Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей Пирожкова Д.В., Трубицына А.И.,

при ведении протокола помощником судьи Григорьевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 июня 2025 года по делу N А40-244549/24, принятое по исковому заявлению ООО "Вента" (ОГРН 1197746042592)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости N 59-9859 (с учетом ст. 49 АПК РФ).

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Шарапова В.В. по доверенности от 02 октября 2024 года;

от ответчика - Клюкин С.Е. по доверенности от 06 декабря 2024 года;

Общество с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (далее - общество, истец) обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости N 59-9859 (с учетом ст. 49 АПК РФ) изложив спорные пункты в редакции истца:

изложив п. 2.1.4. Договора в следующей редакции: Подпункт 1.7 пункта 1: "Переход прав на земельный участок, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора) состоялся в порядке ст. 273 ГК РФ и абзаца 8 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ".

Подпункт 3.1 пункта 3: "Цена Объекта составляет 6 499 000 (шесть миллионов четыреста девяносто девять тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 *** 2 статьи 146 Налогового кодекса не начисляется".

Подпункт 3.3 пункта 3: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объектов".

Подпункт 3.4 пункта 3: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 77 369,04 (семьдесят семь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 04 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта".

Подпункт 4.1 пункта 4: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством".

Подпункт 5.3 пункта 5: "В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объектов".

Подпункт 6.3 пункта 6: "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора".

Пункт 7 Договора дополнить подпунктом 7.12: "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации".

Подпункт 8.3 пункта 8: "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден".

Исключить из текста Договора: в пункте 1 Договора: абзацы 2-3 подпункта 1.6, абзацы 5-7 подпункта 1.8, в пункте 2 Договора: подпункт 2.1.2, подпункт 2.1.3, подпункт 2.1.4, подпункт 2.1.5, подпункты 2.1.6 - 2.1.6.4, подпункт 2.1.8, подпункт 2.4, подпункт 2.5, подпункт 2.6., в пункте 3 Договора: абзацы 12-14 подпункта 3.6, подпункт 3.7, подпункт 3.8, в пункте 4 Договора: подпункт 4.2, абзац 2 подпункта 4.3, подпункт 4.6, подпункты 4.7 - 4.7.2.2, в пункте 5 Договора: подпункт 5.1, подпункт 5.2, подпункт 5.4, подпункт 5.5, подпункт 5.7, подпункт 5.8, подпункт 5.9, подпункт 5.10, подпункт 5.11, в пункте 7 Договора: подпункт 7.4, подпункт 7.5, подпункт 7.7, подпункт 7.8, подпункт 7.9, подпункт 7.10, подпункт 7.11, в пункте 8 Договора: подпункты 8.3.1, 8.3.2, 8.3.3, 8.6 - исключить из текста договора (с учетом ст. 49 АПК РФ).

Департамент городского имущества города Москвы оспаривая требования, в отзыве указывает, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

В отношении иных оспариваемых истцом пунктов, ответчик просил урегулировать в редакции Департамента.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 17 июня 2025 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что суд необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену, судом не правомерно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что между ООО "Вента" и Департаментом Городского Имущества г. Москвы был заключен договор аренды нежилого помещения от 20.05.2019 г. N 00-00673/19 расположенного по адресу: г. Москва, улица Люблинская, дом 13, пом. 3П, кадастровый номер: 77:04:0004017:5804 (далее Объект).

С 10.02.2019 г. ООО "ВЕНТА" включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО "Вента" письмом от 18.06.2024 г. вх.33-5-74069/24-(0)-0 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы по вопросу предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

По результатам рассмотрения запроса от ООО "ВЕНТА", на основании ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 27.08.2024 г.г. N 33-5-74069/24-(0)-6 направил в адрес Общества проект договора купли-продажи.

27.08.2024 Истец получил проект договора купли-продажи недвижимости N 59-9959 от 26.08.2024 г. (далее - Проект договора), направленный Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с распоряжением Департамента от 19.08.2024 г N 133470 "О приватизации нежилого помещения, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д. 13, пом. 3П, общей площадью 72,4 кв. м.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 31.07.2024 г. N М491-2129-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" и экспертным заключением от 02 августа 2024 г. N 750/15-24, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков "в размере 8 522 000 (восемь миллионов пятьсот двадцать две тысячи) руб. 00 коп.

