Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Чудиновой В.А.

судей Егоровой Т.В.

Серокуровой У.В.

при участии в судебном заседании от:

Мазуренко Владимира Петровича - Свиридов Н.Л., доверенность от 21.04.2021,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвеевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мазуренко Владимира Петровича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.03.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по делу N А83-11030/2021,

индивидуальный предприниматель Мазуренко Владимир Петрович (далее - истец, ИП Мазуренко В.П.) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Джанкой Республики Крым (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на самовольно возведенное строение - многофункциональное здание - склад, общей площадью 516,91 кв. м, расположенное по адресу: г. Джанкой, ул. Толстого, д. 28.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.03.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов нижестоящих инстанций, принять по делу новый судебный акт.

В обосновании доводов кассационной жалобы ИП Мазуренко В.П. указывает, что судами сделан неправильный вывод о том, что истец злоупотребил правом с целью легализации постройки и упрощенного приобретения права собственности на нее. По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса РФ и пункта 24.6 договора аренды земельного участка, на котором возводился объект, истец (арендатор) до получения соответствующих разрешений брал на себя обязанность согласовать проектную документацию с ответчиком (арендодателем), что добросовестно пытался исполнить истец, а при необоснованном, по его мнению, отказе, дальнейшие действия по получению разрешения являлись бы бессмысленными в силу нарушения условий договора. Не получив согласования проекта, вытекающего из договорного обязательства по аренде земельного участка, дальнейшие действия по получению разрешения на строительства были невозможны и бесперспективны, поскольку в конечном итоге согласование проекта осуществляет ответчик. Истец полагает, что именно ответчик, злоупотребляя правом, не разъяснил в своем ответе, какова процедура в данном случае согласования проекта, исходя из условий действующего договора аренды земельного участка. Кассатор считает, что им соблюдена вся предусмотренная статьей 222 Гражданского кодекса РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольно реконструированную постройку и введение ее в гражданский оборот, и не разрешение вопроса по существу о судьбе спорного объекта, учитывая отсутствие акта о сносе самовольной постройки, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование при разрешении данного вопроса. Кроме того, обращает внимание на то, что суды не приняли во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, которое подтверждает соответствие строения, всем установленным законодательством требованиям к легализации самовольной постройки.

В заседании суда представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, изложил правовую позицию по рассматриваемому спору, просил обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей иных неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Мазуренко В.П. приобрел в собственность на основании договора купли-продажи здания/сооружения, помещения на аукционе от 01.08.2000 N 82 АА.2208380 здание бывшей прачечной, расположенной по адресу: г. Джанкой, ул. Толстого, д. 28.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:17:010457:67, площадь 2302+/- 17 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - склады, территориальная зона в соответствии с ПЗЗ - П-1.

Вышеуказанный земельный участок передан истцу по договору аренды земельного участка, заключенному 11.12.2018 между истцом и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкоя, сроком до 10.04.2051.

Согласно договору аренды земельный участок передается для коммерческого использования (под складскими помещениями), арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора.

Кроме вышеуказанного здания на земельном участке находился фундамент недостроенного здания, проектная и разрешительная документация на которое была утрачена (потеряна) предыдущим собственником.

Истец осуществил действия по возведению строения - многофункционального здания - склада, общей площадью 516,91 кв. м, расположенного по адресу: г. Джанкой, ул. Толстого, д. 28.

Согласно пояснениям истца, с целью легализации вышеуказанного здания, он неоднократно обращался в уполномоченные органы с заявлениями о признании права на строение, которые оставлены без ответа. С этой целью был получен градостроительный план земельного участка, разработана проектная документация на здание.

Поскольку возведение здания осуществлялось на основании проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью "Проект", истец считает, что здание создано в полном соответствии с требованиями противопожарных, санитарно-гигиенических, градостроительных, строительных и экологических норм, действующих на территории Российской Федерации.

