Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Зориной Н.В., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Машкиным Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вента" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2025 по делу N А76-13133/2023.

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Вента" - Шашкова Ольга Владимировна (паспорт, диплом, доверенность от 01.04.2025, сроком действия на один год).

В судебном заседании в зале заседаний Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Империя Игр" - Ягудина Наталья Александровна (паспорт, диплом, доверенность от 04.09.2025, сроком действия на десять лет).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью "Вента" (далее - истец, ООО "Вента", ОГРН 1127746487659) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Империя игр" (далее - ответчик, ООО "Империя игр", ОГРН 1027403888126) о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 21.06.2021 N 518-ИИ/21 в размере 634 355 руб. 07 коп.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Шапиро Денис Валентинович (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2025 (резолютивная часть от 25.03.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Вента" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд неправильно применил нормы материального права, в частности: статьи 381.1, 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положения п. 9.7.1. договора аренды N 518-ИИ/21. Так обеспечительный платеж подлежит возврату, если обеспеченные обязательства прекращены или не наступили обстоятельства для его удержания. Однако ответчик злоупотребил правом, воспользовавшись положениями договора для незаконного удержания обеспечительного платежа. По мнению апеллянта, договор аренды расторгнут по инициативе ответчика в одностороннем внесудебном порядке (письмо исх. N 58/22 от 22.04.2022) без достаточных правовых оснований. В качестве причины указывалось нарушение правил пожарной безопасности, однако у ответчика отсутствуют полномочия на контроль за соблюдением правил и норм противопожарной безопасности, и на самостоятельное определение и установление фактов таких нарушений.

Кроме того судом не учитывался тот факт, что арендатор из-за неправомерного прекращения договора понес большие убытки связанные с освобождением объекта, что коммерческая деятельность субарендатора была полностью заблокирована Арендодателем, в связи с заключением эксклюзивных договоров со своими компаниями по реализации товаров и услуг (организация мероприятий, кейтеринга и общественного питания).

Податель жалобы считает, что ответчик необоснованно сослался на нарушение п. 9.4 договора аренды, предполагающий ответственность за не представление сведений о плате с оборота, поскольку деятельность на объекте вел субарендатор, а не арендатор, поэтому нарушения связанные с подпунктом Б пункта 9.4 договора должны были предъявляться субарендатору, а не арендатору.

Таким образом, списание штрафов за нарушение пожарной безопасности и за ведение коммерческой деятельности в счет обеспечительного платежа, апеллянт считает незаконными.

Кроме того податель жалобы полагает, суд первой инстанции не дал надлежащей оценки представленным истцом доказательствам, самостоятельно, в нарушение процессуальных норм, произвел зачет обязательств между истцом и ответчиком в отсутствие на то надлежащего процессуального заявления ответчика.

От ООО "Вента" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств направления в адрес индивидуального предпринимателя Шапиро Дениса Валентиновича копии апелляционной жалобы и документов, которые у него отсутствуют. Представленные документы приобщены к материалам дела.

От ООО "Империя игр" поступил отзыв на апелляционную жалобу. В отзыве ответчик с доводами не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзыв приобщен к материалам дела.

От ООО "Вента" поступили возражения на отзыв, которые приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Вента" (арендатор) и ООО "Империя игр" (арендодатель) заключен договор аренды кровли комплекса от 21.06.2021 N 518-ИИ/21 (далее - договор), в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное пользование часть территории площадью 1300 кв. м, находящейся на кровле здания по адресу: г. Челябинск, пр-кт Свердловский, д. 51а, культурно-развлекательный комплекс "Мегаполис", со всеми правами, предоставленными договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а арендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендные платежи, прочие платежи по договору, и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

Согласно пункту 2.6 помещение используется арендатором для размещения шатров в форме прозрачной полусферы под торговой маркой "Igloo bar". Арендатору запрещено использовать помещение для осуществления деятельности, не соответствующей торговому профилю. В случае, если арендатор использует помещение для деятельности, не соответствующей торговому профилю, арендодатель имеет право потребовать от арендатора уплаты штрафа, а арендатор обязан оплатить штраф в размере 5 000 руб. в течение пяти банковских дней со дня такого требования за каждый случай (день) нарушения.

