Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Илюшина Р.Р., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черни Д.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Аксайского городского поселения

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20.06.2025 по делу N А53-12333/2024

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Химстрой" (ИНН: 6102014532, ОГРН: 1026100665117)

к Администрации Аксайского городского поселения (ИНН: 6102021522, ОГРН: 1056102027871),

при участии третьего лица: Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области,

о признании права собственности,

общество с ограниченной ответственностью "Химстрой" (далее - истец, общество) обратилась в суд к Администрации Аксайского городского поселения (далее - ответчик, администрация) с требованием о признании права собственности.

Решением от 20.06.2025 исковые требования удовлетворены. Признано право собственности ООО "Химстрой" на нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0120102:307 в реконструированном виде согласно технического паспорта от 22.12.2023.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не принято во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2016 по делу N А53-21868/2016 об отказе в удовлетворении заявления общества о признании недействительным отказа администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном решении суд установил наличие признаков самовольной постройки. Доводы истца о том, что им приняты исчерпывающие меры для получения разрешительной документации, является необоснованным. Суд первой инстанции не принял во внимание, что по результатам проведения экспертизы спорный объект является вновь созданным, а также, что установлены нарушения правил пожарной безопасности. Эксплуатация здания небезопасна и представляет угрозу для здоровья и жизни граждан.

ООО "Химстрой" в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что обществом неоднократно предпринимались меры по узаконению построенного здания, оснований для вывода об уклонении от совершения действий по его получению с недобросовестными целями не имеется, поскольку работы были проведены на основании разрешения на реконструкцию и не привели к увеличению занимаемой территории и не могли быть умышленно направлены на нарушение чьих-то прав. Подателем жалобы не представлены необходимые доказательства, подтверждающие злоупотребление обществом правом.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2025 по делу N А53-12333/2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

ООО "Химстрой" принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 289 кв. м с кадастровым номером 61:02:0120102:20, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Шолохова, д. 5, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации N 61-01/2-32/2004-279. Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования данного земельного участка - "под зданием".

На указанном земельном участке имелся объект капитального строительства, который также принадлежит на праве собственности истцу: нежилое строение площадью 150,8 кв. м с кадастровым номером 61:02:0120102:307, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации N 61-02-3/2000-1131.

В связи с износом здания, возведенного в 1956 году, а также и в связи с производственной необходимостью истцом было принято решение о его реконструкции. В этих целях до начала реконструкции был изготовлен проект реконструкции, пояснительная записка, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка и другие документы, соответствующие градостроительному законодательству, в частности, положениям требований пункта 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в Администрацию Аксайского городского поселения Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения.

Согласно распоряжению Главы Аксайского городского поселения от 04.09.2009 N 277 утвержден градостроительный план земельного участка в целях реконструкции магазина в административное здание. В результате было получено разрешение на реконструкцию от 01.10.2009 N RU61502101-49 объекта капитального строительства магазина, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский р-н, г. Аксай, ул. Шолохова, д. 5, площадью застройки 241,1 кв. м и общей площадью 421,8 кв. м, количество этажей два. Согласно утвержденного градостроительного плана проектируемое назначение объекта - административное здание (реконструкция), предельное количество этажей - 3, предельная высота зданий - 13,5 м, максимальный процент застройки - 83,19%.

В 2015 году здание окончательно было построено, подключено к коммуникациям, а также произведены внутренние и внешние отделочные работы.

В целях продления разрешения на строительство, а также в целях получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта истец неоднократно обращался к ответчику, но получал отказы. Причиной отказа администрации было несоответствие этажности здания выданному разрешению на реконструкцию.

Так как у истца отсутствует фактическая возможность получить разрешение на ввод реконструированного нежилого здания в эксплуатацию, поскольку количество этажей здания по разрешению на строительство - 2, в техническом паспорте - 3, в связи с этим площадь построенного объекта составила 665,0 кв. м, площадь указанная в разрешении на строительство - 421,8 кв. м, истец обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

Согласно части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южному РЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0120102:307, в части произведенной реконструкции, действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам?

Согласно представленному заключению от 28.11.2024 N 3799/10-3-24 экспертом сделаны следующие выводы: нежилое здание, являющееся вновь возведенным зданием, по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Шолохова, 5, относящееся к классу Ф 3.1 функциональной пожарной опасности, имеющее нормальный класс ответственности здания, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, имеет как соответствия, так и не соответствия требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения.

Исследуемое здание по своему набору помещений в плане и по их высоте, по зонированию процессов во внутреннем пространстве здания, а также по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к строениям аналогичного функционального назначения.

Фактический существующий набор конструктивных элементов исследуемого здания, а также выполненные конструктивное, объемно-планировочное, архитектурно-планировочное, инженерно-техническое решения не противоречат архитектурным и конструктивным решениям разделам проектной документации, содержащихся в копии проекта реконструкции магазина "Русь", расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шолохова, 5, выполненный ООО "Перспектива".

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого здания, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности, не имеется.

Расположение исследуемого нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0120102:20, имеющего виды разрешенного использования - под зданием, находящегося в производственной зоне (ПЗ/1), не противоречит перечню условно-разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента производственной зоны (ПЗ/1), приведенному в статье 31 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Аксайское городское поселение Аксайского района Ростовской области.

Расположение исследуемого нежилого здания по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям.

