Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2025 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2024 года по делу N А40-139966/24,

по иску Закрытого акционерного общества "Спецтранс" (ИНН 7723893038 ОГРН 5137746191270)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674 ОГРН 1037739510423)

об урегулировании.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Соболь Л.Я. по доверенности от 10.05.2024,

от ответчика - Полянский П.А. по доверенности от 06.12.2024.

ЗАО "СПЕЦТРАНС" обратился в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 19.11.2024 г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи недвижимости N 59-9476 от 03.05.2024 - нежилого помещения, общей площадью 185,6 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:25753, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 53, пом. 30/1 в указанной редакции.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 25.12.2024 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, также судом не правомерно исключены пункты договора и принята редакция истца.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что ЗАО "СпецТранс" (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения, общей площадью 185,6 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:25753, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 53, пом. 30/1 на основании договора аренды N 00-00383/19 от 09.04.2019 г., (далее - Недвижимое имущество или Объект недвижимости, заключенного с Департаментом имущества г. Москвы (далее - Ответчик).

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы) на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 года N 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Истец 28.03.2024 г. обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости с рассрочкой по оплате - на 7 (Семь) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и письмом от 03.05.2024 г. N 33-5-32031/24-(0)-6, Истец получил проект договора купли-продажи недвижимости N 59-9476 от 03.05.2024 г. с рассрочкой по оплате на 7 (Семь) лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.04.2024 N M189-943-П/2024. выполненному ООО "Центр оценки "Аверс", цена спорного объекта недвижимости составляет 49 637 000 руб. 00 коп. рублей, с ежеквартальными платежами не менее 1 772 750 рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Истец посчитал, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 20-ОКН/24 от 15.05-2024 г., выполненному АНО "Коллегия Независимых Экспертов", цена Объекта недвижимости составляет: 22 179 200 рублей, с ежеквартальными платежами 792 114 рублей 29 коп.

В связи с тем, что спорное помещение не закреплено за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого Истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС.

Истец письмом от 21.05.2024 г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену 22 179 200 рублей, в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 792 114 рублей 29 коп. И процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Также Истцом в протоколе разногласий к Договору купли-продажи предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.1.6, 2.2, 2.5, 2.7, 4.3, 5.10 а также исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1. 6.4, 5.3, 5.4, 5.7, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.9.

Согласно п. 2.1.2. Договора купли-продажи недвижимости Ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Истец указал, что поскольку при подписании настоящего Договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права Ответчика защищены в полной мере, поэтому Истец считает, что заключение электронной закладной являются лишним пунктом Договора.

Также, представленные Ответчиком сроки в один день по заключению электронной закладной приведут к систематическому нарушению Договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы Истца, как Покупателя.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.3 Договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны по Договору, вынуждая его платить Ответчику штраф. Учитывая это, Истец считает, что санкции, предусмотренные Договором, не должны иметь цель неосновательного обогащения Продавца.

Пунктом 2.1.3. Ответчик обязывает Истца оборудовать продаваемый Объект средствами пожарной безопасности.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

Продаваемый Объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации.

Истец указал, что наличие данного пункта в Договоре купли-продажи недвижимости свидетельствует о том, что Ответчик не соблюдает законодательство Российской Федерации и хочет переложить ответственность за необорудование средствами пожарной безопасности на Истца, как на будущего собственника, в связи с чем, Истец считает о нецелесообразности данного пункта в Договоре купли-продажи недвижимости.

Это же в полной мере относится и к п. 5.7 Договора купли-продажи, в соответствии с которым Истец несет ответственность за необорудование объекта недвижимости средствами пожарной безопасности с даты заключения Договора купли-продажи. Однако, как уже указывалось, согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Исходя из этого, продаваемый Ответчиком объект уже должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

В соответствии с пунктом 1.6 Договора купли-продажи право собственности на объект недвижимости у Истца возникнет с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с чем, Истец не может нести ответственность за необорудование объекта недвижимости системами противопожарной безопасности с момента подписания Договора купли-продажи недвижимости, не являясь собственником объекта недвижимости.