В соответствии с пунктом 9.2 договора размер постоянной части арендной платы составляет:

- с даты подписания акта приема-передачи помещения по 31.07.2021 - 2 083 руб. 33 коп. в месяц, кроме того НДМ - 416 руб. 67 коп.;

- с 01.09.2021 по 30.09.2021 - 62 500 руб. в меся, кроме того НДС - 32 500 руб.;

- с 01.10.2021 о 20.05.2022 - 166 666 руб. 66 коп., кроме того НДС - 33 333 руб. 34 коп.

- с 21.05.2022 размер постоянной части арендной платы подлежит автоматическому (без подписания каких-либо дополнительных документов) увеличению на 10% от размера постоянной части арендной платы, существующего на дату такого увеличения.

Изменение постоянной части арендной платы в порядке, установленном настоящим пунктом, считается согласованным сторонами и не требует дополнительного соглашения сторон. Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 25 числа каждого текущего календарного месяца авансовым платежом за месяц, следующий за текущим в размере согласно настоящего пункта. Оплата первого месяца аренды производится в течение трех рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Пунктом 9.7.1 договора предусмотрено, что в течение пяти календарных дней со дня подписания договора арендатор вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 541 666 руб. 33 коп., кроме того НДС 108 333 руб. 34 коп. Размер обеспечительного платежа не может быть меньше размера суммы постоянной части арендной платы за два месяца аренды помещения. Обеспечительный платеж предназначен для обеспечения выполнения арендатором обязательств по настоящему договору, в том числе, но не ограничиваясь, для возмещения арендодателю ущерба, уплаты неустойки (штрафов, пеней), компенсационных выплат и/или прочих платежей, предусмотренных договором, без составления сторонами дополнительных двусторонних документов. Если суммы обеспечительного платежа не достаточно для осуществления зачета, арендатор перечисляет недостающую сумму в течение пяти календарных дней с момента направления арендодателем уведомление о произведенном зачете суммы обеспечительного платежа. По окончании срока действия настоящего договора либо в случае его досрочного расторжения, обеспечительный платеж/часть обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору в течение пятнадцати календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения из аренды и подписания акта сверки платежей сторонами. В случае отсутствия письма от арендатора о возврате обеспечительного платежа, возврат производится по реквизитам, указанным в настоящем договора и арендатор не вправе оспаривать факт возврата в случае смены реквизитов и отсутствия уведомления арендодателя об этом.

На основании пункта 10.2.1 договора арендатор в течение всего срока аренды обязан обеспечить в соответствии с условиями договора, соблюдая при этом требования санитарной и противопожарной безопасности, поддержание помещения в исправном состоянии, обеспечивающим его нормальное функционирование (с учетом нормального износа), включая покрытие кровли, противопожарную систему и коммуникации.

Из положений пункта 10.2.2 договора следует, что в целях эффективного взаимодействия по противопожарной защите комплекса арендатор обязуется выполнить мероприятия по противопожарной защите помещения, в том числе, при возгараниях, пожарах, иных пожароопасных, чрезвычайных ситуациях, а также законные предписания арендодателя, требования специализированной лицензированной организации, осуществляющей техническое обслуживание систем противопожарной защиты. В случае несоблюдения арендатором предписаний, иных требований органов ГПН, повлекшего невозможность осуществления коммерческой деятельности арендатором в помещении, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора согласно пункту 16.4 договора, направив письменное уведомление арендатору с указанием даты, с которой прекращается договор, а арендатор в течение двадцати пяти календарных дней с момента получения такого уведомления обязан освободить помещение и вернуть его по акту приема-передачи помещения из аренды в состоянии, описанном в разделе 8 договора.

В пункте 17.15 стороны согласовали, что в случае нарушения арендатором пункта 10.2 договора и на основании составленного акта, арендатор по требованию арендодателя обязуется выплатить штраф в размере 1 000 руб. за каждое выявленное нарушение и устранить выявленные нарушения в срок, установленный арендодателем. В случае нарушения установленного арендодателем срока, для установления нарушения, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки.

