Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

Киреевой О.Ю.,

судей

Афанасьевой Е.В.,

Лопатиной Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Государственного казенного учреждения "Фонд имущества Кузбасса" и Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (N 07АП-891/2025(1,2)) на решение от 25.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-21268/2023 (судья Алференко А.В.) по иску индивидуального предпринимателя Переверзева Алексея Анатольевича (ИНН: 420534146070) к государственному казенному учреждению "Фонд имущества Кузбасса" (ИНН 4205415765), к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН: 4200000478) о признании недействительным отчета, признании незаконным решения в части установления начальной цены аукциона,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Кемерово (ИНН: 4207023869); уполномоченный по защите прав предпринимателя Чурина Елена Владимировна; Застрелов Денис Николаевич; Прокуратура Кемеровской области - Кузбасса.

В судебном заседании приняли участие: от истца - Ермоленко Н.С., доверенность от 15.08.2024, паспорт, диплом

От Застрелова Д.Н. - Чувичкин С.В., доверенность от 23.07.2024, паспорт, диплом

индивидуальный предприниматель Переверзев Алексей Анатольевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к государственному казенному учреждению "Фонд имущества Кузбасса" (далее - ответчик 1, Кузбассфонд), комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - ответчик 2, КУГИ) о признании недействительным отчет N КФ/71-21-09-2023-1 "Об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок: категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: "природно-познавательный туризм" общая площадь 7092,0 кв. м, кадастровый N 42:24:0401005:1562, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская", выполненный ГКУ "Фонд имущества Кузбасса" ИНН 4205415765, дата составления 21.09.2023; о признании незаконными бездействия Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, ИНН 4200000478 по организации и проведению электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, северо-западнее здания N 61 по ул. Ноябрьская, в части определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы 3 524 000 руб.; обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, ГКУ "Фонд имущества Кузбасса" в течение 2-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить нарушение прав ИП Переверзева А.А., путем организации и проведения электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 01.08.2023 N 10-2/1529 "О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, северо-западнее здания N 61 по ул. Ноябрьская", в редакции решения от 13.10.2023 N 10-2/2195 "О внесении изменений в решение от 01.08.2023 N 10-2/1529", установив начальную цену аукциона в размере ежегодной арендной платы 761 000 руб. за земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "природно-познавательный туризм", общая площадь 7092,0 кв. м, кадастровый N 42:24:0401005:1562, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская с учетом ходатайства об уточнении исковых требований в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города Кемерово; уполномоченный по защите прав предпринимателя Чурина Елена Владимировна; Застрелов Денис Николаевич. В порядке ст. 52 АПК РФ привлечена Прокуратура Кемеровской области - Кузбасса.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25.12.2024 (резолютивная часть объявлена 11.12.2024) требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ГКУ "Кузбассфонд" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в требованиях истца. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу, что аукцион был проведен организатором аукциона, тогда как 17.11.2023 действий со стороны организатора аукциона не проводилось; судом не учтено, что оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной; в связи с тем, что отчет является действительным в течение 6-ти месяцев с даты составления, а срок действия отчета не был приостановлен, то указанная в отчете стоимость не будет достоверной и в связи с истечением срока действия отчета; наличие иного результата оценки в ходе рассмотрения спора не свидетельствует о недостоверности отчета на момент его составления; вывод суда о злоупотреблении организатором торгов правом не мотивирован и не обоснован.

КУГИ, не согласившись с решением суда, также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование возражений указывает на то, что суд не может подменять собой решения административных органов, а решение суда незаконно и не может быть исполнено; не учтено, что оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной; в связи с тем, что отчет является действительным в течение 6-ти месяцев с даты составления, а срок действия отчета не был приостановлен, то указанная в отчете стоимость не будет достоверной и в связи с истечением срока действия отчета и не может быть применена по истечении срока отчета; наличие иного результата оценки в ходе рассмотрения спора не свидетельствует о недостоверности отчета на момент его составления; вывод суда о злоупотреблении правом не мотивирован и не обоснован.