Истец, полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.09.2024 г. N ОО24Н-144, выполненным ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО", кроме того, изучив предложенный Ответчиком договор купли-продажи спорного объекта, Истцом были обнаружены нарушения прав покупателя отдельными условиями договора.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного Ответчиком, в том числе, с отчетом об оценке объекта недвижимости, Истец согласился на использование своего преимущественного права на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал Договор с протоколом разногласий, направил документы в адрес Ответчика 16.09.2024 г.

Письмом от 17.09.2024 г. исх. 33-5-74069/24-(0)-7 Департаментом городского имущества города Москвы приостановил предоставление государственной услуги сроком на 10 дней, в связи с поступлением от Истца протокола разногласий к договору купли-продажи.

В протоколе разногласий общество просило заменить текст отдельных пунктов договора в редакции Продавца следующим текстом:

Подпункт 1.7 пункта 1 Договора в редакции Продавца: "Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с пунктом 2.6 Договора."

Изложить в редакции Покупателя: "Переход прав на земельный участок, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора) состоялся в порядке ст. 273 ГК РФ и абзаца 8 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ".

Подпункт 3.1 пункта 3 в редакции Продавца: "Цена Объекта составляет 8 522 000 (восемь миллионов пятьсот двадцать две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31 июля 2024 г. N М491-2129-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 02 августа 2024 г. N 750/15-24, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и 6 изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется

Изложить в редакции Покупателя: "Цена Объекта составляет 5 720 981 (пять миллионов семьсот двадцать тысяч девятьсот восемьдесят один) рубль 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05.09.2024 г. N ОО24Н-144, выполненным ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Подпункт 3.3 пункта 3 Договора в редакции Продавца: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (пункт 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении)".

Изложить в редакции Покупателя: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объектов".

Подпункт 3.4 пункта 3 Договора в редакции Продавца: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 101 452 (сто одна тысяча четыреста пятьдесят два рубля) руб. 39 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше"

Изложить в редакции Покупателя: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 68 106 шестьдесят восемь тысяч сто шесть) руб. 91 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта".

Подпункт 4.1 пункта 4 Договора в редакции Продавца: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ, а также сумм, причитающихся Продавцу:

- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ.".

Изложить в редакции Покупателя: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством".

Подпункт 5.3 пункта 5 Договора в редакции Продавца: "В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2021 г. N 809-ПП, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на объект.

При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на объект:

- несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин;

- неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу);

- направление в орган регистрации прав заявления (заявлений) о приостановлении государственной регистрации права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной.

Изложить в редакции Покупателя: "В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объектов".

Подпункт 6.3 пункта 6 в редакции Продавца: "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующими способами:

Покупатель:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- в Электронную приемную на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru (получатель "Департамент городского имущества города Москвы").

Продавец:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

- в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru;

- электронным отправлением по адресам электронной почты Покупателя, указанным в разделе 9 Договора.

Покупатель подтверждает наличие доступа к личному кабинету на официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, который идентифицируется по ИНН/СНИЛС, для получения сообщений, документов в электронном виде.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований, копий исковых заявлений и процессуальных судебных документов, а также иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным способом, подтверждающим доставку при направлении в личный кабинет Покупателя на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru сообщения считаются доставленными и полученными Покупателем с момента доставки в личный кабинет).

Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию".

Изложить в редакции Покупателя: "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора".

Пункт 7 Договора дополнить подпунктом следующего содержания в редакции Покупателя: "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации".

Подпункты 8.3 - 8.3.3 в редакции Продавца: "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что:

8.3.1. Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Покупатель подтверждает, что:

- он не лишен и не ограничен в дееспособности, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора и обстоятельств его заключения;

- отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка);

- он осознает последствия нарушения условий Договора.

Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора. Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена.

8.3.2. Сертификаты ключей электронных подписей Сторон являются валидными (целостными и не отозванными) на дату подписания Договора, а также будут являться таковыми на день государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество.

В случае недостоверности заверения со стороны Покупателя о валидности электронной подписи на дату государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество, государственная регистрация обеспечивается силами Покупателя (пункт 2.2 Договора), а обязанность Продавца, предусмотренная пунктом 2.7 Договора, считается исполненной.

8.3.3. Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности Сторон, а также содержание статьей 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса РФ, ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса РФ Сторонам известно".

Изложить в редакции Покупателя: "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден".

