Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С.А.,

судей Антоновой О.И., Романовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ардабацким А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2025 года по делу N А12-27425/2024

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью "Рост промышленной экологии" (ИНН 3444193487, ОГРН 1123444003100)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Заикин Егор Иванович, администрация Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,

об изъятии объекта незавершенного строительства,

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, Облкомимущество) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Рост промышленной экологии" об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03_06_015, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> путем продажи с публичных торгов со ссылкой на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены: Заикин Егор Иванович, администрация Волгограда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2025 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В жалобе Комитет ссылается на прекращение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> до введения в эксплуатацию объекта капитального строительства, возведенного на указанном земельном участке. Полагает, что спорный объект не может быть признан завершенным строительством со степенью готовности 100%, поскольку оспариваемый судебный акт не может подменять порядок ввода объекта в эксплуатацию, а в отсутствие такого ввода нельзя сделать вывод о том, что строительство объекта завершено. Апеллянт указывает также на правовую неопределенность статуса объекта, поскольку ответчиком не заявлено требование о признании права собственности на него. При этом в ЕГРН до настоящего времени имеются сведения о праве собственности ответчика на объект незавершенного строительства степенью готовности 32%. Считает также, что Общество не доказало, что завершение строительства после истечения срока действия договора аренды вызвано противоправными действиями третьих лиц.

Ответчик направил в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражал против ее, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <...> предоставлен Заикину Е.И. по результатам проведенных торгов по договору аренды от 25.09.2020 N 2709-В для строительства объектов строительной промышленности, производственной деятельности, сроком до 30.09.2024 (на 4 года).

Заикину Е.И. выдано разрешение на строительство ...

26.08.2024 Заикин Е.И. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, местоположением г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03_06_015, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда 31.05.2024 Заикину Е.И. выдано разрешение на строительство склада сроком до 01.05.2025.

На основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, право аренды участка с 06.09.2024 перешло к ООО "Рост промышленной экологии".

20.09.2024 Облкомимущество уведомило ООО "Рост промышленной экологии" (исх. N 21-04-02/17774) о прекращении 30.09.2024 правоотношений по Договору в связи с истечением его срока.

24.09.2024 ООО "Рост промышленной экологии" обратилось с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию.

Согласно акту обследования на земельном участке с кадастровым номером <...> имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>.

В соответствии со статьей 1 Закона Волгоградской области от 26.12.2016 N 136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области"; Постановлением Губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 N 222 полномочия органов местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства осуществляет Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, Облкомимущество).

Полагая, что, поскольку срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> истек, а возведенный на нем объект капитального строительства не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, у истца возникло право требовать изъятия такого объекта путем продажи его с публичных торгов по правилам статьи 239.1 ГК РФ, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 33 статьи 34 и статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договоры аренды соответствующих земельных участков, которые заключены после 01.03.2015.

Судом установлено, что арендные правоотношения у сторон возникли после указанной даты (25.09.2020 - договор заключен с Заикиным Е.И., с 06.09.2024 права и обязанности по договору перешли к ответчику в соответствии с договором купли-продажи от 06.09.2024).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из анализа положений статьи 239.1 ГК РФ следует, что данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой.

С целью установления по делу юридически значимых обстоятельств судом первой инстанции определением от 25.02.2025 по делу была назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Статус", экспертам Шиповской Наталье Юрьевне и (или) Титову Вадиму Борисовичу, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какую площадь и процент готовности имеет объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03_06_015?

2. Имеет ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, подключение к инженерным коммуникациям, в том числе водоснабжению, водоотведению, электроэнергии?

3. Соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенный г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03_06_015, строительным и градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям проектной и разрешительной документации? Создает, угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно экспертному заключению N 27425/2024 экспертами сделаны следующие выводы:

По 1 вопросу - объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03 06 015, имеет: фактическую площадь застройки 249 кв. м, площадь внутренних помещений 231,8 кв. м, процент готовности 100%.

По 2 вопросу - что объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, имеет подключение к инженерным коммуникациям электроснабжения.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, не имеет подключение к инженерным коммуникациям водоснабжения, водоотведения.