Передача имущества арендатору осуществлена по акту приема-передачи от 01.07.2021 с относящимися к нему документами, без претензий к его техническому состоянию.

Во исполнение условий договора, арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 650 000 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 426 от 29.06.2021.

На основании договора субаренды кровли комплекса N 06/21 от 29.06.2021, ООО "Вента" передало спорное помещение в субаренду ИП Шапиро Д.В.

В связи с расторжением договора аренды кровли комплекса N 518-ИИ/21 от 21.06.2021, арендатор возвратил арендодателю следующие помещения: помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр-кт Свердловский, д. 51а, кровля здания, площадью 1 421 кв. м.

Истец представил в материалы дела акт сверки, подписанный сторонами, в соответствии с которым задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 28.07.2022 составляет 634 355 руб. 07 коп.

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования спора, истец направил в адрес ответчика претензии исх. N 24/11-22 от 24.11.2022, исх. N 19/01-23 от 19.01.2023 с требованием в течение пятнадцати дней получения требования возвратить денежные средства в размере 634 3585 руб. 07 коп.

Неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком правомерно начислен штраф за нарушение пожарной безопасности и пени за нарушение срока внесения арендной платы. Поскольку стороны в договоре предусмотрели условие, в соответствии с которым обеспечительный платеж подлежит зачету арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств, ответчик обоснованно произвел зачет обеспечительного платежа в счет погашения начисленных штрафных санкций.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 21.06.2021 N 518-ИИ/21, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 01.07.2021.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 6.1 договора установлено, с даты подписания акта приема-передачи настоящий договор считается заключенным как краткосрочный договор, действующий до даты регистрации долгосрочного договора или на срок 11 месяцев.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 16.5 договора установлен порядок расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке, согласно которому арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.

Ответчику истцом было направлено уведомление от 22.04.2022 N 58/22 о намерении истца расторгнуть договор от 21.06.2021 N 518-ИИ/21.

07.07.2022 ООО "Вента" возвратило помещение по акту приема-передачи ООО "Империя игр".

В этой связи, доводы истца относительно необоснованного расторжения договора судебная коллегия признает необоснованными и противоречащими условиям заключенного между сторонами договора.

Пунктом 9.7.1 договора предусмотрено, что в течение пяти календарных дней со дня подписания договора арендатор вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 541 666 руб. 33 коп., кроме того НДС 108 333 руб. 34 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее но основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных Договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

На основании пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный Договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с актом сверки от 28.07.2022 на момент расторжения договора аренды от 21.06.2021 N 518-ИИ/21 у ООО "Вента" была задолженность по арендной плате в размере 16 544 руб. 93 коп., которая ООО "Империя игр" удержана из обеспечительного платежа.

В обоснование заявленного иска ООО "Вента" сослалось на то, что обеспечительный платеж в размере 634 355 руб. 07 коп. по договору аренды 21.06.2021 N 518-ИИ/21, при прекращении договора не был возвращен истцу в соответствии с п. 9.7.1 договора.

Возражая против исковых требований, ответчик указывал на то, что арендодателем, с участием представителя арендатора, 14.12.2021 составлен акт о нарушении условий договора, в том числе, но не ограничиваясь, п. 10.2.1., 10.2.2 договора. Данный акт направлен арендатору по электронной почте 14.12.2021, что соответствует п. 20.8. договора. Также Актом установлен срок для устранения Арендатором выявленных нарушений - 17.12.2021 (т. 2 л.д. 133-135).

06.04.2022 арендодателем с участием представителя арендатора повторно составлен акт о нарушении условий договора. В ходе осмотра сторонами установлено, что арендатор с декабря 2021 года не предпринял никаких действий по устранению нарушений, зафиксированных в акте от 14.12.2021.

Согласно расчету ответчика, за нарушение арендатором пункта 10.2 договора штраф за период с 18.12.2021 по 22.04.2022 составил 146 000 руб.

