Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Фриева А.Л, Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васякиной Я.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Группа Компаний "Делополис", Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2025 по делу N А40-160811/24-142-1259, принятое судьей Шевцовой И.Н.,

по иску ООО "Группа Компаний "Делополис" (ОГРН 1107746244231, ИНН 7719746658)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423),

об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, д. 8, (пом. 1/2П) с кадастровым номером 77:05:0001011:4552.

При участии в судебном заседании:

от истца: Ивануха М.Б., по доверенности от 12.08.2024,

от ответчика: Хан Б.А., по доверенности от 26.11.2024.

Общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Делополис" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) и просило:

Урегулировать разногласия при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, дом 8 (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, изложив отдельные п. п. Договора купли-продажи в следующей редакции:

П. 3.1. Цена Объекта составляет 10 211 917 (десять миллионов двести одиннадцать девятьсот семнадцать) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.12.2024 N А40-160811/24-142-1259, выполненным ООО "МСВ КОНСАЛТ".

НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 121570 руб. 44 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

п. 4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также, соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

п. 5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога, уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.

п. 6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора.

Дополнить раздел 7 п.:

По вопросам изменения или расторжения Договора, не урегулированных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

п. п. 8.3 - 8.3.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

п. п. 1.6, абзац 2, п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.6, 2.5, 2.6, абзацы 12-14 п. 3.6, пунктов 3.7, 3.8, 4.1, 4.2, абзац 2 п. 4.3, пунктов 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4 - 5.11, 7.4, 7.5, 7.7 - 7.11, 8.6 - исключить из текста Договора (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2025 по делу N А40-160811/24 требования иска удовлетворены частично. Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, дом 8 (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, изложив отдельные п. п. Договора купли-продажи в следующий редакции:

П. 3.1. Цена Объекта составляет 10211917 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.12.2024 N А40-160811/24, выполненным ООО "МСВ КОНСАЛТ". НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

П. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 121 570 (сто двадцать одна тысяча пятьсот семьдесят) руб. 44 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

Департамент просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи по цене, предложенной Департаментом. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика требования своих апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них мотивам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.04.2019 г. между Департаментом (арендодателем) и ООО "Группа компаний "Делополис" (арендатором) был заключен Договор аренды N 00-00399/19 (далее - Договор аренды) на нежилое помещение общей площадью 138,3 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, 1-й Рощинский проезд, дом 8 (подвал пом. II, комн. 1-3, 3а, 4-14, 14а, 14б), кадастровый номер 77:05:0001:4552.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП; от 01.07.2013 N 424-ПП; от 25.12.2012 N 809-ПП.

Арендуемое помещение находится в пользовании истца в течение более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Закона N 159-Федеральный закон, истец 02.04.2024 г. обратился с заявлением в Департамент в службу "одного окна" об оказании государственной услуги, был присвоен входящий N 33-5-34198/24-(0)-0.

Согласно ответу Департамента от 08.05.2024 N 33-5-34198/24-(0)-4 по результатам рассмотрения заявления Обществу был направлен проект Договора купли-продажи указанной недвижимости N 59-9488.

Ознакомившись с проектом Договора купли-продажи, истец сообщил Департаменту, что согласен на использование своего преимущественного права на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества. Истец подписал проект Договора купли-продажи вместе с протоколом разногласий от 27.05.2024 г.

В ответе N 33-5-34198/24-(0)-6 от 29.05.2024 г. Департамент отказал Обществу в оказании государственной услуги, в связи с отклонением представленного протокола разногласий к Проекту Договора купли-продажи, в том числе и в части определения цены выкупаемого имущества.

Помещение площадью 138,3 кв. м, выделено, как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, предусмотренные положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ, все необходимые условия были истцом соблюдены.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 15.10.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "МСВ КОНСАЛТ" по вопросам:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, д. 8, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, по состоянию на 02.04.2024 г., без учета НДС?

2. Определить объем произведенных неотделимых улучшений, а также рыночную стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский пр-д, д. 8, по состоянию на 02.04.2024?

3. Определить стоимость нежилого помещения, общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, д. 8, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, за вычетом произведенных неотделимых улучшений объекта, по состоянию на 02.04.2024?

