Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Щербаченко К.Е.,

при участии в заседании:

от ООО "АВ - Инвест" - представитель Шеланков М.В. по доверенности от 11.02.2025 N 77 АД 2635965, диплом, паспорт;

от АО "Дикси Юг" - представитель Чулков П.П. по доверенности от 10.04.2024 N Дов/017890/ДЮ/24, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "АВ - Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2024 года по делу N А41-78979/23, по иску ООО "АВ - Инвест" к АО "Дикси Юг" о взыскании,

общество с ограниченной ответственностью "АВ-Инвест" (далее - ООО "АВ-Инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к акционерному обществу "Дикси Юг" (далее - АО "Дикси Юг", ответчик) с требованиями о взыскании:

- 7 893,12 руб. пени за просрочку оплаты аренды;

- 325 938 руб. расходов истца на обеспечение пожарной безопасности объекта;

- 2 225 800 руб. расходов истца, связанных с уборкой части земельного участка в зоне ответственности ответчика;

- 449 000 руб. расходов истца на ремонт и ежегодное обслуживание (промывка и опрессовка) тепловой сети и восстановление теплоизоляции.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2024 года по делу N А41-78979/23 с АО "Дикси Юг" в пользу ООО "АВ - Инвест" взыскано 7 893 руб. 12 коп. пени за просрочку оплаты аренды, в удовлетворении остальной части требований отказано (том 10, л.д. 181-185).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "АВ - Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить в части отказа в удовлетворении требований.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель АО "Дикси Юг" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения обжалуемого акта.

Как следует из материалов дела, 05 марта 2020 года между ООО "АВ-Инвест" (арендодатель) и АО "Дикси Юг" (арендатор), заключен договор аренды недвижимого имущества N 77580/2020 (том 1, л.д. 45-63).

В соответствии с условиями договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) за плату недвижимое имущество - одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0011010:9887, площадью 957,4 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 5А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0011010:9424, площадь земельного участка 3162 +/- 20 кв. м (далее - объект), что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества, подписанным сторонами 10 марта 2020 года (том 1, л.д. 100-101).

10.03.2020 арендатор возвратил часть арендованного недвижимого имущества арендодателю по акту приема-передачи (возврата) части недвижимого имущества, на котором графически отражено какая часть имущества была возвращена. Площадь возвращенного имущества составила 258,1 кв. м.

Таким образом, стороны своими действиями изменили объект аренды, которым вместо нежилого здания стала часть указанного нежилого здания, отдельные помещения N 1-10 общей площадью (957,4-258,1 =) 699,3 кв. м. Доля арендованной площади уменьшилась на 26,96% (258,1*100/957,4 = 26,96). Фактическая площадь арендуемого объекта составляет 699,3 кв. м.

В пункте 4.4.1. договора арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату в размере и порядке, определенном ст. 2 договора.

Пунктом 2.1.3. статьи 2 договора определен размер постоянной составляющей арендной платы по договору в размере 7,5% (семь целых и пять десятых процентов) от розничного товарооборота (РТО), очищенного от НДС, но не менее минимальной постоянной составляющей арендной платы, в размере, определенном в договоре. При этом постоянная составляющая арендной платы за текущий месяц срока аренды рассчитывается на основании данных розничного товарооборота арендатора за предыдущий месяц срока аренды.

В соответствии с пунктом 2.2. ст. 2 договора, арендатор уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы 10 числа текущего месяца аренды.

В силу пункта 6.3. договора, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы более чем на 5 рабочих дней, арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты пени в размере 0,05% (пять сотых процента) от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты арендной платы.

Как указывает истец, за период действия договора, ответчик систематически уклонялся от надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором. Требования истца об устранении нарушений договора, оставлены ответчиком без мотивированных возражений.

В соответствии с пунктом 2.1.3., 2.2., 4.4.1. договора за период с марта 2022 по июль 2022 года ответчиком допущена просрочка по уплате арендной платы исходя из размера РТО (доплата к минимальной постоянной составляющей арендной платы за текущий месяц аренды, исходя из размера РТО за предыдущий месяц срока аренды) на 27 - 30 календарных дней ежемесячно в течение указанного периода.