От истца в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционных жалоб не согласился, просил отказать в их удовлетворении.

От Застрелова Д.Н. поступил отзыв на жалобы, в которых он считает решение суда подлежащим отмене, поскольку полагает, что незаконно сформированный земельный участок не может быть предметом каких-либо сделок.

От Прокуратуры поступил отзыв, в котором считает решение суда законным и обоснованным, просила рассмотреть дела в ее отсутствие.

Ответчики и прокуратура, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы отзыва и жалоб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец в целях осуществления коммерческой деятельности - осуществление природно-познавательного туризма, на территории, расположенной в г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская, 07.05.2020 обратился в КУГИ в порядке статьи 39.11 ЗК РФ для формирования испрашиваемого земельного участка и предоставления его посредством проведения аукциона.

30.10.2020 испрашиваемый земельный участок площадью 7092 кв. м, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 42:24:0401005:1562. Вид разрешенного использования земельного участка определен, как охрана природных территорий - это основной вид разрешенного использования. Категория земель - земли населенных пунктов.

В последующем Фонд обратился в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки в городе Кемерово при администрации города Кемерово с соответствующим заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (далее - УРВИ) земельного участка.

По результатам публичных слушаний комиссией принято решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

При этом, 22.10.2020 принято постановление администрации г. Кемерово N 2999 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401005:1562, расположенного севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская".

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.05.2021 по делу N А27-26850/2020, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного от 06.08.2021, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2022, указанное постановление признано незаконным, на администрацию г. Кемерово возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять постановление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401005:1562, расположенного севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская - "природно-познавательный туризм".

При этом, судами указано, что доказательств того, что спорный земельный участок является территорией общего пользования, в материалы дела не представлено. Само по себе нахождение земель в границах лесопарковых зеленых поясов не относит территорию к земельным участкам общего пользования.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГрК РФ границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями, которые подлежат установлению, изменению в документации по планировке территории (проекты планировки и проекты межевания).

В силу положений пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.

В соответствии со статьей 37 ПЗиЗ и картой градостроительного зонирования в территориальную зону "Городские леса" не включена территория общего пользования, что не исключает доступность зеленого фонда города, регламентируемая положениями статьи 11 ЛК РФ "Пребывание граждан в лесах". При этом, содержание вида разрешенного использования "природно-познавательный туризм" (код 5.2), который включает такие объекты как базы, палаточные лагеря, устройство троп и дорожек, размещение щитов с познавательными сведениями об окружающей природной среде, осуществление необходимых и природовосстановительных мероприятий.

19.08.2021 истец вновь обратился к ответчику 2 с заявлением возобновить процедуру предоставления земельного участка посредством проведения аукциона на право заключения договора аренды.

Во исполнение решения суда по делу N А27-26850/2020 администрацией г. Кемерово принято постановление от 25.08.2021 N 2418 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка N 1562, расположенного севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская".

03.09.2021 истец обратился к ответчику 2 с новым заявлением о предоставлении земельного участка в аренду посредством проведения аукциона.

11.04.2022 Ответчиком 2 принято решение от 11.04.2022 N 10-04/619 "Об отказе в проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка". В качестве основания для отказа указано, что в настоящее время подготавливается документация по созданию ООПТ "Красный бор" и долина р. "Каменушка". Испрашиваемый земельный участок N 1562 попадает в границы планируемого ООПТ. Кроме того, общественность неоднократно выражала отрицательное отношение к использованию земельного участка в зоне городских лесов.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13.10.2022 по делу N А27-10349/2022, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2023, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.2023, признано незаконным решение КУГИ "Об отказе в проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка", выраженное в письме от 11.04.2022 N 10-04/619. На КУГИ возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 7092,0 кв. м, с кадастровым N 42:24:0401005:1562, расположенного по адресу: РФ, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "природно-познавательный туризм".