Согласно экспертному заключению ООО "МСВ КОНСАЛТ" N А40-160811/24-142-1259 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, д. 8, (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, по состоянию на 02.04.2024 г., без учета НДС составляет 12846571 руб. Рыночная стоимость неотделимых улучшений на указанном объекте недвижимости по состоянию на 02.04.2024 г. составляет 2634654 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения за вычетом произведенных неотделимых улучшений объекта по состоянию на 02.04.2024 г. составляет 10211917 руб.

Суд первой инстанции посчитал, что в заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу, что выкупная цена объекта недвижимости составляет 10211917 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Департамента суд первой инстанции с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усмотрел его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апелляционной жалобы Департамента о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется, поскольку согласно ч. 5 ст. 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, Договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или Договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Ввиду изложенного при рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке.

На основании п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суд первой инстанции принял во внимание, что по ответам Департамента от 21.02.2020 г. N ДГИ-1-8118/20-1, от 09.03.2021 г. N ДГИ-1-12279/21-1 Департамент не возражал против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения общей площадью 138,3 кв. м, расположенного по адресу: адресу г. Москва, 1-й Рощинский проезд, дом 8 (подвал пом. П).

В результате произведенной перепланировки (переустройства) площадь арендуемого имущества изменилась и стала 135,1 кв. м, указанные изменения были внесены в ЕГРН (от 27.02.2007 N 77-77-05/002/2007-368).

В связи с внесением изменений в ЕГРН между Департаментом и Обществом 02.08.2022 г. было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды с указанием изменившейся площади.

Согласие на улучшение и перепланировку арендуемого нежилого помещения Департамента было получено после предоставления всей необходимой технической документации и проектов. Согласно Акту о завершенном переустройстве и перепланировке нежилого помещения в жилом доме по адрес: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, дом 8 (подвал пом.П), утвержденного начальником Мосжилинспекции 22.12.2021 г., все проведенные работы были приняты комиссионно и соответствуют всем требованиям нормативных документов, действующих многоквартирных домов.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что выкупная цена объекта недвижимости составляет 10211917 руб.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в данной части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Помимо стоимости нежилого помещения истец также просил исключить ряд условий Договора купли-продажи либо изменить их редакцию.

Отказывая истцу в иске в урегулировании разногласий остальных пунктов Договора купли-продажи, суд первой инстанции указал, что в соответствии с абз. 8 п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159 исчерпывающим образом.

Приказом от 09.06.2012 N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 18.09.2023 N 362 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 N 115" утверждены существенные условия Договора купли-продажи.

Изменение, включение, исключение пунктов является неправомерным.

При этом исключение или изменение пунктов Договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, является неправомерным, поскольку приведенные условия Договора не являются существенными для Договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все п. п. Договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию Договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено право истца оспаривать только цену Договора, а иные п. п. Договора определяет собственник.

Все п. п. в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию Договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 49) указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, суд первой инстанции делает вывод, что как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями, сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из Договора, при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект Договора купли-продажи, Департамент, как сторона Договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

Согласно п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 16) норма, определяющая права и обязанности сторон Договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия Договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами Договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

При этом суд исходит из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ; арендуемое им помещение не выбывало из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что выводы суда первой инстанции в этой части являются ошибочными, по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение Договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект Договора) и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту Договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий, известить другую сторону о принятии Договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении Договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении Договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия Договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2024 N 305-ЭС24-12864 по делу N А40-191684/22 отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), согласно п. 5 ст. 3 которого если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом положения Закона N 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона N 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (п. 4 ст. 3 Закона N 178-ФЗ);

Закон N 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).

Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом (продавец), поэтому если после направления таким органом проекта Договора (оферты) вторая сторона (покупатель) направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении Договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ при передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших у сторон при заключении и Договора, такие условия Договора определяются в соответствии с решением суда.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ N 49 разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения Договора, при наличии обязанности заключить такой Договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению Договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ);

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям Договора, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Условия Договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством. Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного Договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения;

С учетом приведенных норм законодательства неверны выводы суда апелляционной инстанции, с которыми согласился суд округа, о наличии у Общества при приобретении арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ права оспаривать только условия выкупной цены и предоставления рассрочки, а определять иные условия Договора купли-продажи может только продавец. Такой подход ограничивает преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, что не соответствует ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на судебную защиту, положениям ГК РФ, в частности ст. 1, устанавливающей основные начала гражданского законодательства, среди которых есть и принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты;