Требование истца об уплате пени, на основании 6.3. договора в размере 7 893 руб. 12 коп. (том 1, л.д. 107-108), оставлено без удовлетворения.

В силу пункта 4.4.6. договора арендатор обязался обеспечить надлежащее функционирование инженерных систем, установленных аарендатором в объекте, в границах, указанных в акте разграничения эксплуатационной ответственности.

В соответствии с пунктом 4.4.9 договора, арендатор обязался обеспечить пожарную безопасность объекта (соблюдая правила пожарной безопасности, в соответствии с п. 4.4.11.) в части, не относящейся к капитальным конструкциям, а именно: в границах, указанных в приложении к акту разграничения эксплуатационной ответственности, установить пожарную сигнализацию, систему оповещения, управляющую автоматику систем дымоудаления и пожарных гидрантов, соблюдать противопожарный режим на объекте, в границах, указанных в акте разграничения эксплуатационной ответственности (инструктаж, обеспечить наличие средств первичного пожаротушения, направление открывания дверей, свободные проходы, открытые эвакуационные двери).

Ввиду проведения судебной экспертизы в отношении объекта аренды для выявления безопасности пребывания посетителей (покупателей) помещений магазина "Дикси", истцом в адрес ответчика направлены требования N 08 от 17.08.2022, N 45 от 23.08.2022, N 50 от 13.09.2022, N 52 от 22.09.2022 о предоставлении:

1) исполнительной документации после монтажа арендатором систем пожарной безопасности;

2) документации, подтверждающей регулярное обслуживание арендатором систем пожарной безопасности, акты выполненных работ по техническому обслуживанию, акты испытаний;

3) сведений наличии планов эвакуации;

4) сведений об обеспечении объекта огнетушителями в количестве, соответствующем площади объекта;

5) документации, подтверждающей регулярное обслуживание арендатором ВПВ (внутреннего противопожарного водопровода), акты технического обслуживания;

6) документации, подтверждающей регулярное обслуживание арендатором пожарного гидранта, акты перекатки пожарных рукавов;

7) документации, подтверждающей регулярное обслуживание арендатором системы дымоудаления, акты технического обслуживания;

8) сведений о наличии на объекте механизмов открытия противопожарных дверей на путях эвакуации, акты выполненных работ;

9) документации, регламентирующей деятельность арендатора на Объекте в отношении пожарной безопасности и иной необходимой документации (приказы, журналы, инструкции);

Указанные требования оставлены ответчиком без удовлетворения и мотивированных возражений.

Для исключения возможности возникновения неблагоприятных последствий, вызванных бездействием ответчика, истцом произведены нижеперечисленные расходы по приведению в соответствие с нормами законодательства Российской Федерации систем противопожарной безопасности на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 5А в зоне ответственности ответчика АО "Дикси Юг" согласно приложению N 4 к договору "Акт разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности".

Расходы истца на обеспечение пожарной безопасности, в том числе:

1) разработка и согласование исполнительной документации систем АПС, СОУЭ,

2) обслуживание и ремонт систем пожарной безопасности, в том числе систем дымоудаления, датчиков,

3) обеспечение объекта планами пожарной эвакуации,

4) обеспечение объекта огнетушителями в количестве, соответствующем площади объекта, доукомплектование объекта аренды углекислотными огнетушителями в местах хранения продуктов и порошковыми огнетушителями на путях эвакуации

5) регулярное обслуживание ВПВ (внутреннего противопожарного водопровода), включая щит управления и автоматической задвижки пожарного водопровода,

6) регулярное обслуживание пожарного гидранта, включая плановую перекатку пожарных рукавов,