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу, что оснований для отказа в проведении аукциона не имелось, поскольку доводы о том, что проведение аукциона невозможно, поскольку в настоящее время подготавливается документация по созданию ООПТ "Красный бор" и долина р. "Каменушка", испрашиваемый земельный участок N 1562 попадает в границы планируемого ООПТ, не соответствуют действующему законодательству и основаны на неверном толковании положений ЗК РФ.

26.04.2023 постановлением администрации г. Кемерово N 1381 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" изменен вид разрешенного использования земельного участка с "природно-познавательный туризм" (код 5.2) на "охрана природных территорий" (код 9.1).

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" разрешенное использование "охрана природных территорий" не предусматривает использование земельного участка для туризма.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.10.2023 по делу N А27-8803/2023 по заявлению ИП Переверзева к администрации г. Кемерово о признании незаконным постановления от 26.04.2023 N 1381 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", обязании Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем восстановления в ЕГРН записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N 42:24:0401005:1562 - "природно-познавательный туризм" заявленные требования удовлетворены. Судом признано незаконным указанное постановление, также суд обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка 42:24:0401005:1562 - "природно-познавательный туризм".

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вышеуказанными судебными постановлениями, вступившими в законную силу, повторному доказыванию не подлежат.

01.08.2023 ответчик 2 принимает решение N 10-21/1529 "О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская", согласно которому поручает ГКУ "Фонд имущества Кузбасса" установить начальный размер арендной платы в год за использование земельного участка, равным рыночному размеру арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Ответчик 1 - ГКУ "Фонд имущества Кузбасса" является и организатором торгов, и исполнителем спорного отчета N КФ/71-21-09-2023-1 "Об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: природно-познавательный туризм, общая площадь 7092,0 кв. м, с кадастровым N 42:24:0401005:1562, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская", дата составления 21.09.2023.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость годового размера арендной платы за спорный земельный участок определена в размере 3 524 000 руб.

13.10.2023 ответчиком 2 принято решение о внесении изменений в решение о проведении торгов, заменив срок аренды с 5 лет на 30 месяцев, не изменяя размер арендной платы, определенный Фондом - ответчиком 1.

Истец ссылаясь на недостоверность величины начального ежегодного размера арендной платы, а также действия со стороны органов власти по воспрепятствованию приобретения земельного участка в аренду с торгов, в том числе на условиях достоверности начального размера ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", которые, по мнению истца, нарушают его права и законные интересы, как инициатора процедуры торгов, обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Подготовка к проведению такого аукциона, инициированного заинтересованным лицом в предоставлении уже сформированного земельного участка, осуществляется в следующем порядке: - заинтересованное в предоставлении земельного участка лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка и цели использования земельного участка; - уполномоченный орган проверяет наличие (отсутствие) оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, и принимает в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решение о проведении аукциона либо решение об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований (пункт 4 статьи 39.11 ЗК РФ).

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В силу положений пункта 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительный регламент определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Регламентация градостроительной деятельности, как следует из статьи 2 ГрК РФ, направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания. Именно поэтому, обладая достаточно широкой дискрецией в сфере градостроительства, органы местного самоуправления не могут действовать произвольно без объективного и разумного обоснования. Иное означало бы предоставление неоправданно широкого усмотрения органу местного самоуправления в названной сфере, содержащего коррупционную составляющую.

Порядок проведения аукциона, принимаемые решения по результатам проведения аукциона, установлены в статьях 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, до истечения срока принятия заявок на участие в аукционе - 13.11.2023, истец 10.11.2023 обратился в суд с настоящим заявлением.

Определением суда от 13.11.2023 применены обеспечительные меры в виде приостановления проведения указанного аукциона до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Несмотря на принятые обеспечительные меры, 15.11.2024 аукцион фактически проведен, ответчиком 1 подписан протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, согласно которого комиссия решила признать торги несостоявшимися.