В пункте 1 Договора: абзацы 2-3 подпункта 1.6, абзацы 5-7 подпункта 1.8, в пункте 2 Договора: подпункт 2.1.2, подпункт 2.1.3, подпункт 2.1.4, подпункт 2.1.5, подпункты 2.1.6 - 2.1.6.4, подпункт 2.1.8, подпункт 2.4, подпункт 2.5, подпункт 2.6., в пункте 3 Договора: абзацы 12-14 подпункта 3.6, подпункт 3.7, подпункт 3.8, в пункте 4 Договора: подпункт 4.2, абзац 2 подпункта 4.3, подпункт 4.6, подпункты 4.7 - 4.7.2.2, в пункте 5 Договора: подпункт 5.1, подпункт 5.2, подпункт 5.4, подпункт 5.5, подпункт 5.7, подпункт 5.8, подпункт 5.9, подпункт 5.10, подпункт 5.11, в пункте 7 Договора: подпункт 7.4, подпункт 7.5, подпункт 7.7, подпункт 7.8, подпункт 7.9, подпункт 7.10, подпункт 7.11, в пункте 8 Договора: подпункт 8.6 - исключить из текста договора.

По мнению истца, указанные спорные условия договора не соответствуют действующему законодательству, ограничивают и ущемляют права покупателя, что недопустимо.

Общество считает, что все вышеуказанные пункты Договора возлагают на него дополнительные обязанности, несут финансовую нагрузку и влекут для него дополнительную ответственность. Кроме того, указанные пункты не согласуются с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи, между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества и иным пунктам Договора.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Дженерал Эксперт".

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 72, 4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д. 13, пом. 3П, кадастровый номер 77:04:0004017:5804 на дату 18.06.2024 г. без учета НДС составляет 6 499 000 (шесть миллионов четыреста девяносто девять тысяч) руб.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, не находит их обоснованными на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Довод ответчика, что суд необоснованно исключил пункт договора в его редакции, не состоятелен, на основании следующего.

Спорные условия Договора п. 3.1 и п. 3.4., с учетом экспертного заключения, принимаются судом в редакции истца.

В отношении иных пунктов суд первой инстанции правомерно учел следующее.

Законом N 159-ФЗ не установлена обязательная форма договора купли-продажи арендованного имущества, в нем отсутствуют положения, обязывающие учитывать какую-либо типовую форму, разработанную продавцом, при этом в силу части 3 статьи 1 данного Закона его положения применяются в системной связи с нормами Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос 0 таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).

Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями.

По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024), включение явно обременительных положений в договор, условия которого определены одной из сторон и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, не допускается.

В частности, если условия договора определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, то применительно к пунктам 1 - 2 статьи 428 ГК РФ, договор не должен содержать условий, лишающих эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключать или ограничивать ответственность другой стороны, за нарушение обязательств, либо содержать другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Как указано в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть признана судом недействительной.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума вытекает, что в ситуации, когда сторона договора не имеет возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения, суд не вправе отклонить возражения такой стороны относительно применения спорного условия договора только по той причине, что при заключении договора, в отношении этого условия не были высказаны возражения.

Если спорное условие договора грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для, так называемой, "слабой стороны" договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора, не обосновала его разумность, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 10 ГК РФ, в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц.

Департамент городского имущества г. Москвы относится к группе хозяйствующих субъектов, занимающих монопольное положение по заключению договоров купли-продажи имущества в порядке 159-ФЗ.

Существенными условия договора купли-продажи помещения в рамках оказания государственной услуги по Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются:

- цена договора, которая может быть оспорена в судебном порядке;

- период рассрочки по договору купли продажи;

- проценты за пользование денежными средствами;

- залог имущества по договору.

В отношении абзацев 2,3 п. п. 1.6 п. 1 и п. п. 2.1.8 п. 2 Договора об установлении и регистрации публичного сервитута суд соглашается с доводом истца и полагает, что данные пункты подлежат исключению из текста договора ввиду следующего. Ограниченное право пользования чужой вещью устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (ст. 274 ГК РФ).

