Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Николаевой А.Ю. (до перерыва), Якобсон А.Э. (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании 13 февраля 2024 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Субочева Виталия Владимировича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 июля 2024 года по делу N А55-20604/2023 (судья Смирнягина С.А.)

по иску Индивидуального предпринимателя Субочева Виталия Владимировича

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара

третьи лица: 1. Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Самарской области Харченко Эдуард Иванович 2. Прокуратура Ленинского района города Самары 3. Прокуратура Самарской области 4. Общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок N 3"

о взыскании,

с участием в заседании:

Субочев В.В. - лично (паспорт),

от третьего лица 1 - Харченко Эдуард Иванович (предъявлено удостоверение),

Индивидуальный предприниматель Субочев Виталий Владимирович с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ заявления об уточнении предмета иска обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, в котором просит признать недействительным договор N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субочевым В.В.; признать недействительным дополнительное соглашение от 15.10.2021 к договору N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенное между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субочевым В.В.; применить последствия недействительности ничтожной сделки: возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность принять объект по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175/ ул. Вилоновская, д. 38, включающий в себя 1-й этаж комнаты N 25 общей площадью 7,7 кв. м; возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность возвратить ИП Субочеву Виталию Владимировичу внесенную плату за пользование помещением за период с 21.07.2021 в размере 162 719,33 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.01.2024 в размере 27 767 руб., за период с 17.01.2024 по день фактического исполнения решения суда, убытки в виде упущенной выгоды в размере 250 000 руб.

От истца поступило заявление об уточнении исковых требований, которым предприниматель просит признать недействительным договор N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субачевым В.В.; признать недействительным дополнительное соглашение 15.10.2021 к договору N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субочевым В.В.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность принять объект по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175/ ул. Вилоновская, д. 38, включающий в себя 1-й этаж комнаты N 25 общей площадью 7,7 кв. м; возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность возвратить ИП Субочеву Виталию Владимировичу внесенную плату за пользование помещением за период с 21.07.2021 в размере 162 719,33 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.01.2024 в размере 27 767 руб., за период с 17.01.2024 по день фактического исполнения решения суда, убытки в виде упущенной выгоды в размере 250 000 руб.

Указанное уточнение исковых требований принято определением Арбитражного суда Самарской области от 17.01.2024 как соответствующее ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02 июля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Субочев Виталий Владимирович обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 июля 2024 года, просит его отменить, ссылаясь на то, что договоры о передаче на праве собственности или на праве аренды помещений, непригодных для самостоятельного использования и при этом предназначенных для обслуживания других помещений или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, а именно: части этажного коридора, лестниц, помещения, примыкающие к помещениям собственников или находящиеся в непосредственной близости, являются ничтожными.

В судебном заседании Субочев В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, а также представленных суду письменных пояснений.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Самарской области Харченко Эдуард Иванович в судебном заседании считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Ответчик направил суду отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил обжалуемое решение оставить без изменения.

"РЭУ N 3" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что помещение N 25 площадью 7,7 кв. м является лестничной клеткой, что подтверждается техническим паспортом многоквартирного дома, копию которого третье лицо приложило к отзыву.

Прокуратура Самарской области направила по запросу апелляционного суда дополнительные доказательства.

Дополнительно приложенные к отзывам на апелляционную жалобу документы приобщены к материалам дела в порядке абзаца второго части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Остальные третьи лица возражений на апелляционную жалобу суду не направили.

Департамент, Прокуратура Ленинского района города Самары, Прокуратура Самарской области, Общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок N 3" явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11aas.arbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции полагает, что судебный акт подлежит отмене с вынесением нового судебного акта и при этом исходит из следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец указал, что 21.07.2021 между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (далее - Арендодатель) и ИП Субочевым В.В. (далее - арендатор) заключен договор N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, а именно, объекта, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38. Объект на 1-м этаже включает в себя: комнаты N 25 общей площадью 7,7 кв. м. Срок действия договора с 03.08.2021 г. по 20.07.2026 г. Арендная плата - 7 221,53 руб., включая НДС (далее - договор).

21.07.2021 сторонами подписан акт передачи Арендатору объекта недвижимости.

15.10.2021 между Арендодателем и Арендатором заключено дополнительное соглашение. Цель предоставления объекта изменена с "офис" на "кофейни "Кофе с собой". Арендная плата - 10 110,14 руб., включая НДС, с 21.07.2021 г. (далее - дополнительное соглашение).