В соответствии с ч. 15, 19 ст. 39.12 ЗК РФ результаты аукциона оформляются протоколом, который составляется и подписывается организатором аукциона не позднее одного рабочего дня со дня проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

В случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

Таким образом, доводы жалоб о том, что суд необоснованно пришел к выводу о проведении аукциона, не обоснован и противоречит установленным по делу обстоятельствам и вышеуказанным нормам.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В абзаце третьем статьи 6 Закона N 135-ФЗ закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ.).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Авада" Барашкиной В.В.

На разрешение эксперта судом был поставлен вопрос: Определить рыночный размер ежегодной арендной платы на земельный участок площадью 7 092 кв. м с кадастровым номером 42:24:0401005:1562, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: природно-познавательный туризм, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская по состоянию на 21.09.2023?.

Согласно поступившему от общества с ограниченной ответственностью "Авада" экспертному заключению N 24-2/4 от 11.04.2024 экспертом на поставленный судом вопрос сделан следующий вывод: Рыночный размер ежегодной арендной платы на земельный участок площадью 7 092 кв. м с кадастровым номером 42:24:0401005:1562, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: природно-познавательный туризм, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская по состоянию на 21.09.2023 составляет 761 000 руб.

Оценив представленные доказательства, заключение экспертизы, с учетом пояснений эксперта, руководствуясь положениями п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", положениями статей 64, 86 АПК РФ АПК РФ, 86 АПК РФ, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" суд признал заключение надлежащим доказательством по делу.

Как установлено в статье 3 Закона N 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, в том числе с учетом выводов экспертного заключения N 24-2/4 от 11.04.2024, что рыночный размер ежегодной арендной платы на земельный участок площадью 7 092 кв. м с кадастровым номером 42:24:0401005:1562, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: природно-познавательный туризм, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская, по состоянию на 21.09.2023 составляет 761 000 руб.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 13 и 14 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, начальная цена предмета аукциона является одним из существенных и обязательных составляющих, от которой зависит дальнейшее установление цены по итогам аукциона.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что начальная цена аукциона, определенная по итогам судебной экспертизы и ответчиком 1 - фондом существенно отличается. Существенное завышение начальной цены аукциона может привести к сокращению количества участников и противоречит положениям статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции".

Реализация органами власти своих полномочий должна осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определенность, сохранение разумной стабильности правового регулирования и правоприменительной деятельности, недопустимость совершения произвольных и противоречивых распорядительных действий при реализации нормативно определенной компетенции, с целью обеспечения предсказуемости условий осуществления хозяйственной деятельности, зависящих от реализации органами власти своих полномочий, что позволит участникам соответствующих правоотношений в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности приобретенных прав, действенности их государственной защиты, то есть в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (постановления Конституционного Суда РФ от 24 мая 2001 года N 8-П, от 23 апреля 2004 года N 9-П, определения 10 Конституционного Суда РФ от 4 декабря 2003 года N 415-0, от 4 апреля 2006 года N 89-0, от 12.05.2021 N 4-КАД21-9-К1 и другие).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание существенное различие определенной в отчете и по результатам экспертизы цены, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что отчет N КФ/71-21-09-2023-1 "Об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок: категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: "природно-познавательный туризм", общая площадь 7092,0 кв. м, кадастровый N 42:24:0401005:1562, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская", выполненный ГКУ "Фонд имущества Кузбасса" ИНН 4205415765, дата составления 21.09.2023, является недостоверным.

Как обоснованно отмечено истцом в возражениях на жалобы, в соответствие со ст. 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обязательность рыночной стоимости, определенной в отчете, также подтверждается пунктами 14, 15, 20 ст. 39.12 ЗК РФ, согласно которым единственному принявшему участие в аукционе лицу, земельный участок предоставляется по начальной цене предмета аукциона.

Уклонение от заключения такого договора аренды влечет неблагоприятные последствия, такие как невозврат задатка и другие. При участии в таких торгах Переверзев А.А. лишается права оспаривать достоверность отчета.