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2024 N 305-ЭС24-12864 по делу N А40-191684/22, суды апелляционной и кассационной инстанций, сделав вывод о необходимости при заключении спорного Договора в обязательном порядке учитывать типовую форму Договора купли-продажи, утвержденную приказом Департамента от 09.06.2012 г. N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 05.04.2018 г. N 60 (далее - Типовая форма Договора), не дали оценку типовой форме применительно к ст. ст. 426, 427 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным Договором признается Договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Как следует из разъяснений, приведенных в п. 15 постановления Пленума N 49, к публичным Договорам относятся также, иные Договоры, прямо названные в законе в качестве таковых. В публичном Договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного Договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей. В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных Договоров (типовые Договоры, положения и т.п.) (п. п. 2, 4 ст. 426 ГК РФ);

Между тем из Законов N 159-ФЗ и N 178-ФЗ не следует, что Договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, являются публичными. Нормами данных Законов не предусмотрена необходимость утверждения органами государственной власти каких-либо типовых форм Договоров и обязательность соблюдения условий типового Договора при заключении Договоров купли-продажи с субъектами малого и среднего предпринимательства. При таком положении Типовая форма Договора, утвержденная приказом Департамента, по смыслу п. 1 ст. 422 ГК РФ не содержит обязательных для сторон Договора правил, а лишь определяет его примерные условия (п. 3 ст. 427 ГК РФ). В связи с изложенным не может быть признан правомерным и довод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что принятие условий Договора в редакции, отличающейся от условий Типовой формы Договора, приведет к преимущественному положению общества относительно иных субъектов, выкупающих арендованное у Москвы имущество. Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия Договора купли-продажи с учетом требований действующего законодательства не свидетельствует о нарушении положений Закона о конкуренции;

Суды апелляционной и кассационной инстанций, ошибочно посчитав, что общество в рамках преддоговорного спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи, вправе спорить только относительно выкупной стоимости объектов недвижимости, а остальные условия Договора подлежат определению в редакции Типовой формы Договора Департамента, не рассмотрели спор по существу и не проверили правомерность выводов суда первой инстанции относительно установленных им редакций спорных условий Договора купли-продажи, предложенных обществом и Департаментом, на предмет соответствия действующему законодательству.

Истец указал на необходимость исключения следующих пунктов Договора:

2.1.3 "Оборудовать Объект средствами пожарной безопасности",

2.1.5 "Обеспечивать соответствие Объекта установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", возложено на других лиц) в течение всего срока службы путем организации надлежащей эксплуатации своевременного устранения выявленных несоответствий, если иное не предусмотрено федеральным законодательством",

5.7 "Покупатель с даты заключения Договора несет ответственность за не оборудование Объекта средствами пожарной безопасности, а также несоблюдение иных требований в сфере пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Истец указал, что названные пункты возлагают на него дополнительные, несущие финансовую нагрузку обязанности и ответственности.

В соответствии в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 16) согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия Договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Закона N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Общество на указанные условия добровольно не соглашалось.

Департамент ссылался на императивность данных пунктов Договора.

Однако согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.

Продаваемый объект, который находился в собственности города Москвы, уже должен обладать системой обеспечения пожарной безопасности, что вытекает из законодательства Российской Федерации, следовательно, включение указанного п. Договора в текст проекта Договора, является необоснованным, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данный пункт подлежит исключению, как и п. 5.7 Договора, предусматривающий ответственность за не оборудование объекта недвижимости средствами пожарной безопасности, с даты заключения Договора купли-продажи, поскольку в соответствии с п. 1.6 Договора купли-продажи право собственности на объект недвижимости у истца возникнет с момента государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем, истец не может нести ответственность за не оборудование объекта недвижимости системами противопожарной безопасности с момента подписания Договора купли-продажи недвижимости, не являясь собственником объекта недвижимости.

Пункты о возложении на истца обязанности и ответственности по оборудованию объекта приборами учета энергетических ресурсов также подлежат исключению, поскольку положениями Закона N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Истец также просил исключить следующие пункты Договора:

2.1.4 "Письменно уведомлять Продавца:

- о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала в трехдневный срок;

- возбуждении процедуры банкротства и (или) о введении процедуры банкротства",

7.9 "Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент принятия решения о ликвидации, реорганизации Покупателя и (или) уменьшении его уставного капитала, а равно неисполнение Покупателем обязанности, предусмотренной п. 2.1.4 Договора, является основанием для предъявления Продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств".