7) регулярное обслуживание системы дымоудаления,

8) доукомплектование объекта механизмами открытия противопожарных дверей на путях эвакуации, в зоне ответственности ответчика в соответствии с п. 4.4.6., 4.4.9. договора, составили: 325 938 руб. (требование о компенсации расходов 31 от 17.05.2022, требование о компенсации расходов 39 от 11.07.2022 г., претензия N 3 от 19.01.2023 г.; счет-фактура N 46 от 13.04.2022, акт приема-передачи N 55 от 29.04.2022, акт приема-передачи N 81 от 29.06.2022, акт приема-передачи N 129 от 29.08.2022, акт приема-передачи N 134 от 31.08.2022, счет-фактура N 50 от 12.08.2022, акт приема-передачи N 145 от 29.09.2022, акт приема-передачи N 138 от 09.09.2022, акт приема-передачи N 189 от 30.11.2022, акт приема-передачи N 208 от 16.12.2022, счет-фактура N 179 от 24.11.2022, акт приема-передачи N 153 от 14.10.2022 акт приема-передачи N 16 от 31.01.2023, акт приема-передачи N 22 от 27.02.2023, акт приема-передачи N 40 от 27.03.2023, акт приема-передачи N 68 от 26.04.2023, акт приема-передачи N 92 от 25.05.2023, акт приема-передачи N 107 от 27.06.2023, акт N 134 от 18.07.2023).

Указанные работы проведены в присутствии инженера по эксплуатации ответчика.

В соответствии с пунктом 4.4.10 договора аренды N 77580/2020 от 05.03.2020 арендатор обязался регулярно осуществлять уборку (не включая снегоуборку) части земельного участка арендодателя, прилегающей к дебаркадеру арендатора, в соответствии со схемой, указанной в приложении 5.3. к договору.

В период с 01.11.2021 по 31.08.2023 указанное обязательство по уборке части земельного участка, в том числе места сбора и хранения мусора ответчиком систематически не исполняется, требования истца об исполнении обязательства по регулярной уборке части земельного участка игнорируются ответчиком.

Во избежание наложения штрафных санкций на истца со стороны проверяющих органов за ненадлежащее содержание земельного участка, истцом производится регулярная уборка территории земельного участка в зоне ответственности ответчика, в соответствии с приложением 5.3. к договору.

Таким образом, в период с ноября 2021 года по июль 2023 года, в результате нарушения условий договора ответчиком (неисполнение п. 4.4.10. договора) истец понес убытки, связанные с уборкой части земельного участка в зоне ответственности ответчика, на сумму 2 225 800 руб., что подтверждается требованием о компенсации расходов 39 от 11.07.2022, претензией N 41 от 07.07.2022, претензией N 3 от 19.01.2023, претензией N 32 от 03.05.2023, актом приема-передачи N 51 от 26.11.2021, актом приема-передачи N 55 от 24.12.2021, актом приема-передачи N 58 от 27.01.2022, актом приема-передачи N 60 от 24.02.2022, актом приема-передачи N 63 от 28.03.2022, актом приема-передачи N 9 от 29.04.2022, актом приема-передачи N 65 от 24.05.2022, актом приема-передачи N 69 от 23.06.2022, актом приема-передачи N 71 от 24.07.2022, актом приема-передачи N 10 от 15.08.2022, актом приема-передачи N 15 от 21.09.2022, актом приема-передачи N 18 от 21.10.2022, актом приема-передачи N 20 от 08.12.2022, актом приема-передачи N 22 от 19.12.2022, акт приема-передачи N 1 от 16.01.2023, актом приема-передачи N 2 от 20.02.2023, актом приема-передачи N 3 от 22.03.2023, актом приема-передачи N 6 от 19.04.2023, актом приема-передачи N 9 от 31.05.2023, актом приема-передачи N 12 от 30.06.2023, актом приема-передачи N 14 от 31.07.2023, а также актами осмотра территории за указанный период).

Пунктом 3.2.5. статьи 3 договора и приложением N 4 к договору "Акт разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности" определены границы эксплуатационной ответственности сторон при исполнении договора, в том числе за поддержание на объекте в исправном состоянии инженерных систем, коммуникаций и оборудования.

В силу пункта 4.4.6. договора арендатор обязался обеспечить надлежащее функционирование инженерных систем, установленных арендатором в объекте, в границах, указанных в акте разграничения эксплуатационной ответственности.

При этом пунктом 4.4.13. договора арендатор обязался не допускать использования инженерных сетей, коммуникаций с нарушением правил их эксплуатации.

За период с 2021 года по 2023 год, в рамках подготовки к отопительному сезону, истцом направлены требования N 39 от 04.07.2022 и N 36 от 07.06.2023 о необходимости производства работ по ремонту и ежегодному обслуживанию (промывка и опрессовка) тепловой сети в зоне ответственности арендатора и компенсации расходов истца на проведение указанных работ, оставленные ответчиком без ответа и мотивированных возражений.