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

ИП Субочевым В.В. получено предписание Прокуратуры Ленинского района г. Самары от 20.09.2021 N 07-03-2021 об устранении нарушений законодательства о пожарной безопасности.

Спорное нежилое помещение не соответствует противопожарным требованиям, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при заключении договора.

Размещение кофейни в объекте противоречит действующим требованиям пожарной безопасности.

22.02.2022 истцом получен ответ ответчика на обращение, согласно которому договор может быть расторгнут, в связи с невозможностью использования объекта недвижимости.

Длительное время ИП Субочев В.В. исполнял обязательства по уплате арендных платежей, однако, не имел возможности использовать предоставленное нежилое помещение.

06.04.2023 Арендатор получил проект соглашения о расторжении договора аренды N 008323А от 27.07.2021.

19.04.2023 Арендатор направил Арендодателю протокол разногласий от 17.04.2023.

01.06.2023 Арендодателем отклонен протокол разногласий.

Истец полагает, что договор и дополнительное соглашение являются недействительными, к ним должны быть применены последствия недействительности ничтожной сделки.

После заключения договора и дополнительного соглашения прокуратурой района был осуществлен выход в арендуемое помещение. По результатам этого выхода истец узнал, что объект является эвакуационным путем, то есть общим имуществом многоквартирного дома, и не мог не только быть предоставлен в пользование, но на него не могло было быть зарегистрировано право муниципальной собственности.

Об указанных обстоятельствах истец не мог знать до заключения договора, так как проверив свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2007 г. N 63-63-01/173/2007-704 и реестр прав на недвижимое имущество, имел правомерные ожидания относительно спорного объекта.

Использование объекта для целей, указанных в договоре, оказалось невозможным.

Поскольку договор аренды и дополнительное соглашение противоречат требованиям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ст. 209 Гражданского кодекса РФ, нарушает права Российской Федерации и посягает на публичные интересы неограниченного круга лиц, то в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор и дополнительное соглашение, по мнению истца, являются недействительной (ничтожной) сделкой.

В качестве последствий истец просил возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность принять объект по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175/ ул. Вилоновская, д. 38, включающий в себя 1-й этаж комнаты N 25 общей площадью 7,7 кв. м; возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность возвратить ИП Субочеву Виталию Владимировичу внесенную плату за пользование помещением за период с 21.07.2021 в размере 162 719,33 руб.

Поскольку сделка, не соответствующая правовым актам, является ничтожной и недействительна с момента ее заключения, проценты за пользование чужими денежными средствами в данном случае должны начисляться за весь период пользования неосновательно полученными суммами (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.1997 N 2151/97).

В связи с этим истец просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.01.2024 - 27 7967 руб., с начислением процентов по день фактического исполнения.

Кроме того, истец указал, что действиями ответчика истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды.

Заключая договор аренды и дополнительное соглашение с ответчиком, истец рассчитывал на получение доходов. С этой целью он производил расходы, в том числе вносил арендную плату, производил ремонт, приобретал необходимые для работы кофейни предметы.

Размер убытков по расчету истца составил 250 000 руб., включающие затраты на проведенные в арендуемом помещении ремонтные работы, приобретение оборудования для организации работы кофейни, а также доходы, которые истец мог бы получить при пользовании арендованным имуществом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сведений о том, что сданный в аренду объект является общим имуществом собственников МКД, а также о том, что истец обращался в установленном порядке к собственникам помещений МКД с требованием об определении порядка пользования общим имуществом (учитывая, что истец считает его таковым) с целью использования помещений под размещение кофейни, материалы дела не содержат.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общие помещения дома, несущие конструкции дома принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации разрешает передавать объекты общего имущества в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются, в частности, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), межквартирные лестничные площадки, лестницы многоквартирного дома, фасады, воротные проезды.

В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (пп. "а"); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (пп. "б"); доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения (пп. "в"); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (пп. "г").

Вместе с тем, как видно из материалов дела и не оспаривалось сторонами, во временное владение и пользование арендатору передано помещение N 25 площадью 7,7 кв. м, которое является лестничной клеткой в многоквартирном доме.

