Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 ноября 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

от заявителя - Воронков И.А., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от заинтересованного лица - Новоселова Е.А., представитель по доверенности, служебное удостоверение, диплом,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Департамента земельных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 12 июля 2024 года

по делу N А50-27219/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя Ширинкина Сергея Вячеславовича (ОГРНИП 318595800000270, ИНН 590310802446)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов,

Индивидуальный предприниматель Ширинкин Сергей Вячеславович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Ширинкин С.В.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее - заинтересованное лицо, Департамент земельных отношений, ДЗО администрации г. Перми) от 18.10.2023 N 21-01-07-И-8644 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16, площадью 5164,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 4а и возложении на Департамент земельных отношений обязанности в срок не позднее одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Ширинкиным С.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16, в том числе подготовить и направить в адрес Ширинкина С.В. договор купли-продажи земельного участка площадью 5164,3 +/- 15 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 4а, кадастровый номер 59:01:4410849:16, с предложением о его заключении.

Заявленные требования основаны на статьях 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что решение Департамента земельных отношений противоречит закону и нарушает права и законные интересы Ширинкина С.В. в сфере экономической деятельности, оснований для отказа в предоставлении земельного участка у Департамента не имелось.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.07.2024 заявление удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент земельных отношений обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что при обращении с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность предприниматель сослался на наличие на земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:4410849:253, 59:01:4410849:1246, 59:01:4410849:969, 59:01:4410849:968, однако согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410849:16 отсутствуют объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:4410849:253, 59:01:4410849:968; также отмечает, что объект с кадастровым номером 59:01:4410849:969 является объектом незавершенного строительства. Данные обстоятельства, по мнению Департамента, исключает возможность предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов, в связи с чем отказ в предоставлении спорного земельного участка является правомерным. С учетом изложенного заявитель жалобы считает, что требования предпринимателя удовлетворению не подлежат.

Предприниматель Ширинкин С.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласился с изложенными в ней доводами, просил оставить апелляционную жалобу Департамента земельных отношений без удовлетворения.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.

Представитель департамента заявил ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии на заключение экспертов.

Представитель предпринимателя возражал против приобщения данного доказательства.

Рассмотрев ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения в силу требований части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку указанное доказательство получено после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения, но заявитель не обосновал невозможность его представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды N 046-21И от 03.12.2021 между Департаментом земельных отношений и ИП Ширинкиным С.В. у заявителя в аренде находится земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410849:16 площадью 5164,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 4а, под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:968 для завершения строительства однократно на период с 27.11.2021 по 26.11.2024.

В пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 59:01:4410849:968, в настоящее время 59:01:4410849:1246 площадью 79,1 кв. м здание культурно-оздоровительного комплекса (права зарегистрированы за заявителем 29.09.2022 после ввода объекта в эксплуатацию; л.д. 63, 75 т. 1); 59:01:4410849:969 (объект незавершенного строительства) степень готовности 41% (л.д. 58 т. 1). Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969, который также расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11 (л.д. 51 т. 1). Объект недвижимости с кадастровым номером 59:01:4410849:253 также расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11 (л.д. 60 т. 1), что установлено судебным актом Индустриального районного суда г. Перми от 08.02.2011 N 2-190/2011. Также в пределах испрашиваемого земельного участка расположен теннисный корт сооружение спортивно-оздоровительное лит. Г площадью 674,3 кв. м (степень готовности 48%).

Заявителем 04.10.2023 подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 площадью 5164,3 кв. м, расположенного по адресу г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира,4а в собственность с приложением перечня зданий, расположенных в пределах данного земельного участка (л.д. 23-26 т. 2).

Решением Департамента земельных отношений 18.10.2023 N 21-01-07-И-8644 в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность отказано по основаниям несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка с площадью объекта недвижимости заявителя с кадастровым номером 59:01:4410849:1246 площадью 79,1 кв. м. В границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:16 отсутствуют согласно данным ЕГРН объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:4410849:253, 59:01:4410849:968. Большая часть объекта с кадастровым номером 59:01:4410849:969 расположена в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410849:11.

Полагая, что решение об отказе является незаконным и нарушает его права, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в целях установления обстоятельств дела и необходимости выяснения вопросов относительно наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости, включая объектов незавершенного строительства, площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации находящихся на земельном участке объектов, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "РегионПроектСтрой", экспертам Долинину С.В., Мельниковой В.Е., с привлечением специалистов инженеров-геодезистов Путилова А.Е., Мевха Е.В.

По итогам проведения экспертизы в суд первой инстанции поступило заключение экспертов от 19.06.2024.

