Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Ромасловской И.М.,

судей Назейкиной Н.А., Фокеевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ш. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 сентября 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 января 2025 г.

по гражданскому делу N 2-812/2024 по иску МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" к Ш. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, по встречному иску Ш. к МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, исполнительному комитету Афанасовского сельского поселения Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на жилой дом.

Заслушав доклад судьи Фокеевой Е.В., проверив материалы дела, судебная коллегия

МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" (далее - УЗИО, Управление) обратилось к Ш. с иском о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, признании права собственности отсутствующим.

Требования мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером N площадью 1160 кв. м, по адресу: <адрес>, возведен жилой дом с кадастровым номером N.

Согласно сведениям ЕГРН жилой дом имеет общую площадь 42,9 кв. м, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером N, год завершения строительства - 2015, право собственности ответчика на жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании технического плана здания от 29.05.2023 года, договора аренды N 01-14-144 от 03.06.2013 года земельного участка с кадастровым номером N

Договор аренды N 01-13-144 от 03.06.2013 года земельного участка с кадастровым номером N заключался с ответчиком для размещения объекта индивидуального жилищного строительства на срок с 03 декабря 2012 года до 03 декабря 2015 года. В связи с истечением срока указанного договора аренды, обременение в виде права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N в ЕГРН прекращено.

Актами обследования специалистами МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" зафиксировано начало и завершение строительства вышеуказанного жилого дома в 2023 году.

Жилой дом с кадастровым номером N, возведенный на земельном участке с кадастровым номером N, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой.

Истец просил суд признать жилой дом с кадастровым номером N общей площадью 42,9 кв. м по адресу: <адрес>, Нижнекамский муниципальный район, Афанасовское сельское поселение, <адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером N, самовольной постройкой. Обязать ответчика осуществить снос самовольной постройки. Признать зарегистрированное право собственности на жилой дом с кадастровым номером N отсутствующим.

Ш. обратился к МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" со встречным иском о признании права собственности на объект недвижимости.

Требования мотивированы тем, что в 2013 года МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" предоставило Ш. в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок был предоставлен для размещения объекта индивидуального жилищного строительства. При этом земельный участок имеет вид разрешенного использования именно для размещения объекта индивидуального строительства.

Ш. в период действия договора аренды начато строительство индивидуального жилого дома. По окончании срока действия договора земельный участок истцом у ответчика не истребовался, Ш. продолжал пользоваться земельным участком, таким образом, правоотношения по аренде земельного участка фактически были продлены.

После государственной регистрации права собственности на дом и обращения Ш. с заявлением о предоставлении ему земельного участка, МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" обратилось с иском в суд.

МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" не представлено доказательств, каким образом нарушены его права, если земельный участок уже был предоставлен Ш. и предназначен для размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Истец просил суд признать за ним право собственности на индивидуальный жилой дом площадью 40,5 кв. м с инвентарным номером ГКНК-23-98, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N.

Определениями Нижнекамского городского суда Республики Татарстан к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, Афанасовское сельское поселение Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, в качестве третьего лица без самостоятельных требований - Управление Росреестра по Республике Татарстан.

Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 сентября 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" к Ш. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки, признании зарегистрированного права собственности на жилой дом отсутствующим удовлетворены.

Жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 42,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером N, признан самовольной постройкой.

Ш. обязан осуществить снос самовольной постройки - жилого дома с кадастровым номером N общей площадью 42,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером N

Зарегистрированное право собственности Ш. на жилой дом с кадастровым номером N признано отсутствующим.

Исковые требования Ш. к МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, исполнительному комитету Афанасовского сельского поселения Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан о признании права собственности на жилой дом оставлены без удовлетворения.

С Ш. в пользу ФБУ "Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы" взысканы расходы по проведению экспертизы в сумме 59 971 руб.

В кассационной жалобе Ш. ставит вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения и направлении ела на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального прав, отсутствие оснований для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела по указанным в материалах дела адресам. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции.

В силу положений статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Из материалов дела следует, что постановлением руководителя Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан от 03 декабря 2012 года Ш. в аренду предоставлен земельный участок площадью 1160 кв. м по адресу: <адрес> <адрес>, категорией земель: земли населенных пунктов, сроком на 3 года для объекта индивидуального жилищного строительства.