Копия технического паспорта многоквартирного дома, по состоянию на 10.11.1982 и приложенного к отзыву на апелляционную жалобу общество "РЭУ N 3" (т. 2 л.д. 121 - 125) подтверждает, что помещение N 25 площадью 7,7 кв. м дома, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38, является лестничной клеткой. Также указанное общество пояснило, что является обслуживающей организацией на основании Договора N 1 от 20.12.2019 (т. 2 л.д. 126 - 141), согласно п. 1.1.2 которого обслуживает общее имущество дома, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175/ ул. Вилоновская, д. 38, сведений о внесении изменений в представленный технический паспорт рассматриваемого дома общество "РЭУ N 3" не имеет.

Не представлены такие сведения в материалы дела и иными лицами.

Так, согласно ответу Бюро технической инвентаризации от 18.03.2022 (т. 2 л.д. 143) согласно материалам инвентарного дела на дату технической инвентаризации по состоянию на 20.09.1973 комната N 25 первого этажа имела назначение "лестничная клетка"; орган технической инвентаризации также сообщил, что в инвентарном деле по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38 деле имеется копия технического паспорта на объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 7,7 кв. м (1 этаж, комната N 25), составленного по состоянию на 17.05.2007, в экспликации которого назначение комнаты N 25 "торговое", с указанием следующего примечания: "Занято из мест общего пользования".

Таким образом, спорное помещение N 25 площадью 7,7 кв. м по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175/ ул. Вилоновская, д. 38 на момент регистрации права собственности ответчика (01.08.2007 - выписка из ЕГРН т. 2 л.д. 108 - 109) и предоставления в аренду истцу являлось и в настоящее время по данным технической инвентаризации является лестничной клеткой, что подтверждается техническим паспортом многоквартирного дома, и входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Представленные по запросу апелляционного суда документы, послужившие основанием для проведения органами прокуратуры проверки в отношении спорного помещения, подтверждают, что собственники жилых помещений дома по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38 обращались к депутату, главе администрации района, прокурору с требованием освобождения "части подъезда", коридора, который является аварийным выходом жильцов и детского сада, находящегося в данном доме; просят восстановить вход в подъезд со стороны ул. Самарская как предусмотрено по проекту дома (т. 2 л.д. 112 - 115).

Приведенные доказательства подтверждают, что по состоянию на момент рассмотрения данного дела произошла приватизация квартир в спорном доме, одновременно по настоящее время помещение N 25 1-го этажа жилого дома не предназначено (учтено, сформировано в установленном порядке путем внесения соответствующих изменений в технический паспорт дома) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Доводы ответчика о том, что спорное помещение относится к муниципальной собственности, поскольку вход в него осуществляется с улицы и отсутствуют сведения о том, что оно является общим имуществом многоквартирного дома, противоречат императивным нормам закона и имеющимся в деле доказательствам.

Данные доводы нельзя признать состоятельными также в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции, прокуратурой Ленинского района г. Самара по обращению собственников проведена проверка на предмет соблюдения требований пожарной безопасности ИП Субочевым В.В.

Основанием такой проверки послужило установленное отделом надзорной деятельности и профилактической работы по г.о. Самара управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Самарской области нарушение требований пожарной безопасности, выражающееся в том, что при эксплуатации эвакуационного пути и выхода многоквартирного жилого дома не обеспечено соблюдение проектных решений (произведены объемно-планировочные решения в части оборудования нежилого помещения), чем нарушен п. 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утв. Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации" - т. 2 л.д. 142.

В силу указанного п. 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации (далее - Правила) при эксплуатации эвакуационных путей и выходов руководитель организации обеспечивает соблюдение проектных решений (в части освещенности, количества, размеров и объемно-планировочных решений эвакуационных путей и выходов, а также наличия на путях эвакуации знаков пожарной безопасности) в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Отношения в области обеспечения пожарной безопасности регулируются Законом о пожарной безопасности.

Пожарная безопасность - состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров; требования пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом; нарушение требований пожарной безопасности - невыполнение или ненадлежащее выполнение требований пожарной безопасности (статья 1 Закона о пожарной безопасности).

Частями 1, 3 статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" установлено, что эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ), данный Закон принимается в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения.

