Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Сороки Я.Л., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель Лукьяненко Е.С. по доверенности от 02.11.2024,

от ответчиков: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.03.2025 по делу N А32-23710/2024

по иску акционерного общества "РН-Ростовнефтепродукт"

(ОГРН: 1036165019043, ИНН: 6165029228)

к Администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края (ОГРН: 1022300523057, ИНН: 2301027017), Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: 1022300518118, ИНН: 2301006401),

о взыскании,

акционерное общество "РН-Ростовнефтепродукт" (далее - общество, АО "РН-Ростовнефтепродукт") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды N 3700008255 от 29.10.2018 за период с 04.01.2022 по 04.08.2023 в размере 802 875,52 руб., по договору аренды земельного участка N 3700003496 от 22.10.2008 за период с 04.01.2022 по 04.08.2023 в размере 348 730,04 руб. (с учетом уточнений и частичного отказа от исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2025 с управления в пользу АО "РН-Ростовнефтепродукт" взыскано неосновательное обогащение в размере 1 151 605,56 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 516 руб.; в удовлетворении требований к администрации отказано. АО "РН-Ростовнефтепродукт" из федерального бюджета возвращено 16 195 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает, что для применения льготной налоговой ставки вид разрешенного использования спорного земельного участка должен соответствовать виду земельных участков, в отношении которых установлена пониженная ставка. Спорный земельный участок не относится к категории земель, указанных в п. 3.4 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", в связи с чем ставка по арендной плате 1,5% от кадастровой стоимости не применима. Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.12.2021 N 257 "О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" для земельных участков, предназначенных для размещения многофункциональных зданий и комплексов, объединяющие виды разрешенного использования, установлена ставка 5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 19 "прочие земельные участки"). Арендная плата за земельные участки является одним из основных источников формирования доходов бюджета муниципального образования город-курорт Анапа, за счет которых осуществляется выполнение социальных обязательств перед населением муниципального образования. Суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что управление своими властными полномочиями обязывает общество платить арендную плату, поскольку эта обязанность возникла из договоров, в которых управление выступает в качестве представителя собственника - муниципального образования, а не в качестве властного органа. Поскольку заявленное требование не вытекает из публичных правоотношений, оно не подпадает под категорию дел, рассматриваемых арбитражным судом по правилам главы 24 АПК РФ. АО "РН-Ростовнефтепродукт" избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

01.07.2025 в материалы дела поступили заключения кадастрового инженера по объекту АЗС N 118 от 27.06.2025 и по объекту АЗС N 120 от 27.06.2025.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного от 07.07.2025 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. в связи с нахождением в отпуске на судью Сороку Я.Л. в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы произведено с самого начала.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.12.2013 закрытое акционерное общество "ТНК Юг" (далее - ЗАО "ТНК Юг") переименовано в закрытое акционерное общество "РН-Юг" (далее - ЗАО "РН-Юг"), а 10.05.2017 ЗАО "РН-Юг" реорганизовано путем присоединения к АО "РН-Ростовнефтепродукт", о чем имеются соответствующие записи в ЕРЮЛ (том 1 л.д. 96-97).

АО "РН-Ростовнефтепродукт" (правопредшественник - ЗАО "ТНК Юг") на основании договора купли-продажи имущества N 08/4299 от 12.12.2008 приобретена в собственность автозаправочная станция с кадастровым номером 23:37:0902001:1267, расположенная по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Рассвет, ул. Солнечная 59/1, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0902001:580, площадью 3 200 кв. м.

Первоначально на основании распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 20.10.2008 N 3314-р между управлением (арендодатель) и ООО "Атлас" (арендатор) был заключен договор аренды N 370003496 от 22.10.2008, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0902001:580 общей площадью 3200 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, х. Рассвет, ул. Солнечная 59/1 для строительства и эксплуатации автозаправочного комплекса (п. 1.1 договора).

01.04.2009 между ООО "Атлас" и ЗАО "ТНК Юг" (правопреемник - АО "РН-Ростовнефтепродукт") заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580, согласно которому к последнему перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.10.2008 N 3700003496.