Согласно абзаца 1,2 ч. 7 ст. 23 "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.01.2025) срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

В соответствии с ч. 17 ст. 23 136-ФЗ сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

На момент заключения договора, сведений о наличии какого-либо решения об установления публичного сервитута, интереса в использовании Объекта заинтересованными лицами, неизвестными ни Покупателю, ни Продавцу отсутствуют, каких-либо притязаний на Объект никто не заявлял, письменного соглашения о сервитуте или наличие информации о его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

В отношении подпункта 1.7 п. 1 Договора суд принимает в редакции истца ввиду следующего: данный пункт отсылает стороны договора для урегулирования вопроса по земельному участку к пункту 2.3 Договора, согласно которому правоотношения по использованию земельного участка, на котором расположен Объект недвижимости должны регламентироваться п. 3, 4 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Однако, вышеуказанный пункт противоречит пункту 1 ст. 28 того же 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Ответчик ошибочно полагает возможным применение к правоотношениям с Покупателем пунктов 3 и 4 ст. 28 178-ФЗ, поскольку данные пункты регулируют правоотношения по ранее возведенным объектам недвижимости на неразграниченных земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 28 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Реализуемый Объект недвижимости расположен в многоквартирном доме, где собственникам помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в т.ч. и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Поскольку Договор купли-продажи не содержит сведений, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (в этом случае право общей собственности возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в доме без дополнительных заявлений) или если участок не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (при этом собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества), следовательно пункт 1.7 Договора должен регулироваться в соответствии с действующим законодательством, в области использования земельных участков, а не в соответствии с условиями пункта 2.3 Договора.

Регулирование вопроса использования земельного участка происходит и в том числе по ст. 552 ГК РФ, согласно которой, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

О неразрывности судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости неоднократно высказывался ВС РФ (например, определение по делу N А65-23181/2019 и п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 1 (2018)).

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Аналогичное требование установлено пунктом 7 статьи 3 Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной".

Указанные Ответчиком спорные условия договора в этой части не соответствуют действующему законодательству, в связи с чем подлежат принятию в редакции Истца.

Подпункт 2.6 п. 2 Договора подлежит исключению из текста, поскольку дублирует пункт 1.7 договора.

Подпункты 2.1.2, 2.5 п. 2, п. п. 4.1 п. 4, п. п. 5.4, 5.10 п. 5 Договора, регулирующие отношения с электронной закладной на предмет залога, подлежат исключению ввиду следующего. Термин электронной закладной впервые введено Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 25.11.2017 N 328-ФЗ (вступил в силу с 1 июля 2018 г.).

Электронная закладная - это бездокументарная ценная бумага, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Правила об обеспечении платежа урегулированы ст. 381.2 ГК РФ (передача в качестве обеспечительного платежа ценных бумаг или вещей, определенных родовыми признаками).

Между тем, 159-ФЗ не предусмотрен порядок передачи ценных бумаг в качественны обеспечения обязательств под выдачу ипотечного кредита. Ответчик, выступая в качестве Продавца не является кредитной организацией, осуществляющей кредитование Истца.

Буквальное толкование термина электронная закладная содержится в ст. 13.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог.

Таким образом, действующее законодательство определяет круг участников сделки с использованием электронной закладной: банк и юридическое или физическое лицо.

Смешение понятий кредитной организации и государственного органа, выступающих в качестве залогодержателя, а также действия 159-ФЗ и 102-ФЗ во времени, пространстве и в отношении определенного круга лиц, приводит к неверному токованию природы самих правоотношений, выстроенных по различным схемам: получение ипотечного кредита в банке под покупку недвижимости, использование преимущественного права на приобретение недвижимости в рассрочку за счет собственных средств.

Подпункты 2.1.3, 2.1.5 п. 2, п. п. 5.7 п. 5 Договора подлежат исключению из текста, поскольку возлагают на Покупателя обязанности по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, тогда как к моменту заключения договора купли-продажи продавец самостоятельно должен принимать меры к оснащению помещения средствами пожарной безопасности и предметам учета.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрено статьей 34 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, бремя содержания, переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Из анализа вышеперечисленных норм следует, что к моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны Продавца.

В соответствии с Федеральным законом "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.11.2009 N 261-ФЗ требования к энергоэффективности устанавливает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Порядок определения таких требований закреплен в постановлении Правительства РФ от 27 сентября 2021 года N 1628 для учета потребления коммунальных ресурсов и их расчета в здании устанавливаются соответствующие приборы учета, с целью эффективного и рационального использование энергетических ресурсов.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности относятся: проведение государственной политики в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, разработка и реализация муниципальных программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности.