Эвакуационный выход - выход, ведущий на путь эвакуации, непосредственно наружу или в безопасную зону; эвакуация - процесс организованного самостоятельного движения людей непосредственно наружу или в безопасную зону из помещений, в которых имеется возможность воздействия на людей опасных факторов пожара (пункты 48, 50 статьи 2 Закона N 123-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 89 Закона N 123-ФЗ эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей. Расчет эвакуационных путей и выходов производится без учета применяемых в них средств пожаротушения.

В силу ч. 3 ст. 89 Закона N 123-ФЗ выходы являются эвакуационными, если они ведут:

1) из помещений первого, подвального или цокольного этажа наружу:

а) непосредственно;

б) через коридор;

в) через вестибюль (фойе);

г) через лестничную клетку;

д) через коридор и вестибюль (фойе);

е) через коридор, холл (рекреационную площадку) и лестничную клетку;

2) из помещений любого этажа, кроме первого, подвального и цокольного:

а) непосредственно на лестничную клетку при условиях, установленных нормативными документами по пожарной безопасности;

б) непосредственно наружу или на лестницу 3-го типа;

в) в коридор, ведущий непосредственно либо через холл (рекреационную площадку) на лестничную клетку или на лестницу 3-го типа;

г) в холл (на рекреационную площадку), фойе, имеющие выход непосредственно на лестничную клетку или на лестницу 3-го типа;

д) на эксплуатируемую кровлю или специально оборудованный участок кровли, который ведет на лестничную клетку или на лестницу 3-го типа, в том числе через коридор;

3) в соседнее помещение (кроме помещения класса Ф5 категории А или Б) на том же этаже, обеспеченное выходами, указанными в пунктах 1 и 2 настоящей части. Выход из технического помещения без постоянных рабочих мест в помещение категории А или Б считается эвакуационным, если в техническом помещении размещается оборудование по обслуживанию этого пожароопасного помещения.

В соответствии с п. 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479, при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:

а) устраивать на путях эвакуации пороги (за исключением порогов в дверных проемах), устанавливать раздвижные и подъемно-опускные двери и ворота без возможности вручную открыть их изнутри и заблокировать в открытом состоянии, вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей, при отсутствии иных (дублирующих) путей эвакуации либо при отсутствии технических решений, позволяющих вручную открыть и заблокировать в открытом состоянии указанные устройства. Допускается в дополнение к ручному способу применение автоматического или дистанционного способа открывания и блокирования устройств;

б) размещать мебель (за исключением сидячих мест для ожидания) и предметы (за исключением технологического, выставочного и другого оборудования) на путях эвакуации, у дверей эвакуационных и аварийных выходов, в переходах между секциями, у выходов на крышу (покрытие), а также демонтировать лестницы, поэтажно соединяющие балконы и лоджии, лестницы в приямках, блокировать люки на балконах и лоджиях квартир;

в) устраивать в тамбурах выходов из зданий (за исключением квартир и индивидуальных жилых домов) сушилки и вешалки для одежды, гардеробы, а также хранить (в том числе временно) инвентарь и материалы;

г) фиксировать самозакрывающиеся двери лестничных клеток, коридоров, холлов и тамбуров в открытом положении (если для этих целей не используются устройства, автоматически срабатывающие при пожаре), а также снимать их;

д) изменять направление открывания дверей, за исключением дверей, открывание которых не нормируется или к которым предъявляются иные требования.

В рассматриваемом случае переданное в аренду помещение, являющееся лестничной клеткой, отвечает всем признакам эвакуационных путей, установленным Законом N 123-ФЗ.

По результатам выхода на место органом МЧС установлено, что ИП Субочевым В.В. в нежилом помещении осуществлялись ремонтные работы в целях последующей организации торговли в формате кофейни; в соответствии с техническим планом жилого дома, представленным ООО "РЭУ N 3", через указанное помещение осуществляется вход в подъезд со стороны улицы, тем самым данный проход является путем эвакуационного выхода. При осмотре помещения выявлено наличие перекрытия, препятствующего проходу к квартирам, что не соответствует вышеуказанным требованиям пожарной безопасности. По результатам проверки прокуратурой ИП Субочеву В.В. 20.09.2022 направлено представление об устранении нарушений требований пожарной безопасности, которое рассмотрено, перекрытие, препятствующее проходу демонтировано.