В связи с переименованием арендатора (25.12.2013) и продлением срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580, между управлением и ЗАО "РН-Юг" (правопреемник - АО "РН-Ростовнефтепродукт") заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды N 3700003496 от 22.10.2008, в соответствии с которым срок его действия установлен до 02.12.2023 включительно (п. 7.1 договора).

В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя АО "РН-Ростовнефтепродукт" пользуется земельным участком с кадастровым номером 23:37:0902001:580 и вносит арендную плату в соответствии с договором аренды N 3700003496 от 22.10.2008 (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

АО "РН-Ростовнефтепродукт" (правопредшественник - ЗАО "ТНК Юг") на основании договора купли-продажи имущества N 08/4300 от 12.12.2008 приобретена в собственность автозаправочная станция с кадастровым номером 23:37:0302001:3324, расположенная по адресу: Краснодарский край, Анапский район, пос. Виноградный, ул. Таманская 84, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0709001:175, площадью 5 000 кв. м.

Первоначально на основании приказа N 1292 от 29.08.2007 между управлением (арендодатель) и ООО "Артес юг" (арендатор) был заключен договор аренды N 48/3700003224 от 25.09.2007, согласно которому арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях настоящего договора земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, кадастровым номером 23:37:0709001:0175, площадью 5000 кв. м, местоположением которого установлено относительно ориентира хозяйственная постройка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г.-к. Анапа, п. Виноградный, автодорога Новороссийск - Керченский пролив, предназначенный для строительства и дальнейшей эксплуатации АЗС (п. 1.1 договора). Срок действия договора до 25.09.2017 (п. 7.2 договора).

Далее на основании постановления N 2245 от 26.09.2018 между управлением (арендодателем) и АО "РН-Ростовнефтепродукт" (арендатор) заключен договор аренды N 3700008255 от 29.10.2018, согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 23:37:0709001:175, площадью 5000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, уч. 84, 55 м на юг от земельного участка по адресу: Анапский район, пос. Виноградный, ул. Таманская 84, с видом разрешенного использования - строительство и дальнейшая эксплуатация АЗС, срок до 26.09.2067 (п. 1.1, п. 7.1 договора). На участке расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости: автозаправочная станция, нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0302001:3324, площадью 122,4 кв. м (п. 1.5 договора)

Договоры N 3700003496 от 22.10.2008 и N 3700008255 от 29.10.2018 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно Приложений к вышеуказанным договорам аренды, расчет размера арендной платы произведен в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и подлежит ежегодному изменению на уровень инфляции. Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.12.2021 N 257 внесены изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 N 181. В связи с чем, арендодателем с 04.01.2022 применяется расчет арендной платы по ставке 5% от кадастровой стоимости земельного участка, тогда как годовая арендная плата не должна превышать размер земельного налога (1,5% кадастровой стоимости земельного участка), поскольку земельные участки расположены в границах III зоны горно-санитарной охраны курорта, являются ограниченными в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.

АО "РН-Ростовнефтепродукт" направило в адрес управления претензию N ЛК-00456-24 от 21.02.2024 с требованием о внесении изменений в договоры аренды путем заключения дополнительного соглашения и возврате суммы неосновательного обогащения в размере переплаты по договорам. В ответном письме N 103-07-3494/24 от 25.03.2024 обществу отказано в приведении расчета арендной платы по договорам аренды в соответствие с требованиями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения АО "РН-Ростовнефтепродукт" с исковым заявлением в арбитражный суд.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей отношения по договору аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - основные принципы).

С учетом требований части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 основные принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за земли, находящиеся в любой публичной собственности, в том числе и муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - Постановление от 05.05.2017 N 531) дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, принятого во исполнение п. 4 Постановления N 582 разъяснено, что в целях применения основного принципа N 7, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Правовым основанием применения этого основного принципа N 7, является наличие двух условий: - земельный участок, должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации); - на земельном участке, должен быть расположен объект недвижимого имущества (здания и (или) сооружения), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к землям особо охраняемых территорий и объектов.

Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа", городу Анапе присвоен статус курорта федерального значения, в границах, определенных постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае".

Согласно пункту 3 статьи 10 Федеральный закон от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу этого Закона.

Таким образом, утвержденные до вступления в силу Закона N 406-ФЗ округа и зоны санитарной охраны курортов не утрачивают своего правового значения.

Согласно сведениям ИСОГД (том 1 л.д. 102-155, 133-146) спорные земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0902001:580 и 23:37:0709001:175 расположены в третий зоне округа горно-санитарной охраны курортов и до 04.08.2023 являлись ограниченными в обороте.

Кроме того, АО "РН-Ростовнефтепродукт" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- автозаправочная станция с кадастровым номером 23:37:0902001:1267, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0902001:580 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Рассвет, ул. Солнечная, 59/1 (договор аренды от 22.10.2008 N 3700003496);

- автозаправочная станция с кадастровым номером 23:37:0302001:3324, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0709001:175 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, пос. Виноградный, ул. Таманская, 84 (договор аренды от 29.10.2018 N 3700008255.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399, поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. Данный принцип распространяется лишь в отношении тех земельных участков, которые сформированы и предоставлены в аренду с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В материалы дела представлено распоряжение главы муниципального образования города-курорта Анапа N 1771-р от 03.06.2008 об утверждении материалов предварительного согласования места размещения автозаправочного комплекса и акта выбора земельного участка площадью 3200 кв. м по адресу: г.к. Анапа, х. Рассвет, в придорожной полосе автодороги Новороссийск - Порт Кавказ (том 1 л.д. 70-71). Далее, приказом N 818 от 10.07.2008 (том 1 л.д. 72-73) утверждены границы и размер земельного участка общей площадью 3200 кв. м (земли населенных пунктов), образованного из земельного участка государственной собственности в границах кадастрового квартала 23:37:0902001, расположенного по адресу: г.к. Анапа, х. Рассвет, в придорожной полосе автодороги Новороссийск - Порт Кавказ; установлен вид разрешенного использования сформированного земельного участка - строительство и эксплуатация автозаправочного комплекса. Изготовлен кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0902001:580 от 30.07.2008 (том 1 л.д. 74-75), в котором указана площадь участка 3 200 кв. м, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации автозаправочного комплекса. В последующем заключены договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580, площадью 3 200 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:175 также сформирован и предоставлен в аренду на основании приказа N 1292 от 29.08.2007 и постановления главы муниципального образования города-курорта Анапа N 2245 от 26.09.2018 (том 1 л.д. 123-124) с площадью 5 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, уч. 84, 55 м на юг от земельного участка по адресу: Анапский район, пос. Виноградный, ул. Таманская 84, с видом разрешенного использования - строительство и дальнейшая эксплуатация АЗС.

Таким образом, предоставляя спорные земельные участки в аренду ответчики исходили из назначения планируемых к размещению на них объектов недвижимого имущества, а также градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиками, на спорных земельных участках с видом разрешенного использования - строительство и дальнейшая эксплуатации АЗС, расположены АЗС, принадлежащие АО "РН-Ростовнефтепродукт" на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 27.06.2025. В результате обследования установлено, что объект - автозаправочная станция 118, расположен на участке с кадастровым номером 23:37:0709001:175 по адресу: Краснодарский край, 55 м на юг от земельного участка по адресу: Анапский район, пос. Виноградный, ул. Таманская, 84.

Фактически объект представляет из себя автозаправочную станцию как единый комплекс связанных между собой объектов и состоит из: 1) нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 23:37:0302001:3324, - операторная, литер А, площадь застройки 122,4 кв. м; 2) подсобного помещения, литер Б, площадь застройки 21 кв. м; 3) навеса, литер Г, площадь проекции 191 кв. м 4) топливо заправочной колонки для ЖМТ - 3 шт., литеры I, И, III.; 5) пожарные резервуары, литеры VIII, IX, X, XI, площадь застройки 64 кв. м; 6) резервуаров для хранения нефтепродуктов, 4 шт., литеры XII-XV,H аварийный резервуар, литер XVI, площадь застройки 90 кв. м; 7) резервуаров очищенных стоков, литер XVII и очистная, литер XVIII, площадь застройки 11 кв. м; 8) мощения, литер XXI, XXII, площадью 2616 кв. м.

