и невозможность пользования арендованным имуществом возникла ввиду обстоятельств, не зависящих от арендатора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Общество правомерно реализовало свое право на расторжение договоров аренды.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что обязанность по внесению арендных платежей истец не исполняет. Общий период просрочки составляет 6 месяцев (период просрочки с 01.09.2024 по 28.02.2024).

Как следует из материалов дела, 15.11.2024 Министерство направило в адрес Общества претензии N 19-05/22578-ЕА и N 19-05/22594-ЕА об оплате образовавшейся задолженности, которые исполнены не были.

Согласно подпункту "а" пункта 6.3 договоров, последние подлежат досрочному расторжению судом, а арендатор выселению по требованию арендатора, в случае невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Вместе с тем, принимая во внимание, что ответчиком не была исполнена обязанность, предусмотренная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации освобожден от исполнения обязательства по внесению арендной платы в спорный период.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.04.2025 по делу N А42-7278/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.