Пункты Договора купли-продажи 2.1.6 и п. 5.10 говорят о страховании Объекта недвижимости. В соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

При этом Истец не отказывается от заключения договора страхования, но считает, что сроки установленные пунктом 2.1.6 должны быть разумными и составлять 30 дней с даты заключения Договора.

Также, Истец считает, что ответственность согласно п. 5.10 Договора должна носить мотивационный характер исполнения обязательства и не являться средством обогащения, в связи чем предложено уменьшить штраф до 0,1% от цены Объекта.

Учитывая, что в редакции Истца пункты Договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то последующие пункты. содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (п. 22).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления жестких сроков для государственной регистрации перехода права собственности на спорный Объект недвижимости, Истец считает, что п. 5.3 и последующий п. 5.4. Договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

Учитывая, что п. 5.4. Договора в редакции протокола разногласий исключен, оснований оставлять п. 2.1.6.4. Договора нет.

В соответствии с п. 5.8 Договора, Ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему Договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.2004 N 98-ФЗ, коммерческая тайна - режим конфиденциальности информации, позволяющий ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду.

Также согласно ст. 5 ФЗ от 29.07.2004 N 98-ФЗ установлен исчерпывающий перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну.

Истец указал, что разглашение о наличии задолженности по текущему Договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. Учитывая это, Истец считает, что данный пункт Договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 7.4 Договора купли-продажи лишает Покупателя права на обращение в суд за защитой своих интересов.

Истец считает, что наличие данного пункта Договора ущемляет его права, как обращение за защитой своих интересов, которые закреплены Конституцией РФ, поэтому он должен быть исключен.

Истец указывает, что в связи с ограниченными сроками на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, закрепленными в пункте 7.5 Договора купли-продажи. Ответчик ставит Истца, как будущего Покупателя, в отчаянное положение. В связи с тем, что осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, данный пункт будет нарушать права Покупателя, в связи с чем должен быть исключен из Договора купли-продажи.

В связи с исключением п. 7.5 Договора купли-продажи, последующий п. 7.6 не имеет смысла и прямо вытекает из условий Договора, в связи с чем должен быть исключен. Что касается п. 7.9 Договора купли-продажи, то он также нарушает права Истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для Покупателя и экономически не обосновано, поэтому, наряду с указанными пунктами, он должен быть исключен из Договора.

Ответчиком в адрес Истца был направлен ответ от 23.05.2024 г. N 33-5-32031/24-(0)-8 согласно которому протокол разногласий был отклонен Департаментом, но разъяснена возможность урегулировать разногласия по выкупной цене, а также по другим пунктам договора в суде.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.09.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ. Проведение которой поручено эксперту ООО "ПрофОценка и Экспертиза" Князевой Екатерине Вячеславовне (143405, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. КРАСНОГОРСК, УЛ. ОКТЯБРЬСКАЯ, Д. 5, ПОМ 12, ОФИС 2, тел. 8-926-871-17-72)

Перед экспертом поставлен вопрос:

Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 185,6 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:25753, расположенного по адресу: Г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 53, пом. 30/1 по состоянию на 28.03.2024 г.

В соответствии с заключением эксперта ООО "ПрофОценка и Экспертиза" N 21/10-2024-6ЗЭ от 21.10.2024 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 185,6 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0013003:25753, расположенного по адресу: Г. Москва, ул. Мосфильмовская, д. 53, пом. 30/1 по состоянию на 28.03.2024 г. составляет 25 440 206 руб.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным по определению суда.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 года.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Довод ответчика, что суд необоснованно исключил пункт договора в его редакции, не состоятелен, на основании следующего.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

При этом положения Закона N 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона N 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ).

Закон N 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом (продавец), поэтому если после направления таким органом проекта договора (оферты) вторая сторона (покупатель) направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших у сторон при заключении договора, такие условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.

Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.

Согласно п. 2.1.2. Договора купли-продажи недвижимости Ответчиком установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако, в соответствии со п. 1 ст. 13 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании настоящего Договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права Ответчика защищены в полной мере, поэтому, заключение электронной закладной являются лишним пунктом Договора.