Истец указал, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, также не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении условий осуществления обществом своего права, в части реорганизации, внесения изменений в уставной капитал. Внесение данного условия противоречит Закону N 159-ФЗ, так как условие о рассрочке является императивным и не может быть досрочно исполнено, кроме. как по решению покупателя.

Департамент ссылался на императивность данных пунктов Договора.

П. п. 2.1.4, 7.9 Договора следует исключить, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, требование об информировании продавца о регистрации перехода права собственности и залога с установлением сроков, является неправомерным, истребуемые сведения находятся в открытом доступе.

Истец потребовал исключить следующие пункты Договора:

2.1.6 - 2.1.6.4 "В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" застраховать в течение 10 дней с даты заключения Договора Объект от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта: Выгодоприобретателем по Договору страхования выступает город Москва.

Страховой полис Объекта хранится у Покупателя и ежегодно им переоформляется на новый срок, не допуская непокрытых страхованием периодов, в течение всего периода рассрочки по Договору. Копия страхового полиса Объекта направляется Покупателем Продавцу, в течение 10 дней, с момента оформления.

При наступлении страхового события Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового события, направив письменное уведомление в срок, не позднее трех рабочих дней с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

Если страховое событие произошло по вине Покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Покупатель обязан произвести восстановление Объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с Продавцом, либо последующим залогодержателем, в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие один год.

Неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.6.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.10 Договора",

5.10 "В случае уклонения Покупателя от заключения Договора страхования на Объект и (или) непредставления Продавцу копии страхового полиса Объекта Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от цены Объекта".

Истец возражал против включения указанного обязательства, так как положениями Закона N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Закона N 102-ФЗ включение условия о страховании имущества залогодателем, также не является обязательным.

Страхование - это право, а не обязанность и при возражении покупателя, не может в принудительном порядке быть возложена на него.

Нормой ст. 343 ГК РФ предусмотрена обязанность залогодателя страховать объект залога в силу закона, что не требует внесения условия в Договор, при этом закон не содержит обязанности направления доказательств залогодержателю, а также страхования, в пользу залогодержателя, поскольку, это приведет к невозможности в случае наступления страхового случая, получения денежных средств, для восстановления объекта. Также не предусмотрены законом - штрафы, а при грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в п. 1 настоящей статье обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество. Отсутствие страхового свидетельства, не создает угрозу повреждения объекта и не снимает с залогодателя ответственность. Однако, данные положения Договора, возлагают обязательства и ответственность на покупателя, которые наносят ему дополнительную финансовую нагрузку, так как штраф предусмотрен не только за отсутствие страхового свидетельства, но и за его не направление в Департамент городского имущества г. Москвы.

Департамент указал на императивности данных пунктов Договора.

Однако пункты Договора купли-продажи 2.1.6, 2.1.6.1-2.1.6.4, 5.10, обязывающие покупателя к страхованию объекта недвижимости, должны быть исключены по мотиву того, что страхование объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации является добровольным, а ответчик не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Согласно п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.1998 г. N 32 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства" принудительное установление санкций в виде неустойки без указания закона и согласия каждой стороны Договора запрещено в силу п. 1 ст. 330 и п. 4 ст. 421 ГК РФ.

При исключении п. 5.10 Договора, апелляционная инстанция исходит из того, что в соответствии с законодательством Российской Федерации страхование объектов недвижимости является добровольным. Департамент не является органом, наделенным полномочиями по принуждению к добровольному страхованию.

Кроме того, санкции, указанные в п. 5.10 Договора купли-продажи, могут привести к негативным последствиям для истца, как стороны по Договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком, в представленном проекте Договора.

Истец просил исключить п. 21.2 Договора, согласно которому не позднее 5 рабочих дней с даты получения от Продавца электронной закладной на Объекты, удостоверяющей право Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу. Электронная закладная направляется Продавцом Покупателю после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога на объекты.

Департамент ссылался на императивности данного пункта Договора.