Таким образом, Департамент городского имущества г. Москвы не наделен полномочиями контролирующих органов власти, осуществляющих контроль в области пожарной безопасности помещений и в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, следовательно, не вправе требовать от Общества выполнение тех или иных действий, которые Общество сочтет провести по своему усмотрению, в случае необходимости и после согласования с компетентными органами.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Включая указанные пункты по устранению недостатков товара силами покупателя, при их обнаружении, продавец таким образом, заранее снимает с себя финансовую нагрузку и ответственность, и перекладывает ее на плечи покупателя, что нарушает баланс интересов сторон договора и возлагает на покупателя финансовую нагрузку устранять недостатки товара.

Подпункт 2.1.4. п. 2 Договора подлежит исключению из теста, поскольку обязывает Покупателя информировать Продавца о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, при этом такая обязанность не предусмотрена ни положениями Закона ФЗ-159, ни нормами п. 5 ст. 51 ФЗ-14 "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Несогласие с процедурой реорганизации Общества и порядок ее обжалования предусмотрен ч. 2 ст. 60 и ст. 60.1 ГК РФ.

Подпункты с 2.1.6 по 2.1.6.4 п. 2 Договора подлежат исключению из текста, поскольку, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем, также не является обязательным, а носит договорной характер, что следует из самого текста закона: "Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора".

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством Российской Федерации или добровольно принятым обязательством.

Страхование недвижимости на территории Российской Федерации не является обязательным, оно осуществляется на добровольных началах. Исключение - страхование объекта ипотеки, которое обязательно по закону (ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Страхование залога - это обязательное условие исключительно для ипотечного кредитования. Отказ от страхования имущества влечет за собой отказ в ипотечном кредитовании. Между тем, правоотношения между Истцом и Ответчиком регулируются иным законом ФЗ-159, не предусматривающим ипотечное кредитование, однако в силу наличия залога на имущество, Ответчик ошибочно полагает, что действия ФЗ-102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" распространяет свое влияние на возникшие правоотношения в полном объеме.

При этом Истец полагает, что к возникшим правоотношениям стороны вправе применить нормы ст. 343 ГК РФ, которой также предусмотрена обязанность залогодателя страховать объект залога. Однако применение данной нормы не возлагает на Покупателя (залогодателя) таких дополнительных обязанностей как: направление копии страхового полиса залогодержателю, страхование объекта в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), уплата штрафа за неисполнение обязанностей по страхованию.

Не логичным выглядит и требование о согласовании сроков с Продавцом (залогодержателем) по приведению помещения в первоначальное состояние после наступления страхового случая, поскольку последствия страхового случая и наличия финансовой возможности у Покупателя для предотвращения его последствий не могут быть заранее оговорены сторонами.

При таких обстоятельства, занимая и без того монопольное положение хозяйствующего субъекта органа исполнительной власти, Продавец (залогодержатель) оказывается в более выгодном положении, по - сравнению с Покупателем (залогодателем), поскольку последний вынужден восстанавливать за свой счет объект и впоследствии продолжать исполнять обязанности по внесению ежемесячных платежей по договору купли-продажи с учетом процентов по рассрочке, тогда как Продавец не неся расходы по страхованию получает выгоду при наступлении страхового случая. Являясь выгодоприобретателем по договору страхования, Покупатель лишен возможности восстановления имущества за счет страхового покрытия, что ставит его в невыгодное положение.

Подпункт 2.4. п. 2 Договора подлежит исключению из текста в связи с тем, что солидарная ответственность Покупателей (новых Покупателей) в случае раздела или иного преобразования Объекта, противоречат условиям ст. 322 ГК РФ о неделимости обязательств. В соответствии сп. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Подпункт 3.1. п. 3 Договора "Цена объекта" подлежит принятию в редакции истца, поскольку изначального предложенная цена Ответчиком - 8 522 000 рублей, является завышенной. В связи с проведением независимой судебной экспертизой, проведенной ООО "Дженерал Эксперт" (заключение эксперта N 270125-РН-01 от 27.01.2025 г.) цена договора должна составлять 6 499 000 (шесть миллионов четыреста девяносто девять тысяч) рублей, следовательно, пункт 3.1. должен быть изложен в редакции покупателя с указанием цены объекта 6 499 000 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 *** 2 статьи 146 Налогового кодекса не начисляется.

Подпункт 3, 3 и 3.4. п. 3, Договора полежит принятию в редакции истца, в связи с установлением цены Договора в размере 6 499 000 рублей. В связи с чем ежемесячный платеж должен составлять не менее 77 369,04 (семьдесят семь тысяч триста шестьдесят девять) рублей 04 копейки.

