Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Зеленского Д.В.,

судей Сагитовой Е.И., Шакитько Р.В.,

при помощнике К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г.-к. Анапа к Н. о сносе самовольного строения, по встречному иску Н. к администрации муниципального образования г.-к. Анапа о признании права собственности на жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих,

по апелляционной жалобе представителя управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г-к. Анапа на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2012 года,

заслушав доклад судьи Зеленского Д.В., пояснения представителя Н. - З., судебная коллегия

Администрация муниципального образования г-к. Анапа обратилась в суд с иском к Н. о сносе самовольно возведенных строений.

В обоснование заявленных требований указано, что отделом градостроительной инспекции в результате проведенной проверки на предмет соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства на территории муниципального образования город-курорт Анапа было установлено, что на земельном участке, принадлежащем Н. на праве собственности, расположенном по адресу: г. Анапа, поселок Витязево, проспект ..., без оформления разрешительной документации, возведено два этажа, ведутся строительно-монтажные работы по возведению третьего этажа, размером 26,0x35,0 м, площадью застройки 910 кв. м. В связи с чем, просила суд обязать ответчика снести данное здание пристройки.

Н. предъявил встречный иск к администрации МО г-к. Анапа о признании права собственности на пристройку.

В обоснование иска указал, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности. Указанный земельный участок Н. приобрел у М., по договору купли-продажи недвижимости от 30.09.2009 г. Постановлением Главы администрации Витязевского поселкового округа г-к Анапа от 16.09.2004 г. N 239 о разрешении М. жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих по адресу г-к Анапа, п. Витязево, пр. ... М. разрешено строительство жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих. Срок действия данного разрешения на строительство заканчивается 16.09.2014 г. Согласно п. 21 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" разрешение на строительство, полученное М., распространяется и на Н. При возведении указанного жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих он отступила от проектно-сметной документации.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2012 года в удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Н. о самовольного строения отказано.

Встречное исковое заявление Н. удовлетворено.

Суд признал за Н. право собственности на жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих, литер "А" под "А", общей площадью 4 441 кв. м, расположенный по адресу:. Анапа, п. Витязево, пр. ...

Суд указал: решение подлежит регистрации в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарскому краю.

Представитель управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г-к. Анапа обратился в суд с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Н. на основании договора купли-продажи земельного участка от 30.09.2009 г. является собственником земельного участка площадью 1000 кв. м, категория земель - земли поселений, свое использование: индивидуальная жилая застройка по адресу: г-к Анапа, <...>.

Судом установлено, что постановлением Главы администрации Витязевского поселкового округа г-к Анапа от 16.09.2004 г. N 239 о разрешении М. (прежнему собственнику) жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих по адресу г-к Анапа, п. Витязево, пр. ..., М. разрешено строительство жилого дома с комнатами для размещения отдыхающих. Срок действия данного разрешения на строительство заканчивается 16.09.2014 году.

На основании постановления Главы администрации Витязевского поселкового округа от 29.04.2003 г. N 155 было выполнено архитектурнопланировочное задание на проектирование пристройки к жилому дому не более трех этажей по адресу: г. Анапа с. Витязево, пр. ... Составлена схема планировочной организации земельного участка, утвержденная УАиГ г-к.Анапа.

Установлено, что Н. в нарушение указанных в разрешении на строительство требований отступил от параметров проектно-сметной документации и фактически, на земельном участке возвел 8-ми этажный жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих.

Таким образом, выявлены признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных, и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Исходя из ст. 2 ГрК РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу пункта 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Из указанного следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является актом государственного органа, подтверждающим соответствие строительства (реконструкции) объекта капитального строительства разрешению на строительство.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением - градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исходя из названной нормы, самовольность постройки определяется при наличии одного из трех названных в этой статье признаков: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку (а равно о сносе самовольной постройки), суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В ходе судебного разбирательства по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта возведенный жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих литер "А", находящиеся на земельном участке мерою 1000 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа с. Витязево, пр. ... соответствует требованиям строительных норм и правил, регламентирующим архитектурно-планировочные, конструктивные, санитарно-эпидемиологические и противопожарные требования. Кроме того, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при их эксплуатации по целевому назначению, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Данное заключение оценено судом первой инстанции в соответствии с ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации, и удовлетворении встречных требований Н., поскольку Н. имеет охраняемый законом интерес в признании права собственности на возведенный им объект, который может быть защищен (признан) только в судебном порядке.

