Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дружининой О.Г., Коньшиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дербеневой А.А. (до перерыва), Черногузовой А.В. (после перерыва),

при участии:

от истца - Абрамов Н.Е., паспорт, доверенность от 29.01.2025, диплом;

от ответчика - Бачурин Е.Г., паспорт, доверенность от 01.03.2025, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "ПВ-ДВ",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 мая 2025 года по делу N А60-7756/2025

по иску индивидуального предпринимателя Гояла Кришана Кумара (ОГРНИП 312143522300071, ИНН 143504102862)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПВ-ДВ" (ОГРН 1216600000869, ИНН 6658540800)

о расторжении договора аренды,

индивидуальный предприниматель Гоял Кришан Кумар (далее истец) обратился в арбитражный суд с иском обществу с ограниченной ответственностью "ПВ-ДВ" (далее ответчик) о расторжении договора N 11 аренды недвижимого имущества, заключенного 16 декабря 2022 г. между ИП Гоялом Кришаном Кумаром и обществом "ПВ-ДВ"; погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N 14:36:104028:1022-14/115/2022-3 об аренде обществом "ПВ-ДВ" части нежилого здания, площадью 800,00 кв. м, с кадастровым номером 14:36:104028:1022, расположенного по адресу: гор. Якутск, ул. Лермонтова, 70/1; обязании общества "ПВ-ДВ" освободить часть нежилого здания, площадью 800,00 кв. м, с кадастровым номером 14:36:104028:1022, расположенного по адресу: гор. Якутск, ул. Лермонтова, 70/1, используемую для размещения магазина "Доброцен" в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29 мая 2025 года исковые требования удовлетворены частично, суд удовлетворил требование о расторжении договора и освобождении помещения. В удовлетворении требования в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции не провел всестороннего и полного исследования материалов дела, положив в основу решения непроверенные доводы истца, не подтвержденные доказательствами, что нарушает требования статей 65, 71 и 168 АПК РФ. Полагает, что судом сделан ошибочный вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку не установлено признаков существенности нарушения условий договора со стороны ответчика. Отмечает, что истец не лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора - стабильного дохода от аренды, минимальная гарантированная сумма арендной платы (440 000 рублей) значительно превышает сумму, рассчитанную на основе процента от выручки, что свидетельствует об отсутствии ущерба для истца. Факт своевременной оплаты минимальной гарантированной суммы не оспаривался истцом и подтверждается платежными документами. Оспаривает вывод о существенности иных нарушении, т.к. помещение используется строго по назначению (торговая деятельность), ответчик не допускает действий, ухудшающих состояние имущества, доводы истца о якобы имевшее место складирование легковоспламеняющихся предметов в помещении, не подтверждены никакими доказательствами (акт осмотра, фото-доказательства), что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ, ответчик соблюдает требования противопожарной безопасности, не допускает складирование картонных коробок. Указывает, что арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, уведомление от 17.10.2024 (исх. N 67) не содержало конкретного указания на разумный срок для устранения нарушения, что является нарушением порядка, установленного законом.

В судебном заседании 08.09.2025 объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено в том ж составе суда, обеспечена явка представителей сторон в судебное заседание посредством участия в онлайн-заседании.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств рассмотрено судом апелляционной инстанции и удовлетворено на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.12.2022 между индивидуальным предпринимателем Гоялом Кришаном Кумаром (далее - Арендодатель) и обществом "ПВ-ДВ" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды N 11 недвижимого имущества (далее - Договор). В соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01 февраля 2023 г.) Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять в аренду часть нежилого здания с кадастровым номером 14:36:104028:1022, площадью 800,00 кв. м, расположенного по адресу: гор. Якутск, ул. Лермонтова, 70/1 (далее - Помещение), для размещения в нем магазина "Доброцен".

Договор был заключен сроком на 10 (десять) лет, исчисляемым с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1. договора).

Договор зарегистрирован 26.12.2022 N регистрационной записи 14:36:104028:1022-14/115/2022-3.

Между сторонами подписан акт приема-передачи.

Согласно п. 5.3 договора Арендодатель вправе требовать расторжения договора, в случаях предусмотренных ст. 619 ГК РФ.

Истец указывает, что в течение срока действия договора имели место быть следующие нарушения арендатором условий договора:

1. нарушение Арендатором условий договора о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2% от выручки Арендатора полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендных площадей за месяц, но не менее 550,00 руб. за 1 кв. м, арендуемой площади Помещения ежемесячно. В соответствии с п. 2.3.9 договора, Арендатор обязан не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным направить Арендодателю скан-копию справки о выручке магазина, расположенного в Помещении.

В нарушение указанного условия с момента заключения договора справки о выручке магазина Арендатором в адрес Арендодателя не направлялись, арендная плата оплачивалась им по минимально - установленному тарифу 550,00 руб./кв. м. Изложенные обстоятельства не согласуются с намерениями Арендодателя, поскольку он лишается того, на что рассчитывал при заключении договора;

2. нарушение Арендатором условий договора о соблюдении санитарных и противопожарных норм и правил.