Между тем на основании положений ст. ст. 334.1, 421 ГК РФ, п. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, п. 2 ст. 1, ст. ст. 13, 48 Закона N 102-ФЗ условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы, должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон; в случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 Закона N 102-ФЗ, он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке; таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по Договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога, при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что п. 2.1.2 Договора подлежат исключению.

Истец просил исключить следующие пункты Договора:

2.4 "Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе, в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 ГК РФ), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".

Одновременно, с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

При этом Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя",

2.5 "Продавец, а равно и последующий залогодержатель, в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта",

4.6 "При заключении Покупателем последующего Договора об ипотеке на Объект кредитные (заемные) средства по обеспечиваемому последующим залогом обязательству по кредитному Договору (Договору займа), Покупатель обязан направлять, в том числе, на своевременную оплату цены Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора, не допуская образования задолженности. Условие о направлении необходимой части кредитных средств на цели, предусмотренные настоящим п. Договора, должно содержаться непосредственно в соответствующем кредитном Договоре (Договоре займа). При этом старшинство залогов не подлежит изменению",

Истец просил исключить п. п. 4.7 - 4.7.2.2 Договора:

"п. 4.7. Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе передавать Объект;

п. 4.7.1. В доверительное управление третьим лицам исключительно при условии включения в Договор доверительного управления обязанностей доверительного управляющего по внесению платежей на счет Департамента, в соответствии с порядком, установленным п. 3.4 Договора;

п. 4.7.2. В аренду без согласия, но с письменного уведомления Продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (Договора, гарантии): - в случае предоставления Покупателем или арендатором банковской гарантии, в пользу Продавца (п. 3 ст. 368 ГК РФ), на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения Договора аренды) и повременных платежей за весь период аренды Объекта или оформления независимой гарантии арендатора за Покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях; - в случае, если условиями соответствующего Договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе, в форме внесения за Покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п. 3.4 Договора, в размере, полностью покрывающем соответствующий повременной платеж. В иных случаях передача Объекта в аренду возможна исключительно с согласия Продавца",

п. 5.4 "Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель, в случае передачи прав по закладной, вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства Покупателя по оплате приобретаемого имущества (п. 4.1 Договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п. 2 ст. 351 ГК РФ (с учетом требований сроков п. 2.1.6.4 Договора)".

Департамент ссылался на императивности данных пунктов Договора.

Вопреки указанным доводам ответчика, согласно ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия Договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно ст. 2 Закона N 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному Договору, по Договору займа.

В настоящем случае заключатся Договор с рассрочкой и имеет место залог в силу закона.

Выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием залога в силу закона, а Закон N 102-ФЗ не может регулировать отношения Договора по Закону N 159-ФЗ.

При этом штраф за несвоевременное подписание электронной закладной в размере 1% от сделки является санкцией, которая не может быть установлена без согласия покупателя.

Истец простил изложить в новой редакции п. 3.3 "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

Суд апелляционной инстанции соглашается с предложенной истцом редакции п. 3.3 Договора - "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта", связанной с исключением из него ссылки на дату опубликования объявления о продаже, поскольку такого объявления не публиковалось, заключение Договора купли-продажи происходит на основании Распоряжения правительства о выкупе его именно Обществом.

Истец простил исключить абзац 12-14 п. 3.6 Договора "Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре".

Департамент ссылался на императивности данного п. Договора.

Вопреки указанному доводу, суд апелляционной инстанции принимает довод истца о том, что факт оплаты подтверждается зачислением самих средств, для чего не требуется выписка со счета.

Истец просил исключить п. 3.7 Договора "Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших будущих обязательств Покупателя по оплате до конца действия Договора либо неисполненных, в том числе не наступивших обязательств по иным Договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по Договору за будущие периоды или по иным заключенным между Сторонами Договорам (при наличии)".

Департамент ссылался на императивности данных пунктов Договора.

Вопреки указанному доводу согласно п. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Внесение в Договор противоречащих закону положений недопустимо.

Истец просил исключить п. 3.8 Договора "При утрате Покупателем статуса субъекта малого и среднего предпринимательства или продаже Объекта лицу, не являющемуся субъектом малого и среднего предпринимательства, на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта (п. 3.1 Договора), по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке) действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении)".

Департамент ссылался на императивности данного п. Договора.

Вопреки указанному доводу ответчика действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по Договору. Такого условия также не предусмотрено Законом N 159-ФЗ. Согласно Закону статус субъекта малого и среднего предпринимательства необходим только на дату заключения Договора.