Также, представленные Ответчиком сроки в один день по заключению электронной закладной приведут к систематическому нарушению Договора купли-продажи, что затрагивает права и интересы Истца, как Покупателя.

Кроме того, установленные санкции в п. 5.3 Договора купли-продажи могут привести к негативным последствиям для Покупателя, как стороны по Договору, вынуждая его платить Ответчику штраф. Учитывая это, санкции, предусмотренные Договором, не должны иметь цель неосновательного обогащения Продавца.

Пунктом 2.1.3. Ответчик обязывает Истца оборудовать продаваемый Объект средствами пожарной безопасности.

Вместе с тем, согласно ч. 1. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

Продаваемый Объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации.

Наличие данного пункта в Договоре купли-продажи недвижимости свидетельствует о том что Ответчик не соблюдает законодательство Российской Федерации и хочет переложить ответственность за необорудование средствами пожарной безопасности на Истца, как на будущего электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В случае выдачи закладной Истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке.

Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

Таким образом, возможно исключить п. 2.1.2, п. 2.5 принять в редакции Истца.

При этом, редакция продавца (п. 2.5) в том числе, содержит отсылочную норму на проведение осмотра "в установленном порядке", при том, что порядок каким-либо соглашением не определен и не согласован, что дает продавцу право в будущем в самостоятельном порядке определять этот порядок.

П. 5.4 договора в редакции Департамента предоставляет ему право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности, п. 1 ст. 351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре, однако истец не согласен с тем, что ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по оплате цены нежилого помещения в случаях, указанных в п. 2 ст. 351 ГК РФ. П. 1 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: 1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога; 2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ; 3) иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Пункт 2 ст. 351 ГК РФ устанавливает, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ); невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ; нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346 ГК РФ); иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, перечисленные в п. 2 ст. 351 ГК РФ случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами.

Поскольку со стороны Истца эти случаи не согласованы, п. 5.4 подлежит исключению из условий договора.

Также, ответственность согласно п. 5.10 Договора должна носить мотивационный характер исполнения обязательства и не являться средством обогащения, в связи чем предложено уменьшить штраф до 0.1% от цены Объекта.

Учитывая, что в редакции Истца пункты Договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то последующие пункты, содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (п. 2.2).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления жестких сроков для государственной регистрации перехода права собственности на спорный Объект недвижимости, п. 5.3 и последующий п. 5.4. Договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

Учитывая, что п. 5.4 Договора в редакции протокола разногласий исключен, оснований оставлять п. 2.1.6.4. Договора нет.

В соответствии с п. 5.8 Договора, Ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему Договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.2004 N 98-ФЗ, коммерческая тайна - режим конфиденциальности информации, позволяющий ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду.

Также согласно ст. 5 ФЗ от 29.07.2004 N 98-ФЗ установлен исчерпывающий перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну.

Разглашение о наличии задолженности по текущему Договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. Учитывая это, данный пункт Договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 7.4 Договора купли-продажи лишает Покупателя права на обращение в суд за защитой своих интересов.

Наличие данного пункта Договора ущемляет права истца, как обращение за защитой своих интересов, которые закреплены Конституцией РФ, поэтому он должен быть исключен.

В связи с ограниченными сроками на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, закрепленными в пункте 7.5 Договора купли-продажи. Ответчик ставит Истца, как будущего Покупателя, в уязвимое положение. В связи с тем, что осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, данный пункт будет нарушать права Покупателя, в связи с чем должен быть исключен из Договора купли-продажи.

В связи с исключением п. 7.5 Договора купли-продажи, последующий п. 7.6 не имеет смысла и прямо вытекает из условий Договора, в связи с чем должен быть исключен. Что касается п. 7.9 Договора купли-продажи, то он также нарушает права Истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для Покупателя и экономически не обосновано, поэтому, наряду с указанными пунктами, он должен быть исключен из Договора.

Исключение судом из договора пунктов перечисленных выше пунктов не противоречит действующему законодательству, соответствует воле сторон договора и не нарушает права и законные интересы Департамента города Москвы. Об ином заявителем апелляционной жалобы не заявлено.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2024 года по делу N А40-139966/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.