Также суд указал, что администрации МО г-к.Анапа не представила доказательств осуществления Н. самовольной постройки на не принадлежащем ему земельном участке, а также несоблюдения установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов или доказательства нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом ввиду следующего.

В соответствии с Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Из материалов дела следует, что фактически на указанном выше земельном участке расположены следующие объекты:

девятиэтажное капитальное здание, эксплуатируемое как отель "Аврора", частично возведенное на территории общего пользования со стороны пр.Южный ориентировочной площадью 60 кв. м. Также входная группа девятиэтажного здания была реконструирована путем надстройки второго этажа, в отсутствие разрешительной документации;

двухэтажное капитальное здание, право собственности на которое не зарегистрировано, ориентировочным размером 30,0 м х 7,0 м, пристроенное к вышеуказанному девятиэтажному зданию;

одноэтажное капитальное здание, ориентировочной площадью 86 кв. м, частично возведенное на смежном земельном участке кадастровым номером ... ориентировочной площадью 60 кв. м, принадлежащий на праве собственности Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с 23 марта 2022 г.;

одноэтажное капитальное здание, ориентировочной площадью 70 кв. м, частично возведенное на смежном земельном участке кадастровым номером ... ориентировочной площадью 50 кв. м, принадлежащий на праве собственности Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с 23 марта 2022 г.

Также собственником земельного участка допущено самовольное занятие прилегающей территории общего пользования площадью (ориентировочно) 105 кв. м путем установки забора со стороны пр. Южный.

Разрешительная документация на строительство (реконструкцию) капитальных объектов в границах земельного участка в архиве управления отсутствует.

В пункте 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Действуя разумно и добросовестно, Н. имел возможность получить разрешительную документацию до проведения строительных работ. Доказательств обратного, суду не представлено.

Непринятие своевременных мер к получению предусмотренной градостроительным законодательством разрешительной документации и отсутствие объективных препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске на основании ст. 10 ГК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ не может освобождать от обязанности выполнения установленного законом порядка легализации реконструкции объекта, предусмотренного ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, и не может подменять указанные административные процедуры.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Следует отметить, что спорный объект введен в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных государственных органов, подтверждающих соответствие градостроительным, противопожарных нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов, иными обязательными нормами и правилами, выданным техническим условиям на подключение к сетям инженерного обеспечения, свидетельствующими об отсутствии нарушений прав и законных интересов других лиц.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-0, 13.10.2009 N 1276- О-О, 03.07.2007 N 595-О-П, 19.10.2010 N 1312-0- О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Муниципальным органом заявлены требования о взыскании судебной неустойки.

Пунктом 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта.

Поскольку нарушение прав истца в части несвоевременного исполнения решения суд предполагается, но не наступило, судебная коллегия полагает требования в данной части подлежащими оставлению без рассмотрения.

Суд первой инстанции изложенные, значимые для дела обстоятельства не учел, в связи с чем, вынес неправильное решение, которое по основаниям ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 12 апреля 2012 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации муниципального образования г.-к. Анапа к Н. о сносе самовольного строения удовлетворить в части.

Признать самовольной постройкой объект капитального строительства литер "А" под "А", общей площадью 4 441 кв. м, с кадастровым номером ..., назначение - жилое, наименование - жилой дом с комнатами размещения отдыхающих, количество этажей - 9, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: г. Анапа, <...>.

Обязать Н., в течение шести месяцев со дня вступления определения суда в законную силу осуществить снос объекта капитального строительства литер "А" под "А", общей площадью 4 441 кв. м, с кадастровым номером ..., назначение - жилое, наименование - жилой дом с комнатами размещения отдыхающих, количество этажей - 9, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: г. Анапа, поселок Витязево, проспект ...

Апелляционное определение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения записи о погашении права собственности Н. на объект капитального строительства литер "А" под "А", общей площадью 4 441 кв. м, с кадастровым номером ... общая площадь 4441 кв. м, назначение - жилое, наименование - жилой дом с комнатами размещения отдыхающих, количество этажей - 9, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: г. Анапа, поселок Витязево, проспект ...

Обязать Н. надлежащим образом уведомить администрацию об исполнении решения суда.

Требования о взыскании судебной неустойки оставить без рассмотрения.

Встречный иск Н. к администрации муниципального образования г.-к. Анапа о признании права собственности на жилой дом с комнатами для размещения отдыхающих оставить без рассмотрения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 февраля 2025 года.