Абзацы 12-14 п. п. 3.6 п. 3 Договора подлежат принятию в редакции истца, поскольку реквизиты платежа являются существенным условием Договора и их смена в одностороннем порядке, без уведомления должника приводят к начислению неустоек и возникновению задолженности. Как и любое условие Договора настоящее положение требует письменного информирования стороны о таких изменениях. Согласно ст. 421 ГК РФ любые изменения и дополнения к Договору вступают в силу только при условии оформления в письменном виде.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 N 54 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором. Между тем ст. 859 ГК РФ предусмотрено право банка расторгнуть договора банковского обслуживания, известив об этом клиента, обязанности извещать контрагентов клиента, осуществляющих расчеты по гражданским договорам у банка, отсутствует, что влечет неблагоприятные последствия для Покупателя.

Конкретных требований к форме внесения изменений в реквизиты законом не установлено, однако его можно оформить в виде уведомления о смене реквизитов и дополнительного соглашения (пост. Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А72-6245/2012 от 20.12.2012).

В своем Постановлении Пленума N 54, Верховный суд РФ указал следующее, что при исполнении (так же, как и при возникновении и после прекращения) обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3 ст. 307 ГК).

Подпункт 3.7. п. 3 Договора подлежит исключению из теста договора поскольку - переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату (ст. 1102 ГК РФ). В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Подпункт 3.8. п. 3 Договора подлежит исключению из текста договора ввиду следующего: действующее законодательство не наделяет Продавца контролирующими функциями в отношении отнесения Покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону, статус субъекта малого и среднего предпринимательства (СМП) имеет значение исключительно на дату заключения Договора.

Подпункт 4.1 п. 4 Договора подлежит принятию в редакции истца, так как Федеральным законом 159-ФЗ ст. 5 п. 5, арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. Таким образом, Залог устанавливается только на цену Объекта купли продажи.

Подпункт 4.2, абзац 2 п. п. 4.3, п. п. 4.6, п.п с 4.7 по 4.7.2.2. пункта 4 Договора подлежат исключению из текста договора поскольку не только ограничивают права Покупателя как собственника, но противоречат базисным нормам Гражданского Кодекса РФ, а также ст. ст. 8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Право Продавца на получение доходов Покупателя, связанных с использованием залогового имущества, обязанность получения согласия Продавца на сдачу помещения в аренду, включение в договор аренды условий о банковской гарантии, поручительства арендатора по обязательствам Покупателя, а также последствия признания договора аренды незаключенным, при отсутствии в договоре аренды вышеуказанных условий, влечет нарушение фундаментальной статьи 1 ГК РФ "Основные начала гражданского законодательства", провозглашающей основные принципы гражданского права: неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему) (ч. 4 ст. 209 ГК РФ).

Норма статьи 421 ГК РФ гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Норма статьи 136 ГК РФ устанавливает, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

По условиям части 1 статьи 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Подпункты 5.1, 5.2, 5.5, 5.11 п. 5 Договора в своей взаимосвязи, подлежат исключению из текста договора по причине того, что Общество не дает своего согласия на установление договорной неустойки двукратном размере ключевой ставки ЦБ РФ и покрытие убытков сверх неустойки.

По мнению истца, подпункт 6.1 Договора о начисление пени (ссылка на п. 5.1. и п. 3.3. Договра) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ, не учитывает социально-эконмические изменения, связанные с ростом ставки рефинансирования ЦБ РФ и ее нестабильностью в последнее время. Так ставка рефинансировании с 2022 года с 7,5% поднялась до 18% в июле 2024 года. При таком резком росте ставки рефинансирования Ответчик получает двойную выгоду, а Истец ставиться в тяжелое материальное положение.

В связи с этим, Истец полагает разумны применить положение ст. 395 ГК РФ в вопросах, связанных с штрафными санкциями, по сравнению с теми предложениями, которые изложены в пункте 6.1 договора, поскольку данные положения ущемляю права Истца, возлагая на него дополнительную финансовую нагрузку.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12945/13 по делу N А68-7334/2012 рассматривая вопрос критерия несоразмерности штрафных санкций, Высший Арбитражный суд указал, что зачастую в договорах прослеживается несоразмерная неустойка, которая гораздо ниже законной неустойка и неустойка по государственным контрактам.