Все объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:175 по адресу: Анапский район, пос. Виноградный, ул. Таманская, 84. Вид разрешенного использования: строительство и дальнейшая эксплуатация АЗС. Создание объекта 2008 год. Действующая АЗС является технологически сложным комплексным сооружением, может выступать в гражданском обороте исключительно как совокупность вышеперечисленных имущественных составляющих, каждая из которых самостоятельным объектом гражданских правоотношений в таком случае не является.

Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:175 занятая объектами входящими в состав "Авто заправочная станция 118" составляет 3210 кв. м. При этом признаков нерационального использования земельных ресурсов и "избыточности" имеющейся площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:175, для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости - АЗС - "Авто заправочная станция 118" не выявлены. 100% полезной площади земельного участка 23:37:0709001:175 используется либо для непосредственного размещения необходимых элементов объекта недвижимости - АЗС, либо для обеспечения нормативных градостроительных, противопожарных, санитарных охранных зон, разрывов/отступов между ними. Фактическое взаимное расположение всех элементов исследуемого объекта недвижимости - АЗС (зданий, сооружений, инженерных сетей, площадок, проездов и т.д.) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0709001:175 полностью обосновано, так как обеспечивается: - функционально-технологическое зонирование участка (с учетом наличия на части земельного участка охранных зон, в пределах которых запрещается размещение каких-либо объектов капитального строительства); - соблюдение необходимых градостроительных, противопожарных и санитарных расстояний между объектами; - необходимая взаимосвязь объектов складского комплекса, обусловленная технологическими требованиями; - безопасное перемещение автотранспортных средств по площадкам и проездам; - беспрепятственный доступ по территории участка для пожарной техники и подразделений в случае возникновения пожара; - рациональное использование территории участка путем: совмещения функциональных площадок и проездов с трассами наружных инженерно-технических сетей, а также с необходимыми проездами и подъездными путями к зданиям и сооружениям для пожарной техники; - соблюдение градостроительных регламентов, устанавливающих нормативную величину отступов от границ смежных земельных участков, а также процент застройки участка.

На основании вышеизложенного кадастровый инженер пришел к выводу, что для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости - АЗС ("Авто заправочная станция 118") как комплексного объекта в целом - необходимо 100% площади участка с кадастровым номером 23:37:0709001:175 в размере 5 000 кв. м. Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:175 является обоснованным как по критерию рационального использования земельных ресурсов, так и по критерию соответствия действующим градостроительным, строительным и противопожарным нормативным требованиям.

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера от 27.06.2025. В результате обследования установлено, что объект расположен на участке с кадастровым номером 23:37:0902001:580 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Рассвет, ул. Солнечная, д. 59/1.

Фактически объект представляет из себя автозаправочную станцию как единый комплекс связанных между собой объектов и состоит из: 1) нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 23:37:0902001:1267, - операторная, литер А, площадь застройки 149,7 кв. м; 2) навеса, литер Г, площадь проекции 185 кв. м; 3) противопожарных гидрантов, литеры V - VIII; 4) резервуаров литер III, IV; 5) септика литер IX; 6) ТП, площадь застройки 3,5 кв. м литер X; 7) резервуаров для нефтепродуктов, 5 шт., литеры XI - XV, площадь застройки 73 кв. м; 8) установки очистки сточных вод, литер XVI площадь застройки 5 кв. м; 9) мощения, литер I, II, площадью 1697 кв. м.

Все объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, х. Рассвет, ул. Солнечная, д. 59/1. Вид разрешенного использования: строительство и эксплуатация автозаправочного комплекса. Создание объекта 2008 года. Действующая АЗС является технологически сложным комплексным сооружением, может выступать в гражданском обороте исключительно как совокупность вышеперечисленных имущественных составляющих, каждая из которых самостоятельным объектом гражданских правоотношений в таком случае не является.

Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580 занятая объектами, входящими в состав "Автозаправочная станция 120" составляет 2208 кв. м. Признаки нерационального использования земельных ресурсов и "избыточности" имеющейся площади земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580, для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости "Авто заправочная станция 120" не выявлены. 100% полезной площади земельного участка 23:37:0902001:580 используется либо для непосредственного размещения необходимых элементов объекта недвижимости (АЗС), либо для обеспечения нормативных градостроительных, противопожарных, санитарных охранных зон, разрывов/отступов между ними. При этом, фактическое взаимное расположение всех элементов исследуемого объекта недвижимости (зданий, сооружений, инженерных сетей, площадок, проездов и т.д.) на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0902001:580 полностью обосновано, так как обеспечивается: - функционально-технологическое зонирование участка (с учетом наличия на части земельного участка охранных зон, в пределах которых запрещается размещение каких-либо объектов капитального строительства); - соблюдение необходимых градостроительных, противопожарных и санитарных расстояний между объектами; - необходимая взаимосвязь объектов складского комплекса, обусловленная технологическими требованиями; - безопасное перемещение автотранспортных средств по площадкам и проездам; - беспрепятственный доступ по территории участка для пожарной техники и подразделений в случае возникновения пожара; - рациональное использование территории участка путем: совмещения функциональных площадок и проездов с трассами наружных инженерно-технических сетей, а также с необходимыми проездами и подъездными путями к зданиям и сооружениям для пожарной техники; - соблюдение градостроительных регламентов, устанавливающих нормативную величину отступов от границ смежных земельных участков, а также процент застройки участка.

На основании вышеизложенного кадастровый инженер пришел к выводу, что для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости ("Авто заправочная станция 120") как комплексного объекта в целом - необходимо 100% площади участка с кадастровым 23:37:0902001:580 в размере 3200 кв. м. Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 23:37:0902001:580 является обоснованным как по критерию рационального использования земельных ресурсов, так и по критерию соответствия действующим градостроительным, строительным и противопожарным нормативным требованиям.

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение специалиста является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными допустимыми доказательствами. Заключение эксперта (специалиста), полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы (исследования), хоть и не является заключением эксперта в смысле статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но (наравне с заключением эксперта, полученным по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела) обладает доказательственной силой как иной документ (часть 2 статьи 62, статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции указанные заключения кадастрового инженера от 27.06.2025 в порядке статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены наряду с иными доказательствами и признаны надлежащими; администрацией и управлением не оспорены, возражений в отношении представленных заключений не заявлено.

Согласно п. 3.1.1 ГОСТ Р 58404-2019, автозаправочная станция (АЗС) - это имущественный комплекс, предназначенный для заправки транспортных средств нефтепродуктами через топливораздаточные и маслораздаточные колонки, а также для продажи фасованных нефтепродуктов, продовольственных и промышленных товаров, в том числе автомобильных принадлежностей и запасных частей.

Основным назначением АЗС является заправка транспортных средств автомобильным бензином, дизельным топливом и маслами, а также их отпуск в тару клиентов через ТРК и МРК. На АЗС могут реализовываться фасованные нефтепродукты, продовольственные и промышленные товары, а также оказываться услуги клиентам. На АЗС осуществляют основные технологические процессы, связанные с нефтепродуктами, продовольственными и промышленными товарами, в т.ч.: прием, размещение товарных запасов и отпуск (реализация), а также мероприятия по обеспечению функционирования АЗС в соответствии с действующим законодательством и нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 4.1, п. 4.2 ГОСТ Р 58404-2019).

В соответствии с п. 6.2 ГОСТ Р 58404-2019 зонирование территории предусматривает наличие функциональных объектов (зданий и сооружений), объединенных технологическими связями и инженерными коммуникациями. Зонирование территории, размещение зданий и сооружений осуществляется по СП 156.13130.2014. Организация размещения функциональных объектов и движения автотранспорта на территории осуществляется исходя из пропускной способности АЗС, с учетом видов обеспечиваемого нефтепродуктами автотранспорта. Организация движения автотранспорта осуществляется в одном направлении, с раздельными въездами и выездами, с визуальным (или с использованием средств видеонаблюдения и видеофиксации) контролем мест заправки работниками из здания АЗС (п. 6.3 ГОСТ Р 58404-2019).