Отсутствие в нежилом здании системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, не соответствует требованиям, установленным пунктом 4.9 и табл. N 1 СП 486.1311500.2020, табл. А1 СП 484.1311500.2020, статьей 52 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ, а также статьей 17 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ.

Расположение исследуемого здания на расстоянии 6,10 м от левой стены исследуемого нежилого здания до соседнего двухэтажного кирпичного административного здания, являющегося наиболее близким строением, не соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013.

Расположение исследуемого здания на земельном участке относительно границ земельного участка не соответствует предельным параметрам, установленным градостроительным регламентом производственной зоны (ПЗ/1) Правил землепользования и застройки муниципального образования Аксайское городское поселение Аксайского района Ростовской области.

Отсутствие входного тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе в отапливаемые помещения нежилого здания, не соответствует требованиям пункта 5.2 СП 118.13330.2022.

Отсутствие выхода на кровлю не соответствует требованиям пункта 7.3 СП 4.13130.2013.

Выполненные конструктивное, объемно-планировочное и архитектурно планировочное решения исследуемого здания обеспечивают техническую возможность выполнения работ по устройству системы пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в соответствии с действующими требованиями СП 486.1311500.2020

Вышеуказанные несоответствия являются технически устранимыми.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал его соответствующим принципу допустимости доказательств, в связи с чем, с учетом изложенных в экспертном заключении выводов, пришел к выводу о том, что нежилое здание с кадастровым номером 61:02:0120102:307 в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровья граждан и не нашел оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований общества.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Кодекса, согласно которому право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.

Как указывает администрация, судом первой инстанции не дана оценка добросовестности действиям истца, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку.

Так, решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2016 по делу N А53-21868/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017, установлено следующее.

01.10.2011 истек срок действия ранее выданного истцу разрешения на строительство. С заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, ООО "Химстрой" обратилось 14.03.2012 (т. 1, л.д. 82-83), аналогичное заявление подавалось повторно 16.12.2015 (т. 1, л.д. 84-85).

Письмами Администрации Аксайского городского поселения от 29.12.2015 и 10.02.2016 в продлении срока действия разрешения на строительство, обществу было отказано.

Не получив согласие на продлении срока действия разрешения на строительство N RU61502101-49 от 01.09.2009, общество обращается уже с заявлением от 07.06.2016 о вводе объекта - реконструированного магазина, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шолохова, 5, в эксплуатацию.

Между тем, комиссией муниципального образования установлено, что в нарушение представленных в составе заявления разрешительных и проектных документов, обществом фактически возведена не крыша, а эксплуатируемая мансарда, позволяющая по своим техническим характеристикам отнести ее к третьему этажу (акт обследования от 23.12.2015). Соответствующее объявление о сдаче в аренду спорного помещения (третий этаж ТЦ "Русь") также было размещено в сети "Интернет".

Суды первой и апелляционной инстанции, принимая во внимание то обстоятельство, что проектировалось возведение мансарды, обустроенной окнами, и что ни в одном из представленных документов нет указания на возведение мансардного этажа с указанием на его назначение "эксплуатируемая мансарда" и прочих необходимых составляющих, как-то: высота потолков, отопление, вид напольного покрытия, стен и пр., признали наличие у здания признаков самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеизложенные обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В настоящее время спорный объект также не соответствует разрешению на строительство, что истцом не оспаривается.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

При исследовании обстоятельств настоящего спора апелляционной коллегией установлено и материалами дела подтверждено, что с учетом последовательности действий истца по осуществлению реконструкции объекта его поведение как застройщика нельзя признать добросовестным.

В соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.

Согласно редакции статьи 20 Градостроительного кодекса, действовавшей на момент спорных правоотношений, такой срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Однако, получив отказы в удовлетворении заявления о продлении срока действия разрешения на строительство от 29.12.2015 и 10.02.2016, общество данные решения администрации не оспорило, продолжило строительство, увеличив общую площадь с разрешенных 421,8 кв. м до 445,2 кв. м и позднее 665,00 кв. м.

В рамках дела N А53-21868/2016 по заявлению общества о признании недействительным отказа Администрации Аксайского городского поселения в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлено, что спорный объект не соответствует разрешению на строительство N RU61502101, которым истцу дано разрешение на строительство двухэтажного здания с мансардной крышей, в связи с чем было установлено наличие признаков самовольной постройки.

В связи с отказом во ввод здания в эксплуатацию в административном порядке истец не привел спорный объект в соответствие с разрешением на строительство, а обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия, учитывая установленные судебным актом арбитражного суда по делу N А53-21868/2016 обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, а также принимая во внимание имеющиеся в материалах дела документы, приходит к выводу о явно недобросовестной попытке истца легализовать вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Фактически предъявление истцом иска о признании права собственности на спорный объект направлено на преодоление вступившего в законную силу ранее вынесенного судебного акта арбитражного суда по делу N А53-21868/2016, и переоценку выводов суда, изложенных в данном судебном акте, что противоречит арбитражному процессуальному законодательству и нарушает принцип обязательности судебных актов.

Довод истца, что спорный реконструированный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, апелляционным судом отклоняется, поскольку общество не представило доказательств своего добросовестного поведения при осуществлении реконструкции спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2025 по делу N А53-12333/2024 в связи с неправильным применением судом норм материального права, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, в связи с чем с ООО "Химстрой" надлежит взыскать 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2025 по делу N А53-12333/2024 отменить, в удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Химстрой" (ОГРН: 1026100665117, ИНН: 6102014532) в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.