В своем Определении от 21.12.2000 N 263-О Конституционный Суд РФ также отметил, что возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Подпункт 5.3. п. 5 Договора подлежит принятию в редакции истца, поскольку ставит в неравное положение стороны Договора. Общество настаивает на установлении обоюдной ответственности только за уклонение от регистрации перехода права собственности на Объект для соблюдения баланса интересов сторон.

Подпункт 5.8. п. 5 Договора подлежит исключению из текста, по причине репутационных рисков для Общества.

Общество возражает и не дает своего согласия на размещение информации о имеющейся у него задолженности по договору в отрытых источниках в связи с угрозой возникновения репутационного риска, при котором возникает вероятность изменения общественного мнения о компании в худшую сторону из-за той или иной информации.

Подпункт 5.9 п. 5 Договора подлежит исключению из текста, так как данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

Ряд важных разъяснений о применении норм об исполнении обязательств содержится в Постановлении Пленума ВС РФ N 54, в котором указал, что принято выделять несколько принципов исполнения обязательств, один из которых принцип надлежащего исполнения, т.е. обязательства должны исполняться в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства относительно субъектов исполнения, срока и места исполнения, способа исполнения и т.д.

По общему правилу обязательства исполняются сторонами обязательства (должником и кредитором).

Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо (ч. 1 ст. 313 ГК РФ).

Подпункт 5.10 п. 5 Договора подлежит исключению из текста Договора, поскольку предусматривает штрафные санкции за нарушение пунктов 2.1.6 - 2.1.6.4, которые истец требует исключить.

Подпункт 6.3 п. 6 Договора полежит принятию в редакции истца, ввиду наличия рисков неполучения юридически значимой информации Покупателем.

Как указывает истец, Общество полагает, что получение юридически значимой информации любым способом кроме направления почтового отправления на юридический адрес, создает риск сбоя в сети интернет или его временного отсутствия, попадания электронных документов в спам-папки и иных подобного ряда причин.

Подпункт 7.4 п. 7 Договора подлежит исключению из текста, так как по сути свидетельствует о передаче Покупателю Объекта с обременением, Покупатель не согласен на внесудебное расторжение Договора, в случае выявленных п. 7.3 Договора обстоятельств(притязание третьих лиц на Объект или земельный участок), а также на досрочное исполнение обязательств по договору, данные положения не предусмотрены 159-ФЗ и ему противоречат, расторжение Договора по инициативе Продавца лишает его права требовать возмещения, так как инициатива расторжения на стороне Продавца.

Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

23) Подпункт 7.5 п. 7 подлежит исключению из текста Договора, так как свидетельствует об извлечении преимущества Ответчика, как хозяйствующего субъекта, занимающего доминирующее положение. Данный пункт нарушает п. 4 статьи 1 ГК РФ, ч. 1 ст. 10 ФЗ-135.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Частью 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О защите конкуренции" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025) - запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо неопределенного круга потребителей.

Договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ), при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 Постановления ВС РФ от 25.12.2018 г.), решение суда обязательно к исполнению (ст. 16 АПК РФ).

Подпункт 7.7 во взаимосвязи с п.п 7.6 пункта 7 Договора, предусматривающий изъятие Объекта в интересах государственных или муниципальных нужд, подлежит исключению из текста Договора.

Данные пункты, равно как и пункт 8.10 Договора (об изъятии в связи с реновацией) отвечает исключительно интересам Продавца, исключая возможность наступления неблагоприятных последствий для Покупателя, который в случае изъятия помещенья остается и без объекта недвижимости, и без достаточного количества денежных средств для приобретения нового помещения.

Изъятие Объекта в рамках выкупа для государственных или муниципальных нужд относится к обстоятельствам, за которые Истец не отвечает, в связи с чем, стороны должны стремиться к урегулированию ситуации, с учетом необходимого времени для решения вопросов по компенсации потерь Истца в связи с таким изъятием в соответствии со ст. 8 Закона города Москвы от 17 мая 2017 года N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве", п. 1 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ, предусматривающих компенсацию в денежном эквиваленте или предоставлении иного помещения (земельного участка).

При этом, как неоднократно высказывались суды, сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери в полном объеме. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

Условиями Договора, Ответчик предусмотрел как личное обеспечение обязательств - страхование, так и вещное обеспечение обязательств-залог. Включение в условия договора непоименованного обеспечения влечет неясность содержания пункта 7.7 Договора.