Проект нежилого здания многофункционального назначения - склад обеспечивает безопасную эксплуатацию и устойчивость строительных конструкций и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

По мнению истца, самовольная постройка не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, следовательно, право собственности на данное здание может быть признано решением суда в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Истец, полагая, что у него отсутствует возможность в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на спорный объект, что нарушает его права, и восстановление его прав возможно только в судебном порядке, обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 4 постановления Пленума N 44 лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

В пункте 39 постановления Пленума N 44 указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Как следует из пункта 43 постановления Пленума N 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

По смыслу разъяснений, данных в пункте 43 Пленума N 44, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором истцом возведен спорный объект, передан истцу на основании договора аренды земельного участка, заключенного 11.12.2018 между истцом и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкоя.

Согласно договору аренды земельный участок передается для коммерческого использования (под складскими помещениями).

Согласно пункту 24.6 договора аренды земельного участка арендатор обязан производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства на арендованном земельном участке, осуществлять застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке (в случае предоставления земельного участка для строительства).

В период действия данного договора истцом на арендуемом земельном участке было возведено строение многофункциональное здание - склад, общей площадью 516,91 кв. м, расположенное по адресу: г. Джанкой, ул. Толстого, д. 28, фундамент которого ранее находился на арендуемом земельном участке.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Согласно пункту 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

При применении указанной правовой позиции особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление этого участка для строительства на нем определенного объекта, в связи с чем при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать условия договора аренды земельного участка и устанавливать наличие определенно выраженной воли собственника на предоставление участка в аренду для возведения строений конкретного типа. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что из условий договора аренды земельного участка от 11.12.2018 не следует, что земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 90:17:010457:67, площадь 2302+/- 17 кв. м, предоставлялся истцу для цели строительства спорного объекта.

Судами, кроме того, установлено, что истец с целью осуществления реконструкции указанного здания 17.01.2019 обратился в администрацию г. Джанкоя Республики Крым за утверждением проектной документации на указанное здание для регистрации декларации о начале выполнения строительных работ.

В ответ на указанное обращение администрация г. Джанкоя Республики Крым своим письмом от 12.02.2019 отказала Мазуренко В.П. в согласовании проектной документации, так как последним уже осуществлены строительные работы по возведению многофункционального здания по ул. Толстого, 28, указав со ссылкой на статью 48 Градостроительного кодекса, что проектирование объектов капитального строительства должно осуществляться до начала проведения строительно-монтажных работ.

Иных доказательств обращения в муниципальные органы в целях легализации возведенного строения на земельном участке истец не представил (статьи 9, 65 АПК РФ).

В связи с чем, суды установили, что истец не предпринимал меры, необходимые для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию возведенного сооружения.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу, что факт обращения предпринимателем в администрацию с заявлением о разрешении и согласовании проектной документации на указанное здание для регистрации декларации о начале выполнения строительных работ реконструированного объекта уже после завершения реконструкции и фактически создания нового объекта недвижимости не свидетельствует о добросовестности поведения истца и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство (статья 10 Гражданского кодекса РФ).

При установленных по делу обстоятельствах, в отсутствие у истца предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ вещных прав на земельный участок, а также действующего договора аренды участка для целей строительства судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении требований истца о признании права собственности на самовольную постройку.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, как-то: соответствие постройки требованиям безопасности, доказательства того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, не имеют самостоятельного правового значения для разрешения настоящего спора и удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на спорный объект и обоснованно отказали в удовлетворении заявленного иска.

Суд округа считает выводы судов правильными и обоснованными; судами верно распределено бремя доказывания в данном деле, дана оценка всем представленным доказательствам и доводам сторон в порядке части 1 статьи 71 АПК РФ, оснований для их переоценки не имеется (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Данные доводы направлены на переоценку доказательств и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (часть 2 статьи 287 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств не свидетельствует о нарушении судом принципов состязательности и равноправия сторон, не является основанием для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебных актов, не нарушены, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.03.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по делу N А83-11030/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мазуренко Владимира Петровича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.