Ответчик ссылается на акты от 14.12.2021 и 06.04.2022 о нарушении условий договора являются официальными документами в соответствии с п. 10.2.17. и п. 20.8. Договора, поскольку:

- акт от 14.12.2021 подписан со стороны арендатора лицом, находящимся в помещении на момент проверки, данное лицо подтвердило в присутствии участников комиссии, что является представителем ООО "Вента", кроме того в дальнейшем данное лицо также неоднократно принимало документы от ответчика, что подтверждается принятым предостережением о недопустимости нарушения условий договора аренды N 111/21 от 10.09.2021, отметкой в акте от 30.07.2021;

- акт от 14.12.2021 направлен истцу по электронной почте 14.12.2021, со стороны истца возражений не поступало и в соответствии с п. 10.2.17 договора акт подлежит обязательному исполнению истцом;

- истец ранее был уведомлен о нарушениях, которые в дальнейшем зафиксированы сторонами в акте от 14.12.2021, что подтверждается намерением истца заключить договор N 001-2021 от 02.12.2021, работы по которому так и не были выполнены в помещении.

В акте от 14.12.2021 комиссией выявлены следующие нарушения:

- отсутствует аварийное освещение на путях эвакуации (нарушен п. 4.3.12. Приказа МЧС России от 19.03.2020 N 194 "Об утверждении свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы");

- отсутствует автоматическая система пожарной сигнализации в иглу не представлен проект (нарушен СП 484.1311500, таблица А1 Приказа МЧС России от 31.07.2020 N 582 "Об утверждении свода правил "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования");

- на эксплуатируемой части кровли отсутствует система оповещения людей о пожаре (помещение предназначено для массового пребывания людей) (нарушен п. 3.1. СП 3.13130.2009. "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" (утв. Приказом МЧС РФ от 25.03.2009 N 173);

- не предоставлен сертификат пожарной безопасности (сертификаты соответствия) на применяемый для отделки материал (нарушен п. 25 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлена документация на электрообогревателя, применяемые для отопления иглу (нарушен п. 32 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- на деревянные конструкции не предоставлены акты выполненных работ по огнезащите древесины (табл. 28 Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; п. 95 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлены сертификаты на применяемую в иглу иллюминацию (нарушен п. 21 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждений Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлены разработанные инструкции по пожарной безопасности (нарушен п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлено удостоверение о прохождении ПТМ (нарушен Приказ МЧС РФ от 12.12.2007 N 645, с 1 марта 2022 года - Приказ МЧС России от 18.11.2021 N 806 "Об утверждении Норм пожарной безопасности "Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций");

- не предоставлены журналы противопожарных инструктажей, программа для проведения таких инструктажей (нарушен Приказ МЧС РФ от 12.12.2007 N 645, с 1 марта 2022 года - Приказ МЧС России от 18.11.2021 N 806 "Об утверждении Норм пожарной безопасности "Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций");

- не проведены соответствующие виды противопожарных инструктажей или сотрудники допущены к работе без прохождения противопожарных инструктажей в нарушение Постановления Правительства N 1479 (нарушен Приказ МЧС РФ от 12.12.2007 N 645, с 1 марта 2022 года - Приказ МЧС России от 18.11.2021 N 806 "Об утверждении Норм пожарной безопасности "Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций");

- не предоставлен журнал учета противопожарных систем (нарушены п. 30, 60, 95 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлен распорядительный документ о назначении ответственного за пожарную безопасность (нарушены п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлены документы о лицах, ответственных за первичные средства пожаротушения (нарушены п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлены распорядительные документы, регламентирующие курение (нарушены п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не предоставлен документ, регламентирующий порядок отключения электроснабжения в случае пожара и по окончании рабочего дня (нарушены п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не регламентированы действия сотрудников в случае пожара (нарушены п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- не согласован порядок взаимодействия в случае пожара (иной ЧО с КРК "Мегаполис" (нарушены п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации");

- отсутствует исполнительная документация на объект (исх 3401 от 18.09.2021 срок устранения до 27.09.2021 г.) (нарушена ст. 78 Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности");

- отсутствует согласование проектной документации с технической службой арендодателя (срок устранения до 30.09.21) (нарушена ст. 78 Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности").