Расходы истца на ремонт и ежегодное обслуживание (промывка и опрессовка) тепловой сети в зоне ответственности арендатора, в соответствии с п. 3.2.5., 4.4.6., 4.4.13. договора, за указанный период составили: 402 000 руб. (требование о компенсации расходов 39 от 11.07.2022, акт приема-передачи N 39 от 02.08.2021, договор N 1 от 21.04.2020, счет N 39 от 02.08.2021, платежное поручение N 218 от 03.08.2021, требование о компенсации расходов 39 от 11.07.2022, акт приема-передачи N б/н от 06.07.2022, договор N 65ПР от 01.07.2022, счет N 65ПР от 06.07.2022, платежное поручение N 177 от 08.07.2022, требование о компенсации расходов 47 от 01.08.2023, договор N 79ПР от 06.06.2023,

акт приема-передачи N б/н от 30.06.2023, счет на оплату N 79ПР от 06.06.2023, платежное поручение N 93 от 12.06.2023).

Расходы истца на восстановительный ремонт теплоизоляции тепловой сети в зоне ответственности ответчика составили 47 000 руб., что подтверждается актом N 55 от 24.12.2021, актом б/н от 30.05.2022.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу положений п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (п. 1 ст. 11 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными в статье 12 ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Факт передачи имущества в аренду подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи от 10.03.2020 (том 1, л.д. 100-101).

В обоснование требований о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы истцом представлен расчет, из которого следует, что задолженность по неустойки образовалась за неоплату арендный платежей за период апрель - август 2022 года из размера РТО за предыдущие месяцы (с марта по июль 2022 года) согласно пунктам 2.1.3., 2.2., 4.4.1 договора.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению арендных платежей ответчиком исполнено с нарушением согласованных сроков, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании договорной неустойки является законным.

Представленный истцом расчет неустойки, проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Ссылка заявителя жалобы на наличие оснований для удовлетворения требований в части 325 938 руб. расходов на обеспечение пожарной безопасности объекта; 2 225 800 руб. расходов, связанных с уборкой части земельного участка в зоне ответственности ответчика; 449 000 руб. расходов на ремонт и ежегодное обслуживание (промывка и опрессовка) тепловой сети и восстановление теплоизоляции, признается судом апелляционной инстанции необоснованной.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков.

Как указано в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. При этом необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 года N 305-ЭС15-16906).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения о том, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статьи 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Статьей 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 1082 ГК РФ предусмотрено что, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд, в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с указанными положениями ГК РФ для возложения на сторону имущественной ответственности в виде возмещения ущерба необходимо установление совокупности условий: факта наличия ущерба; размера ущерба; противоправности поведения причинителя ущерба; вины причинителя ущерба; причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшим ущербом.

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.

Недоказанность хотя бы одного из необходимых элементов исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, статьи 1064 ГК РФ бремя доказывания факта наступления вреда, противоправности поведения причинителя вреда, наличия причинно-следственной связи, а также размера возлагается на истца, на ответчика возлагается бремя доказывания отсутствия вины в причинении вреда.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Отсутствие вины в исполнении или ненадлежащим исполнении обязательства доказывается должником. По общему правилу бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет его собственник (статьи 210 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" под обеспечением пожарной безопасности понимается совокупность установленных нормативными правовыми актами по пожарной безопасности требований пожарной безопасности, определяющих правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, земельных участков, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты.

Согласно пункту 2.1.4 договора арендатор не выплачивает арендодателю иных сумм, кроме прямо предусмотренных договором.

В пунктах 4.4.6 и 4.4.9 договора, на которые ссылается истец в обоснование своих требований о возмещении расходов, не предусмотрена обязанность арендатора возместить расходы, которые понес арендодатель для обеспечения пожарной безопасности.

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено, что в постоянную часть арендной платы включены все возможные возмещения расходов арендодателя на содержание объекта аренды и здания, в котором расположен объект аренды.