По 3 вопросу - объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> в г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03 06 015, соответствует строительным и градостроительным санитарным, противопожарным нормам и правилам, а именно: требованиям ст. 2, ст. 6, ст. 7, ст. 9, ст. 10, ст. 11, ст. 13, ст. 14 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; требованиям ст. 134 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; требованиям СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"; требованиям, определяющим виды разрешенного использования и предельные параметры в соответствии с "Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград"; проектной документации ООО "Синергия" СРО П-161-09092010 "Внесение изменений в проект "Склад по ул. Ангарская в квартале 03 06 015 в Дзержинском районе г. Волгограда"; разрешительной документации - имеется разрешение на строительство, выдано Администрацией Волгограда 31 мая 2024 г. N 34-34-78-2024 на строительство склада по ул. Ангарская в квартале 03 06 015 Дзержинского района г. Волгограда.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, площадью застройки 249,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенный г. Волгоград, ул. Ангарская, квартал 03 06 015, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данное заключение ООО "Статус" N 27425/2024 от 17.06.2025 судом первой инстанции обоснованно принято как допустимое доказательство, не опровергнутое истцом.

Таким образом, строительство спорного объекта ответчиком осуществлялось в пределах действия разрешения на строительство, к дате окончания срока его действия, равно как и на момент осуществления истцом осмотра объекта, было завершено, в связи с чем к нему не может быть установленный статьей 239.1 ГК РФ порядок изъятия путем проведения публичных торгов.

Кроме того, из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что ответчик, являясь правопреемником Заикина Е.И., осуществлял возведение здания склада на земельном участке, предоставленном для строительства в соответствии с полученным разрешением на строительством и в пределах срока его действия.

При таком положении возведение спорного объекта в период надлежащих арендных отношений в течение значительного периода времени, обращение за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию после истечения срока действия договора аренды участка по смыслу приведенных разъяснений не может свидетельствовать о таком недобросовестном поведении истца, которое не позволяло бы ему в будущем легализовать спорную постройку.

Обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения ответчика, которое причинило вред третьим лицам, публичным интересам, судами не установлено.

Ответчик действовал разумно и добросовестно, заканчивая строительство в период действия ранее выданного разрешения, в связи с чем применение к нему санкций в виде изъятия завершенного строительством объекта и земельного участка не будет отвечать предполагаемым законом целям стимулирования скорейшего ввода объектов в гражданский оборот, а, напротив, будет способствовать дальнейшей неопределенности в вопросе о владельце как самого объекта, так и земельного участка, и создаст препятствия в его рациональном использовании.

Довод апеллянта о том, что в отсутствие ввода спорного объекта в эксплуатацию он не может быть признан оконченным строительством, подлежит отклонению, поскольку для разрешения настоящего спора имеет значение не сам по себе ввод объекта в эксплуатацию, а фактическое завершение строительства.

Как правильно указал суд первой инстанции, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен на основании разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и, по сути, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, а гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Однако, то обстоятельство, что предприниматель не оспорил в судебном порядке отказ Департамента градостроительства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не подтверждает его недобросовестность и не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Доводы истца об отсутствии у ответчика на момент обращения с иском действующего договора аренды земельного участка и непринятие в период действия договора надлежащих мер по вводу объекта в эксплуатацию отклоняется как не имеющие правового значения, поскольку не свидетельствуют о наличии препятствий для легализации права собственности на объект в судебном порядке при соблюдении требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

Общество не лишено возможности и иными способами защитить свое право на возведенный в установленном порядке объект капитального строительства.

Довод жалобы о правовой неопределенности спорного объекта в связи с отсутствием встречных требований о признании права собственности на него, не может быть принят во внимание, поскольку законодатель не связывает оценку требований, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ с обязанностью ответчика заявить встречным требования. В противном случае, отсутствие такого заявления позволило бы спор об изъятии объекта незавершенного строительства считать предрешенным.

В отсутствие допустимых доказательств недостоверности представленных в материалы дела документов, в том числе, технического плана здания и заключения кадастрового инженера, основания полагать строительство объекта незавершенным отсутствуют. При этом наличие актуальной записи о государственной регистрации права собственности на указанный объект как на объект незавершенного строительства со степенью готовности 32% не опровергает представленных ответчиками доказательств, свидетельствующих о завершении объекта строительством в установленные сроки.

Судебная коллегия отмечает, что заключение экспертов ООО "Статус" в части соответствия спорного объекта недвижимости правилам землепользования и застройки города, требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности в настоящем деле оцениваются не применительно к спорам, связанным с легализацией самовольной постройки, а с целью определения степени завершения строительства, в связи с чем находит допустимым доказательством экспертное заключение, составленное экспертами ООО "Статус".

Так, экспертом сделан однозначный вывод о том, что строительство объекта ответчиком к дате окончания срока действия договора аренды и к дате окончания срока действия разрешения на строительство (до 01.05.2025), равно как и на момент осуществления истцом осмотра объекта, было завершено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, равно как и оснований для изъятия у ответчика спорного объекта путем продажи с публичных торгов.

Правовых оснований для иных выводов, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает, что Комитетом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 августа 2025 года по делу N А12-27425/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.