Суд соглашается с указанными возражениями ответчика и приходит к выводу о том, что истцом не представлены в материалы дела доказательства устранения выявленных нарушений, в связи с чем штраф в размере 146 000 руб. начислен правомерно.

В доводах возражений ответчик также указывает на то, что арендатором нарушен подпункт Б пункта 9.4 договора, что выразилось в не предоставлении арендатором бухгалтерской справки о плате с оборота за сентябрь 2021 года, предоставлены недостоверные сведения за октябрь и ноябрь 2021 года (не совпадают цифры по ОФД Такском), не предоставлен доступ в личный кабинет арендатора, зарегистрированный у оператора фискальных данных, бухгалтерская справка о плате с оборота за ноябрь 2021 года не подписана надлежащим образом, не предоставлено документальное подтверждение сумм по договору на оказание услуг с ИП Жуковым А.М. Данные нарушения доведены до сведения арендатора письмом N 188/21 от 14.12.2021, арендодателем установлен срок для устранения нарушений - 17.12.2021.

Представленные истцом документы не подтверждают устранение выявленных нарушений, а именно:

- документы ООО "УралСтройЭнерго" относятся исключительно к электроснабжению и не свидетельствуют о соблюдении требований противопожарной безопасности;

- документ "Сведения об оснащении огнетушителями" содержит выдержки из правил, в нем нет информации о размещенном количестве огнетушителей, плана установки огнетушителей, сроке эксплуатации, дате установки;

- документ "Акт N П/О-2021 проверки качества выполненных работ по огнезащите материалов, изделий и конструкций от 23.08.2021 - в акте указана вторая группа огнезащитной эффективности, однако не отражены данные, которые предусмотрены законодательством показатели обработки материалов по горючести, воспламеняемости, дымообразующей способности, токсичности и распространению пламени по поверхности. Также к акту не приложена лицензия МЧС, в которой указано, что исполнитель вправе осуществлять данный вид деятельности;

- акт N П/О-2021 составлен 23.08.2021, а акт о нарушении условий договора аренды N 518-ИИ/21 составлен 14.12.2021, соответственно данный документ не подтверждает соблюдение истцом требований противопожарной безопасности;

- договор N 001-2021 от 02.12.2021 истцом предоставлен, однако не предоставлены документы, подтверждающие выполнение работ по данному договору, счет по договору также не подтверждает оплату работ истцом.

В случае несвоевременного предоставления бухгалтерской справки арендодатель вправе потребовать уплаты, а арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 5% от суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, согласно расчету ответчика, штраф за нарушение подпункта Б пункта 9.4 договора составил 487 499 руб. 74 коп.

Фактически коммерческая деятельность в помещении истцом осуществлялась с 29.06.2021, что подтверждается предоставленным истцом в материалы дела договором N 06/21 от 29.06.2021, заключенным между истцом и ИП Шапиро Д.В. и актом приема-передачи помещения от 29.06.2021, в соответствии с которым истец ежемесячно получал арендную плату, обеспечительный депозит.

В соответствии с приложением N 6 договора N 06/21 от 29.06.2021 ИП Шапиро Д.В. использовал помещение для почасовой сдачи в аренду шатров-полусфер для организации праздников, мероприятий, досуга, а также доставки блюд и напитков арендаторам шатров - полусфер, соответственно ИП Шапиро Д.В. также вел коммерческую деятельность в помещении и в соответствии с п. 9.4. Б) Договора обязан был отчитываться об обороте перед истцом, а тот в свою очередь перед ответчиком.

С учетом изложенного судом обоснованы приняты во внимания доводы ответчика.

В связи с неисполнением обязательств предусмотренных подпунктом Б пункта 9.4 договора ответчиком правомерно начислен штраф в размере 487 499 руб. 74 коп.

Ответчик также указывает на то, что истцом нарушен срок внесения арендной платы за октябрь, ноябрь 2021 года, в связи с чем истцу начислена неустойка за период с 26.09.2021 по 07.11.2021 в общем размере 847 руб. 70 коп.