Традиционным вещным обеспечением считается залог, наделяющий кредитора правом удовлетворять свои требования к должнику из конкретного имущества, который предусмотрен Договором. Таким образом, пункт 7.7. вносит неопределенность в условия Договора.

Подпункт 7.8 п. 7 Договора подлежит исключению из текста Договора, поскольку расторжение договора под любым предлогом дает возможность получения дополнительных доходов от уже расторгнутого договора аренды за фактическое пользование Объектом недвижимости в период его законного владения со стороны Покупателя.

С момента заключения договора купли-продажи, арендные отношения прекращают свое действия в порядке ч. 1 ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон, следовательно, требования о выплате арендных платежей за фактическое использования Покупателем (являющегося собственником) своего же помещения не предусмотрены ГК РФ.

Являясь сособственником имущества в порядке ст. 223 ГК РФ и неся бремя его содержания в порядке ст. 210 ГК РФ, у Покупателя не возникает каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с возобновлением, ранее существующих арендных отношений, в том числе и по оплате за пользование имуществом бывшему владельцу (Продавцу) или третьим лицам, в связи с досрочным расторжением договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Условия пп 7.11 п. 7 Договора подлежат исключению, так как уже урегулированы положениями абзаца 2 ч. 3 ст. 453 ГК РФ (в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения) и ч. 1 ст. 180 АПК РФ (решение арбитражного суда первой инстанции, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции), в связи с чем не требуют отдельного указание на это.

Подпункт 7.9. п. 7 Договора подлежит исключению, так как ограничивает на будущее права Покупателя и не согласуется с требованиями ст. 451 ГК РФ, предусматривающей возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом под существенными изменениями обстоятельств имеется в виду что-то крайне неординарное для гражданского оборота.

В правовой литературе существует позиция, что договорное право России придерживается принципа нерасторжимости договора ([1, с. 349] Вестник Московского университета имени С.Ю. Витте. Серия 2. Юридические науки. 2019. N 4 (22)).

Расторжение сформировавшихся договорных отношений, как правило, отрицательно отражается на стабильности гражданского оборота, в связи с чем, законодатель, учитывая особенности рыночной экономики и характерную ей нестабильность, в настоящее выбирает наиболее правильный способ - не запрещать, а регулировать. При этом законодатель вправе устанавливать какие-либо запреты, связанные с порядком расторжения договора, как и процедуры его заключения, исполнения, изменения, если при этом действуют императивные предписания, которые стороны лишены возможности. Проигнорировать.

Просроченная задолженность, реорганизация юридического лица или не уведомление кредитора о начале процедуры такой реорганизации не являются чем-то неординарным, следовательно, не является существенным изменением условий договора. Нельзя подменять договорной спор о взыскании долга требованием о расторжении договора в связи изменениями существенных условий. Арбитражный процессуальный кодекс и нормы гражданского законодательства (ст. 13 АПК, ст. 12 ГК РФ) предусматривают возможность подачи самостоятельного иска о взыскании основного долга.

Само по себе расторжение по причинам, указанным в пункте 8.9 Договор, не приведет к установлению сколь-либо приемлемого баланса интересов.

Кроме того, для расторжения договора необходимо, что обстоятельства его расторжения соответствовали следующим критериям: непредвиденность, непреодолимость, существенность, непринятие риска.

Ухудшение финансового состояния арендатора, наличие просроченной задолженности перед третьими лицами не является существенным изменением обстоятельств по смыслу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, поскольку экономическая (предпринимательская) деятельность является деятельностью, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли, отсутствие которой не является основанием для освобождения от исполнения обязанностей перед контрагентами и применения мер ответственности. Ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть. Вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учесть экономическую ситуацию, в том числе спрогнозировать ухудшение своего финансового положения (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 N 06АП-7483/2018 по делу N А04-7525/2018).

Таким образом, обстоятельства для расторжения, указанные в п. 8.9 Договора не соотносятся с вышеуказанными критериями, следовательно, не могут является причинами для расторжения Договора.

Согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ "сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором".

В разделе 8 "Заключительные положения" п. п. с 8.3 по 8.3.3 Договора подлежат изменению, в частности надлежит исключить п. п. 8.3.1, 8.3.2., 8.3.3., п. п. 8.6 п. 8 Договора подлежит исключению, а п. 8.3. изложить в редакции Покупателя, так как указанные в них характеристики, в большинстве своем случае, относятся к критериям физических лиц.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 июня 2025 года по делу N А40-244549/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.