Истец просил изложить в новой редакции п. 4.1 Договора: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества, в соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством".

Вопреки доводам ответчика предложенная Департаментом редакция пункта Договора противоречит обязательству, устанавливаемому Законом N 159-ФЗ, согласно которому в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом, залог устанавливается только на цену объекта купли продажи.

Истец просил исключить следующих пунктов Договора:

п. 5.1 "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени), в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки",

п. 5.2 "Пени, указанные в п. 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п. 3.3 Договора",

п. 5.5 "Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки, в полной сумме, сверх предусмотренных Договором неустоек",

п. 5.11 "Доводы Покупателя о невозможности исполнения обязательства по оплате по Договору вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, выполнения социально значимых функций, наличия обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ), не могут служить основанием для снижения Продавцом неустойки".

Департамент ссылался на императивность данных пунктов Договора.

Вопреки доводам ответчика установление Договорной неустойки Законом N 159-ФЗ не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. На основании ст. 421 ГК РФ обязательство, по которому не достигнуто соглашения и его внесение в Договор не предусмотрено Законом, не может быть включено в Договор. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки.

Истец не согласился с редакцией ответчика п. 5.3 Договора, согласно которому в случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта.

Департамент ссылался на императивность данного пунктов Договора.

Вопреки доводам ответчика предложенная Департаментом редакция п. 5.3 Договора не учитывает обоюдную ответственность сторон за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект, для соблюдения баланса интересов сторон.

Истец просил изложить п. 5.3 Договора в иной редакции "Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".

Истец просил исключить п. 5.8 Договора, согласно которому "Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты в соответствии с п. 3.4 Договора могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в сети Интернет".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Вопреки указанному доводу ответчика истец не согласился на установление указанного условия Договора. Соглашение по обязательству между сторонами не достигнуто, при этом оно не является обязательным условием для Договора купли продажи.

Истец просил исключить п. 5.9 Договора, согласно которому "При наличии просрочки двух и более платежных периодов Стороны признают, что любое третье лицо, вправе произвести исполнение по оплате Договора при условии, что этим третьим лицом производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по Договору (включая не наступившие по сроку). При этом Покупатель считается возложившим на такое третье лицо исполнение обязательств по Договору, указанных в настоящем пункте, а Продавец обязан принять такое исполнение. Условие, содержащееся в настоящем п., не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства Покупателя по оплате".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Вопреки указанному доводу ответчика данное положение противоречит Закону N 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке. Выплаченное обязательство третьим лицом возлагает на него право требования досрочного погашения выплаченного обязательства.

Истец просил, и суд апелляционной инстанции посчитал подлежащим изложению п. 6.3 Договора в редакции истца, поскольку покупатель отказался от условия получения юридически значимой информации любым способом, кроме направления почтового отправления на юридический адрес.

Истец не давал своего согласия на внесудебное расторжение Договора, а также на досрочное исполнение обязательств по Договору, поскольку данные положения не предусмотрены Законом.

Истец просил исключить п. 7.4 Договора, согласно которому "Стороны Договорились о том, что выявление указанных в п. 7.3 Договора обстоятельств влечет за собой расторжение Договора во внесудебном порядке. При этом заключение соглашения о расторжении Договора является для Покупателя обязательным".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Вопреки указанному доводу ответчика установление согласия на внесудебное расторжение Договора возможно только при достижении обоюдного согласия сторон и не является обязательным условием для Договора купли-продажи.

Истец просил исключить п. 7.5 Договора, согласно которому "В случае не соблюдения Покупателем обязанности, предусмотренной абзацем 6 п. 1.8 Договора или непоступления в течение 30 дней, с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на расчетный счет средств, указанных в п. 3.4 Договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец в одностороннем порядке, вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта). Указанное в настоящем п. право принадлежит только Продавцу, как первому залогодержателю (в силу закона). Последующие залогодержатели, в случае просрочки вправе, обратить взыскание на предмет залога в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Между тем действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, также не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении условий расторжения Договора, так как Договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Истец просил исключить из Договора:

п. 7.7 "Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п. 7.6 Договора, вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное Покупателю взамен изъятого",

п. 7.8 "В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с односторонним отказом) Покупатель в целях возмещения фактического использования Объекта и (или) иных убытков Продавца выплачивает Продавцу денежные средства, в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему Договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной по ранее действовавшему Договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, за период до даты фактического освобождения Объекта Покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, Покупатель обязан произвести соответствующую оплату Продавцу. В случае признания настоящего Договора недействительным, арендные отношения между Сторонами считаются непрекращавшимися".

