Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Валиулина Р.Р.,

судей Грымзиной Е.В., Чернышевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Ялта Республики Крым к П. о сносе самовольного строения,

по кассационной жалобе Администрации города Ялта Республики Крым на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 04 марта 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 10 июня 2025 года.

Заслушав доклад судьи Валиулина Р.Р., судебная коллегия

Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в суд с иском к П., в обоснование исковых требований указав, что Департаментом муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым 12 июня 2024 года проведено обследование фактического использования земельного участка и расположенного на нем объекта по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что неизвестным лицом в результате проведения строительных работ без получения необходимых согласований возведен одноуровневый объект незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый N, что привело к занятию земельного участка муниципальной собственности ориентировочной площадью 300 кв. м, в связи с чем строение имеет признаки самовольной постройки и подлежит сносу.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 04 марта 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 10 июня 2025 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные постановления отменить, полагая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В соответствии с положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, с учетом мнения явившегося представителя ответчика (истца по встречному иску), руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08 ноября 2004 года между Симеизским поселковым советом и частным предприятием "Южный берег" заключен договор аренды земельного участка площадью 0,2012 га, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

Пунктом 8 договора установлено, что договор аренды заключен сроком на 25 лет и вступает в силу с даты государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору.

Решением исполнительного комитета Симеизского поселкового совета от 23 ноября 2004 года N 368 ЧП "Южный берег" дано разрешение на выполнение проектно-изыскательских работ по строительству рекреационного комплекса в пгт Береговое.

Решением исполнительного комитета Симеизского поселкового совета от 26 апреля 2005 года N 137 утвержден рабочий проект по строительству 1-й очереди рекреационного комплекса в пгт Береговое, ЧП "Южный берег" дано разрешение на строительство рекреационного комплекса в пгт Береговое согласно разработанного и утвержденного проекта.

На основании вышеуказанного решения Инспекцией ГАСК выдано разрешение N 48-г/06-06 от 20 июня 2006 года на выполнение ЧП "Южный берег" строительных работ: подготовительные работы и строительство проходной для рекреационного комплекса в пгт Береговое.

Решением исполнительного комитета Симеизского поселкового совета от 10 июля 2007 года N 292 утвержден рабочий проект по строительству 2-й очереди рекреационного комплекса в пгт Береговое, ЧП "Южный берег" дано разрешение на строительство 2-1 очереди рекреационного комплекса в пгт Береговое с 01 октября 2007 года.

09 ноября 2007 года КП "Ялтинское бюро технической инвентаризации" осуществлена регистрация права собственности ЧП "Южный берег" на не завершенные строительством объекты рекреационного комплекса, в том числе: спальный корпус литер Б процентом готовности - 8%, кафе литер В процентом готовности - 20%, климатопавильон литер Г процентом готовности - 16%, спальный корпус литер Д процентом готовности 4%, расположенные на земельном участке площадью 2012 кв. м с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 1 сентября 2009 года, реестр N 1599, ЧП "Южный берег" продало, а П. купила не завершенные строительством объекты рекреационного комплекса, в том числе: спальный корпус литер Б процентом готовности - 8%, кафе литер В процентом готовности - 20%, климатопавильон литер Г процентом готовности - 16%, спальный корпус литер Д процентом готовности 4%, расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности П. на указанное имущество было зарегистрировано органом бюро технической инвентаризации 30 сентября 2000 года.

Объект незавершенного строительства - нежилое здание кафе площадью 285 кв. м процентом готовности - 20%, расположенное по адресу: <адрес>, поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N, ранее учтенное право собственности П. на него зарегистрировано в установленном законом порядке 03 ноября 2021 года.

Согласно сведениям ЕГРН П. также является собственником объектов незавершенного строительства, расположенных по указанному адресу, а именно: спального корпуса литер Б процентом готовности - 8% (кадастровый N), климатопавильона литер Г процентом готовности - 16% (кадастровый N), спального корпуса литер Д процентом готовности - 4% (кадастровый N).

Земельный участок площадью 2012 кв. м, на котором расположены указанные объекты незавершенного строительства, поставлен на государственный кадастровый учет 30 августа 2016 года с присвоением кадастрового номера N (ранее присвоенный N), со статусом "актуальные, ранее учтенные", установлена категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдых (рекреация), 26 декабря 2022 года осуществлена регистрация права собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.

Согласно сообщению Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялта Республики Крым от 12 июля 2024 г. N 2/6408/1 объект капитального строительства с кадастровым номером N согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта, утвержденных решением 85 сессии Ялтинского городского совета первого созыва от 19 июля 2019 года N 16, расположен в территориальной зоне "Зона спортивно-туристической деятельности ТЗ-18-192"; сведения о выдаче исходных данных для проектирования, исходно-разрешительной документации отсутствуют.

Как следует из акта выявления самовольной постройки от 12 июля 2024 года N 19-10/70, в ходе проведенного обследования должностным лицом департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым установлено, что неизвестным лицом в результате проведения строительных работ без получения на это необходимых согласований возведен одноуровневый объект незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый N, что привело к занятию земельного участка муниципальной формы собственности ориентировочной площадью 300 кв. м, в связи с чем усматриваются признаки самовольной постройки.

Ссылаясь на результаты проведенной проверки, Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в суд с настоящим иском о сносе самовольной постройки.