Учитывая приведенные нормы ГОСТ Р 58404-2019, а также установленные в результате осмотров кадастровым инженером, спорные комплексы с кадастровыми номерами 23:37:0902001:1267 и 23:37:0302001:3324 (входят объекты: здания АЗС, навесы, резервуары для хранения топлива, трубопроводы, инженерные внутриплощадочные сети, площадка слива, и прочее) относятся к комплексу АЗС, в настоящее время являются действующими, составляют в совокупности одну вещь и являются единым объектом гражданских прав. Здания и сооружения автозаправочной станции входят в состав комплекса АЗС, технологически связаны между собой и используются совместно по общему назначению, в связи с чем являются единым объектом гражданских прав. Сооружение комплекс АЗС является сложной вещью (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации), состоящей из главной вещи - объектов недвижимого имущества, и принадлежностей - движимых вещей, в том числе, таких как топливно-раздаточные колонки, топливные резервуары, система управления АЗС, не имеющих самостоятельного функционального назначения и предназначенных для обеспечения деятельности АЗС, т.е. объединенных единым функциональным назначением. При этом суд обращает внимание, что помимо части спорных земельных участков, занятые непосредственно объектами АЗС, обществом используются части земли, которые необходимы для содержания (эксплуатации) объектов, включая подъездные пути, без которых обслуживание объектов невозможно; такая часть территории, включающая и газон, в конкретном случае не предназначена для использования третьими лицами в своих интересах и направлена на эксплуатацию объекта. Кроме того, размещение АЗС на земельных участках учитывает положения Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" с соблюдением расстояний до соседних объектов (ч. 2 ст. 71).

Совокупность собранных по делу доказательств позволяют суду прийти к выводу о том, что объекты АЗС, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:37:0902001:580 и 23:37:0709001:175, представляют собой единый комплекс действующих автозаправочных станций. При этом ответчики не указывают на иное назначение спорных объектов.

Общая функциональная направленность, невозможность перемещения ряда составных частей, как и объектов в целом, без несоразмерного ущерба их назначению свидетельствует о том, что возведенные автозаправочные станции являются объектами недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом в состав единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые, так и движимые вещи. Отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект как на единый недвижимый комплекс, как и сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости, не препятствуют квалификации таких объектов как единого комплекса.

Из материалов дела усматривается и ответчиками не оспаривается, что спорные земельные участки ранее были сформированы и предоставлены именно для целей размещения и использования объектов недвижимости (АЗС), в силу чего площадь земельных участков определена и их соразмерность оценена еще на этапе формирования с учетом подлежащих размещению на них объектов. На момент формирования и предоставления участков в аренду ответчики исходили из соразмерности предоставляемых участков для испрашиваемых целей размещения АЗС.

Принимая во внимание застройку спорных участков и количество расположенных на нем объектов движимого и недвижимого имущества, апелляционный суд отмечает, что площади предоставленных земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0902001:580 и 23:37:0709001:175 (3 200 кв. м и 5 000 кв. м), являются соразмерными площадям объектов недвижимого имущества (АЗС), расположенных на указанных участка. На момент предоставления участков в аренду управление исходило из соразмерности предоставляемых участков нуждам эксплуатации имеющихся объектов недвижимости. Доводы о несоразмерности земельных участков ответчики не обосновали; очевидных (не требующих доказывания) оснований усмотреть такую несоразмерность материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что переданные истцу в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0902001:580 и 23:37:0709001:175 относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов (третья зона округа горно-санитарной охраны курортов), на земельных участках расположены комплексы автозаправочных станций, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендная плата должна исчисляться с применением ставки земельного налога 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и не может превышать размера земельного налога (подп. 6 п. 1 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа Краснодарского края от 08.07.2021 N 163 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Анапа" (вступило в силу 01.01.2022)).