В силу позиции, изложенной в абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Так, в решении Комитета от 01.08.2024 N 10-21/1529 "О проведении электронного аукциона..." нет указания на начальный размер арендной платы, имеет место лишь поручение Фонду установить начальный размер арендной платы в год..., равным рыночному размеру арендной платы...

Как обоснованно отмечено судом, распорядитель спорного земельного участка - Комитет принял решение о проведении аукциона, выбрав способ определения начальной цены аукциона, как рыночный размер, определенный в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ), следовательно, проведение оценки являлось обязательным.

В этой связи, ссылки апеллянтов на невозможность оспаривания отчета, на то, что не имеется доказательств недостоверности отчета, отклоняются как необоснованные.

Право истца на приобретение земельного участка посредством участия в торгах, и, как следствие, право требовать проведения торгов и прохождения всех этапов с целью формирования земельного участка на торги с заявленным видом разрешенного использования, а именно "природно-познавательный туризм", подтверждается судебными актами по делам N А27-26850/2020, А27-10349/2022, А27-8803/2023.

В этой связи, доводы возражений третьего лица отклоняются, доказательств признания формирования участка незаконным, материалы дела не содержат.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона. Учитывая изложенную норму права, ответчик 2 не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

Ответчик 2 в соответствии с возложенными на него задачами... осуществляет полномочия и функции, в том числе подготавливает, организует и проводит аукционы по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе - городе Кемерово, или на право заключения договоров аренды этих земельных участков в порядке, установленном ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ1.

В соответствии с положениями ст. 39.11. ЗК РФ именно ответчик 2 - Комитет является уполномоченным органом на предоставление земельных участков посредством проведения торгов. Поскольку ответчик 2 координирует и контролирует организацию и проведение торгов, в том числе ответчиком 1 - фондом, который был создан ответчиком 2 - комитетом в указанных целях, в установленном порядке, то оснований полагать, что действиями (бездействием) ответчика 2 не нарушаются права и законные интересы Индивидуального предпринимателя не имеется.

Из материалов дела следует, что именно вышеуказанные ответчики допустили, несмотря на наличие обеспечительных мер, проведение торгов по необоснованно установленной начальной цене.

В связи с чем, выводы суда первой инстанции в части признания незаконными их действий/ бездействий, а также злоупотребления своими правами являются обоснованными.

Отклоняя доводы апеллянтов о том, что в связи с тем, что отчет является действительным в течение 6-ти месяцев с даты составления, а срок действия отчета не был приостановлен, то указанная в отчете стоимость не будет достоверной и в связи с истечением срока действия отчета и не может быть применена по истечении срока отчета, апелляционный суд отмечает, что вышеуказанные доводы о возможности приостановления отчета ничем не обоснованы, и указанное само по себе не является основанием в данном случае для не рассмотрения требований истца и их правовой оценке, учитывая дату обращения заявителя в суд до проведения аукциона и проведение аукциона в период действия обеспечительных мер. Кроме того, обязывая устранить нарушение прав ИП Переверзева А.А., путем организации и проведения электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 01.08.2023 N 10-2/1529 "О проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, северо-западнее здания N 61 по ул. Ноябрьская", в редакции решения от 13.10.2023 N 10-2/2195 "О внесении изменений в решение от 01.08.2023 N 10-2/1529", установив начальную цену аукциона в размере ежегодной арендной платы 761 000 (семьсот шестьдесят одна тысяча) руб. за земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "природно-познавательный туризм", общая площадь 7092,0 кв. м, кадастровый N 42:24:0401005:1562, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, севернее здания N 61 по ул. Ноябрьская, суд первой инстанции руководствуется ценой, которая была определена в ходе рассмотрения спора на дату оценки в отчете и которая являлась бы достоверной на момент проведения аукциона, а не отчетом об оценке.

Доводы апеллянтов относительно того, что суд подменяет собой компетенцию государственных органов, отклоняются, учитывая положения ст. 2 АПК РФ.

Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционных жалобах не приведено, фактически доводы, изложенные в жалобах, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

решение от 25.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-21268/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.