Доказательств, опровергающих доводы истца, либо подтверждающих возможность использования спорного помещения в целях осуществления предпринимателем торговой деятельности с соблюдением требований пожарной безопасности, материалы дела не содержат; осуществляемая предпринимателем в спорном помещении торговая деятельность предполагает размещение и хранение товаров, инвентаря, предметов мебели, что исключает возможность использования эвакуационных выходов по их прямому назначению.

При таком положении суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что осуществление предпринимателем торговой деятельности в спорном помещении ввиду блокирования в процессе такой деятельности эвакуационного выхода МКД создает угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц. В целях устранении выявленных нарушений перекрытие, препятствующее проходу через помещение, переданное в аренду истцу ответчиком, демонтировано; целостность арендуемого помещения нарушена, оно перестало быть изолированным.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Спорная сделка посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - собственников жилых помещений дома по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38, инициировавших проверку арендуемого помещения.

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что во время заключения договора аренды предприниматель Субочев В.В. располагал сведениями об особенностях объекта недвижимости, которые явились препятствием для эксплуатации этого объекта в целях договора аренды. Право аренды перешло к истцу по результатам проведенного органом местного самоуправления аукциона (т. 2 л.д. 99 - 107), на момент заключения оспариваемых договоров право собственности ответчика на спорное помещение было зарегистрировано и фактически данное помещение было изолировано демонтированной истцом впоследствии по представлению прокуратуры (т. 1 л.д. 20 - 21) перегородкой.

Выводы обжалуемого решения о том, что на момент заключения договора истцу было известно месторасположение помещения, доступ к нему, соответственно, при заключении договора условия для размещения офиса/кофейни истца устраивали, получение арендатором предписаний контролирующих органов после заключения оспариваемого договора не является основанием считать его недействительным, сделаны судом без учета указанных обстоятельств. Исковые требования о признании недействительными договора N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенного между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субочевым В.В., а также дополнительного соглашения 15.10.2021 к указанному договору N 008323А аренды заявлены обоснованно.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашения о порядке прекращения договорных отношений, в силу ст. 167 ГК РФ, предполагающей приведение сторон недействительной сделки в первоначальное, существовавшее до ее совершения, положение, следует применить последствия недействительности ничтожной сделки: возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность принять объект по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38, включающий в себя 1-й этаж комнаты N 25 общей площадью 7,7 кв. м.

Относительно требований истца о взыскании внесенной предпринимателем платы за пользование помещением за период с 21.07.2021 в размере 162 719,33 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 250 000 руб. апелляционный суд установил следующее.

Перечисленная предпринимателем арендная плата не подлежит возмещению в порядке двухсторонней реституции в силу возмездности имевшего место пользования истцом спорным помещением.

Как следует из искового заявления, заявления об уточнении исковых требований (т. 1 л.д. 103 - 104), воля истца направлена на возврат уплаченных арендных платежей и возмещения понесенных им расходов по ремонту спорного помещения, а также - на взыскание упущенной выгоды, не полученной предпринимателем вследствие установленных по делу обстоятельств, на получение которой последний рассчитывал заключая спорный договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). Апелляционным судом установлено отсутствие перечисленных обстоятельств.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Выводы о том, что истец при совершении сделки не был лишен возможности узнать о назначении и иных особенностях арендуемых помещений, сделан судом первой инстанции без учета установленных по делу обстоятельств.

Кроме того, пункт 1 статьи 611 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, предполагает предоставление арендодателем информации в том случае, если использование имущества является ограниченным, как указал в аналогичных обстоятельствах Арбитражный суд Поволжского округа (постановление от 20.09.2016 N Ф06-10972/2016 по делу N А57-13978/2015).

По договору подряда на выполнение ремонтных работ от 20.07.2021 заказчик Субочев В.В. поручил, а подрядчик Давыдов Алексей Викторович принял обязанность по выполнению ремонтных работ согласно приложенному к договору Заданию в отношении помещения по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38, на 1 этаже общей площадью 7,7 кв. м. К договору приложен Перечень материалов для выполнения работ. Работы приняты по Акту от 20.08.2021 в соответствии со Сметой от 20.07.2021. Отчетом об израсходовании материалов подрядчик подтвердил, что неизрасходованных материалов, возвратных отходов нет (т. 1 л.д. 31 - 39). Об оплате произведенных работ предприниматель представил расписку подрядчика (т. 2 л.д. 150).

Материалами дела подтверждено, что принимая помещение, предприниматель фактически был лишен возможности использовать его по назначению, установленному п. 1.1 спорного договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему - в целях размещения кофейни (т. 1 л.д. 11 - 16).