3 июня 2013 года между МКУ "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" (арендодатель) и Ш. (арендатор) был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, согласно условиям которого арендатор Ш. принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1160 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, категория участка: земли населенных пунктов.

Согласно пункту 9.1 договора он заключен на срок с 03 декабря 2012 г. по 03 декабря 2015 г.

В соответствии пунктом 9.3 договора, если до истечения срока действия договора арендатор не обращается о продлении, договор считается расторгнутым.

Указанный земельный участок был передан Ш. по акту приема передачи земельного участка от 3 июня 2013 г. N 01-13-144.

Согласно акту обследования земельного участка от 28 марта 2023 года N 80-об, составленному специалистами УЗИО, по периметру земельного участка установлены столбы ограждения забором, имеется фундамент, участок зарос бурьяном и кустарниками.

Согласно акту обследования земельного участка N 105-об от 30 марта 2023 года, по периметру земельного участка установлены столбы для ограждения забором, выкопан котлован под фундамент.

Согласно акту обследования земельного участка от 3 апреля 2023 г. N 105-об, по периметру земельного участка установлены столбы ограждения, выкопан котлован под фундамент, имеются забитые сваи для устройства фундамента, на части земельного участка складированы строительные материалы, земельный участок занят неустановленным лицом.

Согласно акту обследования земельного участка от 6 июля 2023 г. N 282-об, на земельном участке расположен объект, состоящий из деревянного каркаса, обшитого гибкой черепицей, наличие фундамента и прочной связи с землей не просматривается, участок не огорожен, доступ свободный.

Начальник УЗИО обратился к исполнительному директору саморегулируемой организации "Ассоциация кадастровых инженеров Поволжье" с письмом с указанием на то, что специалистами Управления установлено, что неизвестными лицами осуществлены строительные работы на земельных участках с кадастровыми номерами N и N путем возведения свайного фундамента, а также размещены строительные материалы.

19 октября 2023 г. в Управление поступили заявления от представителя Х. и Ш. - ФИО5 о выкупе земельных участков с кадастровыми номерами N и N на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве подтверждения наличия права собственности на объект недвижимости к документам приложены выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям ЕГРН спорный объект Ш. построен в 2015 году. Эти данные не соответствуют фактическим обстоятельствам. Технический план на объект составлен с нарушением Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности". Договор аренды земельного участка на момент обращения к кадастровому инженеру прекратил свое действие в связи с истечением срока, аренда прекращена, соответствующая запись в ЕГРН прекращен, строительство на муниципальном земельном участке невозможно.

На указанное обращение исполнительным директором Саморегулируемой организации "Ассоциация кадастровых инженеров Поволжья" С. дан ответ о том, что в период с 27 ноября по 6 декабря 2023 года была проведена внеплановая проверка кадастрового инженера Л.

19 декабря 2023 г. на заседании Дисциплинарной комиссии СРО АКИ "Поволжье" были рассмотрены дела о применении меры дисциплинарного воздействия в отношении кадастрового инженера Л. По итогам заседания в отношении кадастрового инженера было принято решение применить меру дисциплинарного воздействия "Предупреждение".

В настоящее время в связи с истечением срока договоры аренды обременение в виде права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N в ЕГРН прекращено, на земельном участке с кадастровым номером N находится объект недвижимости - жилой дом с инвентарным номером ГКНК-23-98 общей площадью 40,6 кв. м.

По сведениям ЕГРН собственником жилого дома площадью 42,9 кв. м по адресу: <адрес> <адрес>, является Ш., кадастровый номер объекту недвижимости присвоен 1 октября 2023 года.

Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 27 февраля 2024 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ "Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 15 мая 2023 года, выполненные строительные работы по возведению спорного объекта в целом соответствует санитарным, градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам, кроме выявленного несоответствия противопожарного расстояния между домами, расположенного на смежном участке с кадастровым номером N. Выполненные работы по возведению объекта недвижимости обеспечивают безопасность жизни и здоровья граждан при его дальнейшей эксплуатации при условии выполнении всех незавершенных работ в соответствии требованиям НТД по проведению строения к параметрам "жилое" (для постоянного или сезонного проживания), в соответствии с видом разрешенного использования данного земельного участка. Спорная постройка соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка. Параметры постройки жилого дома соответствуют параметрам, указанным в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Нижнекамского муниципального района Афанасовское сельское поселение, по расстояниям от боковых границ земельного участка. Несущие конструкции и конструктивные элементы здания по состоянию на дату осмотра не представляют угрозу разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей, пригодны для дальнейшей эксплуатации и использования как жилое, при условии выполнения всех незавершенных работ. Пространственная неизменяемость и устойчивость несущих конструкций исследуемого здания указывает на наличие безопасных условий пребывания в нем людей и отсутствие угрозы их жизни и здоровью со стороны конструктивного и объемно-планировочного решения объекта исследования. Исследуемое здание в целом соответствует требованиям, строительным, санитарным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, кроме выявленного несоответствия противопожарного расстояния между зданиями, расположенными на смежных участках. Жилой дом на дату натурного осмотра в основном угрозу жизни и здоровью граждан не создает. При этом выявленные несоответствия по противопожарному расстоянию между зданиями при их эксплуатации могут представлять угрозу жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожарной ситуации. Спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, право аренды на который у истца отсутствовало, жилой дом построен с нарушением правил пожарной безопасности.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой, строительство которой осуществлено на земельном участке истца, не принадлежащем ответчику на каком-либо праве.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорная постройка является самовольной, поскольку возведена в 2023 г. на земельном участке, не принадлежащем ответчику на каком-либо праве, указав, что надлежащих мер к легализации спорной постройки истец не предпринимал, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения его иска о признании права собственности на самовольную постройку.

С такими выводами судов первой и апелляционной инстанций суд кассационной инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением руководителя Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан от 03 декабря 2012 года Ш. в аренду предоставлен земельный участок площадью 1160 кв. м по адресу: <адрес>, категорией земель: земли населенных пунктов, сроком на 3 года для объекта индивидуального жилищного строительства.

3 июня 2013 года между УЗИО и Ш. заключен договор N 01-13-144 аренды земельного участка с кадастровым номером N, согласно условиям которого арендатор Ш. принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1160 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, категория участка: земли населенных пунктов.

Указанный земельный участок был передан Ш. по акту приема передачи земельного участка от 3 июня 2013 г. N 01-13-144.

Право собственности Ш. на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН 01.10.2023 г.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного выше пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2023 г. N 337-О, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли, предусматривает гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 г. N 622-О и от 29 сентября 2022 г. N 2406-О). Этой же цели служит и подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации (Определение Верховного суда Российской Федерации от 2 апреля 2025 года N 25-КАД25-2-К4).

Выводов о том, что Ш. утратил право на получение в аренду земельного участка для завершения строительства жилого дома, судебные акты не содержат.

Договор аренды земельного участка для размещения объекта индивидуального жилищного строительства заключен 3 июня 2013 сроком действия до 3 декабря 2015 года.

Доказательств того, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка орган местного самоуправления обращался к Ш. с требованием о возврате земельного участка материалы дела не содержат.

С иском о сносе жилого дома орган местного самоуправления обратился 27 ноября 2023 года после обращения 19.10.2023 Ш. в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером N, несмотря на проверки, проведенные 28.03.2023, 03.04.2023, 06.07.2023.

Согласно экспертному заключению жилой дом на дату натурного осмотра в основном угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В части обеспечения требований пожарной безопасности экспертом сделаны следующие выводы.

Жилой дом в целом имеет объемно-планировочные, конструктивные показатели, обеспечивающие его безопасную эксплуатацию и эвакуацию в случае чрезвычайной ситуации по обеспечению доступа личного состава пожарных подразделений к дому для проведения мероприятий по тушению пожара и спасения людей, на момент проведения натурных исследований. В целом соответствует требованиям НТД.

Имеет 1 эвакуационный выход наружу, соответствует требованиям НТД.

Согласно натурных исследований, примененных несущих конструктивных элементов, плиты ОСП и деревянные перекрытия степень огнестойкости здания, на дату осмотра, относится к V, класс конструктивной пожарной опасности СЗ. Пустоты в стенах, перегородках, перекрытия и покрытия, образуемые элементами из материалов групп горючести натурном осмотром не выявлены, соответствует требованиям НТД.