Разрешая данный спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствовался положениями статьи 376 Гражданского кодекса Украины, пунктом 2 статьи 264, пунктом 1 статьи 615, пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 9 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", и, оценив полученные доказательства, исходил из того, что право собственности ЧП "Южный берег" на не завершенные строительством объекты рекреационного комплекса было зарегистрировано 09 ноября 2007 года в соответствии с действующим на тот момент законодательством Украины, после чего произведено их отчуждение П. на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 01 сентября 2009 года, в связи с чем пришел к выводу о том, что выданная государственными органами Украины разрешительная документация на строительство спорного объекта является действительной, и оснований полагать, что спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером N возведен без соответствующей разрешительной документации и выделения земельного участка, не имеется.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, исследовав представленные сторонами в дело доказательства в их совокупности, признала выводы суда первой инстанции соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с обоснованностью выводов суда первой и апелляционной инстанции не соглашается.

Конституция Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации).

Право на судебную защиту подразумевает создание условий для эффективного и справедливого разбирательства дела, реализуемых в процессуальных формах, регламентированных федеральным законом, а также возможность пересмотреть ошибочный судебный акт в целях восстановления в правах посредством правосудия.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195 ГПК РФ).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу положений части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 ГПК РФ).

По смыслу приведенных положений процессуального закона, с учетом акта их толкования Верховным Судом Российской Федерации, именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Дела, связанные с самовольным строительством, имеют общественное значение и направлены на обеспечение общественной безопасности.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (абзац первый пункта 1).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 ЗК РФ, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие) (абзац второй пункта 1).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ) ((абзац третий пункта 1)).

В пункте 30 этого же постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ), а также разъясняет право стороне по делу на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Из изложенного следует, что при проведении исследований самовольно построенных зданий и сооружений прежде всего устанавливается техническая безопасность зданий и сооружений для проживания или для эксплуатации, определяется, есть ли угроза жизни и здоровью граждан, нарушение прав и интересов третьих лиц, искажается ли облик объекта культурного наследия в случае самовольной постройки к объекту культурного наследия.

В связи с чем, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения споров, связанных со сносом самовольных построек либо возможности их сохранения, является выяснение судом следующих вопросов: допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, а также предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных норм права заключение эксперта не обязательно для суда, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований администрации суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что право собственности ЧП "Южный берег" (передавшего право собственности на спорный объект недвижимости ответчику П. на основании договору купли-продажи от 01 сентября 2009 года) на не завершенные строительством объекты рекреационного комплекса было зарегистрировано 09 ноября 2007 года в соответствии с действующим на тот момент законодательством Украины, в связи с чем, указывал, что выданная государственными органами Украины разрешительная документация на строительство спорного объекта является действительной и оснований полагать строение самовольным не имеется.

Вместе с тем, судом не приведено никакого обоснования причин, по которым в рассматриваемом случае не выяснялись юридически значимые вопросы для верного разрешения указанной категории споров, в том числе допущены ли при возведении спорной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, а также предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством, соответствует ли возведенная постройка виду разрешенного использования земельного участка (с учетом выдачи разрешения на строительство на единый недвижимый рекреационный комплекс), как не установлено уполномоченным ли на то органом осуществлена вышеупомянутая регистрация перехода права (на не завершенные строительством объекты рекреационного комплекса от 09 ноября 2007 года).

Суд также не выяснил было ли осуществлено строительство спорного объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном на каком-либо праве лицу, осуществившему строительство и тождественен ли данный участок земельному участку, на котором в настоящее время располагается реконструированный спорный объект недвижимости с учетом утверждения истца о том, что объект частично расположен на землях муниципальной собственности.

Суд апелляционной инстанции, проверяя на предмет законности и обоснованности решение суда первой инстанции, допущенные нарушения не выявил и не устранил, необходимость установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения спора, на обсуждение сторон не поставил и не установил.

Судебная коллегия также полагает необходимым обратить внимание на то, что юридически значимым обстоятельством по делам, связанным с самовольной постройкой, является соответствие не только конечных параметров самовольно возведенного объекта предъявляемым законом к такого рода строениям требованиям, но и соблюдение процедуры его возведения.

Таким образом, применительно к настоящему делу в случае, если суд приходит к выводу о том, что на земельном участке, предоставленном для строительства рекреационного комплекса, возведенный объект не соответствует указанному назначению, для правильного разрешения спора надлежит установить не только соответствие данного объекта территориальной зоне, но и иным требованиям, предъявляемым именно к такого рода зданиям, в частности, была ли необходима для его возведения специальная документация, была ли она получена, соответствует ли ей и иным градостроительным нормам и правилам возведенный объект, отвечает ли с учетом его месторасположения требованиям сейсмической безопасности.

В рамках настоящего дела суды, приходя к выводу, что возведенный объект недвижимости признаков самовольного строения не имеет, подлежащие к выяснению обстоятельства не установили, указанные выше вопросы не исследовали, экспертиза, перед которой были бы поставлены соответствующие вопросы для исследования, не проводилась, иные доказательства не добавились.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что судебные постановления нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу обстоятельствами и при строгом соблюдении требований процессуального закона.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 1 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 04 марта 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 10 июня 2025 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

определение в окончательной форме изготовлено 10.09.2025 г.