В соответствии с п. 2.3.6 договора Арендатор обязан соблюдать в своей деятельности санитарные, противопожарные и т.п. требования, установленные правовыми актами для осуществляемых Арендатором видов деятельности. Факт несоблюдения таких правил устанавливается уполномоченными органами государственной власти.

Данное условие соответствует ч. 1 ст. 38 Федерального Закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" 20.06.2023 в результате сварочных работ по установке холодильных установок, проводимых Арендатором, произошло возгорание горючих материалов под обшивкой здания, в результате чего огнем был уничтожен утеплитель на площади 30 кв. м, и повреждено лакокрасочное покрытие на металлических листах фасада здания с их деформацией.

Согласно ответу на претензию (без номера) от 20.11.2023 Арендатор подтвердил работы, проводимые подрядной организацией Арендатора - Обществом "Курсор Н-В", однако возместить причиненный ущерб отказался. Восстановительные работы проведены силами Арендодателя.

Также в течение срока действия договора Арендатор на территории разгрузочного шлюза складирует легковоспламеняющиеся предметы: пустые картонные коробки, полиэтиленовые упаковки, тару, полистирол и ДВП, что является нарушением п. 65 Правил противопожарного режима в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ N 1479 от 16.09.2020), в соответствии с которыми, запрещается использовать противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями для складирования материалов, мусора, травы и иных отходов, оборудования и тары.

В силу требований Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", система обеспечения пожарной безопасности объекта защиты включает в себя систему предотвращения пожара, систему противопожарной защиты, комплекс организационно-технических мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (ст. 5), пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности (ст. 6).

Ввиду того, что Арендатором игнорируются указанные обязательные требования, риск наступления неблагоприятных последствий для Арендодателя сохраняется.

17.10.2024 исх. N 67 в адрес Арендатора было направлено уведомление о намерении досрочного расторжения договора, которое Арендатором было оставлено без ответа.

На неоднократные уведомления и требования Арендодателя о соблюдении условий договора, должной реакции Арендатора не последовало, в связи с чем, Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя требования в части, суд исходил из существенного нарушения ответчиком условий договора, что предоставляет истцу право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п.п. 28 - 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как правило, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Требования истца о досрочном расторжении договора мотивированы внесением арендатором арендной платы в меньшем размере, нарушением условий договора о соблюдении санитарных и противопожарных норм и правил.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В целях проверки доводов истца о нарушении ответчиком условий договора аренды, что предоставляет арендодателю право требовать досрочного расторжения договора, суд предложил ответчику представить дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией суда первой инстанции об обоснованности требования истца о досрочном расторжении договора, поскольку по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В частности судом установлено, что в период действия договора ответчиком исполнены обязательства по внесению арендной платы из расчета 550,00 руб. за 1 кв. м арендуемой площади помещения ежемесячно (дополнительное соглашение от 28.06.2023 N 2), указанный размер арендной платы значительно превышает размер арендной платы при ее исчислении исходя из процента выручки арендатора. Судом проанализированы представленные ответчиком справки о выручке и контррасчет, что исключает признание обоснованным довода истца о нарушении его прав, поскольку он лишен того, на что рассчитывал при заключении договора. Значимым судом признано отсутствие в период действия договора требований истца к ответчику о предоставление справок о выручке магазина либо пересмотре арендной платы.

Вопрос обращения с ТКО урегулирован сторонами путем подписания дополнительного соглашения от 01.03.2024 N 3, в соответствии с которым арендатор самостоятельно заключает договор на вывоз ТКО. Указанный договор заключен ответчиком, копия договора с региональным оператором представлена в апелляционный суд. Доказательств привлечения истца компетентными органами к ответственности в связи с ненадлежащим содержанием территории ответчиком материалы дела не содержат.

Что касается повреждения имущества (наружной стены здания), то факт возгорания подтвержден материалами дела и спорным не является, между тем, спорным является вопрос о вине ответчика, указанный вопрос передан истцом на разрешение суда (дело N А60-36656/2025). Доказательств использования ответчиком арендованного имущества с нарушением условий договора аренды истец не представил, внутренние повреждения помещений ответчиком устранены, что следует из фотоматериалов.

Учитывая, что истцом не доказано существенное нарушение договора ответчиком, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, расторжение договора является крайней мерой, суд апелляционной инстанции полагает основания для удовлетворения заявленного иска отсутствующими.

Доводы представителя истца о несоответствии размера арендной платы, установленного в договоре, рыночным условиям арендной платы в регионе не могут являться основанием для удовлетворения иска.

Как указано в п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, полагая размер арендной платы несоответствующим рыночным условиям, арендодатель вправе требовать изменения договора, а не его расторжения. Требования истца о расторжении договора, освобождении помещения заявлены безосновательно и удовлетворению не подлежат.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 мая 2025 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 мая 2025 года по делу N А60-7756/2025 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гояла Кришана Кумара (ОГРНИП 312143522300071, ИНН 143504102862) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПВ-ДВ" (ОГРН 1216600000869, ИНН 6658540800) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.