Поскольку первоначально с июля по август 2021 г. в арендуемом помещении производились ремонтные работы, затем в сентябре 2021 г. истец получил описанное представление прокуратуры, в результате исполнения которого арендуемое помещение вследствие демонтажа перегородки перестало быть изолированным.

Таким образом, перечисление предпринимателем арендной платы, несение затрат на проведение ремонтных работ производилось истцом в целях дальнейшей организации кофейни и получения прибыли от ее деятельности, судом установлена фактическая невозможность использования арендуемого помещения по назначению, определенному договором аренды.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 по делу N 305-ЭС20-7170, А40-297162/2018 сформулирована следующая правовая позиция: согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Общие принципы возмещения убытков (вне зависимости от характера правонарушения) установлены статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждена передача по спорному договору ответчиком истцу в аренду помещения, использование которого в целях, определенных договором, невозможно.

Учитывая изложенное, перечисленная предпринимателем плата за пользование арендуемым помещением, его расходы на ремонт этого помещения, что в общей сумме составляет 231 673 руб. 73 коп. (162 719 руб. 33 коп. перечисленных арендных платежей (т. 1 л.д. 120 - 153), 53 572 руб. оплата произведенных ремонтных работ (т. 2 л.д. 150), 15 382,4 руб. стоимость использованных при ремонте материалов (т. 1 л.д. 38), являются убытками предпринимателя и подлежат взысканию с ответчика. Примененный правовой подход соответствует правовым позициям, сформулированным судебными инстанциями при рассмотрении дела N А40-122040/2016 - Определение Верховного Суда РФ от 20.04.2018 N 305-ЭС18-1718.

Судебная коллегия не может считать обоснованными убытки в виде упущенной выгоды в части, превышающей 231 673 руб. 73 коп., поскольку в обоснование факта несения этих убытков истцом представлено экспертное заключение N 014-ЭЗ от 12.05.2023, в котором расчет упущенной выгоды произведен на основании предположения о том, что мини-кофейню посещает 200 человек в день. Данное предположение эксперт не обосновал проверяемыми данными. При этом расчет взыскиваемой упущенной выгоды исходя из 62 и менее посетителей кофейни в день приводит к отрицательному результату.

Также апелляционный суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика стоимости приобретенного предпринимателем для организации кофейни оборудования, поскольку такая стоимость не образует убытков, доказательства повреждения или утраты приобретенного оборудования предпринимателем по вине ответчика в деле отсутствуют, оборудование осталось у истца.

Уточняя исковые требования, ИП Субочев В.В. просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 16.01.2024 в размере 27 767 руб., за период с 17.01.2024 по день фактического исполнения решения суда, рассчитанные на сумму внесенной платы за пользование помещением в размере 162 719,33 руб. (т. 1 л.д. л.д. 105).

На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Таким образом, подлежит удовлетворению требование о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению на сумму 162 719 руб. 33 коп. с момента вступления постановления в законную силу по день его фактического исполнения.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

При установленных обстоятельствах апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Субочева Виталия Владимировича подлежит удовлетворению частично, решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как вынесенное при неправильном применении норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу искового заявления и апелляционной жалобы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; поскольку истцом при подаче иска была недоплачена государственная пошлина в размере 5 974 руб. (государственная пошлина в данном случае составляет 23 810 руб., а оплачена в размере 17 836 руб.), последняя подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 июля 2024 года по делу N А55-20604/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным договор N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субочевым В.В.

Признать недействительным дополнительное соглашение 15.10.2021 к договору N 008323А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара от 21.07.2021, заключенное между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП Субочевым В.В.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: возложить на Департамент управления имуществом г.о. Самара обязанность принять объект по адресу: г. Самара, ул. Самарская, д. 175 / ул. Вилоновская, д. 38, включающий в себя 1-й этаж комнаты N 25 общей площадью 7,7 кв. м.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу индивидуального предпринимателя Субочева Виталия Владимировича убытки в размере 231 673 руб. 73 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с момента вступления постановления в законную силу по день его фактического исполнения на сумму 162 719 руб. 33 коп.; 9 211 руб. судебных расходов на оплату госпошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Субочева Виталия Владимировича в доход федерального бюджета 5 974 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.