Газопровод отсутствует, электроустановки отсутствуют.

Эксперт указал, что согласно требованиям НТД здание или строение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружения также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались следующие требования:

1) сохранение устойчивости здания или сооружения, а также прочности несущих строительных конструкций в течение времени, необходимого для эвакуации людей и выполнения других действий, направленных на сокращение ущерба от пожара;

2) ограничение образования и распространения опасных факторов пожара в пределах очага пожара;

3) нераспространение пожара на соседние здания и сооружения;

4) эвакуация людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

5) возможность доступа личного состава подразделений;

6) возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара;

7) возможность проведения мероприятий по спасению людей и сокращению наносимого пожаром ущерба имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

В результате исследования, экспертом установлено, что жилой дом, 2023 года постройки, по настоящее время не эксплуатируется, в стадии незавершенности. В здании имеется комплекс объемно-планировочных, эргономических, конструктивных, технических решений и организационных мероприятий по защите людей от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара. Фактическая степень огнестойкости здания на дату осмотра оценивается как V, класс конструктивной пожарной опасности СЗ.

Экспертом сделан вывод о соответствии пунктам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, не соответствии пункту 3, поскольку расстояние до соседнего жилого дома, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 16:30:010308:151 и степенью огнестойкости V - 6,9 метров

Экспертом сделан вывод, что выявленные несоответствия по противопожарному расстоянию между зданиями при их эксплуатации могут представлять угрозу жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожарной ситуации. Требования пожарной безопасности по ограничению распространения пожара должны выполняться с соблюдением требований "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Более подробно требования пожарной безопасности рассматривается в рамках пожарно-технической экспертизы. Соблюдение данных требований возможно только с учетом соответствия градостроительных норм планировки и застройки всех смежных земельных участков и выполнению противопожарных требований НДТ (для данного жилого массива), что в совокупности, в общем, не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров принят Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ), который определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям (часть 1 статьи 1).

Согласно части 1 статьи 69 названного закона противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Допускается уменьшать указанные в таблицах 12, 15, 17, 18, 19 и 20 приложения к Федеральному закону от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ противопожарные расстояния от зданий, сооружений и технологических установок до граничащих с ними объектов защиты при применении противопожарных преград, предусмотренных статьей 37 этого же закона. При этом расчетное значение пожарного риска не должно превышать допустимое значение пожарного риска, установленное статьей 93 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ.

Противопожарные преграды в зависимости от способа предотвращения распространения опасных факторов пожара подразделяются на следующие типы: 1) противопожарные стены; 2) противопожарные перегородки; 3) противопожарные перекрытия; 4) противопожарные разрывы; 5) противопожарные занавесы, шторы и экраны (экранные стены); 6) противопожарные водяные завесы; 7) противопожарные минерализованные полосы; 8) зона, свободная от пожарной нагрузки (статья 37 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ).

Таким образом, допускается уменьшение противопожарных расстояний между зданиями при применении противопожарных преград, предусмотренных законом.

Эксперт указал, что требования пожарной безопасности по ограничению распространения пожара должны выполняться с соблюдением требований "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Более подробно требования пожарной безопасности рассматривается в рамках пожарно-технической экспертизы. Соблюдение данных требований возможно только с учетом соответствия градостроительных норм планировки и застройки всех смежных земельных участков и выполнению противопожарных требований НДТ (для данного жилого массива), что в совокупности, в общем, не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Таким образом, экспертом указано, что эксперт является экспертом-строителем, подробно требования пожарной безопасности рассматривается в рамках пожарно-технической экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

С учетом изложенного суду следовало поставить на обсуждение вопрос о возможности устранения допущенных нарушений пожарной безопасности и принять решение, предусматривающее оба способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, что судами сделано не было.

Судами не рассмотрен вопрос о привлечении смежного землепользователя земельного участка с кадастровым номером 16:30:010308:152.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит, что судами допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции находит необходимым отменить принятые по делу судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 4 сентября 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 января 2025 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 18 июля 2025 г.