При этом судом первой инстанции справедливо отмечено, что в отношении дополнительного коэффициента (Кпр), предусмотренного формулой расчета размера арендной платы, установленной в договоре аренды, следует отметить, что применение коэффициента при расчете арендной платы приведет к нарушению принципа N 7, так как размер арендной платы не может превышать земельный налог, для которого не предусмотрена подобная индексация (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2021 N Ф08-6858/2021 по делу N А32-58925/2019).

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрена обязанность лица, получившего или сберегшего неосновательное обогащение, возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на истца. Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Факт установления в спорных условиях договоров аренды регулируемой арендной платы в большем размере по сравнению с размером арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с действующим законодательством, подтвержден расчетами арендной платы за спорный период, направленными управлением в адрес общества, а также платежными поручениями и актами сверки взаиморасчетов, подтверждающими фактическую уплату обществом арендных платежей в соответствии с расчетами управления.

Таким образом, материалами дела достоверно подтверждено, что по договорам аренды в спорный период общество в качестве арендных платежей внесло денежные средства, размер которых превышает размер арендной платы за соответствующий период, подлежащий уплате обществом в соответствии с действующим законодательством (переплата арендной платы).

АО "РН-Ростовнефтепродукт" указан период определения арендной платы в размере земельного налога с 04.01.2022 по 04.08.2023 с учетом вступления в законную силу с 04.08.2023 положений части 11 статьи 16 Федерального закона N 469-ФЗ, согласно которым лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона N 406-ФЗ, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями. Земельные участки в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничиваются в использовании, но не являются ограниченными в обороте (статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из уточненного расчета, обществом заявлены требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы в размере 1 151 605,56 руб.:

- по договору аренды от 29.10.2018 N 3700008255 за период с 04.01.2022 по 04.08.2023 в размере 802 875,52 руб.;

- по договору аренды от 22.10.2008 N 3700003496 за период с 04.01.2022 по 04.08.2023 в размере 348 730,04 руб.

Руководствуясь указанными нормами, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора, проверив расчет истца, согласно которому переплата по спорным договорам аренды земельных участков за период с 04.01.2022 по 04.08.2023 составила 1 151 605,56 руб., и признав его арифметически верным, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неосновательного обогащения в указанной сумме с управления.

Доводы апеллянта о том, что арендная плата за земельные участки является одним из основных источников формирования доходов бюджета муниципального образования город-курорт Анапа, за счет которых осуществляется выполнение социальных обязательств перед населением муниципального образования, подлежат отклонению, поскольку право муниципалитета на получение арендной платы должно базироваться на экономически обоснованном подходе к обязательным платежам и не может нарушать действующее законодательство.

Доводы апеллянта о том, что АО "РН-Ростовнефтепродукт" избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, подлежит отклонению, поскольку применительно к спорным правоотношениям сторон требования о судебной констатации неправомерности действий арендодателя и обязании произвести перерасчет арендной платы являются по своей сути исковыми.

Аналогичная правовая позиция изложена в Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.05.2025 N Ф08-1432/2025 по делу N А32-11620/2024.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Судом установлено, что АО "РН-Ростовнефтепродукт" на депозитный счет апелляционного суда по платежному поручению N 103201 от 06.06.2025 внесено 220 000 руб. в счет обеспечения оплаты экспертизы. Однако в ходе апелляционного производства ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не поступало, в связи с чем денежные средства подлежат возврату.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2025 по делу N А32-23710/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу "РН-Ростовнефтепродукт" (ОГРН: 1036165019043, ИНН: 6165029228) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства, внесенные в счет оплаты стоимости судебной экспертизы по платежному поручению N 103201 от 06.06.2025, в размере 220 000 руб. (двести двадцать тысяч рублей ноль копеек). Перечисление денежных средств произвести на основании заявления акционерного общества "РН-Ростовнефтепродукт" с указанием банковских реквизитов для возврата денежных средств.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.