По результатам проведенных геодезических измерений, осмотра территории и исследования документов, экспертами установлено, что в границах земельного участка 59:01:4410849:16 расположены следующие объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства и сооружения: сооружение 59:01:0000000:77516 электросетевого комплекса "Подстанция 110/35/6 кВ "Южная" с линиями электропередачи и трансформаторными подстанциями, распределительными пунктиками"; сооружение подземной сети телефонной канализации АТС-25 с кадастровым номером 59:01:0000000:49348; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:0164410849:969; здание 59:01:4410849:253 - 3-этажное здание культурно-оздоровительного комплекса с подвалом (лит. А, А3), ограждения (лит. 1, 2, 3, 4), замощение (лит. I); сооружение 59:01:0000000:62166 технологический комплекс "Канализация Индустриального района"; здание культурно-оздоровительного комплекса 59:01:4410849:1246; теннисный корт лит. Г незавершенный строительством (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением земельного участка); волейбольная площадка (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка); подпорная стенка, лестница-спуск к территории участка 59:01:4410849:11 и ОНС 59:01:4410849:969, зданию 59:01:4410849:253 (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка); ограждение лит. 1, 2, 3, 4 (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка); замощение лит. I (не является объектом недвижимости, является неотделимым улучшением участка).

По результатам проведенных геодезических измерений, осмотра территории и исследования документов, экспертами выявлено, что в границах земельного участка 59:01:4410849:11 расположены следующие объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства и сооружения: сооружение сети подземной ливневой канализации (литер Кл) с кадастровым номером 59:01:0000000:78539; 3-этажное здание культурно-оздоровительного комплекса с подвалом (лит. А, А3) с кадастровым номером 59:01:4410849:253; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969; сооружение подземной сети телефонной канализации АТС-25 с кадастровым номером 59:01:0000000:49348.

По вопросу относительно площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, эксперты пришли к следующим выводам.

В соответствии с п. 1.1 ст. 39.20, п. 2 ст. 39.6, главой V.3 Земельного кодекса РФ для целей эксплуатации сооружений 59:01:0000000:77516 электросетевого комплекса, подземной сети телефонной канализации АТС-25 с кадастровым номером 59:01:0000000:49348, 59:01:0000000:92166 технологический комплекс "Канализация Индустриального района", формирование участков не требуется, соответственно не подлежит определению площадь территории, необходимая для эксплуатации данных сооружений.

Согласно Приложению Д "Нормы расчеты учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" для физкультурно-спортивных сооружений, помещений для физкультурно-оздоровительных занятий в микрорайоне площадью 70-80 кв. м на 1 тыс. чел., бассейнов крытых общего пользования 25 кв. м зеркала воды на 1 тыс. чел. предусмотрен нормативный размер участка 0,7-0,9 га (7 000 - 9 000 кв. м).

Площадь земельного участка 59:01:4410849:16 составляет 5164,3 кв. м - меньше минимального нормативного размера участка (7 000 кв. м), установленного Приложением Д "Нормы расчеты учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

Однако с учетом фактически сложившейся застройки квартала, в границах которого расположены исследуемые участки, формирование участка соответствующей данному нормативу не представляется возможным.

Эксперты указали, что фактическая площадь земельного участка 59:01:4410849:16 примерно соответствует расчетной, полученной при определении требуемой для эксплуатации каждого объекта недвижимости. Расчет произведен в соответствии с п. 11.35 Приложения Ж "Нормы расчеты стоянок автомобилей" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", п. 6.2.9 ГОСТ Р 52289-2019 "Технические средства организации дорожного движения. Правила применения дорожных знаков, разметки, светофоров, дорожных ограждений и направляющих устройств", п. 8.1.1. СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", п.п. "е" п. 3 ч. 1 ст. 32 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", п.п. 8.1.4, 8.1.5, 8.1.6, 8.1.11 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", 11.3 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения", Стандартом комплексного развития территории, Каталог 3 Принципиальные архитектурно-планировочные решения. Благоустройство, разр. Дом.РФ (АИЖК) и КБ "Стрелка" совместно с Минстроем России, п. 2.8 - 2.10 СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", ОСТ 22-1643-85 "Мусоросборники и контейнеры металлические для бытового мусора и пищевых отходов. Общие технические условия". Суммарная расчетная площадь территории, необходимая для эксплуатации объектов, расположенных в границах участка 59:01:4410849:16 составляет не менее 4561 кв. м.

Земельный участок 59:01:4410849:16 необходим и фактически используется для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410849:11 (ОНС 59:01:4410849:969 и 59:01:4410849:253).

Площадь земельного участка 59:01:4410849:16 согласно ЕГРН 5164,3 кв. м

Разница суммарной расчетной площади, исчисленной для каждого объекта и площади участка составляет 53,3 кв. м.