Таким образом, все расходы, которые понес арендодатель при обеспечении требований пожарной безопасности, компенсированы арендатором при оплате постоянной части арендной платы, требование о взыскании расходов истца на обеспечение пожарной безопасности объекта в зоне ответственности ответчика в размере 325 938 руб. не подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что ответчик обеспечил объект необходимой пожарной безопасностью, в границах свой ответственности, а именно:

между АО "Дикси Юг" и ООО "Контур-С" заключен договор 01 от 01.07.2019 на техническое обслуживание объектов пожарной безопасности; АО "Дикси Юг" произведен монтаж пожарной сигнализации, что подтверждается платежными поручениями об оплате; также АО "Дикси Юг" произведена закупка огнетушителей и эвакуационные знаков (в том числе, вход/выход, план эвакуации), что подтверждается платежными поручениями об оплате; АО "Дикси Юг" произведено оборудование, монтажные и пусконаладочные работы системы автоматической пожарной сигнализации, речевого оповещения на объекте аренды.

Поскольку договором не предусмотрено, что в арендную плату входит возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, у арендодателя также отсутствует право на истребование понесенных затрат на обеспечение пожарной безопасности.

Согласно пункту 4.4.10 договора арендатор обязался осуществлять уборку (не включая снегоуборку) зоны разгрузки в соответствии со схемой, указанной в приложении 5.3 к договору.

Согласно пункту 2.1.4 договора в арендную плату не входит предоставление арендатором определенных услуг, в том числе по уборке территории земельного участка, который не является объектом аренды и не находится во владении арендатора.

Следовательно, устанавливая в пункте 4.4.10 договора обязанность арендатора осуществлять уборку части земельного участка (с к/н 77:05:0011010:9424, площадью 3162 кв. м), согласно приложению N 4 к договору стороны заключили договор возмездного указания услуг.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Следовательно, существенными условиями договора возмездного оказания услуг является цена, перечень / вид услуг, объем услуг, то есть продолжительность оказания услуг.

Несмотря на то, что цена, перечень / вид услуг, объем услуг, то есть продолжительность оказания услуг договором не определены, данный договор исполнен ответчиком, что подтверждается платежными поручениями и актами оказанных услуг.

К отзыву на иск (исх. N б/н от 15.11.2023) АО "Дикси Юг" предоставило договор оказания услуг N 346347/УК/БРТС/2021 от 10.12.2021 с ООО "Визит".

Предметом данного договора оказания услуг являются услуги по уборке помещений объектов заказчика, территории входной группы объекта и прилегающей к объекту территории.

В приложении N 1 к договору оказания услуг указан перечень объектов (объект ООО "АВ-Инвест" указан за номером 44).

Ссылка истца на несение расходов по уборке, то есть содержании, земельного участка с к/н 77:05:0011010:9424 апелляционным судом отклонены, поскольку размер постоянной платы включает в себя все возможные возмещения расходов и вознаграждения арендодателя на содержание прилегающей к зданию территории (п. 2.1.4 договора).

Кроме того, договором не предусмотрена обязанность арендатора выплатить арендодателю стоимость услуг, оказанных третьим лицом, в случае, если по мнению арендодателя, арендатор исполнил свои обязанности надлежащим образом.

По смыслу договора следует, что в случае неисполнения обязанности по уборке территории, арендодатель вправе требовать исполнения обязательства в натуре и не вправе требовать возмещение убытков (п. 2.1.4 - арендатор не выплачивает арендодателю иных сумм, кроме прямо предусмотренных договором);

С учетом изложенного исковые требования о возмещении 2 225 800 руб. расходов, связанных с уборкой части земельного участка в зоне ответственности ответчика обоснованно оставлены без удовлетворения.

Согласно пункту 4.4.6 договора арендатор обязался обеспечить надлежащее функционирование инженерных систем, установленных арендатором в объекте, в границах, указанных в акте разграничения эксплуатационной ответственности.

Согласно пункту 2.1.4 договора в постоянную часть арендной платы включены все возможные возмещения расходов арендодателя на содержание объекта аренды и здания, в котором расположен объект аренды.

При этом расходы истца на опресовку и промывку тепловой сети относятся к расходам арендодателя на содержание объекта аренды и здания.

поэтому требование о взыскании с ответчика расходов на ремонт и ежегодное обслуживание (промывка и опрессовка) тепловой сети и восстановление теплоизоляции в размере 449 000 руб. Является необоснованными.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2024 года по делу N А41-78979/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.