Согласно пункту 9.2 договора размер постоянной части арендной платы составляет:

- с даты подписания акта приема-передачи помещения по 31.07.2021 - 2 083 руб. 33 коп. в месяц, кроме того НДС - 416 руб. 67 коп.;

- с 01.09.2021 по 30.09.2021 - 62 500 руб. в меся, кроме того НДС - 32 500 руб.;

- с 01.10.2021 о 20.05.2022 - 166 666 руб. 66 коп., кроме того НДС - 33 333 руб. 34 коп.;

- с 21.05.2022 размер постоянной части арендной платы подлежит автоматическому (без подписания каких-либо дополнительных документов) увеличению на 10% от размера постоянной части арендной платы, существующего на дату такого увеличения.

В соответствии с пунктом 17.6 договора в случае просрочки арендатора по внесению платы за пользование помещением или ее части арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере 0,3% за каждый календарный день просрочки на неуплаченные арендатором суммы, подлежащие уплате по договору - с первого по пятый день просрочки, 1% с просроченной суммы - с шестого дня просрочки и до момента полного погашения долга.

Судом установлено, что арендная плата за октябрь 2021 года оплачена истцом 29.09.2021, что подтверждается платежным поручением N 628 от 29.09.2021 (т. 3 л.д. 65), арендная плата за ноябрь 2021 года оплачена истцом 01.11.2021, что подтверждается платежным поручением N 704 от 01.11.2021 (т. 3 л.д. 67).

Таким образом, ответчиком обоснованно начислена истцу неустойка за нарушение срока внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по договору, в том числе, обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований арендодателя, в том числе о компенсации убытков, неустойки.

В случае прекращения обязательств по договору, обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.

По смыслу Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9860/11 при наличии соответствующего договорного условия о перечислении обеспечительного платежа потерпевшая сторона вправе удерживать его в той части, в какой это не нарушает правила статьи 15 ГК РФ о пределах возмещения убытков и статьи 1102 ГК РФ о недопустимости неосновательного обогащения.

Встречный характер основных обязательств сторон в силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ сам по себе достаточен для возможности сопоставления размеров осуществленных предоставлений и выведения итоговой разницы (сальдо) в пользу одной из сторон. В случае ненадлежащего выполнения контрагентом основного обязательства он вправе претендовать только на сумму, которая ему причитается с учетом исполнения им встречных обязанностей.

Принимая во внимание выставленные ответчиком штрафные санкции, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обеспечительный платеж подлежит зачету арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств.

Истец, оспаривая решение суда первой инстанции, в апелляционной жалобе указал на то, что суд первой инстанции вышел за пределы предоставленных полномочий, указав на сальдирование встречных обязательств сторон способом, о котором стороны не заявлялись судом не принимается, поскольку судом констатировано прекращение спорного договора, то установление завершающей обязанности сторон (сальдирование) является определением последствий такого прекращения, предполагающую наличие у арендодателя всего инструментария правовой защиты, также права на взыскание штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательства арендатора по договору аренды.

Доводы о несоблюдении претензионного порядка не принимаются на основании следующего.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

22.04.2022 письмом N 58/22 во исполнение требования о досудебном урегулировании спора ООО "Империя игр" направило в адрес ООО "Вента" уведомление о расторжении договора аренды, в котором содержались требования по оплате штрафов за нарушение условий договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении ответчиком досудебного претензионного порядка.

Ссылка истца на то обстоятельство, что он понес убытки в связи с отказом ответчика от договора, коллегией не принимается, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения в рассматриваемом деле.

Отклоняются доводы о том, что суд первой инстанции, нарушая принцип состязательности, не дал оценку доводам истца. То обстоятельство, что в судебном акте не указаны какие-либо конкретные доказательства либо доводы, не свидетельствует о том, что данные доказательства или доводы судом не были исследованы и оценены. Из содержания судебного акта первой инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства фактически были исследованы и оценены в порядке статьи 71 АПК РФ и, что по ним судом были сделаны соответствующие выводы. Оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательства.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда, апеллянтом не приведено.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2025 по делу N А76-13133/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вента" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.