Департамент ссылался на императивность данных пунктов Договора.

Однако согласно ГК РФ убытки требуют доказывания, а размер платы за пользование объектом предполагает доказывание его пользования и установление объективной стоимости такого пользования в рыночных условиях того периода, который будет заявлен, а не по ставке в Договоре аренды. Условие налагает на покупателя превышающую рынок, финансовую нагрузку и покупатель не дает согласие на такое условие.

Истец указал, что п. п. 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9 подлежат исключению из Договора, поскольку Законом N 159-ФЗ расторжение Договора по инициативе продавца лишает покупателя права требовать возмещения, также истец возражал против внесудебного расторжения Договора, так как сильная сторона Договора (Департамент) не может диктовать слабой (Обществу), условия расторжения Договора купли-продажи и обладать таким правом единолично. Условие о правах последующих залогодержателей на такое расторжение Договора купли-продажи, ставит покупателя в неравные условия с продавцом. Также не может быть основанием для расторжения Договора купли-продажи реорганизация Общества или уменьшение ее уставного капитала.

Кроме того, истец просил исключить п. 7.10 Договора, согласно которому "В случае, если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин), Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Между тем в силу ст. 421 ГК РФ условие, на которое сторона не согласилась и которое не предусмотрено Законом для обязательного включения в Договор купли-продажи, не может быть включено в Договор. Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован законом. Кроме того, продавец в городе Москва также является функциональным органом исполнительной власти, принимающей решения о таком изъятии и его порядке, что свидетельствует о заинтересованности продавца в таком нарушающем баланс интересов сторон пункте Договора.

Истец просил исключить п. 7.11 Договора, согласно которому "В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы отдельные разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения (ст. 325 АПК РФ) не требуется".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Однако Договор не может считаться расторгнутым с даты судебного акта, отменяющего судебный акт, на основании которого заключен Договор, поскольку в таком случае, с точки зрения закона, Договор вообще не считается заключенным.

Истец также просил дополнить Раздел 7 следующим пунктом: "По вопросам изменения или расторжения Договора, не урегулированных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации".

Истец просил изложить в новой редакции п. п. 8.3 - 8.3.3 Договора, по которым "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден".

Редакция п. 8.3 Договора основана на том, что покупателем является юридическое лицо, которое не может быть под опекой или патронажем, факт составления протокола разногласий как раз свидетельствует, что покупатель считает сделку кабальной, осознание последствий нарушение условий Договора не относятся к предмету спора о заключении Договора купли-продажи. Валидность электронной подписи целиком зависит от сроков ее действия и не может прогнозироваться при условии длительности заключения Договора и его последующей регистрации.

Согласно п. 8.6 Договора "Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом.

Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги)".

Департамент ссылался на императивность данного пункта Договора.

Вместе с тем положения об антикоррупционной политике сторон подлежит исключению, поскольку не относится к существенным условиям Договора купли-продажи. Согласие сторон по данному пункту не достигнуто. Императивность нормы отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы истца подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции изменению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2025 по делу N А40-160811/24

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Группа Компаний "Делополис" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 135,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Рощинский проезд, дом 8 (пом. 1/2П), кадастровый номер 77:05:0001011:4552, изложив отдельные п. п. Договора купли-продажи в редакции Истца:

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объекта.

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества, в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также, соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

5.3. В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога, уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф, в размере 1% от цены Объекта.

6.3. Стороны Договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением, по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора".

Дополнить раздел 7 п.:

По вопросам изменения или расторжения Договора, не урегулированных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.3-8.3.3 Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден".

п. п. 1.6, абзац 2, п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.4, 2.6, 2.5, 2.6, абзацы 12-14 п. 3.6, пунктов 3.7, 3.8, 4.2, абзац 2 п. 4.3, пунктов 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4 - 5.11, 7.4, 7.5, 7.7 - 7.11, 8.6 - исключить из текста Договора.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы без удовлетворения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Группа Компаний "Делополис" (ОГРН 1107746244231, ИНН 7719746658) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.