Формирование самостоятельно земельного участка 53,3 кв. м из земельного участка 59:01:4410849:16 невозможно, поскольку будет нарушать следующие нормативные требования:

- приведет к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости (п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ). Территория участка расположена в границах зоны Ц-1, предусматривающей в качестве основных видов разрешенного использования "строительные" виды. Площади территории в 53,3 кв. м очевидно недостаточно для использования его в целях строительства и эксплуатации объектов, указанных в качестве основных для территориальной зоны Ц-1. Кроме того, сам участок 59:01:4410849:16 обременен охранными зонами, препятствующими осуществлению строительства и производству ударных работ, соответственно, определение и идентификация площади размером 233,3 кв. м пригодной для самостоятельного использования невозможно,

- повлечет формирование участка в нарушение требований п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. В частности, приведет к образованию участка с вклиниванием, вкрапливанием, изломанностью границ, непригодного для самостоятельного использования. Данный вывод следует из того, что сам по себе участок 59:01:4410849:16 имеет ломаные границы, большое количество углов, сложный рельеф.

Согласно заключению экспертов, объекты недвижимости, расположенные в пределах участков с кадастровыми номерами 59:01:4410849:16 и 59:01:4410849:11, связаны между собой единой целью использования - культурно-оздоровительный комплекс.

При определении площади земельного участка, необходимой для полноценной эксплуатации объектов недвижимости, в том числе незавершенные строительством и сооружения, при условии, что они задействованы с единой целью использования, но имеющих определенное функциональное назначение, эксперты пришли к следующим выводам.

Согласно Приложению Д "Нормы расчеты учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" для физкультурно-спортивных сооружений, помещений для физкультурно-оздоровительных занятий в микрорайоне площадью 70-80 кв. м на 1 тыс. чел., бассейнов крытых общего пользования 25 кв. м зеркала воды на 1 тыс. чел. предусмотрен нормативный размер участка 0,7-0,9 га (7 000 - 9 000 кв. м).

Площадь земельного участка 59:01:4410849:16 составляет 5164,3 кв. м, участка 59:01:4410849:11 составляет 551 кв. м. Суммарная площадь участков составляет 5715 кв. м - меньше минимального нормативного размера участка (7 000 кв. м), установленного Приложением Д "Нормы расчеты учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

Однако с учетом фактически сложившейся застройки квартала, в границах которого расположены исследуемые участки, формирование участка соответствующей данному нормативу не представляется возможным.

В соответствии с п. 11.35 Приложения Ж "Нормы расчеты стоянок автомобилей" СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", п. 6.2.9 ГОСТ Р 52289-2019 "Технические средства организации дорожного движения. Правила применения дорожных знаков, разметки, светофоров, дорожных ограждений и направляющих устройств", п. 8.1.1. СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", п.п. "е" п. 3 ч. 1 ст. 32 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", п.п. 8.1.4, 8.1.5, 8.1.6, 8.1.11 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", 11.3 СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения", Стандартом комплексного развития территории, Каталог 3 Принципиальные архитектурно-планировочные решения. Благоустройство, разр. Дом.РФ (АИЖК) и КБ "Стрелка" совместно с Минстроем России, п. 2.8 - 2.10 СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", ОСТ 22-1643-85 "Мусоросборники и контейнеры металлические для бытового мусора и пищевых отходов. Общие технические условия" расчетная площадь участка, необходимая для эксплуатации объектов, расположенных в границах участков составляет 5098 кв. м.

Свободная от застройки площадь участка составляет 67,3 кв. м.

Формирование самостоятельно земельного участка 67,3 кв. м из земельного участка 59:01:4410849 невозможно, поскольку будет нарушать следующие нормативные требования:

- приведет к невозможности использования расположенных на них объектов недвижимости (п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ). Территория участка расположена в границах зоны Ц-1, предусматривающей в качестве основных видов разрешенного использования "строительные" виды. Площади территории в 67,3 кв. м очевидно недостаточно для использования его в целях строительства и эксплуатации объектов, указанных в качестве основных для территориальной зоны Ц-1. Кроме того, сам участок 59:01:4410849:16 обременен охранными зонами, препятствующими осуществлению строительства и производству ударных работ, соответственно, определение и идентификация площади размером 67,3 кв. м пригодной для самостоятельного использования невозможно,

- повлечет формирование участка в нарушение требований п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. В частности, приведет к образованию участка с вклиниванием, вкрапливанием, изломанностью границ, непригодного для самостоятельного использования. Данный вывод следует из того, что сам по себе участок 59:01:4410849:16 имеет ломаные границы, большое количество углов, сложный рельеф.

Оценив выводы, изложенные в экспертном заключении, и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что заключение экспертизы не содержит противоречий, является надлежащим и достоверным доказательством.

Рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 11.9, 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", исследовав и оценив имеющуюся в деле совокупность доказательств, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии у Департамента земельных отношений оснований для отказа предпринимателю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка без торгов исходя из следующего: на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, поэтому в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ предприниматель обладает правом на приобретение данного земельного участка в собственность без торгов; необходимая площадь испрашиваемого земельного участка для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости подтверждена представленными заявителем в материалы дела доказательствами, соответствует фактическому землепользованию, доказательств обратного Департаментом не представлено; цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит его разрешенному использованию.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 ЗК РФ возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 ЗК РФ.

По правилам статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Процедура предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлена статьей 39.17 ЗК РФ, которая включает в себя подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Следовательно, при разрешении вопроса о наличии оснований для передачи земельного участка в собственность без проведения торгов, уполномоченный орган вправе оценивать лишь те основания, которые указаны заявителем в заявлении о выкупе.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В рассматриваемом случае таким основанием является непоименованное основание несоответствие площади земельного участка площади объектов недвижимости (пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ).

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

С учетом положений указанных норм и сложившейся практики их применения в рамках настоящего спора необходимо установление нахождения на испрашиваемом заявителем земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок, а также соразмерность заявленной площади. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2)

При исследовании указанных обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции назначил судебную экспертизу и принял качестве доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка заключение экспертов от 19.06.2024, в котором установлено нахождение спорном земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410849:16 площадью 5164,3 кв. м и соседнем земельном участке с кадастровым объектов 59:01:4410849:11 площадью 551 кв. м объектов недвижимости и сооружений, не являющихся объектами недвижимости; что указанные объекты связаны между собой единой целью использования - культурно-оздоровительный комплекс; что общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4410849:16, 59:01:4410849:11 меньше минимального размера (7 000 кв. м), установленного приложением Д "Нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размер их участков" "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; что расчетная площадь участка, необходимая для эксплуатации объектов, расположенных в границах участков составляет 5 098 кв. м, свободная от застройки площадь участков составляет 67 кв. м, но формирование отдельного участка данной площади не представляется возможным.

Из заключения по вопросу определения площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов (пункт 2.3 заключения, т. 5 л.д. 94-95) следует, что для ОНС с кадастровым номером 59:01:4410849:969 расчетная площадь составляет 2 047 кв. м, для здания с кадастровым номером 59:01:4410849:253 требуется всего 496 кв. м, для здания с кадастровым номером 59:01:4410849:1246 требуется 691 кв. м, для теннисного корта - 692 кв. м; для волейбольной площадки - 624 кв. м; для размещения контейнерной площадки - 11 кв. м. Всего 4 561 кв. м.

Заявление предпринимателя о выкупе земельного участка обосновано необходимостью эксплуатации совокупности объектов как единого культурно-оздоровительного комплекса.

Безотносительно оценки возможности выкупа земельного участка для эксплуатации объектов, находящихся на соседнем земельном участке, апелляционный суд отмечает, что заявителем испрашивается земельный участок для эксплуатации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969 (степень готовности 41%), площадь выкупаемого земельного участка заявитель обосновывает, в том числе (в части 2 047 кв. м) необходимостью эксплуатации данного объекта.

Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.

Наличие на спорном и соседнем земельном участках принадлежащего заявителю на праве собственности, зарегистрированного в установленном порядке, объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов (правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 N 18-КА19-18).

Следовательно, наличие объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410849:969 не является основанием для выкупа земельного участка.

Кроме того, из материалов дела следует, что теннисный корт, для эксплуатации которого испрашивается 692 кв. м также не является завершенным строительством объектом (степень готовности 48%).

Довод о наличии единого культурного-оздоровительного комплекса также отклоняется судом, поскольку входящие в комплекс объекты (в том числе не являющиеся объектами недвижимости, но для эксплуатации которых земля по существу испрашивается) не завершены строительством.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность на основании приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации. Право на приобретение в собственность земельного участка собственник объекта незавершенного строительства приобретает только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Наличие здания кадастровым номером 59:01:4410849:1246 площадью 79,1 кв. м достаточным основанием для выкупа земельного участка площадью 5 164,3 кв. м не является. Из заключения эксперта следует, что для его эксплуатации требуется 496 кв. м. Наличие на соседнем земельном участке здания с кадастровым номером 59:01:4410849:253 основанием для иных выводов не является (даже при учете площади территории проезда 1 130,8 кв. м).

При таких обстоятельствах, испрашиваемый в собственность земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю в порядке реализации исключительного права, гарантированного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, соответственно оспариваемый отказ уполномоченного органа, соответствует закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Безусловные основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении отказать.

Государственная пошлина по заявлению относится на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Пермского края от 12 июля 2024 года по делу N А50-27219/2023 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.